Недвижимость - инвестиции и для себя (NZT от 12/10/2023).
Это уже архивная статья, которую я писал на сайт сюда https://nztrusfond.ru/category/stati/nedvizhimost-investitsii-i-dlya-sebya/
После смены условий в кредитовании, передела программ льготной ипотеки надо писать обновленную версию.
Разберем в этой статье недвижимость. Статья на эту тему давно назрела, тем более, вопросы эти мы не раз обсуждали в премиум чате для подписчиков.
Это очень обширная тема, можно сказать, что это большой мир с гигантским движением капиталов. С начала 2023 года более 4,5 миллионов квадратных метров недвижимости введено на территории Москвы за счёт средств инвесторов. Даже если мы примем ценник одного квадрата за 220 тыс. рублей, то новых площадей за 1 неполный год наберется на 1 трлн рублей. И это только 1 город и только первичка в нем.
Так что структурируем статью, чтобы собрать ответы на ключевые вопросы:
1. Для чего нужна недвижимость частному инвестору?
2. Какая недвижимость есть, и что она от вас потребует?
3. Условия покупки - какова полная стоимость приобретения?
4. Как выбирать недвижимость с маржой безопасности?
1. Для чего нужна недвижимость?
Самый простой вопрос, но именно он имеет основной подвох. Люди в обсуждениях пытаются скрестить ежа с ужом, сводя вместе две категории:
- Недвижимость как инвестиция - для сдачи в аренду или под перепродажу,
- Недвижимость для пользования - жить самим или держать для детей
По мере чтения статьи станет понятно, почему тут могут быть противоречия, так как лоты в продаже могут зачастую не отвечать одним и тем же условиям сразу. Если сказать проще, то инвестиция должна иметь:
- потенциал переоценки за счет неинфляционных факторов,
- дешевое финансирование покупки,
- среднерыночную арендную доходность среди сопоставимых объектов,
- достаточную ликвидность чтобы потом можно было выйти из объекта.
Эти факторы мы тоже подробно разберем ниже по тексту.
А вот "для себя" уже можно отдаться эмоциям и покупать то, что хочется, что приносит удовлетворение, даже вопреки экономическому смыслу (ведь вы же покупаете новые дорогие автомобили, которые по своей сути для инвестора являются откровенно глупой покупкой, но зато дарят вам хорошие эмоции).
Но это сайт для инвесторов, поэтому покупки жилья с эмоциями мы отложим в сторону, двинемся ближе к прагматичному расчету.
2. Какая недвижимость есть, и что она от вас потребует?
2.1 Коммерческая недвижимость. Тут и большие площади под офисы, магазины, производство или склады, тут же у нас и рынок апартаментов под сдачу, и кладовки с парковками.
2.1.1 Большая коммерческая недвижимость потребует от вас крупного капитала, обширных знаний о том, кто ваш целевой клиент, а также высокой вовлеченности в процесс отбора будущих арендаторов. В противном случае вам впарят какую-нибудь неликвидную ерунду, рассказав, как круто вы там сдадите ее под размещение пятерочки или барбершопа.
Мы не рассматриваем разные ПИФы коммерческой недвижимости, так как это инвестиция через прокладку, а статья именно про осознанную покупку и владение/управление самим инвестором. Хотя денег в ПИФах обращается немало, и тут ярко выражен переток свободных средств после СВО. Ну и второе полугодие 2023 будет проходить под давление высокой ключевой ставки:
Ралли на этом рынке в середине 2023 года связано с реинвестированием средств закрывшегося крупного фонда «ПНК-рентал». Ликвидированный в марте фонд был самым популярным у частных инвесторов, пишут эксперты «ВТБ мои инвестиции». На конец апреля стоимость чистых активов фонда составила 6,4 млрд руб. Причина ликвидации – отсутствие на рынке предложений по продаже качественных объектов с арендным потоком.
Что значит потребность "обширных знаний" в коммерции? Это как раз про понимание, что такое качественный объект с арендным потоком.
Вот один из примеров, которые и очень перегреты на момент написания статьи, и были неудачны и для инвестора в метры, и для его арендаторов из-за неверной конфигурации входной группы и ошибочного расчета потока клиентов. Еще в 1 квартале 2023 этот вот магазин был образцовым вариантом Мини-Ленты в их материалах (скрин взят оттуда):
А вот это же помещение, в котором уже успел разориться даже следующий арендатор, после того, как там не взлетела Лента. Т.е. формально - это качественный объект в хорошем районе, но по факту - что бы там ни открывали, ничего не получается.
Оно же сдается за 850 тыс руб в месяц или 10.2 млн при цене-хотелке в 220 млн. Это 4.6% годовых при условии, что эта аренда будет платиться постоянно. А тут то как раз и не выходит ничего.
Продолжим про закрывшийся магазин в этом примере. Средний чек у Ленты около 500 рублей по такому формату (мини-лента), валовая маржа сейчас около 20%. Короче говоря - это 100 рублей с одного покупателя за раз. Для того, чтобы отбивать только лишь аренду, нужно 8500 покупок в месяц или 283 покупки в день.
А помимо аренды для полного покрытия SG&A (общехозяйственных расходов) и получения позитивного вклада в бизнес с этого юнита надо получить еще в 5-6 раз больше покупок в сутки, что в итоге дает почти 2000 дневных покупок.
При этом в радиусе 400 метров есть еще 2 пятерочки, 1 перекресток, и еще пара мелких продуктовых магазинов и это все на на ~8 тыс человек внутри этого круга (2700 квартир в ЖК + еще есть дома рядом).
Входная группа с шариками на первом фото в итоге не работала, входа изнутри ЖК не было. Снаружи вход был с вот такими лестницами и пандусом.
Зимой ступени не подогреваются - скользко. Ритейлеры предупреждают, что ступени очень режут трафик и свыше 5 ступеней даже у иных торговых точек смело забирают до 30% трафика.
Если вы не поняли, в чем смысл вышеприведенных расчетов, то в коммерческой недвижимости вы ничего хорошего не купите! А если вы в этом нормально разбираетесь и имеете опыт, то статья не для вас, но спасибо за чтение).
2.1.2 Апартаменты имеют ряд минусов в части налогов (кратно выше жилых квартир), ваши права меньше защищены в процессе стройки, да и потом тоже (коммунальные платежи, проблемы с обслуживанием комплекса, в соседнем апарте могут открыть шумный сервис или студию звукозаписи с барабанами). Но порог входа в деньгах меньше жилых помещений.
Опять же - управление лучше вести лично, чтобы потом не быть участником смешных обсуждений в чатах страдальцев при вот таких случаях, когда управляющая компания не обеспечивает нормальное управление и даже забирает часть дохода, фальсифицируя отчеты.
Мелкая лотность у парковок и кладовок в жилых комплексах - это плюс. Все же не надо входить в сделки на десятки млн. Можно размазать капитал на веер лотов и иметь меньше рисков.
Парковки - стоит помнить, что у них еще есть коммунальные платежи, т.е. их придется вычитать из аренды. В целом, паркинг может быть интересен, если рядом мало наземных парковок, и машины жителей будут часто эвакуировать. Это типичная московская проблема.
Кладовки - это одна из тем, которые периодически пиарятся в разных каналах как высокодоходная инвестиция, но с учетом проектирования и типичных проблем с инженерной частью стоит сильно подумать, кому это будете сдавать.
На примерах ПИК, но такие проблемы есть и у других застройщиков. Информацию стоит проверять по каждому застройщику отдельно. Вряд ли это стоит рассматривать всерьез как нормальное вложение средств.
2.2 Жилая недвижимость. Обычные квартиры и частные дома ИЖС.
Тут минусы апартаментов превращаются в плюсы жилых помещений:
- в части налогов тут минимальные ставки, да еще и первые 20 кв.м. не облагаются налогом,
- ваши права максимально защищены в процессе стройки,
- да и потом тоже защищены - если у вас пропадет свет или вода в доме, то чинить будут с максимальной скоростью,
- тут не могут открыть шумный сервис или студию звукозаписи с барабанами в соседней квартире.
- Но порог входа высок - это дорогая покупка. Но для этой категории сегодня действует льготный пакет программ госпомощи - семейная, ИТ, льготная ипотеки.
3. Условия покупки - какова полная стоимость приобретения?
В покупке недвижимости полная стоимость приобретения крайне важна. Потому что есть "визуальная часть" - ценник за лот при оплате 100% наличкой здесь и сейчас и скрытая, если привлекается ипотечное плечо. Для инвестиций максимально интересно привлекать большое ипотечное плечо с минимальной ставкой и минимальным платежом, чтобы платеж по аренде объекта был равен или был выше ипотечного платежа. Поэтому в случае с кредитованием полная стоимость приобретения недвижимости включает:
- цену объекта недвижимости,
- сумму процентов за пользование кредитными средствами,
- сумму страховых расходов по ипотечной сделке,
- накладные расходы на оформление сделки, если они нужны - проверка юридической чистоты, комиссия агентам и тд. (более актуально для вторичного рынка),
- расходы на приведение в готовый для пользования вид - ремонт и меблировка.
Цену объекта недвижимости мы видим сразу - это "визуальный компонент". То, что стоит в договоре купли-продажи (если вы конечно не полезли в мутные сделки с занижением ценника - так делать не надо!).
Сумма процентов за пользование кредитом критически важна, а платеж в месяц является столь же важным барьером для входа в сделку, как и авансовый платеж от 20% (а далее и 30%+ в 2024 году и позже).
Во всех 4 примерах одни и те же вводные: квартира жилая 13 млн рублей, 10 млн рублей кредита для удобства расчета. Брали не студии, а 1-2 комнаты евро формата. В реальности это вот такие объекты, если брать Москву:
Ипотеку берем на 30 лет - это максимальный срок, чтобы уменьшить финансовый риск на семью в виде месячного обязательного платежа.
(!!! Всегда берите максимальную длину кредита, вас никто не наказывает финансово за досрочное гашение, но при этом размер обязательства минимизируется, и если что-то идет не так в личных доходах, то вы просто платите по графику, а если можете платить быстрее - то и отлично.)
Несколько банков со ставками, актуальными на момент написания статьи:
Задача 4 графиков - показать, как сильно при аннуитете на 30 лет меняется соотношение выплат % и тела кредита даже при небольших (как кажется) разницах в ставках кредитов.
Итоговые проценты, если платим строго по графику:
В вариантах досрочного погашения кредита - сокращение срока кажется выгоднее из-за сокращения суммы процентов (на самом деле при изменении графика, ваш старый график аннуитет выбрасывается, а вместо него на остаток долга накатывается новый аннуитет , но это не так просто для понимания сходу). Это экономит деньги, но не поможет в случае потери работы или снижения дохода.
И лучше все-таки уменьшить размер ежемесячного платежа. Если ставка высокая, то лучше стараться постоянно вносить больше, агрессивно снижая тело долга и размер платежа. Табличка выше ярко показывает, что такой подход очень нужен при дорогих деньгах.
Страховка - тоже важный элемент ипотеки. Брать надо обязательно, причем ту, где есть покрытие максимума рисков и нормальные выплаты. Если вы сумеет сэкономить 100 тыс. рублей за 30 лет, но страховка будет плохой и придется ей воспользоваться, то проблем будет очень много.
Для тех, кто берет вторичку, накладные расходы на оформление сделки тоже надо учесть - там может сидеть 2-3% от цены объекта недвижимости.
Для инвестиционных объектов расходы на приведение в готовый для пользования вид - ремонт и меблировка критически важны. Все же не зря застройщики ПИК и Самолет ушли в сегмент полной отделки. Хотя она сделана "на троечку" и требует приемки объекта, но это экономит время и деньги инвестору. В ютубе и прочих ресурсах есть море вариантов готовых ремонтов и меблировок под сдачу, стоит посмотреть и понять примерную смету.
4. Как выбирать недвижимость с маржой безопасности?
Недвижимость сегодня реально горяча. Льготные программы сделали свое дело на пару со счетами эскроу после принятия 214 ФЗ. Так что покупки на "этапе котлована" больше не приносят тех доходов, что были ранее.
В недвижимости основным драйвером прироста в номинальном выражении остается фактор инфляции, а из других драйверов осталось улучшение территории, на которой покупается новый объект.
Простыми словами - надо искать не просто квартиру или апартаменты в хорошей локации, а надо искать локацию, где сейчас пока еще плохо, но в обозримом будущем точно станет лучше. (если вы приехали в локацию, и не испачкали обувь - делать тут нечего, есть такая поговорка)
Это поднимет и ставку аренды жилья, и цену объекта, защищая от просадки рынка и давая дополнительную доходность выше средней инфляции квадратных метров.
В Москве такой драйвер это комплексное развитие территорий. Да, снова про Москву, но логика применима везде.
В нашем примере с ПИК большая часть отобранных локаций подходит под критерий улучшения территории.
Чтобы сделка была более выгодной - надо смотреть на ставки аренды в этом же или сопоставимом комплексе и с отделкой максимально похожей на вашу расчетную.
Возьмем реальный объект и применяем наши вводные с авансом в 3 млн и 30 лет. Ставка - семейная. Забегая вперед, скажем, что это максимальная ставка, которая может быть интересна для инвестиционных целей.
ИТ ипотека все же выгоднее - там 50.5 тыс рублей для этого примера.
Но даже с ней доход будет минимален - потому что придется периодически делать обновление мебели, платить коммунальные платежи. Аналогичная квартира - для примера сдачи.
С семейной ипотекой можно попробовать половить почти готовый объект под переуступку прав требования (до сдачи объекта!). Тогда не придется ждать долго достройки дома, получится раньше войти в аренду. Это позволит пару лет не платить ипотеку без прикрытия арендными потоками. А это снизит потребность в капитале первого этапа на 1-1.5 млн руб.
Что делать и какие мысли есть сегодня:
На перегретом рынке мы можем видеть минимум "джуса", но за счет дешевых денег вдолгую можем прикупить что-то про запас в семью, задействовав 3-6 млн рублей на первом этапе (в зависимости от того, какой объект берете), а дальше объект будут выкупать арендаторы. И со временем инфляция обесценит платежи по ипотеке, а вы сможете поднять ставку аренды. Но в первые годы все это выглядит малопривлекательно.
Покупка "в кэш" - лучше искать вторичку, которая вам больше понравится. Доходность от сдачи невелика в % к капиталу, который вы туда вложите, но за таким решением могут стоять не только финансовые факторы. Таких сделок на рынке хватает.
Ипотеки со ставкой выше семейной для инвестиции уже не годятся, это самообман и ошибки в расчетах. Тем более ставки типа 14.2% и выше - это вообще за гранью адекватности.
По поводу ожидания падения рынка на уровне цен, (ведь его очень ждут), но тут как с авто, они не дешевеют во времени в стране, где стабильно есть двузначная инфляция и высокий темп роста денежной массы.
Здесь на графиках усредненного квадрата в вакууме в Москве видно, что провалы были во времена сильных кризисов. В остальное время были либо ползучий рост, либо стагнация.
Первичка теперь завязана на банки - это совместный бизнес в связке девелопер-банк, финмодели для проектного финансирования рассчитаны под заранее оговоренные цены продажи, поэтому первичка не посыпется (может лишь немного снижаться в визуале в определенных лотах, но это с лихвой перекрыто ростом процента по ипотеке.
Вторичка - это уже мир не про инвестиции, а про жизнь во всех ее проявлениях.
Вторичка с оглядкой на первичку (+ жадность и глупость продавцов) тоже может долго стоять по высокой цене, но скидки давать не готовы, даже если выгоднее скинуть 10%.
К тому же для вторички характерны сложные схемы с разъездами, наследованием и т.д. Многие люди на вторичном рынке не спешат. Мы видим на вторичке как некоторые лоты стоят в продаже уже больше года, но не собираются двигаться ни на рубль.
В этом есть своя логика - людям при таких сделках важно, что они могут купить на деньги от продажи и где (это меновая цена), а после роста цен и отрыва первички меновая цена стала хуже.
Пример: вы имеете трехкомнатную квартиру за 24 млн рублей. Вам надо разъехаться с выросшими детьми/либо пройти развод.
Если вы хотите сохранить район, то не беря кредит вы можете от силы взять 2 однокомнатные квартиры до 12 млн рублей. Но в этом же локации вы их не купите без потери качества жилья.
В эти цены тут входят только старые пятиэтажки на 10 лет старше под реновацию. В этом примере придется сдвигаться на 1 станцию метро дальше, да и мб сами квартиры будут дальше от самого метро.
Естественно, владельцы трешки вряд ли будут пробовать держать цену, ожидая, пока упадет остальной рынок (ведь их квартира и ремонт - самые лучшие, а значит - должны стоить дорого!).
В обратном направлении логика примерно та же. Вот есть семья с 2 разнополыми детьми, им стало тесно в этой квартире.
Чтобы переехать в квартиру из примера выше, им нужно взять в банке около 6 млн, а если они захотят сделать косметический ремонт после переезда, то и 7-8 млн. Для этой семьи доступна семейная ипотека, но она не подойдет для старого фонда в Москве. А 7 млн под 14.2% на 30 лет - это платеж в 84 тысячи руб.
Так что этой семье проще, конечно, взять под 6% кредит для покупки новостройки от ПИК под боком.
При этом они спокойно берут 8 млн на 30 лет с платежом 48 тыс. 2.7 млн на мебель+технику и мб небольшую переделку изначальной отделки от ПИК. Ну и год-полтора им придется снимать квартиру, дожидаясь возможности въехать в новую. Но это ярко показывает, почему семейная ипотека - это сильная поддержка для рынка первичной недвижимости.
