Финансовая математика и принятие решения о покупке жилья. Часть 2.

Реальные и ложные альтернативы

Этот текст - продолжение, начало тут.

Мы говорим о выборе (-ах), которые стоят перед покупателем квартиры.
Уже обнаружили, что три наших главных героя - Жилец, Рантье и Инвестор имеют три разные мотивации: первого - волнует минимизация затрат; второго - максимизация дохода; а третий и вовсе - обязан управлять связями, если не желает полностью зависеть от ~~воли волн~~ конъюнктуры рынка.

Мы также с удивлением узнали, что в большинстве случаев ни тот, ни другой, ни третий не осознают своего истинного интереса (а потому и не управляют им!), и находятся в ситуации безальтернативного выбора. Т.е. их выбор - предопределён их предыдущими действиями и тем, как всё устроено. Жилец - купит квартиру (и в большинстве случаев - в ипотеку, и по самому стандартному её варианту). Купит в районе, удобном не ему - его жене и/или детям.
Рантье - квартира достанется по наследству. Либо он случится из неудавшегося инвестора. Как вариант, это будет остаток от раздела общего имущества.
Инвестор - купит в расчёте на гешефт, но без гарантий: купит азартную ставку.

Рынок, безусловно, сыграет с ними в игру "выбирай из заранее подобранных для тебя всех примерно одинаковых вариантов" или "походи, поторгуйся", но итог будет закономерен.

Альтернатива, в этом смысле, существует только для того, кто думает - перед тем как делает; а также - как способ отказа от решения вообще. Скажем, жилец - который настолько не хочет ипотеки; может остаться жить с мамой, снимать жильё, выбрать работу - где предоставляют общежитие или переехать в другой город - но не потому, что так решил: а потому что не может иначе.

Для начала - ложные "альтернативы".

Ложная альтернатива Жильца: Аренда

Для икономистов, воспитанных икономиксом, теория полезности, приведённая к математическому (как они думают) совершенству состоит в том, что для человека должно быть (по идее) всё равно. Скажем, удовлетворяя потребность в сексе, вместо года регулярного секса с одной партнёршей он может получить 12 месяцев по месяцу с разными, из которых 3 будут немного хуже, одна - совсем страшная, одна подарит букет с хламидиями, одна обкрадёт, а 6 других будут в среднем лучше. Поэтому для "аналитегов" рынка недвижимости выбор аренды выглядит разумным противопоставлением покупке.

Аренда между тем никогда не была и не будет альтернативой собственности. Это - другой продукт, отличающийся от владения - не меньше, чем каршеринг от наличия собственного авто (а все ли ещё помнят, как каршеринг "вдруг" прекратился в одночасье в КОВИД? вооот).

Давайте продемонстрирую очевидное:

по факту, аренда никогда не бывает долгосрочной. Ну, почти никогда. Год, два года - это хороший срок. А каждый следующий договор - это транзакционные издержки:
оплата труда риелтора и/или платформы и/или взятие рисков на себя за следующую сделку
три переезда - это пожар; для ~~городской голытьбы~~ фрилансеров, чьё имущество умещается в полторы котомки, это не так - но всё равно проблема: нужно опять найти квартиру, внести депозит, выцарапать депозит из предыдущего арендодателя (а он уже его потратил и возвращать не намерен), собрать вещи, заказать транспорт, привести новое место в порядок, переехать
при смене района существуют ещё и непрямые потери, которые обычно мелкие, но в совокупности - тянут на серьёзный чек. Это могут быть: разнообразные программы лояльности в услугах и "прикормленные" места (все чаевые, что ты платил в кафе на углу, капитализируя себя как клиента, пропали: теперь ты кушаешь в другом кафе); абонементы в фитнес (количество посещений уменьшается обратно пропорционально расстоянию в квадрате); детские кружки и секции и т.д.
плюс при переезде ты теряешь всё (вроде бы мелкое?) благоустройство квартиры, которую ты настраивал под себя: тебе придётся проделать эту работу снова!

Так что три годовых аренды (и ты снова на улице, только на три года старше и нервознее) - не равны трём годам в ипотеке (даже если она кабальная!), потому что в первом случае - ты на три года от собственности дальше, а во втором - на три года ближе, чем был три года назад!

Поэтому - аренда - никакая не альтернатива ипотеке, с т.зр. института собственности - это полная антитеза. Аренда - это способ отрицания собственности (твоей собственности). За которое (отрицание) ты платишь другому собственнику (который взял на себя за неё - свою собственность - ответственность). Хвилософия, опять! - скажете. И будете совершенно неправы. Никакая не философия. Если суть контракта аренды совершенно отличная от покупки жилья - то нет никакого смысла вот это идиотское сравнение - что дешевле месячный арендный платёж или платёж по ипотеке?
Во-первых, оба эти показателя весьма условны: всегда можно поменять район или площадь и с ними - МАП. Также точно, как поменять процентную ставку (трудно, но можно) или срок договора ипотеки (на входе точно можно) - и вот тебе месячный аннуитет тоже поменялся.

Ложная альтернатива Рантье: вклад в банке, пай в инвест.фонде (может даже REIT), etc.

Вклад в банке и квартира отличаются друг от друга примерно всем (кроме разве что доходности, по которой их почему-то всегда сравнивают, забывая что тут как раз это сравнение - бессмысленно):

у банковского вклада нет утилитарной стоимости. Его нельзя съесть. На нём нельзя ездить. В нём невозможно жить.
банковский вклад в Росси традиционно не покрывает инфляцию, а недвижимость - покрывает. В краткосроке это часто не видно; в долгосроке - видно всегда. Сравните результаты тех, кто купил в конце 80-х кооперативное жилье и тех, кто на эту же сумму открыл накопительный вклад в Сбербанке.
банковский вклад легко доступен ворам всех мастей - от хакеров, вскрывших защиту банка, самого банка, до - мытарей и государя (который в лихие времена может сделать фокус .. деньги превращаются...деньги превращаются... в аблигации! - например)
крупный банковский вклад - суть приглашение к наезду/ограблению (роскошная собственность - тоже, но тут секрет - не владеть не-по-чину)
и, наконец, у квартиры, в отличие от банковского вклада, нет таких валютных рисков. Доллар вырос на 17 процентов за три недели - и все ваши рублёвые вклады пропорционально просели. А с жильём ничего не случилось. Количество квадратов - не уменьшилось.

Ложная альтернатива инвестора: доля в бизнесе

Тут собственно и писать долго не о чем.
Укажите такую долю, чтобы она (при любых раскладах!) имела минимальную ненулевую стоимость.
Укажите такую долю, чтобы у вас всегда было как минимум два варианта (сдать квартиру или жить самому в ней), если её нельзя продать.
Укажите такую долю, чтобы вы могли о ней не заботиться и не заниматься регулярно выбранным бизнесом, но при этом у неё был шанс на рост.
Это совершенно разные типы деятельности!

В общем, никакие это всё не альтернативы: это способ отказа от решения, или способ другого решения жилищной проблемы (но не проблемы собственности!)

А вот в отношении собственности альтернативы действительно есть, и они находятся в другой поляне, которую многие часто даже не рассматривают, как реальную:

приобретение меньшего лота
приобретение лота в другом городе (или даже стране)
достройка или переоборудование существующего жилья
обмен с доплатой / отложенными условиями по доплате
аренда с выкупом
жилищный кооператив и т.д.

В этом случае подход к жилью с т.зр. собственности ставится с головы на ноги: вместо пользования, на которое обращают внимание большинство наших сограждан, полагая - что уровень жизни определяется именно способностью к моментальному потреблению благ; упор делается всё-таки на накопление/инвестицию. Пусть - в неудобных локациях. Пусть - в неудобном формате. Пусть - пока мало. Но зато - своё!

В этом смысле, семья: которая сдаёт свою (маленькую и неподходящую) квартиру, а живёт в чужой (дороже, но в удобном районе) поступает намного здравомысленнее той, которая не имеет ничего и снимает ещё лучшее жильё или проедает капитал в чудненьких ресторанчиках в окрестности этой самой квартиры.

Продолжение следует.

Этот и другие материалы - на моём канале Censum