Земля, земля
Инвестируем в фермерские хозяйства через REIT
Сельскохозяйственные земли — краеугольный камень фермерского дела. Инвестировать в них можно тремя способами: купить участок, вложиться через краудфандинговые платформы или приобрести акции фондов недвижимости (REIT).
В этой статье мы рассмотрим третий вариант, как наиболее доступный рядовому инвестору.
Основы земледелия
Инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust) представляют собой управляющую компанию (УК), которая получает прибыль от продажи или аренды недвижимости, реже — от инструментов ипотечного финансирования. При этом она выплачивает в виде дивидендов не менее 90% дохода.
На рынке США можно найти фонды, специализирующиеся на разных сегментах, — от компаний, совершающих операции с офисной недвижимостью, до предприятий, сдающих в аренду площади под вышки сотовой связи. Фермерские хозяйства для таких УК — нишевое, но перспективное направление.
Как это работает
Собственники сельскохозяйственных угодий получают доходы из двух источников: от переоценки стоимости участков и от арендных платежей. Последние фактически являются производными от урожайности.
Согласно данным Министерства сельского хозяйства США (USDA), с января по август 2022 года цены на фермерскую недвижимость (земля плюс все здания на ней) достигли $3,8 тыс. за акр против $3,38 тыс. в декабре прошлого года. С конца 2008-го среднегодовой прирост стоимости составил около 4,2%.
Общая доходность индекса NCREIF Farmland Property Index, который ежеквартально отражает тот же показатель для большого пула отдельных земельных участков, приобретенных исключительно в инвестиционных целях, с июля 2021-го до конца второго квартала текущего года составила 9,7% (среднегодовая доходность индекса с 2002 года — 12,6%).
По подсчетам Федерального бюро статистики труда США, до мая 2022-го индекс потребительских цен рос в годовом выражении на 8,6%. Однако темпы удорожания продовольственных товаров опережали базовую инфляцию, поэтому сегмент продуктов питания для дома (к нему относится большинство фермерских культур) вырос на 11,9%, что также должно положительно отразиться на арендных поступлениях землевладельцев.
Средняя доходность отдельных арендодателей фермерских хозяйств может сильно отличаться от результатов REIT, но в долгосрочной перспективе рыночная доходность следует за инфляцией.
Земли обетованные
Впервые инвесторы обратили внимание на сельхозактивы в 1970-е, во время бурного роста цен на продовольствие, сопровождавшегося удорожанием земли. Мировой экономический кризис 2008 года, с одной стороны, затруднил доступ к финансовым ресурсам для компаний США, с другой — обеспечил рост инвестиций в фермерские хозяйства, так как их доходы менее волатильны из-за неэластичного спроса на продовольствие. Эти факторы вкупе с желанием владельцев ферм уменьшить свои удельные расходы через масштабирование способствовали появлению аграрных REIT.
Разместив акции в 2013 году, компания Gladstone Land Corporation (LAND) стала первым фондом REIT в этом сегменте. Вторым на рынок вышел Farmland Partners Inc. (FPI). Акции обеих компаний сегодня являются единственными ликвидными инструментами на биржевом рынке для инвестиционных лендлордов.
Gladstone Land Corporation
Этот фонд вкладывается в земли, используемые для выращивания овощей и фруктов. Сельхозугодья и связанные с фермами объекты сдаются в аренду в основном по принципу Triple Net Lease: пользователь не только выплачивает вознаграждение землевладельцу, но и несет все прочие расходы (налоги, техническое обслуживание, страхование и пр.), что снижает риски лендлордов.
Компания предоставляет доступ к 169 фермам общей площадью более 115 тыс. акров в 15 штатах. Выручка Gladstone Land Corporation увеличилась с $4 млн в 2013 году до $75 млн за 2021-й. Скорректированные средства от операционной деятельности (AFFO) за тот же период выросли с $0,46 до $0,64 на акцию. Большинство арендных договоров предусматривает фиксированные платежи.
Компания непрерывно с 2013 года распределяет ежемесячные дивиденды. C 2014-го по конец 2021 года выплаты росли в среднем на 5,9%, однако в последние несколько лет этот показатель не превышал 1%. Дивидендная доходность (2,4%) в среднем всегда была ниже широкого рынка REIT.
Farmland Partners Inc.
Фонд управляет 185 тыс. акров сельхозземель в 18 штатах. Около 161 тыс. акров находятся в его собственности. Большинство участков используется для выращивания овощей и фруктов. Четверть выручки компании за 2021 год приходилась на переменные платежи, которые привязаны либо к величине выручки, либо к валовой прибыли арендаторов. Доходы Farmland Partners Inc. увеличились с $4,2 млн в 2014 году до $45,3 млн за 2021-й.
С момента размещения акций компания ежеквартально распределяет дивиденды. Тем не менее Farmland Partners Inc. долго не увеличивала выплаты с 2015 года и лишь во втором квартале текущего года подняла дивиденд с $0,05 до $0,06 на акцию. Дивидендная доходность (1,7%) в среднем также всегда была ниже широкого рынка REIT.
Новый поворот
Аграрные фонды продолжают активно развиваться, о чем свидетельствует быстрое увеличение выручки у LAND и FPI. Возможно, скоро в этом секторе появятся новые игроки, поскольку растущая инфляция исторически выступала в качестве позитивного фактора для фермерских хозяйств и землевладельцев. Значит, перед инвесторами откроются новые возможности для заработка.
