Квартира под аренду. Инструкция по применению. Как приготовить и сдать квартиру в аренду
Данная статья - пожалуй главный номинант в рубрику "недвижимость". Мы часто слышим, что неплохая инвестиционная идея - купить квартиру и сдавать ее в аренду. Об этом мечтают сегодня многие. Более успешные мечтатели даже реализуют эту идею на практике, покупая недвижимость с целью последующей сдачи ее в аренду. А сколько на рынке "бабушкиных" квартир доставшихся в наследство современным рантье - можно только гадать.
С недавнего времени, а именно с момента сильного роста стоимости недвижимости я являюсь противником такого способа получения дохода. Об этом делал даже отдельную публикацию, где рассказывал об альтернативах вложения в недвижимость.
Но в этом материале мы поговорим о сдаче жилой недвижимости в аренду.
Здесь будет подробная инструкция начнем. Предположим у вас уже появился объект недвижимости, который вы собираетесь сдавать в аренду. Казалась бы все очень просто - подавайте объявления и заселяйте квартирантов. Но не все не совсем так как это кажется на первый взгляд.
С чего начать?
1. Делаем аккуратный и самое главное долговечный ремонт соответствующий классу объекта. Если это новостройка в современном доме в хорошем районе - не стоит сильно экономить. Например, в моем городе однешку в новостройке с простым ремонтом можно сдать за 20000, при этом квартира с приличным ремонтом в стиле IKEA (видимо сейчас в стиле Hoff и Леруа) будет достаточно легко сдать в аренду за 25-30000 рублей. Разница в стоимости такого ремонта составит в пределах 300000-400000 рублей. Окупаемость получается гораздо выше окупаемости недвижимости. При этом такие затраты себя оправдают если вы захотите продать квартиру, например, через 5 лет. Она будет выглядеть на рынке гораздо привлекательней как с точки зрения аренды, так и при продаже и стоимость ремонта вполне можно будет учесть в цене. Если у вас "бабушкина" квартира, то просто сделайте легкую косметику. Ремонт в такой квартире себя никогда не окупит. За счет демонтажных работ его стоимость будет гораздо выше стоимости ремонта в новостройке и при этом у вас все равно останется квартира в старом доме. В этом случае ваша квартира просто должна выглядеть лучше аналогичных квартир в своем классе - это залог того, что вы по средней цене всегда сдадите ее за пару дней. Не забудьте провести в квартиру интернет - он нужен всем.
2. Убираем из квартиры всю посуду, чайник, постельное белье. Квартира должна быть пустая. В крайнем случае вы всегда можете предоставить небольшой набор на квартиранту если это будет принципиальным условием при выборе объекта. Это дополнительные ваши затраты, никак не сказывающиеся на стоимости аренды. Посуда бьется, чайники ломаются. Мебель, стиральная машина, микроволновка, плита, возможно духовка и китайский телевизор с интернетом - это все что может понадобиться. Мелочи квартиранты докупят сами, а как правило, в 90% случаев они уже ранее снимали квартиру и успели обзавестись таким имуществом.
3. Договор. Обязательно приготовьте ваш экземпляр договора. Не пользуйтесь вариантами риэлторов. Пропишите в нем штрафные санкции за просрочку платежей, например, 1% в день, обязательно порядок расторжения и сроки уведомления о расторжении. Включите депозит равный стоимости месячной аренды. Эти деньги будут храниться у вас и дополнительно дисциплинировать квартирантов на предмет порчи вашего имущества. Кроме того, это будет дополнительным сигналом платежеспособности квартирантов. Если у людей нет в запасе денег, то при любых финансовых сложностях эти сложности будут переложены на вас в виде просрочки платежей. И самое главное сделайте фотографии всего имущества - всей мебели и мелочевки и определите их стоимость. Очень вероятно, что вам придется получать компенсацию за его порчу и очень удобно если стоимость будет заранее оценена. В договоре пропишите обязанность квартиранта компенсировать вам стоимость потребленных услуг по счетчикам. Не забудьте про домашних животных. Половину квартирантов врут о том, что их нет или животные порядочные, а потом вам приходится переклеивать обои или реставрировать ободранную мебель. Лучше заранее прописать эти условия и уже на месте принимать решение о готовности сдавать квартиру арендаторам с домашними животными - собачки и кошечки действительно могут быть порядочными. По договору сделаю отдельную статью. Есть у меня договор который вы не найдете в интернете, выстраданный годами сдачи недвижимости в аренду. Там наверное учтено все: от поломки замка до порядка выселения в случае неоплаты. По договору есть много историй о том, как родились те или иные пункты. Возможно о них тоже расскажу: от обнаружения борделя в квартире, сданной порядочной паре, до скрывающихся квартирантов.
4. Определите стоимость. Это один из самых важных пунктов. Помните, что один день простоя квартиры за однешку вы недополучаете 500-1500 рублей в зависимости от региона. На рынке десятки квартир как у вас и сначала поедут в самую дешевую. При высоком ценнике до вас может не дойти очередь. Средний срок сдачи одному человеку очень редко превышает один год. Люди склонны менять работу, обзаводиться семьей, переезжать в другие города. Многие не проживут и полугода. Здесь можно надеяться только на везение. Любой арендатор расскажет что собирается прожить у вас несколько лет и даже не обманет, а через 3 месяца ему предложат работу в другом городе или районе и он съедет от вас. Таких временных квартирантов большая часть. Т.е. в течение года высока вероятность сдавать квартиру 2 и 3 раза, а можно и действительно поселить квартирантов на несколько лет. Если вы сами не можете определить стоимость, то посоветуйтесь с риэлторами - они вряд ли попросят денег за оценку, достаточно будет добавить ваш вариант в их базу. 5. Подаем объявления. Здесь также есть небольшие затраты - большая часть хороших ресурсов - платные. Не пожалейте 300-500 рублей - помните, что день простоя дороже. Подаем везде и сразу: Авито, Циан или какой-то популярный сайт в вашем городе, группы в социальных сетях. Ваша задача, чтобы все, кто заинтересован в аренде похожей квартиры в данный момент времени обязательно увидели ваше объявление. Скорее всего ваше объявление перехватят многочисленные риэлторы и на следующие день дополнительно разместят от своего имени. Вам от этого только лучше - агентства недвижимости берут деньги с арендаторов. Обязательно покупаем отдельную сим-карту для этого объявления, если не хотите чтобы вас неделями донимали звонками.
6. Оцениваем потенциальных квартирантов. Здесь не буду сильно расписывать. Если вы смогли заработать на "лишнюю" квартиру, то скорее всего в людях разбираться научились. Важно оценить стабильность доходов потенциального арендатора, проверить документы и показать свои, в т.ч. оригиналы документов на недвижимость. Кому стоит, а кому не стоит сдавать квартиру тоже напишу в отдельной статье. Человек может не понравиться (неопрятно одет - он также будет относиться к вашей квартире, как и к своей одежде, уклончиво отвечает на простые вопросы, опоздал и не предупредил - также будет непунктуально рассчитываться с вами). Лучше сразу отказаться от таких квартирантов несмотря на манящий сиюминутный первый арендный платеж. Если вы удачно определили ценник, то завтра вы сдадите вашу квартиру другим людям.
7. После сдачи обязательно раз в месяц, особенно первое время приезжайте за оплатой самостоятельно. Это требуется для беглого осмотра квартиры на предмет чистоты и бережливого отношения к вашему имуществу. Через несколько месяцев будучи уверенны в добропорядочности арендаторов можно ослабить частоту визитов.
Пожалуй это все базовые условия для того, чтобы вы удачно сдали квартиру в аренду. С одной стороны, все и так понятно, но с другой стороны, многие не следуют этим пунктам и потом получают большие сложности с квартирантами или подолгу не могут сдать квартиру немного пожадничав в цене. Некоторые вообще умудряются сдавать квартиру без договора и без проверки документов "порядочным" людям приехавшим по объявлению.
Еще важно учесть налоги. Платить или нет, каждый решает за себя. Варианта здесь 4:
- самозанятость - 4% при аренде физлицам, 6% при аренде юлицам,
- ИП - 6% и ежегодный платеж в 43000 рублей, часть из которого вы сможете потом возместить,
- Патентная система - стоимость сильно зависит от города,
- НДФЛ 13% с физлица.
В большинстве случаев наиболее удобной формой будет самозанятость, но рекомендую оценить все варианты.
Если тема покажется интересной читателям, то в будущих материалах обязательно рассмотрю подробно договор и расскажу о негативных историях с конкретными примерами, с которыми вы легко можете столкнуться при сдаче квартиры в аренду, даже не предполагая потенциальный риск.
В окончании материала, хотел бы отметить, что сдача квартиры в аренду хоть и достаточно надежный, но один из самых невыгодных вариантов инвестирования в недвижимость. Вы едва получите 5% в год + рост стоимости недвижимости с этого способа инвестиций. Подробно об альтернативах можно почитать в этой статье: Инвестиции в недвижимость. Как инвестировать от 2000 рублей? Почему квартира под аренду самый невыгодный вариант? Разбираем все способы
Спасибо за внимание. Если понравилось - ставьте лайк и подписывайтесь на канал.
Telegram: https://t.me/FinanBlogger. Анонсы, важные новости, все статьи, а также информация по моему инвестиционному портфелю в режиме реального времени. Это основная платформа с большим количеством материалов.
Пульс от Тинькофф: https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/FinanBlogger/.
Телетайп: https://teletype.in/@finanblogger