Тема: «Бабка как лицо с особым правовым статусом»

Редко что-то пишу на тему частного права, но здесь случай довольно громкий и межотраслевой.

Недавняя практика судов общей юрисдикции - признание недействительной сделки купли-продажи недвижимости пожилых людей. Причина - якобы «особое эмоциональное состояние продавца» в связи с активностью телефонных мошенников. По этому основанию суд признаёт сделку недействительной, добросовестный покупатель остаётся без квартиры и без денег.

🔹 1. Изначально ложна формирующаяся презумпция, будто бы пожилые продавцы априори глупые и не в состоянии отдавать отчёт своим действиям. Это медицинский критерий, а не формально-хронологический: нет отсечки, после которой люди впадают в маразм. Заблуждение в мотивах сделки не влечёт её недействительности. Однако в обсуждаемом случае речь идёт именно о психолого-психиатрическом критерии, устанавливаемом экспертами. Нюанс в том, что у нас полно голодных экспертов, готовых давать любые заключения. Тем более, медицина - наука неточная, со всеми вытекающими отсюда нюансами профессиональных ошибок.

🔹 2. Вызывает вопросы добросовестность поведения продавца. Мнимая ведомость, социальная уязвимость возникают одновременно с экономическим интересом быть признанным таковым. К сожалению, реально беспомощные старики, например, с возрастной деменцией, лишены реальной возможности судебной защиты: они после такой сделки окажутся на улице или в иной печальной ситуации - в доме инвалидов, коммуналке за 101 км и пр. Судиться, сидя без денег в бараке далёкого села Рязанской области, несколько затруднительно. Таким образом, недобросовестный участник гражданского оборота, который не проявил должной осмотрительности и не обеспечил контроль за сохранностью имущества, начинает пользоваться преференциями, а интересы реальных потерпевших не получают дополнительной защиты.

Практика выработала некоторые критерии: проживание, сохранение регистрации в квартире на момент продажи, наличие личных вещей, отсутствие другого жилья, занижение стоимости продажи. В этой части вопросов нет, за тем лишь исключением, что сами по себе указанные обстоятельства никак не порочат продавца, но сильно удешевляют рыночную стоимость объектов.

🔹 3. Открывается портал в ад мошеннических действий без особых рисков со стороны злоумышленников: а) квартирка продаётся по рыночной цене, деньги выводятся; б) подаётся иск в суд о признании сделки недействительной; в) в случае успеха - возврат квартиры; в случае неудачи - суд всё равно порежет издержки, присуждаемые оппонентам, и больше чем на 100-200 тыс. рублей истцы не попадут. Не говоря уже о вариантах вымогательства денег с добросовестных покупателей за необращение в суд.

🔹 4. Абсурдны доводы, будто бы посредством продажи квартиры и последующего перечисления денег неустановленным лицам оказывалось содействие правоохранительным органам, Центробанку и кому-либо ещё. Предполагается, что обманутое «доверчивое лицо» допускает участие в неких мероприятиях спецслужб, понимает существо фиктивной сделки в каких-то там общественно полезных целях, но... получает судебную защиту, исходя из ровно противоположных предпосылок - непонимания сути происходящего.

📌 В итоге пострадают все добросовестные участники оборота: продавцы, достигшие возраста 55–60 лет, окажутся в ситуации необходимости унизительно доказывать свою психолого-психиатрическую состоятельность по более строгим критериям, чем все остальные. Причём вряд ли это избавит от необходимости делать скидку «за возраст». Добросовестные покупатели и вовсе рискуют остаться без недвижимости и денег.