Аспан асты елінің урбанистикасы
Әлемдегі ең ірі жылжымайтын мүлік нарығының болашағы қандай болмақ?
Қытайда қалалардың қарқынды өсуінің және инфрақұрылымның дамуының экономикалық салдары біркелкі емес. Елдің құрылыс секторының келешегі қандай және оның компаниясына инвестиция салу керек пе?
Өзгермейтін сандар
Жылжымайтын мүлік индустриясы Қытай экономикасы үшін өте маңызды. Бұл сала металлургия мен құрылыс материалдары өндірісінен бастап девелопмент пен риэлторлық бизнеске дейінгі экономиканың көптеген сегменттерін қамтиды. ХВҚ бағалауы бойынша, саланың ҚХР ЖІӨ-ге үлесі 31% -ды құрайды, ал оның көлемі 2023 жылы $60 трлн-ға тең болды. Оған байланысты бағыттағы кәсіпорындар елдегі жұмыс орындарының шамамен 10% -ы үшін жауапты. Ол қытай провинцияларының бюджеттеріне жер телімдерін девелоперлерге сатудан алынатын салықтардан және жылжымайтын мүлікпен жасалатын мәмілелерден алынатын басқа да алымдардан түсетін түсімдердің 30% -дан 40% -ға дейін қамтамасыз етеді.
Сектордың ауқымын ескере отырып, кез келген тұрақсыздық бүкіл экономика үшін тәуекелге толы, бұл оған проблемаларды шешу кезінде белгілі бір мемлекеттік қолдауға кепілдік береді. Ал соңғы жылдары олардың саны аз емес.
Қателік қай жерден кетті
Қытайда қалаларды дамыту және тұрғын үй салу жөніндегі мемлекеттік стратегияны іске асыру жылдар бойы жылжымайтын мүлікке сұранысты ынталандырды және экономикалық өсуді қолдады. Нәтижесінде 2010 жылдан бастап 2023 жылға дейін елдің қала халқы 200 млн. асты. Урбанизацияның жоғары қарқыны және өңірлердің, бірінші кезекте, мегаполистер мен жағалау аймағында орналасқан аумақтардың біркелкі емес дамуы жаңа тұрғын үйге сұраныстың күрт артуына алып келді және нарықта көпіршіктің пайда болуына алғышарттар жасады.
Сектордың қызып кетуіне бақылаудың мықтылығына қарамастан, 2020 жылға қарай Қытайдың ірі қалаларындағы пәтерлердің орташа бағасы олардың тұрғындарының көпшілігінің жылдық кірісінен 40-тан асып түсті. ҚХР-дағы бұл арақатынас басқа елдердің мегаполистеріне қарағанда едәуір жоғары.
*Әлемнің ірі қалаларындағы орташа жылдық табысқа қарағанда тұрғын үйдің орташа бағасы
Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығының сипаты алдын ала сату моделі болды. Оған сәйкес тұрғын үй оны жоспарлау сатысында сатып алынады. Мұндай жағдайда көптеген девелоперлер үлкен көлемде қарыз ала отырып, жобаларды қаржыландырды. Бұл олардың берешектерінің тез ұлғаюына әкелді, бұл ҚХР қаржы жүйесіне құрылыс салушылардың жаппай дефолттарымен қауіп төндіреді.
Осы тәуекелдерді тоқтату үшін 2020 жылдан бастап мемлекет «үш қызыл сызық» саясатын жүргізуде. Ол билік белгілеген борыштық жүктеме көрсеткіштері бойынша лимиттен асып кеткен кезде девелоперлердің жаңа кредиттерге қол жеткізуін шектейді. Рас, бұл тетік қабылданған кезде индустрияның ең ірі 30 ойыншысының жартысы осы өлшемдердің кем дегенде біреуіне сәйкес келе алмады.
Бұдан басқа, ҚХР-да ұзақ мерзімді коронавирус шектеулері азаматтардың сатып алу мүмкіндіктерін айтарлықтай әлсіретті. Девелоперлерде сату күрт қысқарды. Кірістердің құлдырауына байланысты олардың көпшілігі құрылысқа тартылған кредиттерін төлей алмады. Ал қарыздарды жаңа қарыздар арқылы қайта қаржыландыру сол «үш қызыл сызықтың» қиылысуынан мүмкін болмады. Бұл құрылыс компанияларындағы өтімділік дағдарысына және олардың төлемдерді кешіктіруіне алып келді.
Нақты мәселелер
Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығындағы дағдарыс ҚХР-дың екінші ірі құрылыс салушысы China Evergrande банкрот болғаннан кейін назарды толық аударды. Бұл компания $300 млрд. астам қарыз жинақтап, бизнесті кеңейту үшін агрессивті несиелеу моделін белсенді пайдаланды. Реттеуді күшейту және Қытайда жылжымайтын мүлікке сұранысты төмендету девелопердің тұрақсыз жағдайын ушықтырды. 2021 жылдың соңына қарай ChinaEvergrande кредиторлар алдындағы міндеттемелерін орындай алмады, мыңдаған нысанның құрылысын тоқтатты, бұл миллиондаған тұрғын үй сатып алушыларға әсер етті. Мемлекет әлеуметтік салдарды азайту үшін араласып, 2024 жылдың қаңтарында China Evergrande компаниясын жою туралы шешім қабылдады.
2023 жылы ұқсас проблемаларға Country Garden сату көлемі бойынша сектор көшбасшысы тап болды. Ұзақ уақыт бойы қаржылық тұрғыдан тұрақты деп саналған компания да нарықтағы құлдыраудан және шамадан тыс қарыз жүктемесінен зардап шекті. Облигациялар бойынша дефолт жарияланған кезде оның жалпы қарызы $200 млрд. асып түсті. Жағдайды шешу үшін Country Garden активтерді сатуға, қарыздарды қайта құрылымдауға, тіпті мемлекеттік қолдауға жүгінді, бірақ оның болашағы әзірге белгісіз.
Шығу жолы бар ма?
Алайда, соңғы жылдары жылжымайтын мүлік секторына тән қиындықтарды барлық қытайлық құрылыс салушылар бастан кешіп отырған жоқ. Мемлекет қолдайтын Poly Developments немесе China Resources Land қаржыландыруға және әртараптандырылған табыс көздеріне қол жеткізудің арқасында тұрақтылықты көрсетеді. Осыған қарамастан, олардың акциялары бүкіл ел бойынша жылжымайтын мүлік бағасының ұзақ құлдырауына байланысты 2021 жылғы максимумнан екі есе төмен сатылады.
Дегенмен, индустрияның перспективалары белгісіз болып қалуда. 2023 жылдан бастап билік оны тұрақтандыру және қолдау үшін шаралар қабылдайды. Сұранысты ынталандыру үшін ипотека бойынша мөлшерлемелерді төмендетеді, ол бойынша бастапқы жарнаға қойылатын талаптарды азайтады, ірі қалаларда екінші тұрғын үй сатып алуға шектеулерді алып тастайды. Құрылыс салушылар үшін жобаларды аяқтау үшін жеңілдікті кредиттер қарастырылған, арнайы көмек қорлары құрылды, міндеттемелерді қайта құрылымдау мүмкіндігі пайда болды.
Алайда дағдарысқа қарсы шараларды қабылдау үдерісі тым баяу және мемлекеттің бұл мақсатқа үлкен қаражат бөлгісі келмеуі тек негативті салдарды жұмсартады, бірақ проблеманы толық шешпейді. Бұған сатылымның құлдырауымен қатар, 2024 жыл бойы жеделдетілген тұрғын үй бағасының төмендеуі де дәлел.
Қысқа мерзімді көкжиекте нарықты қалпына келтіру девелоперлердің қарыз жүктемесін қысқарту және сатып алушылардың сенімін арттыру қабілетіне, сондай-ақ биліктің 2025 жылы ұлттық экономиканың жалпы өсімін ынталандыруға ұмтылысына байланысты болады.
Болашаққа көзқарас
Алдағы 10-20 жылда Қытайдың жылжымайтын мүлік индустриясы үшін қалаларды дамытудың инновациялық тәсілдері жағымды драйвер болуы мүмкін. Мәселен, 30 миллионға жуық халқы бар әлемдегі ең ірі мегаполистердің бірі – Чунцин қазіргі заманғы инфрақұрылымды озық технологиялар мен тұрақты архитектураны дамыту жөніндегі өршіл жоспарлармен үйлестіреді. Бұл муниципалитеттің билігі заттар интернеті, энергия үнемдеу және автоматтандыру жүйелері шешімдерінің интеграциясы бар ақылды үй тұжырымдамасын белсенді түрде ілгерілетуде, экологиялық қауіпсіздікке ұмтылысты көтермелеуде, сондай-ақ интеграцияланған көлік инфрақұрылымын құруды қолдайды.
Басқа да перспективалы мысалдар – Үлкен шығанақ аймағы, онда жоғары жылдамдықты темір жол желісі арқылы мегаполистерді қосу бойынша жобалар әзірленіп, энергиясы тиімді құрылыс технологиялары енгізілуде. Трафикті және инфрақұрылымды интеллектуалды басқару жүйесі бар ақылды қала тұжырымдамасын Шэньчжэнь де белсенді іске асыруда.
Уақыт өте келе бұл сатып алушыларға сұранысты және тиісінше сатуды қолдай отырып, көпшілікке қолайлы бағамен неғұрлым заманауи тұрғын үй мен жайлы ортаны ұсынуға мүмкіндік береді.
Қытайдың жылжымайтын мүлік нарығы өзгеру алдында тұрғаны көрініп тұр. Дамудың теңгерімді тәсілі, инновацияларды қолдау және ұтымды реттеу сектордың тұрақты өсуін қамтамасыз етеді және болашақта дағдарыстардың алдын алуға мүмкіндік береді. Әрине, Аспан асты елінің осы индустриясына инвесторлар бұрынғысынша абайлап, мұқият талдау жүргізіп, жоғары тәуекелге дайын болуы керек. Алайда, қазіргі қиындықтарға қарамастан, мұнда әлеует орасан зор, ал бұл ұзақ мерзімді салымдар үшін мүмкіндіктер ашады.