Битва квартир! Вторичка против первички!
Я обещал сделать разбор этого сложного вопроса. Посмотрим на ситуацию сегодня без прикрас - только сухие факты и цифры! И объекты берем реальные, а не просто упражняемся в математике.
Знакомимся, это наши персонажи повести об ипотечном выборе:
Семья - 3 человека:
Юрий Григорьевич Скуфандовский.
Алевтина Игнатьевна Альтушкина (сохранила девичью фамилию)
Их ребенок 5 лет от роду (семье доступна семейная ипотека под 6%).
Проживают в Подмосковье в ЖК Бунинские луга https://www.pik.ru/luga.
Доходы:
Юрий получает заработную плату в 150 тыс. руб., Алевтина так же вышла на работу, трудится за 100 тыс. руб. ИТОГО 250 тыс. руб. дохода в мес. Иногда что-то подкидывают родители-пенсионеры.
Сейчас снимают квартиру - однушку, но ребенок подрос. Нужно больше площади для качественной жизни и своя комната для ребенка.
Расходы:
Аренда в ЖК Бунинские луга за 45 тыс. руб. /месяц
Бытовые расходы остальные еще 55 тыс. руб. /месяц. Семья не шикует.
Недавно у Юрия появились деньги - это его доля в наследстве почившей бабушки, и еще было немного своих накоплений.
Всего выходит 4.5 млн. руб. Вот и их стартовый капитал для покупки нового жилья около 60 кв.м. площади. Этого хватит, чтобы у всех были и свои комнаты и места для хранения вещей.
Перед ними стоит непростой выбор: купить вторичку с мебелью в соседних корпусах или купить первичку в последних очередях в этом же ЖК?
Материнский капитал на эту квартиру решили не тратить, вдруг потом будут покупать еще большие метры под расширение семьи, а он создаст сложности с продажей промежуточного объекта.
1) ВАРИАНТ ПЕРВЫЙ - взять готовую квартиру с мебелью на вторичке за 14.5 млн. руб.
В пути получится еще немного поторговаться: https://domclick.ru/card/sale__flat__2058393320
Цены реальных сделок были пониже, Домклик нам в помощь. Тысяч пять рублей за квадрат тут сторговаться вполне реалистично. Это около 300 тыс. руб. на такой метраж, а то и все 500 тыс. руб. можно ужать.
Из плюсов - вся мебель уже есть, можно заехать прямо внутри текущего месяца аренды и перестать снимать себе однушку. Вложения в ремонт равны 0 рублей в первые 2, а то и 3 года. Перевезенных вещей + имеющейся мебели будет достаточно.
Есть 4.5 млн наследства, 300 тысяч сторговали:
Что индикативно нам показывают банки для таких условий:
Пусть наши герои смогут таки взять этот лот под 18% ипотеки. Вот так они будут выплачивать кредит. В начале пути платят одни лишь проценты и условные копейки по телу кредита:
Платеж 146.2 тыс. руб. в месяц. Плюс еще страховка раз в год, но на нее наскребают, иногда есть помощь от родителей - подарки на дни рождения и т.д.
Поскольку снимать больше не надо, получается доход 250 тыс. руб. минус ипотека - почти те же 55 тыс. руб., что они тратили и ранее. Тяжелая нагрузка! Семья ждет спад в ключевой ставке и возможность рефинансировать ипотеку через 2 года, надеются на 12% ставку.
Российское законодательство не предусматривает ограничений по количеству рефинансирований — формально вы можете обращаться за этой услугой любое количество раз. Однако окончательное решение зависит от банка.
Рефинансирование спустя 2 года с 18% до 12% (берем остаток тела кредита, накатываем на него новый аннуитет с 12% и уже на 28 лет):
Рефинансироваться то можно еще ниже, если будет возможность. Это важно!
2) ВАРИАНТ ВТОРОЙ - взять квартиру с льготной ипотекой Вариант с 8% под их аванс не подходит
А решение от ПИК тоже не интересно - денег на жизнь почти не остается от их дохода в 250 тысяч в месяц. Банк имеет все шансы отказать, нагрузка очень велика:
Но им доступна ипотека для семей с ребенком до 6 лет https://www.pik.ru/flat/837875
Это не будут рефинансировать, тут сидим с установленным графиком.
Срок сдачи достаточно близок. По сути, купив мебель, можно заехать уже в феврале 2025 года. ПИК обычно не задерживает свои объекты.
Затраты 45 тыс. руб. в месяц х 8 месяцев - аренда до переезда это 360 тыс. руб.
Меблировка и техника для этой квартиры откусят еще минимум 1 млн рублей.
Платежи для 6% семейной ипотеки:
Сводим все вместе: - и для этой пары ЕСТЬ смысл брать новое жилье с низким кредитом в 6% даже при более дорогой квартире!
Да и денег на кармане после выплат по ипотеке гораздо больше остается. Можно подкопить запасов, отдохнуть и ребенка платно к школе готовить, а не существовать в режиме выживания до роста зарплат, боясь заболеть или потерять работу.
Но что если ребенок в семье уже старше 6 лет, и попасть в ставку 6% не выходит? Останется ставка в 12% (с 1 июля 2024 - гипотетически).
Сейчас семейная ипотека выдается под 6%. Президент России Владимир Путин, объявляя о продлении программы, заявил, что после 1 июля 2024 года ставка останется прежней для семей с детьми до шести лет. Предложения по условиям для семей с детьми старшего возраста сейчас готовит Минфин. Одним из вариантов является повышение ставки до 12%, Минфин предлагает оставить ставку на этом уровне до конца срока действия программы, то есть до 2030 года.
https://www.banki.ru/news/lenta/?id=11002032
Считаем! И тут мы видим платеж за ту же самую квартиру, который в абсолюте ВЫШЕ того, что был бы за вторичку!
ЦЕННИК ЭТОЙ ЖЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОГРАММЫ ПОД 12% СТАЛ ВЫШЕ, ОБРАЩАЕМ ВНИМАНИЕ НА НЕГО:
Это уже выше нашей альтернативы на вторичке уже на целых 33%.
Такой расчет приводит нас совсем не в ту дверь:
Ставка 12% в этом примере - это минимум и для рефинансирования вторички и для выданной "псевдодешево" первички. Первичку мы тут не рефинансируем, ведь 12% - это как бы дно ставок через 2 года.
И большой разлет цен между вторичкой и первичкой тут все решает.
!!! ИМЕННО ТАКОЙ ПОДХОД ДЕВЕЛОПЕРОВ К ЦЕНООБРАЗОВАНИЮ Я И НАЗВАЛ СТРИЖКОЙ ОВЕЦ В ВИДЕО С СЕРГЕЕМ СМИРНОВЫМ:
https://youtu.be/uobgm0oSxTM?t=129
ВЫВОД:
Математика у девелоперов отлажена очень и очень хорошо. И только лишь продукты с реально низкой ставкой - 6% или ниже, как в IT ипотеке, сделают ваше приобретение первички выгодным.
В остальных случаях вы заплатите за эмоции, меньшие юридические риски вторички, ну и ощущение новизны квартиры (особенно, если в ней не жили строители, пока вы ждали ваш лот).
Считайте все варианты, которые вы находите. Зачастую, ваши мысли после расчетов могут сильно отличаться от того, что вы думали изначально.