Сколько будет стоить квартира для аренды?
В прошлой статье https://teletype.in/@fundamntal/pcRRx6u2l- мы пришли к выводу, что стоимость не должна превышать 48-60к долларов для получения доходности в 10% годовых.
Теперь зная эти данные нам нужно найти подходящий объект, если таких объектов не будет, я просто забуду на время про инвестирование в недвижимость, и вернусь опять посмотреть изменился рынок или нет.
Продажа квартир на вторичном рынке
Применим след. фильтры:
- 1-2 комнаты
- цена до 60к долларов
- год постройки от 2005
- возле метро
- упоминание слова "ремонт"
Кол-во результатов: 117. Минимальная цена за объект 33600$ в списке. Но посмотрев внимательно на список, я смог найти нормальный объект с ремонтом только за 55000 долларов. Получается сильно в притык к нашей границе.
Продажа квартир в новостройках
Это несет дополнительные риски, но дает возможность как заработать на самом объекте при продаже так и увеличить доходность при сдаче его в аренду.
Запустим поиск по новостройкам:
- возле метро
- до 36000 долларов (почти всегда сдача происходит без ремонта, поэтому ориентируемся на меньшую суму)
- 1-2 комнатные квартиры
Поиск выдал 22 ЖК с нашими параметрами. Минимальная цена в списке 8 тыс. долларов. Но посмотрев беглым глазом на проекты, мне могли бы подойти несколько объектов в районе 23-30 тыс. долларов. Что гораздо лучше. Даже на глаз добавив на ремонт 15к, это в сумме получится 45 тыс.$, а не 55к.
Итого
Можно выбирать как новостройки так и вторичный рынок, оба позволяют иметь доходность от 10%. Новостройки хороши тем, что мы там можем выжать максимальную прибыль, как по стоимости самого объекта, так и по ремонту, и при продаже вероятнее будем в хорошем плюсе.
В то же время если мы покупаем квартиру на вторичном рынке, то этот объект может приносить доход сразу же, а не воображаемый доход через 1-3 года.
Мне нравится вторичка за безрисковость и экономию времени, но к сожалению цены практически упираются в потолок.
Новостройки мне нравятся за доходность инвестиции, но риски достаточно большие, тут нужно все грамотно взвесить перед покупкой, но даже это может не спасти.