Ladder - денежная машина набирает ход.

Как купить акции с дивидендной доходностью 10% годовых? Можно перенестись на машине времени в 2008 год и купить, например, акции Citigroup по $20. При сегодняшних дивидендах на уровне $2,04 это принесло бы 10% дивдоходность. Правда для этого бы пришлось ждать 12 лет.

А можно задешево купить акции ослабленной после коронакризиса компании, дождаться пока ее бизнес восстановится и через год-два получить в портфель акцию, приносящую солидные дивиденды плюс 20-30% роста стоимости самой акции.

Идея основывается на одном из преобладающих сейчас мощных трендов: Reflation trade и Reopening trade. Первый основывается на идее подорожания товаров и услуг (металлы, золото, зерно и др.) после масштабной эмиссии мировыми ЦБ, второй (Reopening trade) предполагает игру на восстановление стоимости акций компаний, упавших во время пандемии (аэропорты, круизные линии, НПЗ и т. д.). Подробнее я рассказывал об этом в своем предыдущем посте.

А сейчас я хочу поговорить про компанию, пострадавшую во время кризиса, но активно наращивающую обороты.

Это компания Ladder Capital, которая занимается кредитованием под залог коммерческой недвижимости (магазины, офисы, доходные дома и т. д.)

Структура портфеля Ladder по видам недвижимости

До начала пандемии одна акция компании оценивалась в $18,7. Сейчас ее стоимость в районе $11.

Акции Ladder упали с $18 до $11 за время пандемии

Бизнес Ladder похож на банковский — выдавать кредиты под 6%, при этом занимать под 4%. Кредиты берут под залог зданий, находящихся в стадии редевеломпента. Что это такое? Например, у вас есть старое здание — вы закладываете его в Ladder Capital, получаете кредит, ремонтируете здание и перепродаете/сдаете его по более высокой цене. Банки не стремятся к такому бизнесу, из-за повышенных требований по резервам, что позволяет Ladder процветать в своей нише, давая капитал в долг с наценкой ок. 50%

Процентные доходы были в 1,5 раза выше процентных расходов (до пандемии)

При этом размер кредита составляет меньше 70% стоимости здания под залогом. В случае невозврата Ladder с лихвой перекрывает свои потери. За последние годы размер проблемной задолженности был невелик и значимо не влиял на прибыльность.

У Ladder стоимость залога с лихвой перекрывает размер кредита

Ladder проявили разумную осторожность во время кризиса и с марта 2020 г. полностью прекратили выдачу новых кредитов, а старые погашались сами собой и в результате кредитный портфель компании с $3,5 млрд сократился до $2,5 млрд.

За время пандемии кредитный портфель Ladder cократился на $1 млрд.

В начале этого года компания начала вновь наращивать бизнес, выдав $839 млн новых кредитов. В отчетности за 2-ой квартал Ladder сообщила, что имеет уже более $1 млрд новых заявок на кредиты. Такими темпами полное восстановление портфеля к уровню «до пандемии» займет около 5 месяцев.

Выдача новых кредитов идет быстрыми темпами

Судя по комментариям компаний из отрасли (Blackstone Mortgage Trust и Starwood Property), сейчас наблюдается реализация отложенного спроса и повышенная активность в кредитовании, превышающая уровни 2019 года.

Почему я остановился именно на Ladder, а не на других компаниях-аналогах:

1. Акции все еще ниже, чем до пандемии. Причину я подробно описал выше.

2. Конкуренты (которые не прекращали кредитовать) уже восстановились (STWD, BXMT)

3. Тe, которые еще не восстановились (TRTX, GPMT) - получили в пандемию проблемные кредиты - отели и т.п. У Ladder подобных проблем нет. Снижение ее акций связано лишь с временным снижением оборотов.

4. В Ladder менеджмент владеет 10% компании, и их интересы совпадают с интересами рядовых акционеров. А в компаниях-конкурентах управлением занимается внешняя УК за комиссию от размера активов (Blackstone и Starwood).

5. Косвенные признаки (комментарии других компаний о благоприятной ситуации в секторе, рост ставок аренды коммерческой недвижимости, отложенный спрос на кредиты) свидетельствуют о "попутном ветре" в пользу Ladder. Ей будет не трудно восстановить портфель к уровням 2019 г. Это подтверждает и большой объем выдачи за 2 квартал.

После полного восстановления бизнеса компании я рассчитываю на дивиденды уровня 2019 г. - не меньше $1,36 в год уже в следующем году. Ladder – это REIT, и дивиденды облагаются по ставке 30%. Кто-то считает этот налог большим, я — нет. Почти такой же уровень налогообложения в Европе (например, в Австрии — 27,5%). Вдобавок, можно рассчитывать на переоценку акции вверх, учитывая стоимость собственного капитала ок. $14 на акцию (см. таблицу ниже) и цену до пандемии — выше $18.

Собственный капитал на акцию (с учетом недвижимости на балансе) выше текущих цен на акцию на 25%

Как всегда, я пишу только о тех акциях, в которые инвестирую сам.