Зумерам сложнее всего: Почему поколение наших родителей могло купить квартиру, а мы — нет? Finomenal
Человеку 30 лет. У него высшее образование, нормальная работа, зарплата выше средней, возможно, машина и возможность несколько раз в год путешествовать. Он пользуется техникой, о которой его родители в том же возрасте могли только мечтать, заказывает продукты за пятнадцать минут и при желании может работать на компанию с другого конца планеты.
А потом он открывает объявления о недвижимости и обнаруживает, что обычная квартира в хорошем районе стоит десять, пятнадцать, а иногда и больше его годовых доходов.
Возникает закономерный вопрос: если за последние десятилетия мы стали производительнее, технологии сделали жизнь дешевле и удобнее, а зарплаты выросли, почему одна из самых базовых вещей взрослой жизни во многих крупных городах, наоборот, стала такой труднодоступной?
На самом деле нашим родителям тоже было непросто
Начать стоит с важной оговорки. Представление о том, что предыдущему поколению квартиры практически раздавали направо и налево, сильно упрощает реальность.
В СССР жильё действительно можно было получить от государства или предприятия, но его нередко ждали годами, выбор был ограничен, а сама квартира первоначально не являлась частной собственностью в современном понимании. В 1990-е миллионы семей стали собственниками благодаря приватизации, фактически получив огромный актив без необходимости покупать его по рыночной цене.
При этом у молодого человека, который начинал жизнь с нуля в 1990-х, возможностей приобрести новую квартиру тоже было немного: доходы были низкими и нестабильными, а привычного сегодня ипотечного рынка практически не существовало.
Поэтому дело не в том, что раньше каждому в 25 лет легко доставалась трёшка. Просто жилищный рынок был устроен совершенно иначе.
Мы все захотели жить в одних и тех же местах
У России огромная территория, и физического дефицита земли вроде бы нет. Но человеку нужна не просто земля где-нибудь в нескольких сотнях километров от крупного города.
Ему нужна работа, метро, университеты, хорошие школы, медицина, рестораны, аэропорт и люди, с которыми можно строить карьеру и бизнес.
Именно поэтому население и деньги всё сильнее концентрируются в наиболее привлекательных городах. В небольшом городе квартира может стоить относительно недорого, но если там нет подходящей работы, человеку с карьерой в IT, финансах или маркетинге она малоинтересна.
Получается парадокс: население страны может почти не расти или даже сокращаться, а жильё в главных городах всё равно продолжает дорожать.
Потому что дефицит существует не в квадратных метрах вообще. Дефицит существует в квадратных метрах там, где все хотят жить.
Чем больше мы зарабатываем, тем дороже становится жильё
Представим город, где есть тысяча хороших квартир и несколько тысяч желающих их купить. Затем зарплаты жителей заметно выросли.
На первый взгляд квартиры должны стать доступнее: у людей ведь стало больше денег.
Но самих квартир больше не стало. Если вчера покупатели могли предложить продавцу 10 миллионов, а сегодня благодаря росту доходов готовы предложить 13, часть этого благополучия просто перейдёт в цену недвижимости.
Особенно хорошо это видно в самых востребованных районах. Можно построить ещё миллион квадратных метров на окраинах, но невозможно построить второй центр Москвы рядом с первым.
Поэтому экономический рост способен одновременно делать людей богаче и увеличивать стоимость ограниченных активов, которыми эти люди хотят владеть.
Ипотека тоже сыграла двойную роль
Для конкретной семьи ипотека — прекрасный инструмент. Вместо того чтобы двадцать лет копить полную стоимость квартиры, можно собрать первоначальный взнос, заселиться сегодня и постепенно расплачиваться из будущих доходов.
Но если дешёвые кредиты становятся доступны миллионам людей одновременно, происходит ещё одна вещь: на рынок недвижимости приходит огромное количество банковских денег.
Вчера семья могла предложить продавцу только собственные накопления. Сегодня к ним добавляются несколько миллионов, которые готов предоставить банк.
Покупательная способность растёт быстрее, чем количество квартир, и часть эффекта дешёвой ипотеки постепенно оказывается в цене самого жилья.
Получается довольно странная ситуация: ипотека делает квартиру доступнее конкретному человеку, но одновременно делает недвижимость дороже для всех.
Да и от самой квартиры мы теперь хотим большего
Сравнивать жильё разных поколений тоже нужно осторожно.
Современный покупатель хочет хороший район, красивый двор, современный подъезд, парковку, нормальную кухню, отдельную комнату ребёнку и желательно не тратить полтора часа на дорогу до работы.
Многие молодые люди также хотят жить отдельно от родителей практически сразу после начала самостоятельной жизни.
Это совершенно нормальные желания. Просто продукт, который мы сегодня называем «обычной хорошей квартирой», часто заметно отличается от массового жилья прошлого века.
Но действительно ли мы стали беднее?
Современный тридцатилетний человек обладает доступом к вещам, которые сорок лет назад считались роскошью или вообще фантастикой. Международные путешествия, смартфоны, компьютеры, видеосвязь с любой точкой мира, огромное количество товаров, такси за несколько минут, доставка еды, удалённая работа — всё это стало массовым.
Во многих отношениях наше поколение живёт значительно комфортнее предыдущего.
Но есть проблема: некоторые вещи, которые мы считаем главными признаками состоявшейся взрослой жизни, не прошли через такое же удешевление.
Смартфоны можно производить миллионами. Программное обеспечение можно скопировать практически бесплатно. А хорошую землю в центре крупного города создать невозможно.
Поэтому человек может позволить себе намного больше товаров и услуг, чем его родители, и одновременно чувствовать себя беднее из-за того, что собственная квартира остаётся далеко за пределами его текущих возможностей.
Возможно, изменилось само понятие богатства
И это, пожалуй, главный вывод.
Предыдущее поколение не обязательно жило богаче. Но многие его представители оказались владельцами недвижимости в момент, когда стоимость этого актива за последующие десятилетия выросла во много раз.
Для молодого поколения войти на рынок теперь приходится уже по новым ценам.
И поэтому вопрос постепенно меняется с «сколько я зарабатываю?» на «чем я владею?»
Высокая зарплата позволяет хорошо жить сегодня, но капитал формируют активы, которые остаются с человеком и могут расти вместе с экономикой. Это не обязательно квартира: это могут быть инвестиции, бизнес, накопления в разных валютах и другие финансовые инструменты.
И чем дороже становится вход в крупные активы, тем важнее начинать создавать собственный капитал раньше, даже если сначала он кажется совсем небольшим.
А диверсификация по разным инструментам, валютам и банковским системам позволяет не держать всю финансовую жизнь в одной точке — зарубежный счёт и карта Finomenal могут быть одним из элементов такой системы.