REITs: разбираемся в особенностях фондов недвижимости

Есть мнение, что инвестиции в дорогостоящую недвижимость — хороший способов сохранить и приумножить свои сбережения. У такого способа и явные недостатки: на покупку и владение недвижимостью нужно тратить много денег и времени.

Для решения этих проблем были придуманы инвестиционные фонды недвижимости (Real estate investment trusts, REIT), торгующиеся на фондовом рынке в виде акций. В этой статье мы разбираемся в особенностях REITs, строим портфели и оцениваем, насколько целесообразно вкладываться в эти компании.

Фонды REIT — это компании, которые покупают, строят, продают и сдают в аренду здания или земельные участки. Кроме того, некоторые фонды могут покупать ипотечные ценные бумаги у банков. Такие фонды называют mortgage REIT или просто mREIT.

Весь полученный доход в виде рентных или процентных платежей фонды недвижимости распределяют среди акционеров: выплачивают дивиденды.
Среди интересных особенностей фондов REIT можно выделить.

1. Ликвидность. В отличие от физической недвижимости фонды REIT обладают высокой ликвидностью. Если инвестор хочет получать прибыль от арендных платежей, ему не нужно покупать квартиры или дома целиком. При продаже ему не нужно искать на недвижимость покупателя — достаточно продать необходимое количество акций фондов недвижимости.
2. Дивидендная доходность фондов недвижимости — самая высокая на рынке. Дело в том, что по законодательству США фонды REIT должны выплачивать 90-100% своего дохода в виде дивидендов. При этом инвесторы в фонды недвижимости получают доход и от прироста капитала, как в случае обыкновенных акций.
3. Защита от инфляции. Фонды недвижимости уникальны тем, что собственники недвижимости, заключая договора аренды перекладывают инфляционные риски на арендаторов. Закладывая в договорах ежегодный рост стоимости аренды на индекс инфляции, инвесторы в REIT хеджируют свои сбережения от инфляции и могут рассчитывать на положительную реальную ожидаемую доходность в течение длительного срока.
4. Заметная, но не абсолютная корреляция REIT с акциями. Согласно данным Portfolio Visualizer, корреляция доходностей фондов REIT с доходностью американского рынка акций с 2000 по 2020 год равна 0,62 (см. график 1).

Можно сказать, что инвестиционные фонды недвижимости обладают свойствами сразу трех классов активов. На бирже они торгуются как акции, при этом инвестор становится квазисобственником недвижимости, а дивиденды получает как купоны по облигациям, так как денежные потоки от рентных платежей являются достаточно предсказуемыми.

Стоит ли выделять фонды недвижимости в отдельный класс активов? В этом вопросе мнения ученых расходятся: кто-то, отмечая специфичные свойства и корреляцию с акциями на уровне 0,5, считает, что фонды недвижимости должны выделяться в отдельный класс активов, кто-то находит контраргументы и доказывает обратное.

Например, Кайзер и Гровер, исследуя поведение фондов REIT, пришли к выводу, что фонды недвижимости, несмотря на не слишком выраженную корреляцию с рынком акций, не удовлетворяют большинству критериев, которые бы подтвердили особый статус этого класса активов.

Вот краткий пересказ их результатов и выводов.

1. Многофакторный регрессионный анализ не выявил статистически достоверного генерирования альфы в доходах REIT, т.к. доходность REIT хорошо объясняется традиционными факторами риска.
2. Характеристики портфеля, состоящего исключительно из фондов REIT, можно повторить и несколько улучшить с помощью традиционных классов активов — акций и облигаций.
3. Добавление REIT в инвестиционный портфель, содержащий традиционные классы активов, не способно систематически улучшать показатели риска (т.е. уменьшать среднеквадратическое отклонение). При этом, наличие фондов REIT внутри взвешенных по капитализации индексов широкого рынка (доля REITs до 10%) может оказать положительный эффект на итоговые результаты.
   

Попробуем продемонстрировать это на практике, используя Portfolio Visualizer. Чтобы увидеть разницу в генерируемой доходности REIT и акций мы протестировали три портфеля: первый состоит из американских акций широкого рынка, второй из фондов REIT, третий распределен в пропорции 50/50 между акциями и REIT. Рассматриваемый период 2000-2020 гг., первоначальный взнос - 10 тыс. долл., без дополнительных пополнений, но с учётом ежегодных ребалансировок. Результаты роста стоимостей трех портфелей представлены на графике 2.

Как видно по графику и характеристикам доходности/риска портфелей, фонды недвижимости оказались наиболее доходным вложением, но и значительно более рисковым (высокая волатильность заметна и на графике), даже в сравнении с рынком акций.

Попробуем проверить, работает ли портфельный эффект в том случае, если мы к традиционному портфелю 60/40 (60% акции, 40% облигации) добавим 10% REIT. Таким образом, веса будут распределены в пропорции 55/35/10. Сравнение двух портфелей приведены на графике 3. Вводные условия оставляем те же.

Добавление фондов REIT с небольшой долей в 10% в инвестиционный портфель оказалось бы вполне разумным решением: заметны улучшения коэффициентов Шарпа и Сортино. Если мы посмотрим на просадки портфеля за весь рассматриваемый период (график 4), то можем отметить, что в 2001-2004 годы портфель 60/40 был менее устойчив в сравнении с портфелем 55/35/10, несмотря на то, что фонды REIT традиционно оказываются более чувствительны к падению рынков.

Могут ли фонды REIT стать альтернативой золоту?

Давайте сравним два портфеля: 55/35/10 (акции/облигации/REIT) и 55/35/10 (акции/облигации/золото). Берем аналогичные временные периоды и сравниваем результаты на графике 5.

Как видно по графику, портфели ведут себя очень похоже и демонстрируют сопоставимую доходность. Но что с волатильностью и риском? В этом отношении золото оказывается заметно полезнее для портфеля инвестора, нежели фонды недвижимости. Максимальная просадка у портфеля с REIT почти на 10% выше, чем у портфеля с золотом.

То же самое можно сказать про коэффициенты Шарпа и Сортино. Так стоит ли вообще рассматривать фонды недвижимости, если в инвестиционном портфеле есть золото? Для большей наглядности, приведем еще один график, демонстрирующий глубину рыночных просадок представленных портфелей (график 6). На графике отчетливо видна разница доходности во время экономических рецессий — и она точно не в пользу фондов недвижимости.

Что ещё нужно знать, прежде чем инвестировать в фонды недвижимости?

Высокие риски. Как уже было определено выше, инвестирование в REIT связано с повышенным риском. Согласно исследованию Vanguard, фонды REIT традиционно имеют самое высокое стандартное отклонение среди традиционных классов активов (график 8).

Высокие налоги. Наиболее актуальным для российского инвестора будет тот факт, что с получаемых дивидендов при инвестировании в фонды REIT, будет взиматься налог в размере 30%. Эта ставка действует даже в том случае, если инвестор заполнил налоговую форму W-8BEN, которая подтверждает, что он или она не является налоговым резидентом СШАј. В таком случае выигрыш от инвестирования в фонды недвижимости вообще не будет ощущаться инвестором, при этом он будет принимать на себя неоправданно высокие риски.

Скорее всего, вы уже инвестируете в REIT. Если инвестор приобретает ETF на широкий рынок акций, в его состав уже входят фонды REIT в соответствии с рыночной долей сегмента недвижимости. В случае с индексом S&P 500 — это 2,5%; Solactive GBS United States Large & Mid Cap Index NTR — 2,6%; Russel 2000 — 6,5%; MSCI ACWI — 2,7%. Как показывает исследование Кайзера и Гровера, такого распределения вполне достаточно для эффективной диверсификации.

Вывод

Инвестиционные фонды недвижимости — важный инструмент фондового рынка, связанный с высоким риском. Фонды REIT вряд ли можно отнести к отдельному классу активов, несмотря на особенности компаний этой отрасли. Многие REITs уже входят в индексы широкого рынка, поэтому опосредованно влияют на портфели многих инвесторов.

Приобретая в портфель дополнительную долю фондов REIT, инвестор берет на себя повышенные риски и может не достичь своих финансовых целей (особенно на горизонте инвестирования менее пяти лет). Более разумным кажется приобретение небольшой доли золота как защитного актива, например, с помощью FXGD. Полезные свойства золота мы были подробно разбирали в здесь.