Налоги с недвижимостью. Нюансы работы, 3 ндфл, как работать с риэлторами и агентами
Каждое физическое и юридическое лицо обязано уплачивать налоги на недвижимое имущество. Для юридических лиц предусмотрены сборы на движимое имущество. В данной статье я расскажу нюансы налога на недвижимость, нюансы при подаче декларации 3 НДФЛ, и что нужно знать при выборе риелтора.
Кто платит налог на имущество физических лиц
Налог на имущество платят собственники недвижимости, кроме земельных участков. Неважно, кто живет и зарегистрирован в квартире, — налогоплательщиком будет тот, на кого она записана в ЕГРН.
ВАЖНО ЗНАТЬ, что платить налог должны не только россияне, но и любые другие физические лица, которые приобрели имущество на территории РФ.
Объекты налогообложения
Налогом облагается только недвижимое имущество. Какие объекты являются движимыми, а какие недвижимыми, определяет статья 130 гражданского кодекса.
Например, автомобиль считается движимым объектом, а квартира, дом, гараж, комната в коммуналке — недвижимыми. Земля тоже недвижимость, но налогом на имущество не облагается, по ней платят земельный налог.
Недвижимое имущество
Это все, что прочно связано с землей, то есть объекты, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, недостроенные объекты.
А вот, налог на общедомовое имущество в многоквартирных домах не платят.
Налоговый кодекс задает базовые ставки налогообложения для физических лиц. Они будут зависеть от вида объекта и его стоимости. Если это жилой дом, квартира, комната или гараж — 0,1% от стоимости, другая прочая недвижимость — 0,5%, помещения в офисных и торговых центрах, а также объекты дороже 300 млн рублей — 2%.
Письмо Минфина от 22.09.21 № 03-05-04-01/76922
Опираяся на базовые ставки, каждое муниципальное образование имеет право устанавливать свои ставки. Исключение — города федерального значения, там ставки налога единые. Базовую ставку местные органы власти могут уменьшать до 0 или увеличивать, не более чем в 3 раза.
Узнать конкретную информацию о ставках налога, используемого в тои или ином регионе, можно на сайте ФНС РФ.
Как рассчитать налог на имущество физических лиц
Сумма за год зависит от ставки и налоговой базы. Конечную ставку определяют местные власти. Налоговая база — это кадастровая стоимость объекта. Ее умножают на ставку и получают сумму налога на имущество.
При начислении налога на имущество действуют налоговые вычеты. Налоговый вычет — это площадь, за которую не нужно платить. Чем больше площадь объекта налогообложения, тем больше его стоимость. Вычет уменьшает площадь недвижимости и, соответственно, налоговую базу, соответственно налог на имущество становится меньше.
Право на налоговый вычет имеет любой собственник жилья по каждому принадлежащему ему объекту.
Какие есть льготы для физических лиц
Налог на имущество платят не все. Некоторым категориям граждан положены льготы. Их представляют только на имущество, которое не используется для предпринимательской деятельности, например, на квартиру, комнату, дом, гараж.
К льготной категории относятся:
- Герои Советского Союза и Российской Федерации, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
- Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
- Участники Великой Отечественной войны и других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу, а также партизаны;
- Ликвидаторы аварии на Чернобыльской АЭС;
- Военнослужащие или бывшие военнослужащие, имеющие общую продолжительность службы 20 лет и более;
- Члены семей военнослужащих, потерявших кормильца;
- Пенсионеры;
- Родители и супруги военнослужащих и государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей.
Дети-инвалиды от уплаты налога освобождены на федеральном уровне. Некоторые муниципалитеты установили также льготы для детей, оставшихся без попечения родителей, и несовершеннолетних из многодетных семей.
Льготу можно получить только на один объект каждого вида.
Для получения льготы необходимо подать заявление в налоговую инспекцию. Это можно сделать через онлайн-кабинет налогоплательщика, через МФЦ и лично в ИФНС.
Если ребенок — собственник недвижимости или доли в ней, за него нужно платить налог на имущество.
Нюансы при подаче декларации 3- НДФЛ
Что же такое 3- НДФЛ и кто должен подавать данную декларацию? Подают ее лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в собственности менее минимального срока владения, а также от реализации имущественных прав (переуступка права требования) (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).
Также к доходам будет относится передача недвижимости, к примеру, по дарению или наследованию. Но есть исключения, к ним относится получение такого дохода от близких родственников, таких как супруги, родители, в т. ч. усыновители, дети, в т. ч. усыновленные, дедушки и бабушки, внуки, братья и сестры, в т. ч. полнородные и неполнородные. В последнем списке имеются в виду братья и сестры, имеющие общих отца или мать.
От налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали объект недвижимости (квартиру, дом, комнату, землю), находящемся в собственности более минимального срока.
Что такое минимальный срок владения
Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. То есть через это время можно продать купленную квартиру без налога.
Минимальный срок составляет три года, если:
· собственность получена в подарок;
· приобретена по договору ренты;
· досталась в результате приватизации;
· является единственным жильем.
Особенный случай — семьи с детьми (двумя и более): им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В 2021 году они получили освобождение от уплаты налога при продаже жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет. Не имеет значения и стоимость сделки: продали ли объект дороже, чем покупали, или дешевле, в этом случае не важно.
Для всех остальных минимальный срок владения недвижимостью для освобождения от налога с продажи недвижимого имущества, составляет пять лет.
При этом не учитывается жилье, которое приобрели в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на проданное жилое помещение от налогоплательщика (Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ).
Вот мы продали недвижимость, когда же стоит ждать уведомления от налоговой и что же делать дальше?
После продажи имущества налоговые органы в следующем году пришлют вам уведомление о необходимости сдать декларацию 3-НДФЛ, независимо от срока владения. Дело в том, что налоговый орган видит только дату отчуждения имущества без подробных нюансов сделки, он обязан предупредить вас о возможной необходимости подачи декларации.
Если срок владения имуществом превышает минимальный срок владения, сдавать декларацию не надо, в ответ на уведомление в адрес налоговых органов необходимо отправить пояснения и подтверждающие документы (договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, справка об уплате паевого взноса и т.д.).
Декларацию 3‑НДФЛ нужно подать до 30 апреля включительно следующего года. Если 30 апреля выпадает на выходной, срок переносится на следующий рабочий день.
А вот дата уплаты налога по декларации 3-НДФЛ — до 15 июля года, следующего за отчетным. Если 15 июля выходной, то срок переносится на следующий рабочий день.
Кстати, обратите внимание, если вдруг с вами произойдут две нижеописанные ситуации, то действовать следует именно так, как я написала ниже:
1. Вам пришло требование/письмо о необходимости подать декларацию, даже если дохода нет.
В этом случае важно понимать, что данные о всех сделках купли-продажи имущества, даты вступления в право собственности сейчас поступают в ИФНС. При этом учитываются не все детали.
Например, вы продали квартиру. В ИФНС известна дата первоначальной регистрации документов из Росреестра, а также дата продажи имущества. И вот получается, например, что квартира была в собственности менее 3-х лет. И автоматически бывшему собственнику отправляется письмо «счастья» о необходимости предоставления 3-НДФЛ.
А ведь в реальности могли быть разные ситуации, когда право собственности возникло ранее, чем официальная регистрация документов в Росреестре:
- квартира досталась в наследство, датой начала собственности будет считаться день смерти наследодателя;
-вы приобрели квартиру по ДДУ, срок владения считается от даты полной оплаты;
- вы увеличили свою долю в имуществе, при этом срок владения считается от получения документов на первоначальную долю в собственности.
Поэтому прежде, чем паниковать и бежать в налоговую с заполненной декларацией и думать о штрафе, лучше спокойно разобраться в вашей ситуации. Действительно ли нужно отчитываться, требуется ли составить и сдать отчетность?
Иногда будет достаточно просто отправить в ИФНС письмо о том, что вы имеете право продавать данное имущество без уплаты налога. И декларация 3-НДФЛ не требуется.
2. У вас сформировался доход, но вы не подали декларацию и вам не пришло уведомление о начисленном налоге. Так происходит нечасто, но все-таки бывает.
Так вот, если это ошиблась налоговая, то штрафа не будет, но рано или поздно придет уведомление с суммой налога за предыдущие периоды. В этом случае вы обязаны будете заплатить исчисленную сумму налога, но не более чем за 3 года до такого уведомления. Поэтому если вы не получили налоговое уведомление и платежные документы, лучше сообщить самостоятельно о проблеме в налоговую.
В данной статье я рассматриваю, как формируется налог с перехода права собственности на недвижимое имущество, но после этого формируется не конечная цифра. На величину налога влияет в некоторых случаях и расход, и имущественные вычеты, про которые я рассказала в одноименной статье
Как работать с риелторами и агентами при продаже недвижимости
Получение вычетов для возврата НДФЛ сейчас очень актуальная услуга. В 2022 году россияне получили возврат 2,7 трлн. рублей, это на 400 млрд больше, чем в 2021 году. В 2023 году еще больший рост.
Составление 3-НДФЛ — это одна из основных услуг сегодняшнего бухгалтера. Что касаемо риелтора, чтобы помочь клиенту с составлением 3-НДФЛ, нужно знать достаточно большое количество нюансов.
Риелтор чаще всего не всегда закрывает данный вопрос с клиентом, так как не совсем глубоко понимает в имущественных вычетах и не оказывают услугу по составлению декларации 3-НДФЛ, и им нужна помощь.
На помощь приходят, как раз бухгалтеры, для которых не составит проблем составить данную декларацию. Предоставлять полный спектр услуг и четко выполнять свою работу хотят агентства по недвижимости, и также самозанятые риелторы.
Поэтому бухгалтерам можно и нужно заключать партнерские отношения как с агентствами, так и самозанятыми риелторами. Искать риелтора-партнера можно на площадках по подбору недвижимости, таких как ЦИАН, АВИТО, ДОМ Клик и. т. д.
Так же верный способ — это зайти в агентство недвижимости и предложить свои услуги, зайти в офис-продаж ЖК и рассказать о возможностях партнерства, запустить сарафанное радио, среди друзей и знакомых…
Возврат налога всем на руку, и потенциальные партнеры будут заинтересованы в поддержке со стороны бухгалтера.
Остается взять и начать… Если вы хотите зарабатывать на знаниях больше, переходите на мой телеграмм канал, где я рассказываю, как бухгалтеру выйти на новый уровень заработка: https://t.me/+bKUc_MSnRfE1Njgy