23 критически Важных момента при строительстве своего дома

by @everest
23 критически Важных момента при строительстве своего дома

Покупка любой недвижимости - это дело крайне не простое и весьма ответственное. Если речь идёт о покупке дома то хлопот на его выбор и приобретение вдвойне больше, относительно покупки квартиры, и это легко объясняется, гораздо большим количеством нюансов и подводных камней, при приобретении дома.

Так на что же, в первую очередь нужно обратить внимание при выборе дома?

Или 23 вопроса, которые нужно задать строителям, чтобы вас не кинули.


1.  Давно ли фирма существует и давно ли базируется по данному адресу и сколько она реально построила?



Для начала обратите внимание на офис фирмы-застройщика.

Нередко бывает, что в уже построенном доме выявляются недостатки. Приходится требовать выполнения гарантийных обязательств и устранения недостатков, а застройщика по прежнему адресу уже не найти. А иногда бывает и так, что фирма-застройщик исчезает даже не завершив строительство.

Самый крайний случай, это если Вы, решив сэкономить, наймете бригаду приезжих строителей в частном порядке, а договор будете заключать на капоте машины — с большой долей вероятности, в один прекрасный день, уже отдав предоплату за работу, вы обнаружите отсутствие рабочих на стройплощадке и отключенные телефоны их начальника.

Существует еще одна похожая ситуация, когда фирма на рынке 20 лет и построила 20-30 домов в разных местах, которые проблематично посмотреть и поговорить с жильцами о качестве строительства. В таком случае лучше прировнять 20 домов к 0 и придерживаться принципа «пока не увижу своими глазами — не поверю».

2.   Спросите документы собственника.



Иногда, если застройщик не планирует выстраивать долгосрочные отношения со своими клиентами, компания может быть открыта на подставных лиц никак не относящихся к той компании в которой вы собираетесь заказывать строительство дома. Будьте бдительны.

Однако. Договор с Вами может подписывать и менеджер по продажам, но тогда у него должно быть право подписи, заверенное подписью директора и печатью фирмы.


3.  Имеется ли у фирмы документация? Строительная лицензия, разрешение на строительство, допуски СРО?

Запросите эти документы. Это должны быть либо оригиналы, либо копии заверенные печатью фирмы и подписью директора рядом с фразой «Копия верна».

Обратите внимание на то, чтобы это не был фотомонтаж скаченных с интернета примеров. Название фирмы, дата документа, срок действия должен четко читаться, а их достоверность легко проверить позвонив в организацию которая их выдала.

Примеры таких документов:

4. Какие пункты договора закрепляют обязательства застройщика о гарантиях и послегарантийном обслуживании?

Обратите внимание на сроки действия договора и какова ответственность застройщика за срыв сроков строительства. В договоре должны быть четко описаны условия при которых сумма договора может меняться (как правило в большую сторону) — в этом нет ничего страшного, т. к. всегда лучше если условия обговорены до подписания договора, чем всплывут потом.


5.  К какой категории относится земля предполагаемого строительства?

Основные категории земель с которыми вы может столкнуться это:

Так называемая «Дачка» - земли сельскохозяйственного назначения разрешенное использование для дачного строительства.

Многие увидев данный тип земли в свидетельстве разворачиваются и уходят, однако согласно Постановление Конституционного суда от 30 июня 2011 г. N 13-П «О регистрации по месту жительства на землях сельхоз назначения» на данной категории земли разрешается строительство домов индивидуальных домов для постоянного проживания.

Что касаемо прописки, во первых - институт прописки в России отменен ещё в 1991 году (сейчас возможна регистрация по месту жительства), во вторых регистрация осуществляется не на "дачах", а на садовом участке. Для полноты картины предоставляем ссылку на текст этого решения, в котором констатируется факт возможности регистрации на дачной земле.

ИЖС - земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства.

Самая желанная земля для большинства будущих владельцев домов, однако, данная категория земель влечет дополнительные расходы на оформление

Главное, чтобы земля не относилась к категории «сельскохозяйственные земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» - на такой земле ничего строить нельзя, к тому же в случае неиспользования данных земель по их прямому назначению более 1 года они могут быть изъяты.


6.   Проводилось ли исследование грунта в месте застройки?

От состояния грунта зависит тип фундамента. Причем важно проверить соответствует ли тип фундамента в проекте дома рекомендациям экспертизы грунта.

7. Какой глубины будет скважина водоснабжения?

Если она 12-13 метров, то качество воды будет мало отличаться от воды из ближайшей лужи. Даже при глубине 25-30 метров вода будет поступать из верхних грунтовых вод а значит будет содержать органику, остатки удобрений и септиков с участков ваших соседей. Хорошая артезианская скважина бывает глубиной не менее 35 метров.

8.  Какой будет септик?

Некоторые строители словом «септик» называют обычную выгребную яму. Качественный дом должен оснащаться автономной системой канализации типа «ТОПАС». Такие системы обеспечивают залповую нагрузку до 1000 литров, то есть гарантированно вдвое перекрывают потребности семьи из 4 человек. Но это, разумеется, дороже, чем просто выгребная яма.


9.  Соответствует ли проект дома строительным нормам и правилам

(СНиП 30-02-97)?

Специальных СНиП для малоэтажного строительства не существует и некоторые застройщики пользуются этим, чтобы вовсе игнорировать нормы. И при этом пытаются экономить на прочности фундамента, на толщине стен. Но такая экономия дорого обойдется в будущем, когда во время весенних паводков фундамент начнет «гулять», а зимой вам придется тратить на отопление больше, чем в доме с нормальной толщиной стен. Поэтому важно, чтобы проект дома соответствовал общестроительным СниПам.


 10. Как проведен расчет жилой площади дома?

Нередко застройщики считают площадью дома площадь всего пятна застройки умноженную на 2 этажа. В таком случае нередко выходит, что купив дом площадью 135 квадратных метров клиент реально получает лишь 70 метров жилой площади.

Почему так происходит?

   Во-первых, из площади пятна застройки нужно сразу вычесть площадь веранды.

   Во-вторых, нужно учесть толщину стен и вычесть занимаемое стенами место из жилой площади.

   В-третьих, надо учесть конструктивные особенности мансардного этажа. Если скос мансардной кровли начинается от уровня щиколотки, то полезная площадь помещения мансарды будет втрое меньше площади пола. Ведь вплотную к стене никакую мебель поставить будет невозможно. Поэтому рекомендуем вам посчитать реальную жилплощадь будущего дома самостоятельно.


11. Какова высота потолков?

Нередко из экономии строители проектируют высоту 2,5 метра. Но переезжая из «хрущевки» в собственный дом вы хотите получить ощущение простора. Оно будет лишь при высоте потолка 2,8 или более.


12. Какова толщина стен? Из какого они материала?

Экономия на толщине стен оборачивается лишними расходами до 2 тысяч в месяц на отопление.


13.  Какова конструкция мансарды?

Конструкция мансардной кровли сложнее и дороже. Экономия на ее конструкции приводит к парниковому эффекту. Может получиться так, что кровля простоит не 100 лет, а сгниет за 3-4 года.


14.  Какой утеплитель для кровли будет использован?

От этого тоже будут сильно зависеть ваши расходы на отопление.


15. Каков материал самой кровли?

Самый разрекламированный кровельный материал андулин на самом деле непрочен и недолговечен. Рекомендуемый материал для настила кровли – металлический профилированный лист. Он прослужит не одно десятилетие. Главное, чтобы под ним был хороший «пирог» из утеплителя и шумоизоляции, чтобы во время дождя не получить эффект барабана.


16. Как крепится кровля?

Нередко ее крепят на саморезы, которые просто вкручиваются в блоки. Это категорически недопустимо!

Во-первых саморезы могут не выдержать веса кровли. А при шквальном ветре она может и приподняться и даже вовсе улететь.

Во вторых. стропила кровли, лежащие непосредственно на блоках, оказывают неравномерную нагрузку на блоки – кровля должна опираться на литой бетонный армопояс, за счет чего нагрузка от стропил будет равномерно распределятся по всей площади стен. Сами же стропила должны крепиться шпильками, которые в свою очередь, будучи загнутыми, устанавливаются еще в момент заливки армопояса так, что бы их невозможно было извлечь.

Поскольку вся стропильная система кровли сконструирована из дерева естественной просушки, то через год-два, когда дерево подсохнет и усядет могут возникнуть щели, через которые начнет поступать холодный воздух с улицы. Вот здесь-то наличие шпилек с гайками придется как нельзя кстати — достаточно будет просто их подтянуть.


17. Какой материал межэтажных перекрытий?

Они должны выполняться из бруса не менее 150 на 100 миллиметров. А луше 200 на 100. Не говоря уже о том, что тонкий брус со временем способен подломиться под тяжестью ванны. Немаловажна и шумоизоляция между этажами. Иначе на первом этаже будет слышен скрип от каждого шага ваших домашних в комнатах второго этажа.


18. Какие именно окна предусмотрены проектом?

Часто за словосочетанием «пластиковые окна» скрывается самый дешевый двухкамерный стеклопакет закрепленный монтажной пеной. Качественным мы называем 5-ти камерное окно укрепленное фурнитурой способной защитить от проникновения и взлома.

19. Как можно контролировать ход работ?

Все пункты приведенные выше, касаются главным образом проекта дома. Но нет уверенности, что готовое изделие будет полностью соответствовать проекту. Способов обмана тут может быть множество. Ведь многое снаружи не видно. В фундаменте может оказаться меньшее количество свай, чем предусмотрено проектом. Вместо железобетонной плиты там может оказаться залитый тонким слоем бетона грунт. Ленточный фундамент может оказаться глубиною меньше, чем положено. И арматура в бетоне бывает не совсем железная. То же самое относится ко всем конструктивным элементам дома и ко всем видам работ. Толщину стен, качество бруса, фурнитуры – все нужно проверять. Вы сможете постоянно присутствовать на стройплощадке? Или приезжать туда хотя бы ненадолго каждый день? Вряд ли...


20.    Как происходит отчетность о ходе строительства?

Идеальным вариантом будет ежедневный отчет с фотографиями выполненной работы. Это позволит Вам «держать руку на пульсе» без необходимости непосредственного присутствия на строительной площадке.


21. Кто займется окончательным оформлением документов на построенный дом?

Хорошо если застройщик берет это дело на себя. Если же оформлять документы вам предлагают самостоятельно, то это гарантирует Вам полтора-два месяца беготни по разливным гос. органам, десятки тысяч рублей за различные справки и оплату госпошлин и море слез при возврате документов из-за неправильно поставленной запятой. В конце-концов Вам могут просто не согласовать разрешение на ввод дома в эксплуатацию, потому что в 30 метрах от Вашего нового дома находится участок предназначенный для строительства автозаправки или общественной бани о котором вы и не слышали.


22. Сумма в договоре

Обратите внимание на сумму в договоре купли продажи. Она не может быть ниже, чем сумма кадастровой стоимости земли и сметной стоимости строительства. Иначе возникнут сомнения в законности сделки. В таком случае сделку могут отменить, а вы останетесь без дома и без денег.

Так же прелестью полной суммы в договоре является возможность возврата 13% подоходного налога.


23. Нет ли претензий? Можно ли полагаться на ваш опыт?

Этот вопрос конечно, лучше не задавать самим строителям. Просто обратите внимание. Самая опасная ситуация, когда строители начинают ссылаться на личный опыт и говорят, что замена одного материала другим не играет роли. Что изменения в проекте несущественны. Что они много раз так делали… Опираться можно только на СНиПы, и сделанный по ним проект. Ведь ни вам, ни самим строителям неизвестно действительно ли построенные этой бригадой дома на самом деле хорошо стоят. Поэтому еще перед заключением договора на строительство постарайтесь найти старых клиентов этой фирмы и задайте вопрос им – нет ли претензий?


Если у Вас есть вопросы по строительству дома, то Вы можете получить бесплатную консультацию от компании "Everest СтройХолдинг."

Оставив заявку на консультацию:  http://e.everest-dom.com/call_me

Вы можете получить:

  1. Проекты современных малоэтажных домов
  2. Индивидуальную консультацию по тому как сэкономить сотни тысяч рублей на строительстве дома
  3. Также, сможете записаться на экскурсию в самые лучшие коттеджные поселки Ярославля, чтобы своими глазами увидеть варианты приобретения готовых домов.

Мы занимаемся строительством и продажей готовых домов в черте города Ярославль.

Мы строим исключительно качественные дома в безопасных коттеджных поселках со всей необходимой для комфортной жизни инфраструктурой.

Подробнее на нашем сайте: https://townsbuilders.com/

May 3, 2018by Павел Проценко
0

Share to Facebook