Поднебесная урбанистика
Какое будущее ждет крупнейший рынок недвижимости в мире
Экономические последствия стремительного роста городов и развития инфраструктуры в Китае неоднозначны. Каковы перспективы строительного сектора страны и стоит ли инвестировать в его компании?
Железобетонные цифры
Индустрия недвижимости имеет критически важное значение для Китая. Эта отрасль охватывает множество сегментов экономики от металлургии и производства стройматериалов до девелопмента и риелторского бизнеса. Вклад отрасли в ВВП КНР, по оценке МВФ, составляет 31%, а ее объем в 2023 году равнялся $60 трлн. Предприятия связанных с ней направлений ответственны примерно за 10% рабочих мест в стране. Эта сфера обеспечивает от 30% до 40% поступлений в бюджеты китайских провинций от налогов с продажи земельных участков девелоперам и других сборов от сделок с недвижимостью.
С учетом масштабов сектора любая нестабильность чревата рисками для всей экономики, что гарантирует ему определенную господдержку при решении проблем, которых за последние годы накопилось немало.
Что пошло не так
Государственная стратегия развития городов и жилищного строительства в Китае годами стимулировала спрос на недвижимость и поддерживала экономический рост. В результате с 2010-го по 2023-й городское население страны увеличилось более чем на 200 млн. Высокие темпы урбанизации и неравномерное развитие регионов, в первую очередь мегаполисов и территорий, расположенных в приморской зоне, привели к резкому усилению спроса на новое жилье и создали предпосылки для образования пузыря на рынке.
Несмотря на постоянное ужесточение контроля за перегревом сектора, к 2020 году средняя цена квартиры в крупнейших китайских городах уже превышала 40 годовых доходов большинства их жителей. Это соотношение в КНР было существенно выше, чем в мегаполисах других стран.
*Средняя цена на жилье к среднему годовому доходу в крупных городах мира
Характерной чертой китайского рынка недвижимости стала модель предпродаж. В соответствии с ней жилье приобретается еще на стадии его планирования. В таких условиях многие девелоперы в погоне за прибылью финансировали проекты, привлекая большие объемы заимствований. Это привело к быстрому увеличению их задолженностей, что угрожает финансовой системе КНР массовыми дефолтами застройщиков.
Чтобы купировать эти риски, с 2020 года государство проводит политику «трех красных линий». Она ограничивает девелоперам доступ к новым кредитам при превышении лимита по установленным властями показателям долговой нагрузки. Правда, к моменту принятия этого механизма половина из 30 крупнейших игроков индустрии уже не могли соответствовать как минимум одному из этих критериев.
В дополнение ко всему длительные коронавирусные ограничения в КНР заметно ослабили покупательские возможности граждан. Продажи у девелоперов резко сократились. Ввиду падения доходов многие из них не могли расплатиться по привлеченным на строительство кредитам. Рефинансирование долгов через новые займы оказалось невозможным из-за пересечения тех самых «трех красных линий». Это привело к кризису ликвидности у строительных компаний и просрочке ими платежей.
Реальные проблемы
Широкое внимание кризис на китайском рынке недвижимости привлек после банкротства второго по объемам продаж застройщика КНР – China Evergrande. Эта компания активно использовала модель агрессивного кредитования для расширения бизнеса, накопив долгов более чем на $300 млрд. Ужесточение регулирования и снижение спроса на недвижимость в Китае усугубили неустойчивое положение девелопера. К концу 2021-го China Evergrande не смогла выполнить обязательства перед кредиторами, приостановила строительство тысяч объектов, что затронуло миллионы покупателей жилья. Государство вмешалось, чтобы минимизировать социальные последствия, и в январе 2024-го постановило ликвидировать China Evergrande.
С похожими проблемами в 2023 году столкнулся лидер сектора по объему продаж Country Garden. Компания, долгое время считавшаяся финансово устойчивой, также пострадала из-за спада на рынке и непосильной долговой нагрузки. К моменту объявления дефолта по облигациям ее общий долг превысил $200 млрд. Для разрешения ситуации Country Garden прибегла к продаже активов, реструктуризации долгов и даже обратилась за господдержкой, однако ее будущее пока остается неясным.
Есть ли выход?
Впрочем, трудности, характерные для сектора недвижимости в последние годы, испытывают не все китайские застройщики. Поддерживаемые государством Poly Developments или China Resources Land демонстрируют устойчивость благодаря доступу к финансированию и диверсифицированным источникам дохода. Несмотря на это, их акции торгуются вдвое ниже максимумов 2021 года из-за затяжного падения цен на недвижимость по всей стране.
Тем не менее перспективы индустрии остаются неопределенными. С 2023-го власти принимают меры для ее стабилизации и поддержки. Чтобы стимулировать спрос, снижают ставки по ипотеке, уменьшают требования к первоначальному взносу по ней, снимают ограничения на покупку второго жилья в крупных городах. Для застройщиков предусмотрены льготные кредиты для завершения проектов, созданы специальные фонды помощи, появилась возможность реструктуризации обязательств.
Однако слишком медленный процесс принятия антикризисных мер и нежелание государства выделять на эти цели большие средства лишь смягчают негативные последствия, но не решают проблему полностью. Об этом наряду с падением продаж свидетельствует и снижение цен на жилье, ускорявшееся весь 2024 год.
На краткосрочном горизонте восстановление рынка будет зависеть от способности девелоперов сокращать долговую нагрузку и повышать доверие покупателей, а также от стремления властей стимулировать общий рост национальной экономики в 2025 году.
Дальний свет
В перспективе следующих 10–20 лет позитивным драйвером для индустрии недвижимости Китая могут стать инновационные подходы к развитию городов. Так, Чунцин – один из крупнейших мегаполисов мира с населением около 30 млн человек – сочетает современную инфраструктуру с амбициозными планами по развитию передовых технологий и устойчивой архитектуры. Власти этого муниципалитета активно продвигают концепцию умного дома с интеграцией решений интернета вещей, систем энергосбережения и автоматизации, поощряют стремление к экологической безопасности, а также поддерживают создание интегрированной транспортной инфраструктуры.
Среди других перспективных примеров – зона Большого залива, где разрабатываются проекты по соединению мегаполисов через сеть высокоскоростных железных дорог и внедряются энергоэффективные строительные технологии. Концепцию умного города с системой интеллектуального управления трафиком и инфраструктурой также активно реализует Шэньчжэнь.
Со временем это позволит предложить покупателям более современное жилье и комфортное окружение по приемлемым для большинства ценам, поддержав спрос и, соответственно, продажи.
Как видно, рынок недвижимости Китая стоит на пороге изменений. Сбалансированный подход к развитию, поддержка инноваций и рациональное регулирование обеспечат сектору устойчивый рост и позволят предотвратить кризисы в будущем. Конечно, инвесторам в эту индустрию Поднебесной по-прежнему нужно проявлять осторожность, проводить тщательный анализ эмитентов и быть готовыми к высокому риску. Однако, несмотря на текущие сложности, потенциал здесь огромен, а это открывает возможности для долгосрочных вложений в акции девелоперов.