RWA: токенизация недвижимости

Недвижимость — краеугольный камень любого инвестиционного портфеля. Она ассоциируется с надежностью, стабильностью и реальной ценностью. Однако за этими преимуществами скрываются давние и серьезные проблемы: запредельно высокий порог входа, катастрофически низкая ликвидность, сложные и дорогие юридические процедуры, а также непрозрачность сделок.

Токенизация может решить все эти проблемы разом? Технология, которая дробит объект на тысячи микро-долей, позволяет торговать ими на бирже и гарантирует чистоту сделки. В основе этого процесса лежит блокчейн, который не просто оцифровывает документы, а коренным образом меняет саму природу владения и управления недвижимостью.

Рынок недвижимости предоставляет уникальные возможности частным инвесторам, но требует тщательной оценки рисков и выгод, прежде чем принимать инвестиционное решение. На этом рынке частный инвестор получает стабильный доход от аренды и долгосрочное увеличение стоимости активов, а также высокую ликвидность и возможность диверсификации портфеля. В то же время рынок недвижимости требует большого начального капитала, подвержен влиянию внешних факторов и может иметь низкую ликвидность в краткосрочной перспективе. Кроме того, рентабельность может быть низкой из-за затрат на техническое обслуживание и налогов, управление недвижимостью требует значительных усилий, а региональная зависимость и финансовые риски усложняют работу.

Преимущества и недостатки рынка недвижимости для частных инвесторов

Преимущества:

Стабильность доходов: Доходы от аренды или ренты являются относительно стабильными, так как спрос на жилье и коммерческие помещения обычно остается высоким даже в периоды экономической нестабильности.
Долгосрочное увеличение стоимости: Стоимость недвижимости имеет тенденцию к росту со временем, особенно в городах с растущим населением и развивающейся экономикой.
Ликвидность: Недвижимость является одним из самых ликвидных активов, хотя время ее продажи может занимать больше времени по сравнению с акциями или облигациями.
Диверсификация портфеля: Инвестиции в недвижимость могут служить способом диверсификации инвестиционного портфеля, уменьшая общий риск.
Возможность контроля: Владелец недвижимости имеет полный контроль над своим активом и может принимать решения о его использовании, модернизации или продаже.

Недостатки:

Высокий порог входа: Вход на рынок недвижимости часто требует значительного капитала, особенно для крупных объектов или перспективных проектов.
Зависимость от внешних факторов: Стоимостная оценка недвижимости может зависеть от множества внешних факторов, таких как экономическая ситуация, политическая обстановка, экологические условия и т.д.
Низкая ликвидность в краткосрочном периоде: Продать недвижимость быстро и без потерь может быть сложно, особенно если рынок находится в состоянии стагнации или кризиса.
Риск низкой доходности: Даже при наличии стабильной арендной платы доходность может оказаться ниже ожиданий из-за высоких расходов на содержание и ремонт, а также налоговых обязательств.
Ограниченная мобильность: Вывод средств из инвестиций в недвижимость может занять длительное время, что затрудняет быстрое реагирование на изменения рыночной ситуации.
Региональная зависимость: Качество и стоимость недвижимости сильно различаются в зависимости от региона и его экономического развития.
Трудности управления: Управление недвижимостью требует значительных усилий и времени, особенно при самостоятельном управлении без привлечения профессиональных агентов или управляющих компаний.
Финансовые риски: Финансовые риски, такие как потеря платежеспособности арендаторов или ухудшение состояния недвижимости, могут существенно снизить доходы и увеличить расходы на восстановление.

Токенизация недвижимости: сдвиг парадигмы

В последние годы индустрия недвижимости претерпела значительные изменения благодаря внедрению новых технологий, таких как блокчейн. В то время как мир переживает цифровую революцию, сектор недвижимости быстро осознал огромный потенциал блокчейна, технологии распределенного учета, которая может нарушить традиционную практику и открыть новые возможности. Внедрение блокчейна в сектор недвижимости неуклонно набирает обороты, и все большее число игроков отрасли признают его преимущества. Ожидается, что к 2030 году индустрия токенизации активов достигнет 10 трлн долларов США.

Этот рост можно объяснить растущим спросом на безопасные, прозрачные и эффективные операции с недвижимостью в контексте ужесточения регулирования в таких юрисдикциях, как Европейский союз, Япония, Сингапур и Великобритания. Эта тенденция также обусловлена растущим спросом на долевое участие, повышением ликвидности и большей доступностью в секторе недвижимости.

Ключевыми факторами, способствующими проникновению технологий блокчейна в сектор недвижимости, являются растущее распространение децентрализованных финансов (DeFi), а также процесс токенизации активов реального мира (RWA):

DeFi, быстро развивающаяся экосистема, использующая блокчейн для предоставления финансовых услуг без посредников, в последние годы привлекла к себе значительное внимание. В 2021 году общая стоимость протоколов DeFi превысила 48 миллиардов долларов, а в 2022 году она уже достигла 96 миллиардов долларов, демонстрируя огромный рост и потенциал этой инновационной финансовой модели. Даже несмотря на последующее снижение до менее чем 50 миллиардов долларов США, TVL вновь продемонстрировал устойчивый рост и в 2024 году превысил 100 миллиардов долларов.
Токенизация, процесс преобразования реальных активов в цифровые токены на блокчейне, также набирает обороты в сфере недвижимости. Согласно текущему исследованию рынка, проведенному командой CMI, ожидается, что объем мирового рынка токенизации недвижимости в период с 2024 по 2033 год увеличится в среднем на 21%. Объем рынка в 2023 году составил 2,9 миллиарда долларов США. В 2024 году объем рынка достиг 3,5 миллиардов долларов США. Ожидается, что к 2033 году объем рынка достигнет 19,4 миллиардов долларов США.

Токенизация недвижимости оказывает революционное влияние на рынок за счет обеспечения частичного владения объектами недвижимости (фракционирования).

Фракционирование радикально снижает порог входа (до 1USD или 1 кв метра) и позволяет мелким инвесторам приобретать долю в элитной недвижимости или других ценных недвижимых активах, таких как самолеты и яхты. Для того чтобы выйти на рынок недвижимости, пользователю теперь достаточно просто создать учетную запись, приобрести токены и сделать выбор варианта частичных инвестиций в недвижимость, стоимость которых начинается всего с 1 доллара.

Варианты инвестиций в токенизированную недвижимость

Инвестиции в долгосрочную аренду. Жилые помещения, сдаваемые в аренду на длительный срок, обеспечивают стабильный и предсказуемый доход.

Инвестиции для летней/туристической аренды. Объекты недвижимости, расположенные в туристических зонах, приносят высокий доход в период отпусков.

Инвестиции в элитную недвижимость. Элитные объекты в престижных районах предлагают высокие доходы и значительное увеличение стоимости.

Инвестиции в общественные блага. Инвестиции в такую инфраструктуру, как кинотеатры, стадионы, театры, конференц-залы и другие общественные места, способствуют благосостоянию общества и приносят доход.

Профессиональные инвестиции. Офисные здания, коворкинги и коммерческие помещения, расположенные в стратегически важных для бизнеса районах, обеспечивают стабильный доход от аренды и постоянный спрос со стороны компаний.

Внеплановые инвестиции. Инвестиции в строящиеся объекты недвижимости позволяют воспользоваться выгодными ценами и потенциальным приростом капитала по завершении проекта, одновременно диверсифицируя портфель недвижимости.

Процесс токенизации недвижимости

Процесс токенизации недвижимости включает следующие основные этапы:

Подбор объектов недвижимости
Верификация прав собственности
Перенос на блокчейн-платформу с привлечением кастоди, гарантирующего сохранность объектов в интересах владельцев токенов.
Финализация оценки объектов недвижимости.
Выпуск токенов.

Для управления токенизированной недвижимостью привлекаются профессиональные партнеры, обеспечивающие качество и надежность недвижимости, предлагая высококачественную недвижимость на платформе для токенизации. Они предоставляют бесценный опыт работы на рынке, повышая доверие к платформе как среди инвесторов, так и среди владельцев недвижимости. Эти партнеры играют ключевую роль в ускорении роста, эффективно управляя объектами недвижимости и выступая в качестве надежных консультантов по недвижимости, обеспечивая всестороннюю поддержку на протяжении всего процесса токенизации и за его пределами. Их стремление предоставлять точную и исчерпывающую информацию подчеркивает их приверженность обеспечению максимальной прозрачности и надежности сделок с недвижимостью.

Для каждого объекта недвижимости на платформе требуются оценки, подписанные соглашения о покупке и юридические контракты. Все данные находятся в открытом доступе, что повышает прозрачность и доверие инвесторов.

Клиенты платформы токенизации недвижимости

Криптоэнтузиасты - энтузиасты криптографии и DeFi - технически подкованные люди, заинтересованные в возможностях, которые предлагает технология блокчейн, включая децентрализацию и частичное владение.

Участники рынка недвижимости - профессионалы в сфере недвижимости: люди, работающие в сфере недвижимости (например, риэлторы, управляющие недвижимостью), которые видят ценность в токенизированных инвестициях в недвижимость.

Инвесторы - пользователи, преследующие цель получения прибыли от своих вложений в портфель активов. Инвесторы представляют собой очень неоднородную группу пользователей. Можно выделить три сильно отличающихся разновидности:

Инвесторы со средним уровнем дохода: физические лица, желающие диверсифицировать свои инвестиционные портфели, но, возможно, не располагающие значительным капиталом для инвестирования в традиционные рынки недвижимости.
Молодые инвесторы (миллениалы, поколение Z): группа, которая часто отказывается от традиционной недвижимости, но стремится воспользоваться преимуществами децентрализованных инновационных финансовых систем, снижающих барьеры для входа.
Институциональные инвесторы и первые пользователи: состоятельные люди или организации, стремящиеся быть на шаг впереди других, как можно раньше подключившись к передовой платформе.

Преимущества для клиентов

Для криптоэнтузиастов:

Токенизация недвижимости создает уникальные возможности для криптоэнтузиастов, открывая доступ к ранее недоступному рынку с новыми моделями владения, финансовыми инструментами и преимуществами технологии блокчейна:

Фракционная собственность. Использование технология блокчейн позволяет дробить активы реального мира и при необходимости консолидировать их снова. Это снижает порог входа на рынок недвижимости и позволяет участвовать в инвестициях тем, у кого нет крупных капиталовложений.
Низкая стоимость операций. Комиссионные за сделки с токенами обычно ниже, чем при традиционных операциях с недвижимым имуществом, поскольку отсутствуют посредники вроде нотариусов, риелторов и банков. Это делает операции более выгодными и привлекательными.
Прозрачность и безопасность транзакций. Блокчейн обеспечивает прозрачную запись всех сделок, что минимизирует риски мошенничества и ошибок при передаче прав собственности. Каждый участник может отслеживать историю владения активами.
Диверсификация портфеля. Криптоэнтузиасты часто стремятся диверсифицировать свои инвестиции, чтобы снизить риски. Токенизированная недвижимость предоставляет такую возможность, позволяя комбинировать традиционные криптовалюты с реальными физическими активами, такими как жилье или коммерческая недвижимость.
Потенциал роста стоимости. Недвижимость традиционно считается стабильным активом с потенциалом долгосрочного роста цены. При этом привязка цены токенов добавляет дополнительный фактор волатильности, который может привлечь тех, кто ищет более динамичные инвестиционные инструменты.
Быстрая ликвидность. В отличие от традиционных сделок с недвижимостью, где продажа или покупка может занимать месяцы, токены предоставляют возможность быстро обменивать активы на другую криптовалюту или фиатные деньги. Это повышает гибкость управления капиталом.
Инновационные модели финансирования, позволяющие криптоэнтузиастам участвовать в строительстве новых объектов недвижимости и получать прибыль от их дальнейшей эксплуатации, а также участвовать в управлении через децентрализованную автономную организацию (DAO).

Для участников рынка недвижимости:

Токенизация недвижимости открывает множество интересных возможностей для участников рынка недвижимости, будь то профессиональные игроки, девелоперы, управляющие компании или частные инвесторы. Вот некоторые ключевые аспекты, которые делают этот формат особенно привлекательным:

Увеличение числа потенциальных покупателей. Традиционно покупка недвижимости требует значительных финансовых вложений, что ограничивает круг возможных покупателей. Токенизация позволяет разделить объект на мелкие доли, делая его доступным для большего количества людей. Это увеличивает спрос и ускоряет продажу объектов. Кроме того в число покупателей также попадают криптоэнтузиасты.
Упрощенное привлечение капитала. Для застройщиков и девелоперов токенизация становится эффективным инструментом привлечения средств на строительство и развитие проектов. Вместо того чтобы искать одного крупного инвестора, они могут привлекать финансирование от множества мелких инвесторов через выпуск токенов. Это снижает зависимость от банковских кредитов и других традиционных источников финансирования.
Гибкое управление активами. Владельцы недвижимости получают больше возможностей для управления своими активами. С помощью токенов они могут продавать доли своего объекта, не расставаясь с ним полностью, что дает им гибкость для быстрого реагирования на рыночные колебания и бизнес-потребности. Управление недвижимостью через DAO обеспечивает защиту от возможных злоупотреблений со стороны отдельных участников или групп. Такой децентрализованный подход усиливает коллективное управление, делая процесс принятия решений прозрачным и снижая риски ошибок или манипуляций.
Международный доступ. Блокчейн-технологии позволяют участникам рынка недвижимости привлекать зарубежных инвесторов без обязательной физической регистрации сделок. Партнеры, обладающие профессиональным опытом, гарантируют высокое качество и надежность объектов, представляемых на платформе для токенизации. Они привносят ценный опыт работы на рынке, укрепляя доверие к платформе со стороны как инвесторов, так и собственников недвижимости. Эти партнеры способствуют быстрому росту платформы, эффективно управляя объектами и предоставляя надежные консультации в сфере недвижимости, поддерживая участников на всех этапах токенизации и после нее. Стремление партнеров предоставлять полную и достоверную информацию отражает их нацеленность на обеспечение максимальной прозрачности и безопасности сделок с недвижимостью.
Повышение ликвидности. Продажа и покупка долей в объекте недвижимости через токены, встроенные в бурно развивающуюся экосистему DeFi происходит гораздо быстрее, чем традиционные сделки с недвижимостью. Это улучшает ликвидность активов и упрощает процессы купли-продажи.
Прозрачный учет и снижение рисков. Использование блокчейна гарантирует прозрачность и неизменяемость записей о правах собственности. Платформа обеспечивает прозрачность и доверие предоставляя доступ ко всем необходимым документам по объектам недвижимости - оценкам, подписанным соглашениям о покупке и юридическим контрактам. Все данные находятся в открытом доступе, что уменьшает вероятность юридических споров и мошеннических действий, обеспечивая надежность и доверие между участниками сделки.
Оптимизация затрат. Токенизированные сделки обходятся дешевле, так как исключаются многие посреднические услуги, такие как нотариусы, юристы и банки.
Автоматизация процессов. Смарт-контракты позволяют автоматизировать многие процессы, связанные с управлением недвижимостью, арендой, выплатой дивидендов и другими операциями. Это сокращает административные издержки и снижает человеческий фактор.
Возможности для совместного владения. Совместное владение объектами недвижимости через токенизацию позволяет объединять усилия нескольких инвесторов для покупки дорогостоящих объектов, таких как коммерческие здания, отели или жилые комплексы. В сочетании с поддержкой со стороны высокопрофессиональных участников рынка недвижимости это способствует более эффективному использованию ресурсов и распределению рисков.

Для инвесторов:

Токенизированная недвижимость обеспечивает для инвесторов множество преимуществ и возможностей, включая доступность, высокую ликвидность, географическую диверсификацию, прозрачность, экономию на комиссиях, финансовое разнообразие и простоту управления активами:

Доступность и низкий порог входа. Одним из главных преимуществ является возможность приобретения небольших долей в объектах недвижимости. Это позволяет инвесторам с ограниченными средствами войти на рынок, который раньше был доступен лишь крупным игрокам. Таким образом, каждый может стать владельцем части престижного офисного центра, жилого комплекса или коммерческой недвижимости, зачастую достаточно иметь $1.
Высокая ликвидность. В отличие от традиционной недвижимости, где продажа может занять много времени, токенизация позволяет быстро конвертировать свою долю в денежные средства. Инвесторы могут продать токены на вторичном рынке практически мгновенно, что существенно повышает гибкость управления активами.
Географическая диверсификация. Благодаря глобальному характеру блокчейн-технологий, инвесторы могут вкладывать средства в объекты недвижимости по всему миру, не покидая своей страны. Это открывает доступ к международным рынкам и новым возможностям для получения дохода.
Прозрачность и безопасность. Все сделки фиксируются в блокчейне, что обеспечивает полную прозрачность и защиту от мошенничества. Записи невозможно изменить или удалить, что гарантирует надежность и уверенность в законности прав собственности.
Экономия на комиссиях и административных расходах. Из-за отсутствия посредников, таких как агентства недвижимости, нотариусы и банки, затраты на проведение сделок снижаются. Это делает инвестиции в токенизированную недвижимость более рентабельными и выгодными.
Финансовое разнообразие. Инвесторы имеют возможность выбирать различные типы недвижимости: жилую, коммерческую, индустриальную и другие. Это помогает создать сбалансированный портфель и минимизировать риски.
Простота управления активами. Управление токенами осуществляется через смарт-контракты, что исключает необходимость личного участия в процессе. Автоматические выплаты дивидендов, аренда и другие функции выполняются без вмешательства владельца, что упрощает управление инвестициями.
Доход от аренды и дивидендов. Владельцы токенов могут получать регулярный доход от сдачи объектов в аренду или от распределения прибыли управляющей компанией. Это создает устойчивый поток пассивного дохода.
Совместное владение и распределение рисков. Возможность коллективного владения крупными объектами недвижимости позволяет распределить риски среди группы инвесторов. Это снижает финансовую нагрузку на каждого участника и делает инвестиции менее рискованными.

Примеры проектов токенизации недвижимости

Aqarchain

Aqarchain - это платформа для инвестиций в недвижимость, которая позволяет пользователям приобретать доли в недвижимости. Одним из отличий Aqarchain от других подобных платформ является то, что вы можете приобрести часть других ценных материальных активов, таких как самолеты и яхты.

Объекты недвижимости проверяются командой AqarChain перед размещением на платформе. Минимальная площадь, которую можно приобрести, составляет 1 кв. фут. Инвестор может совершить покупку с помощью нескольких криптоактивов, среди которых BTC, ETH, XTZ (Tezos), BNB, USDT, USDC и другие.

Согласно их веб-сайту, AqarChain - это первый децентрализованный рынок недвижимости NFT, который выходит в Метавселенную. Покупка объекта недвижимости или его части, представленного на платформе, дает инвестору право претендовать на недвижимость с аналогичными характеристиками на виртуальной земле AqarChain.

Bonfire

Основанный на блокчейне Polygon, Bonfire сосредоточен на активах, приносящих доход в сфере недвижимости. Как только недвижимость проверена, она становится токенизированной и размещается на торговой площадке, где инвесторы могут приобрести эти токены либо с помощью криптовалют, либо с помощью банковских счетов.

Если недвижимость успешно распродана (если все токены куплены инвесторами), продавец недвижимости получает свои средства через недавно созданную “DAO LLC”. Покупатели актива автоматически направляются в DAO. Членство в DAO дает вам право голоса по различным вопросам управления, таким как утверждение или отклонение запроса на техническое обслуживание, изменение арендной платы или продажа актива.

В планах Bonfire - развитие экосистемы с множеством сервисов, включая управление недвижимостью и налоговую отчетность.

CitaDAO

CitaDAO - это платформа для частичной продажи недвижимости, разработанная на блокчейне Ethereum. Она работает следующим образом. После подтверждения права собственности на недвижимость владелец (landlord) осуществляет ее листинг в рамках процесса, называемого представлением недвижимости в блокчейн - Introducing Real Estate On-Chain (IRO). Если IRO пройдет успешно, т.е. если полученных средств будет достаточно для покупки недвижимости, недвижимость приобретет SPV (special purpose vehicle). После чего недвижимость будет токенизирована, а участники IRO получат RET (токены недвижимости). Любой владелец NFT может воспользоваться правом выкупа и выкупить акции всех остальных владельцев RET, став, таким образом, единственным владельцем имущества.

Если IRO завершится неудачей, все накопленные средства будут возвращены инвесторам, которые их направили.

LandShare

LandShare - один из проектов, который делает инвестиции в недвижимость максимально доступными: минимальная сумма инвестиций составляет 50 долларов. Как это работает? Для каждого объекта, подлежащего токенизации, создается юридическое лицо, которое конвертирует свои акции в специальные токены (Asset Tokens). Инвесторы получают свои денежные потоки от недвижимости в виде BUSD, стабильной монеты, выпущенной Binance (LandShare был построен на смарт-цепочке Binance).

Компания LandShare также намерена предлагать услуги по продаже домов с помощью краудфандинга. Продажа домов - это покупка дома, его ремонт и продажа с целью получения прибыли. Однако, поскольку большинство инвесторов не могут позволить себе купить дом, даже в проблемном состоянии, за наличные, краудфандинг сделает его более доступным для мелких инвесторов.

Еще одна особенность, которая может сделать LandShare более привлекательным для инвесторов в будущем, - это автоматическое начисление стоимости. Если вы не обналичите свой доход от аренды, а купите на него больше токенов Asset, со временем ваш доход от аренды увеличится.

Lofty.ai

Другой торговой площадкой, которая облегчает покупку и продажу недвижимости, является Lofty.ai. Как только недвижимость появится в списке на платформе, инвесторы смогут купить ее часть; и как только она будет продана, инвесторы начнут получать доход, который равен (продажной цене недвижимости – комиссионным за продажу) / проценту инвестора в этой недвижимости. Если недвижимость не будет продана до истечения крайнего срока, листинг будет отменен, и инвесторы получат обратно свои инвестиции.

Lofty.ai платформа основана на блокчейне Algorand. Algorand отличается низкими комиссиями за переводы и высокой пропускной способностью транзакций.

RealT

Одним из крупнейших игроков, если не самым крупным, в индустрии токенизированной недвижимости является RealT. Минимальная инвестиция - это цена одного токена за объект недвижимости, который может составлять от 50 до 150 долларов. Объекты выбираются опытными инвесторами в недвижимость и управляются местными профессионалами под наблюдением команды RealT.

Инвесторы, которым платят, когда служба управления недвижимостью собирает арендную плату с арендаторов, получают денежные потоки в виде стабильной валюты USDC. Они могут обналичить свои средства или реинвестировать их.