ПОКУПАТЬ ИЛИ СНИМАТЬ?
В этой статье разберу важный вопрос: когда лучше снимать, а когда лучше покупать жилье. А еще разберу миф, который засел в головы людей - что при снижении ставки ЦБ арендные платежи упадут.
ВНИМАНИЕ - ЭТО НЕ ПРО ИНВЕСТИЦИИ В БЕТОН! Это про жизнь.
1) Когда лучше снимать, а когда лучше покупать?
Когда дело касается жилья, покупка почти всегда предпочтительнее аренды. В нашем менталитете аренда считается «выбрасыванием денег чужому дяде», а покупка — «инвестицией», да и вообще - «это свое».
Нюанс в том, что есть обременения по ипотечному договору, и они в нашем менталитете в расчет не идут. Справедливости ради, стоит сказать, что в России ОЧЕНЬ доброе законодательство и условия ипотеки. В России из графиков только аннуитет с фиксированными ставками, нет плавающих ставок, а после 2015 года уже нет и валютных ипотек, а еще можно гасить досрочно без пеней и штрафов. Все сделано для народа, чтоб даже откровенный двоечник не наломал дров. В последнее время появились схематозы с траншевой ипотекой, о рисках которой писал тут в ТГ канале
Но ответ на вопрос "аренда или покупка" гораздо более тонкий, и в разное время ответы будут отличаться!
Вам сначала нужно будет оценить процентные ставки, программу ипотеки, на которую вы можете претендовать, и многое другое. И цена покупаемой квартиры или дома – не единственный критерий для верного решения.
Образ жизни, возраст, рабочая ситуация, желаемое место досуга, наличие детей и их возраст, готовность обосноваться на длительный срок 5-10 лет в одной локации — все это факторы, которые также необходимо учитывать при выборе места жительства.
Нужен ли комплекс с расчетом на детей, или же вы - молодые люди с работой в Сити? Может речь идет о расширении семьи, или вы хотите уже идти на покой?
При решении "когда лучше снимать, а когда лучше покупать" - нужно учитывать общее состояние экономики. Инфляция влияет на стоимость аренды, а также на процентные ставки при получении ипотеки. Мы за последние 5 лет успели посмотреть резкие тектонические сдвиги в макроэкономике страны, падения и взлеты ставок.
Чтобы получше описать вопрос, мне придется немного подушнить:
Вы вносите платеж по ипотеке, который представляет собой комбинацию процентов и основной суммы кредита, который вы берете на покупку дома. В аннуитете ваш ипотечный платеж устанавливается на много лет и не меняется.
В конце кредит будет погашен, и вы станете полноправным владельцем недвижимости. В пути надо еще платить страховки, чтобы не оказаться в эпичной заднице при беде в жизни (травма/смерть).
При досрочном погашении старый график выбрасывается и вместо него накатывается новый - под оставшийся остаток тела или меньший срок (смотря что выбрали уменьшить при досрочном гашении).
Вы вносите ежемесячный платеж своему арендодателю за проживание в доме или квартире. Вы не являетесь владельцем недвижимости и не будете, даже если будете снимать хоть 50 лет. Вы имеете право пожить в квартире в оплаченный период. Чтобы оставаться там, где вы находитесь, вы должны продолжать платить арендную плату, которая повышается вслед за потребностями арендодателя (это важный момент ко второй части поста).
Важные наблюдения за ценами на недвижимость и условиями рыночных ипотек до 2020 года:
цена квартиры в связке с размером ипотечного платежа получалась примерно такой, чтобы средняя экономически активная семья могла накопить первоначальный взнос, купить и отремонтировать жилье и выплатить ипотеку за время своей активной трудовой жизни. Совокупно на это выходило чуть меньше 20 лет трудовой деятельности.
Цены разнились от региона к региону, но пропорция соблюдалась: среднестатистическая семья несколько лет копила первый взнос, потом брала кредит длиной около 18 лет, старалась изыскать способы чуть ускорить гашение. По сути, мы наблюдали эффективный рыночный механизм саморегуляции цены на жилье и условий ипотеки.
Помните, что в статистику сроков ипотек попадали псевдогашения при смене квартир, когда люди меняли жилье на очередном цикле развития семьи - примерно раз в 7 лет. Реально же одна ипотека сменяла другую, и цикл продолжался. Мы говорим тут о полном цикле гашения с учетом склеек сроков ипотек.
В случае с выбором аренда против покупки ключевую роль играет размер платежа как по аренде, так и для покупки. А еще важно процентное соотношение годовых платежей к цене объекта сейчас (в коммерции это зовется cap rate).
Нужны примеры! У меня получалось годами с одной стороны сдавать свои метры с 6-7% годовой доходности, а снимать при этом квартиру в центре Москвы за 2.7% от стоимости квартиры в год.
Снимать за такой малый процент было выгодно! Ставки по ипотеке на момент входа в тот договор аренды были около 15-16% годовых. Естественно, я бы не покупал себе новое жилье. Брать даже 10 млн с платежами по 100 тыс руб в месяц хотел далеко не каждый.
Теперь надо напрячь отдел мозга, травмированный школьной математикой
Я ранее описывал в блоге, что для себя, т.е. для проживания все же оптимально покупать недвижимость со ставками чуть ниже многолетней инфляции бетона.
Для Москвы рост цены квадрата был 13.1% СТГР за последнюю четверть века.
В СПБ рост цены квадрата был с СТГР 10.4%.
Вся квартира на вторичке росла 10-12% в год для столиц и 8-10% по остальной стране.
Когда мы берем на свои, без ипотеки, то мы имеем объект, в котором просто живем, а он впитывает инфляцию, номинально подрастая в цене. Но если мы берем ипотечное плечо, то у нас будет вот такая матрица средневзвешенной ставки покупки недвижимости. Свои деньги тут беру как 5%, они не бесплатны, я тут предполагаю, что на авансовую часть мы "как бы снимаем сами у себя", а на ипотечную часть "снимаем у банка".
Таким образом, смотря на эту таблицу и графики выше, мы понимаем, что более-менее нейтральной ставкой ипотеки на этом временном промежутке была 10-12%. Против цены заемных денег стоял прирост номинальной цены на жилье за счет инфляции.
Ставки по 8%, которые пришли в ипотеку уже в 2019 году, но еще до полной работы 214-ФЗ с эскроу, были весьма привлекательны. Метр еще не дорожал искусственно для субсидирования ипотек.
Ставки по льготным программам, равно как и платежи по ним, были в массе своей выгодны, давая и длинное кредитное плечо и малый платеж, но ценой удлинения срока выплат.
А вот текущие ставки, которые еще выше этих 18% тотально не годятся для покупок с весомой долей ипотечного плеча. В это время аренда правит бал, ведь cap rate аренды все те же 5-6%.
При малых ставках выгодно иметь максимум плеча, при таких как сейчас - брать только самый минимум для смены квартиры на квартиру, стараясь потом загасить долг побыстрее.
2) Миф, который засел в головы людей - при снижении ставки ЦБ арендные платежи упадут.
После того, как рынок 4 года баловали низкой ставкой по ипотеке с господдержкой, давая купить квартиры множеству людей, да еще и не парясь в части скоринга, мы получили сегодня рынок с заградительной ставкой и сильно срезанной поддержкой.
Если ранее те, кто снимал квартиру по 40-50 тысяч вместо аренды предпочитали собраться с силами и таки купить новостройку с похожим платежом, то сегодня при разлете ставки аренды и платежа ипотеки более чем в 2 раза, выбор очевиден.
Ставки сильно выросли, одним махом впитав в себя инфляцию, накопленную с 2019 года. И если ранее у адептов теории про дорогие квартиры был аргумент, что ставка аренды низка, посмотрите, все перегрето!! То теперь этого аргумента больше нет.
Я мониторю рост ставок в постах в блоге в ТГ:
https://t.me/IgorShimko/236, https://t.me/IgorShimko/169, https://t.me/IgorShimko/141, https://t.me/IgorShimko/88, https://t.me/IgorShimko/66, https://t.me/IgorShimko/36, https://t.me/IgorShimko/4
Смотрим на ПИК, т.к. это обеспечивает максимальную схожесть самих комплексов во всех локациях для новостроек. Обращаю внимание, что сейчас средняя ставка капитализации (cap rate) около 5.3-6% по этим лотам.
Множество людей еще не видит рост ставок аренды, снимая годами лоты, где хозяин не поднимал оплаты.
Кто-то просто мешает теплое с мягким, сравнивая новые ЖК со старым фондом, в т.ч. хрущевками. Из серии - "а я снимаю вообще в другом месте дешевле и не то, а значит вы все врети!!111"
Еще раз, повторяю важное "Чтобы оставаться там, где вы находитесь, вы должны продолжать платить арендную плату, которая повышается вслед за потребностями арендодателя".
Аренда в 2023-2024гг выросла догоняя накопленную инфляцию! Владельцам квартир получаемые деньги нужны для личных трат. А все, что мы покупаем уже не станет дешевле. Рост денежной массы идет с бодрым темпом:
И пока ЦБ будет держать ставки высокими, аренда будет греться все сильнее и сильнее. А если еще семейная ипотека с 6% поднимется к 8%, то процесс усугубится.
Для тех, кто верит в откат ставок аренды куда-то в 2020й год, или цен на квартиры в 2019й год у меня плохие новости - этого вы не дождетесь. Математика накопленной инфляции не позволит этого сделать.
Так что считайте и думайте, что лучше делать лично вам сейчас - снимать или купить, если вдруг вам доступны дешевые ставки. Против аргумента "но там удорожание квартиры на первичке" скажу 2 вещи: просчитайте эффективную процентную ставку в икселе с учетом удорожания и выдохните, а еще ответьте себе на вопрос - можете ли вы купить на вторичке похожую квартиру за наличные без 20й ставки? Не можете? Тогда нечего воздух сотрясать переплатами, выбора то у вас нет.