Как начать пассивно зарабатывать на чужой коммерческой недвижимости 300-500К+ в мес.?

Оглавление

🏦 По каким критериям выбирать подходящее для субаренды помещение?

Часто на стратегической сессии мне задают один и от же вопрос:

"А как выбрать правильное помещение, которое будет быстро сдано и на котором можно будет зарабатывать пассивно 5-10 лет?"

Я составила для себя список критериев, который неуклонно работает в разных городах России: Ростов-на-Дону, Москва, Краснодар и др.

Вот он:

• Площадь 100-300 кв м
• Первая линия, фасад
• Высокий пешеходный трафик от 300 ч в час
• Первый этаж
• Свободная планировка или возможность убрать ненесущие стены внутри
• Возможность договора на 5-10 лет с правом субаренды
• Открытый двор
• Аренда до 1500 р/кв.м. (для регионов), до 2500 р./кв.м. (Мск, Спб)

Возможно, Вы будете находить помещения, которые не соответствуют одному или нескольким критериям из этого списка. И Вы начнете торговаться с собой.

Я настоятельно НЕ рекомендую своим клиентам этого делать.

Когда мы разбираем потенциальные объекты, я сразу отметаю объекты на второй линии, с трафиком 150 ч., на закрытой территории жилого комплекса или с очень сложной кабинетной планировкой. Потому что, задачу по поиску помещения Вы закроете таким образом, но что дальше? А дальше можно влететь в минуса и взять нерентабельное помещение. Как его тестировать - читайте ниже.

🧑‍💻Как протестировать помещение ДО того, как вы заключили договор аренды и отдали свои деньги?

Зачем тестировать помещение? Чтобы минимизировать свои риски и не "встрять" в неликвидное помещение, которое вроде бы проходит по всем критериям, но арендаторы не хотят в него заселяться.

Что я делаю для теста и рекомендую моим клиентам на стратегических сессиях?

1️⃣ Когда смотрю помещение с собственником, сразу делаю фото внутри, фото фасада с трафиком и снимаю видео

2️⃣Если после анализа и составления фин модели понимаю, что помещение интересное, то делаю красивую схему-планировку. Примеры здесь.

3️⃣Делаю презентацию помещения, как это выглядит, показывала здесь.

4️⃣Рассылаю презентацию по всем своим контактам в вотсап и в холодную оставляю заявки на сайтах сетевиков.

5️⃣Выставляю 1 объявление на авито с самой популярной площадью

6️⃣Анализирую спрос, обрабатываю лиды - высылаю им презентацию и говорю, что могу показать на следующей неделе, дату и время напишу попозже.

7️⃣Если понимаю, что помещение классное и вкусное и может уйти, то говорю собственнику СРАЗУ, что я беру и что нужно согласовать договор. 

"Юристы" часто могут прекрасно выполнять роль затягивания процесса, чтобы выиграть время на спрос. В целом, 4-5 дней достаточно, чтобы понять.

Все) Обычно все помещения, которые я рассматриваю сейчас, я беру в работу.

Но 1 раз на старте было такое, что мне очень понравилось помещение, трафик был сумасшедший, отличная арендная ставка, НО! Арендаторы НЕ хотели туда садиться, заявок не было, вообще, а сетевики отвечали, что локация не подходит😱 Слава Богу, что я не взяла его тогда, а то точно бы влетела на минус🙏

🤝На каких условиях заключать договор аренды с собственником?

Я в прошлом юрист, поэтому очень тщательно подхожу к документам и юридическим договоренностям.

Делюсь существенными условиями договора аренды, без которых я не возьму помещение, даже если оно сдается за 900 руб./м на трафике 500+ ч/час 

Вот они:

1️⃣ Срок 

Обычно я заключаю договоры на 10 лет, но минимум, 5 лет с пролонгацией.

Меньший срок делает объект не очень выгодным, особенно, если нужно сделать ремонт или какие-то другие улучшения.

2️⃣ Право субаренды

В договоре предусматриваю мое безусловное право на сдачу в субаренду БЕЗ согласования и согласия с собственником, но с его последующим уведомлением.

3️⃣ Индексация

Индексация в размере официальной инфляции, но не более 5%, не чаще 1 раза в год.

Иначе ставка в 1000 р/квадрат может превратиться через полгода в 2500 р/квадрат, и сделать этот объект бессмысленным.

4️⃣Право на перепланировки 

Я могу без согласования с собственником выполнять любые работы, не требующие узаканивания в архитектуре.

5️⃣Без существенного ограничения видов деятельности

Обычно мы, вообще, не прописываем виды деятельности, но если в другом помещении собственника дверь в дверь сидит, например, химчистка, мы можем предусмотреть в договоре, что другой химчистке я не буду сдавать.

Но точно не так такого, что каждый вид деятельности перед сдачей я должна согласовать с собственником.

6️⃣Без права одностороннего расторжения договора со стороны собственника (исключение - нарушение мной существенных условий)

Собственник не может досрочно расторгнуть со мной договор, даже если очень сильно захочется, если я плачу аренду в срок и не сношу капитальные стены😅

Необходимая страховка, чтобы окупить свои вложения и ближайшие 5-10 лет, как минимум, зарабатывать на этом объекте.

7️⃣С правом односторенного расторжения с моей стороны

Я могу с уведомлением за 1-2 месяца расторгнуть договор в любое время. Понятно, что я еще ни разу не пользовалась этим правом, но 10 лет - довольно длительный срок, особенно, учитывая нестабильную политическую и экономическую ситуацию в мире.

Разработанными и проверенными со всех сторон шаблоны договоров аренды и субаренды я делюсь со своими клиентами в рамках стратегической сессии.

🎀Как упаковать помещение так, чтобы на него стояла очередь из субарендаторов?

Делюсь своими лайфакми визуальной продающей упаковки. 

Вот они 👇

1️⃣ Планировка = схема деления помещения.

Я делаю сразу разные варианты планировок, иногда на 1 помещение у меня может быть 5-7 вариантов.

Для этого используем программу FIGMA, если нужен подрядчик- фрилансер, напишите в личку (контакты внизу страницы), скину контакт.

Когда арендаторы постепенно заселяются, то я откидываю варианты, которые становятся технически невозможными, и прям на схеме пишу названия и сферу деятельности арендаторов.

Примеры планировок:

2️⃣ Презентация 

Я недавно в один чат выложила пример своей презентации. Ох, ну и стригеррила участников чата она))) Что только не писали😂 Кому-то искусственный интеллект не понравился (хотя именно ее я делала без помощника ИИ), кому-то проходящие люди, подтверждающие хороший трафик🤷‍♀️

Ну это ладно, главное, что субарендаторы, особенно, сетевики дают обратную связь в формате:

"Спасибо, что все так удобно и понятно расписано в одном месте!".

Презентация нужно для того, чтобы отправить ее субарендатору для первичного знакомства и прогрева перед показом.

Пример презентации здесь - https://docs.google.com/presentation/d/1jApcMr-QMHhqLcrt1fGbZJftJ1ilwRwcE-XbREKBFoU/edit?usp=sharing

3️⃣ Подробный видеообзор с голосовыми комментариями 

Обязательно снимаю в каждом помещении.

Причем это не просто картинка, а я прям встраиваю мини-продажу: то есть голосом озвучиваю преимущества, варианты планировки и все, что я сказала бы при личном встрече.

Таким образом, видеообзор превращается в элемент продажи.

4️⃣ Объявление 

Объявления на авито - важная часть упаковки.

Я использую все возмонжости по-максимуму, поэтому мое объявления - это совокупность слайдов с текстовыми комментариями и визуальными выделениями важных элементов.

Примеры моих объявлений (если ссылки, вдруг, не актуальны, напишите мне в личку, сброшу действующие на момент прочтения Вами этого материала, объявления):

Ссылка на объявление

Ссылка на объявление

Клиентам, которые приходят на стратегическую сессию, я рекомендую всегда на главной фотографии обязательно размещать фасад с проходящими людьми, выделенный красной рамкой и стрелкой. Так же обязательно прилагать варианты планировок.

Забирайте в работу, желаю Вам поток целевых субарендаторов🥰

💰5 способов быстро найти субарендаторов и заселить объект 

Я 15 лет работаю в продажах, поэтому умею находить клиентов везде😂 Делюсь с вами источниками лидогенерации для субарендного бизнеса: 

1️⃣ Объявления на АВИТО

Основной источник поиска клиентов.

Первую неделю я каждый день, кроме понедельника, размещаю объявления на каждую площадь отдельно.

По моему опыту лучше всего выстреливают объявления в субботу утром.

Вот, пример статистики объявления за 3 часа:

Следующую неделю я каждый день поднимаю каждое объявление в поиске (платное продвижение) + подключаю услугу XL.

Своим клиентам я рекомендую узнавать у менеджера Авито стоимость продвижения конкурентов, и ставить продвижение именно на эту сумму. Так они обеспечивает себе присутствие на первой странице и бОльший поток лидов.

Если нужно, на третью неделю повторяю все то же самое.

2️⃣ Баннер на помещении

Недооценный многими, но очень эффективный инструмент.

Делаю на красном-белом фоне, пишу собственник/аренда, указываю конкретные площади и свой номер телефона.

Не снимаю баннер, пока не заедут все арендаторы по факту, даже если они подписали договор и оплатили.

3️⃣Холодная ручная рассылка 

Выбираю контакты на Яндекс картах, и пищу в вотсап предложение о сдаче помещения в аренду. Работает отлично. Пошаговку расписала ниже.

4️⃣ Агенты 

С первого объекта у меня есть список агентов (риелторов), с кем я работаю. Сразу, как только беру объект, отправляю презентацию по всей базе.

Что касается комиссии: я плачу ее агентам.

Я понимаю, что мне выгоднее быстрее сдать с комиссией, чем потерять время на простое помещения.

Плюс агенты работают с сильно бОльшей мотивацией и удовольствием, если знают, что им заплатят.

Плюс клиенты арендуют сильно легче и быстрее, если знают, что им не нужно платить комиссию.

А еще иногда такие отношения перестают в нечто большее: например, сейчас с одним из агентов мы делаем совместный ГАБ))

5️⃣Листовки 

Я только заказала печать, и планирую потестить этот источник трафика - просто пройтись по интересному мне списку сетевых арендаторов и раздать сотрудникам листовки, указав вознаграждение 10 000 р, если их компания заедет ко мне)

6️⃣Своя база контактов 

Ну это must have. С каждым объектом моя личная база, кому я могу предложить объект, кратно увеличивается. Очень рекомендую сохранять все-все контакты, которые точно могут пригодиться в будущем.Со своими клиентами я делюсь всей своей наработанной базой сетевых арендаторов)

Забирайте в работу, и собирайте свои успешные прибыльные ГАБы)))

➕ 1 способ быстро находить реальных субарендаторов за 0 рублей 🔥

Объявления на авито и баннер на помещении - это, конечно, рабочие инструменты, но я не сторонник просто сидеть и ждать входящих звонков.

Время = деньги💰

Поэтому сейчас, когда я беру новый объект в работу, то я прикидываю, кого туда можно посадить и... иду искать их сама.

Если у меня нет контактов (а конкретно по Ростову-на-Дону очень мало контактов), я

1️⃣Открываю яндекс-карты

2️⃣Выбираю нишу (например, "цветы")

3️⃣Просто пишу по указанному для связи телефону.

Это НЕ телефон менеджера по развитию, просто контакт для клиентов.

Но! По цепочке можно (не всегда, но часто) достучаться до  руководителя/собственника.

Так, на новый объект я сажаю сейчас местную сеть копи-центров🔥

А вчера таким способом я сделала рассылку по всем пивным магазинам, и один из них уже вчера был на показе!🎉

Этот способ подойдет для поиска контактов именно местных внутригородских сеток, которые Вы сможете использовать на несколько объектов, и Ваша база субарендаторов будет расти каждый день!

Забирайте в работу, кому полезно))

🔥НЕОЧЕВИДНЫЙ, но 100% работающий способ поиска субарендатов

Способ, который я сейчас раскрою, помог мне В ДЕНЬ  подписания договора аренды  с собственником на новый объект, получить СОГЛАСИЕ от 3-х субарендаторов на субаренду этого помещения!

На минутку я снимаю за 923 р./квадрат, а сдаю за 1800-2500 р./квадрат, представляете?😍

"Грязная" наценка 95-170%!

Итак, сам способ, забирайте себе в работу👇

1️⃣Выставляете объявление, клеите баннер и используете еще 7+ способов трафика (если интересно, маякните, сделаю в ближайшее время подробный обзор каждого инструмента)

2️⃣ Даже если на 2-й день заселили объект, НЕ ВЫКЛЮЧАЕТЕ рекламу, пока не заселятся все арендаторы. Используете помещение как рекламную площадку.

3️⃣Продолжаете обрабатывать лидов, говорите, что по тому адресу все занято, но скоро у вас появится новое помещение (даже если его еще нет)

Причем, ведете разговор НЕ в формате "Здрасти, нет, не сдаем, позвоню, если что будет"❌

Используете скрипт:

4️⃣ Обязательно фиксируете все контакты (минимум, себе в телефонную книгу, максимум - в срм систему). В формате имя, ниша, площадь

5️⃣ Как только появляется новый объект, составляете вкусную презентацию объекта в ПДФ

6️⃣ Рассылаете всем лидам по старым объектам презентацию и за 1 день назначаете просмотры 

Так, с каждым новым объектов вы сокращаете время на заселение, потому что у вас появляется база клиентов.

Все мои клиенты делают так, и поэтому сдают новые объекты очень быстро!

😎Как собрать 16 целевых заявок за 3,5 дня?

Я взяла на тест новое помещение, пока согласовываю договор с собственником) И получила за последние дни 16 заявок чисто от 1 объявления на авито. 

Хочу поделиться, что обеспечило мне такой результат👇

1️⃣ Название 

Долой скучные названия типа "свободного назначения 40 м". Название должно сразу выбиваться из общей ленты, пробивать баннерную слепоту и цеплять внимание нашего клиента.

Конкретно здесь я написала:

"На огромном трафике, центр Сельмаша, фасад"

Сделала акцент на самые важные для субарендаторов характеристики, на основе которых они делают выбор.

2️⃣ Фотографии с трафиком и текстовыми комментариями 

Мы спорили недавно в одном чате, насколько можно размещать фото с людьми.

Мое мнение, подкрепленное консультацией юриста, что можно и НУЖНО.

Потому что субарендатор зачем ищет помещение? Чтобы продавать там свои товары/услуги, и зарабатывать деньги.

Вряд ли он хочет сидеть в тишине без единого человека.

Поэтому я специально еду вечером делать фотографии фасада на трафике. И рекомендую всем своим клиентам.

И они работают на 1000%

Плюс на фото я добавила яркие красные текстовые плашки с основными преимуществами помещения, по сути, превратив карусель фото в Авито в короткую продающую презентацию.

3️⃣ Понятная красивая схема деления помещения.

Даже без подписанного договора с собственником, даже на тест я заморачиваюсь и сразу делаю хорошую схему планировки. НЕ публикую план из БТИ, а сразу показываю в готовом виде помещения.

4️⃣Текст объявления с призывом 

Текст тоже у меня продающий.

Я разбила описание помещения по блокам: локация/характеристики/важно/свободные площади/условия

И добавила в конце призыв к действию!

Цену вместо 2000 р. я поставила 1999 р., чтобы точно попало в фильтр к тем, кто ищет до 2000 р.

5️⃣Продвижение

Я опубликовала объявление утром плюс сразу подключила XL + выделение цены (в данном случае это было более, чем уместно)

Результат на скрине🎉

🆘Экстренные действия, если помещение никак не сдается

Одно из своих помещений я арендовала 13 августа. Разделила его изначально на 4 помещения и 2 острова.

На второй день после подписания договора с собственником я сдала 2 острова и 1 помещение под WB.

Изначально, конечно же, проверила спрос, как писала выше.

Но дальше стало происходить что-то странное: 

- все арендаторы, от кого была заинтересованность, стали отваливаться.

- сетевики писали, что эта локация им не интересна (хотя это самый центр с хорошим трафиком).

- новые и новые объявления на авито не приносили лидов.

- по баннеру - 0 звонков.

И внутри меня стала нарастать тревога😱

Воу, что делать? 300 кв.м., из которых сдано 55 кв.м. Признаюсь честно, несмотря на то, что прошло 2 недели с момента договора с собственником. И несмотря на то, что у меня каникулы 3 месяца, я в сб я обнаружила себя в эмоциональной яме.И если бы страдания помогали зарабатывать деньги, я бы из них не вылазила😅 Но так не работает, поэтому собрала волю в кулак и пошла делать.

ЦЕЛЕВЫЕ ДЕЙСТВИЯ👇

1️⃣Разделила помещение 74,4 кв.м. на 2 поменьше: 42,4 и 33 кв.м.

2️⃣Выставила в сб еще одно объявление по сниженной цене  (указала 1500 р/кв.м., но в описании добавила, что эта скидочная цена на первые 3 мес, далее стандартная 2000 р/кв.м.)

3️⃣Всех лидов с других помещений в переписке переводила на это, донося его преимущества, назначала показы

4️⃣Пошла раздавать листовки по сетевикам

5️⃣Вернулась ко всем старым лидам, еще раз пообщалась с ними

⭐️В ИТОГЕ:

▪️В вс вечером подписан договор на 42,4 кв.м., получена полная оплата💰

▪️В пн подписала договор на 33 кв.м., получила полную оплату🤞

Если так, то я выхожу в ноль по аренде с учетом сниженной цены арендаторов, выдыхаю и спокойно сдаю оставшиеся 2 помещения, которые полностью идут мне в чистую прибыль.

Возможно, у меня слишком высокая планка ожиданий к себе🤷‍♀️ Прошло 2 недели, а у меня не сдано все помещение😁😅

Но зато с таким подходом я и мои клиенты, которым я помогаю разработать стратегию и воплотить ее шаг за шагом в жизнь, быстро собирают прибыльные объекты и зарабатывают на них, не теряя времени и сил)

🗣Как правильно общаться с арендатором, чтобы ОН АРЕНДОВАЛ помещение?

Весь свой многолетний опыт продаж, в том числе, холодных, я забрала с собой в субаренду)

И какое было мое удивление, что большинство собственником и агентов, когда сдают помещение, ВООБЩЕ, не продают😱

- Выявить и отработать возражение? Нет, не слышали

- Донести ценность? Это как, вообще

- Использовать триггер ограниченности и спроса? О чем вы

А я, вообще, не стесняюсь.

Активно продаю из сильной позиции, не уговариваю и не впариваю, но объясняю, почему мое помещение - лучшее решение из всех возможных.

Пример моего реального диалога с одним из субарендаторов

С клиентами я часто составляю стратегию диалога с конкретными субарендаторами, которые особенно интересны, и устраиваю целый тренировочный зал по продажам🥋 Чтобы в игровом формате отработать навык, и потом спокойно применять его в реальной жизни, и зарабатывать на этом реальные деньги)

⭐️Как отрабатывать возражение "Дорого"?

Помещение нравится, но по цене дороговато

Слышите такое от потенциальных субарендаторов? И что делаете с ними?

Я не отпускаю, не обижаюсь, не спорю, а просто отрабатываю возражение клиента. Как в любых продажах. На скрине Вы видите мой обычный диалог с потенциальным клиентом.

И вот, универсальная формула отработки любого возражения👇

1️⃣ Присоединиться/согласиться.

Например:

"Понимаю, что цена имеет важное значение при принятии решения"

2️⃣ Привести свой аргумент 

Например, когда мне говорят, что цена на аренду высоковата (а у меня, например,  по 2м объектам сейчас цена по верху рынка, но я вытягиваю за счет умения продавать и доносить ценность), то я отвечаю, как на скрине.

В формате:

"Ок, снимите не за 2200 р,/кв,, а за 1000 р.

Можно и за 500 р. цоколь поискать))

Только сколько вы заработаете там?))"

3️⃣ Привести доказательства своего аргумента

Просто красивым словам давно уже никто не верит. Многие научились говорить, но не делать.

Поэтому я стараюсь каждое слово подтверждать фактами.

Например, выясняю реальную выручку у магазинов - соседей и планируемую выручку у крупного сетевого арендатора, который тоже захожит на мой объект.

Конкретно в текущем примере, мне удалось даже узнать реальную выручку на сдаваемом объекте, так как мы сдали его на 2 недели магазину распродаж.

Все) Цифры говорят сами за себя.

4️⃣ Задаю вопрос, возвращаю к целевому действию

Закрываю на повторную встречу/показ.

У меня будет возможность еще раз показать все преимущества помещения,

И этот показ я назначу на вечер, когда максимум трафика.

Конечно, все это не 100% гарантия успешного заселения, но такой порядок действий сильно увеличивает шансы на успех! 

Как Вам? Забираете в работу?)

😬Мне нравится, точно беру, но я передумал....

Бывало у вас такое, что приходят на показ потенциальные субарендаторы, говорят "да,да, мне все нравится, я беру, никому не отдавайте!", а потом сливаются? Может, говорят "ой, я передумал" или просто не выходят на связь?

Как себя защитить?

Простое решение, но почему-то не все им пользуются.

✅ЭТО ЗАДАТОК/ЗАЛОГ/АВАНС

называйте, как угодно)

Суть от этого не меняется)

Как только на показе человек говорит вам: "мне нравится", Вы сразу же предлагаете ему здесь и сейчас сбросить Вам на карту 10-20К, а потом согласовать договор и уже перевести полную сумму.

Если человек отказывается, значит, он НЕ принял решение, чтобы нb говорил. Потому что лучшее подтверждение слов - это голосование РУБЛЕМ!!

Причем, я не перестаю показывать помещение даже когда оно на задатке! Мало ли, договор не согласуете, или этот прекрасный человек в один момент передумает)

И даже когда у меня подписан договор и получена оплата, я НЕ выключаю рекламу на этот объект и помещение, потому что оттуда я легкостью могу получить лидов и перенаправить их на другой объект. Подробно писала здесь

Вот такое безотходное производство🙃

Сегодня на консультации с Марией как раз тренировались по скрипту смело и уверенно брать предоплату сразу по время показа))) Держу за Машу кулачки, чтобы завтра на показе все получилось)))

А у меня даже был случай, когда я ПРИ СОБСТВЕННИКЕ, с которым НЕ подписан договор, брала предоплату с субарендатора😂

Ну а что? Мне надо было удостовериться в спросе)))

А вы как делаете? Всегда берете задаток?

🟢ЛАЙФАК, как навести порядок в своем Whats app и не терять лидов

Ранее писала , что для быстрого заседения объектов важно сохранять всех лидов по сданным объектам. 

И если вы еще не доросли до масштабов срм-системы, то на помощь приходит вотсап.

Вот моя рабочая схема👇

1️⃣ Установить на телефон приложение вотсап бизнес 

2️⃣ Перенести туда свой номер

Кстати, это позволяет иметь 2 вотсап на 2 номера на одном телефоне, в частности, айфон. 

3️⃣ Сохранять всех лидов в контакты в формате "имя, ниша, площадь" 

4️⃣ Использовать строку примечание

Если Вы нажмете на номер/имя контакта, то в его карточке увидите кнопку "Добавить примечание".

И туда можно вносить все пометки и историю диалога, чтобы не пытаться удержать всю информацию в голове и не терять сделки из-за плохой памяти😜

5️⃣ ❗️🔥 Добавлять ярлыки

Суперудобная вещь

Так Вы можете тегировать диалоги

Например, у меня есть такие метки:

- Субарендатор

- Сетевик на аренду

- Адреса локаций

- Агент на аренду

- Агент на субаренду

- Важно

- Отказ

И если мне нужно сделать ручную рассылку по какой-то категории контактов, то я, просто, забиваю в поиске вотсап название тега, и получаю удобный список всех диалогов! Кому полезно?)

📊7 млн за 2 дня: еще одна схема заработка на субаренде

Возможно, вы все уже на ней зарабатываете😂 Но у меня инсайт, поэтому делюсь) Обычно я беру коммерческие помещения, площадью 100-300 кв.м. только на 1 этаже с хорошим пешим трафиком.

Но тут я протестила цоколь, и там ого-ого какие быстрые и легкие деньги🤩

1️⃣ Договорилась с собственником цоколя 100 кв.м., что помогу ему сдать помещение и, потенциально, готова даже сама его забрать на 10 лет, но точно скажу через неделю. Собственник согласился.

2️⃣ Согласовала стоимость 600 р/квадрат (!)

Цоколь с хорошим ремонтом на проходной улице

3️⃣ Предварительно проверила, что помещение подходит под ПВЗ Озон и ПВЗ ЯМ

4️⃣ Сделала планировку, разделила на 3 зоны. Здесь пришлось, прям, подумать, потому что в помещении ужасные широченные колонны, 2 м в длину каждая😱

5️⃣ Вчера выставила объявление

Сначала за 1100 р/квадрат, но после 8 заявок в первые 2 часа, подняла до 1300-1500 р/квадрат

6️⃣ Сегодня уже у меня забирают 2 помещение под ЯМ и Озон, и 3 помещение, скорее всего, заберет магазн детской одежды.

Математика:

60 000 р. - аренда собственнику

70 кв.м. по 1300 р = 91 000 р.

20 кв.м. по 1500 р. = 30 000 р.

Итого суммарная субаренда 121 000 р.

Прибыль после вычета налога 58 500 р./ в месяц 

Ремонт в помещении НЕ нужен, а ПВЗ доделает под себя сами.

За 10 лет даже без индексации это 7 020 000р. 🔥

По усилиям, вложениям сил, времени и денег, этот объект НЕ сравнится с моими обычными помещениями.

Кто я?

📍В бизнесе и продажах с 2009 года, опыт – 16 лет

📍С 15 лет начала работать помощником юриста

📍В 16 лет получила досрочно полную дееспособность через эмансипацию

📍В 19 лет организовала свой первый бизнес со стартовым капиталом в 2000 рублей

📍EX управляющий партнер юридической фирмы, ТОП-300 лучших компаний России, ТОП-5 в г. Ростов-на-Дону, команда 27 человек 

📍Более 1000 человек прошли мои онлайн-программы по достижению целей, 80% из которых увеличили свой доход

📍На данный момент собственник консалтинговой компании Glushko Group

📍Клиенты заработали более 150 654 345 рублей 

📍Наняла и обучила более 100+  эффективных сотрудников 

📍Провела более 200 выступлений (оффлайн и онлайн)

📍Приглашенный спикер и эксперт в топовых онлайн-школах 

📍Автор книги "Мой бизнес/ моя жизнь: как перестать выбирать между ними?"

📍Совмещаю развитие бизнеса + воспитание маленького сына + путешествия

Мои последние объекты

Объект по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Спартаковская, 20

Презентация - https://docs.google.com/presentation/d/1fr1kjRreyRbvZGnFobYPzTYepaHEYaC2oEBFV6YRv8A/edit?usp=sharing

Характеристики:

Общая площадь помещения 157 кв.м.

Аренда (после каникул и льготных месяцев) 220 000 р.

Договор заключен на 10 лет с индексацией 5%

Субарендаторы:

Ермолино 64 кв.м. - 165 000 р.

ПВЗ Atomу 31 кв.м. - 68 200 р.

Кофейня 31 кв.м. - 68 200 р.

Общая субаренда - 301 400 р.

Индексация в договорах субарендаторов 10%.

Патент 53 000 р/в год, 4417 р. в месяц.

Согласие от последнего субарендатора было получено через 2,5 недели после подписания договора аренды.

Объект по адресу: Ростов-на-Дону, ул. Лермонтовская, 102

Презентация - https://docs.google.com/presentation/d/1MWIv6_Codpl9rQVREJ2cjZykUVlkvGP4nN9DRcC6Y14/edit?usp=share_link

Характеристики:

Общая площадь помещения 270 кв.м.

Аренда (после 3-х месячных каникул) 250 000 р.

Договор заключен на 10 лет с индексацией 5%

Субарендаторы:

ПВЗ WB - 80 640 р.

Кофейня самообслуживания - 9 750 р.

Копи-центр - 23 000 р.

Табак- 66 200 р.

Ломбард - 106 000 р.

Мясо - 93 400 р.

Услуги красоты -61 600 р.

Общая субаренда - 440 590р.

Индексация в договорах субарендаторов 10%.

Патент 65 000 р/в год, 5415 р. в месяц.

С 3 субарендаторами договоры были подписаны на следующий день после подписания договора с собственником.

Кейсы и отзывы после стратегической сессии

Что обсудили:

📍АНАЛИЗ: как считать фин модель? Как делать планировку и деление помещения? По какой ставке арендовать и сдавать помещение?

📍АРЕНДА: где искать, как выбирать и договариваться с собственниками об аренде помещения? Как тестировать спрос ДО подписания договора? Как разбивать оплату, чтобы не замораживать свои деньги? Шаблон договора аренды.

📍СДАЧА В СУБАРЕНДУ: 10+ источников поиска субарендаторов; как вести с ними переговоры и переписку; как показать обект так, чтобы его сразу сняли? Как и в каком размере брать задаток? Шаблон договора субаренды

📍РЕМОНТ: что брать на себя в ремонте, что отдавать субарендатору. какие ставить перегородки. Как удешевить стоимость ремонта?

📍УПРАВЛЕНИЕ: порядок действий после передачи готового объекта

Результат: Маша ушла с пошаговым планом действий + всем инструментарием, чтобы открыть своей первый ГАБ уже через месяц)

Что обсудили:

📍УПАКОВКА: как лучше поделить это помещение, какие преимущества указать в презентации, какой оффер на первые 3 месяца сделать по цене

📍ТРАФИК: 10+ источников привлечения србарендаторов, которые сработают на этом помещении

📍ПЕРЕГОВОРЫ: как первично обрабатывать заявки в переписке/звонке, как проводить показы, как брать залог и доводить до подписания основного договора

📍ДОГОВОР: на каких условиях заключать договоры с субарендаторами, шаблон договора субаренды

Результат: у Петя появилось четкое понимание и план действий, как сдать объект в течение 2-3х недель по рыночной цене и обеспечить себя пассивным доходом на 10 лет.

Как со мной связаться?

89286062670

https://t.me/glushkoanna

79286062670@yandex.ru