Подсчёты ROI для реального объекта недвижимости
Real Estate, Rental Property, ROI, Mortgage, Taxes, Depreciation, 1031 Exchange, Step-up in basis
Из обсуждения в личной переписке.
Речь идёт про недвижимость со следующими параметрами:
- Condo: 3 bed + 2 bath, 1,000+ sq ft.
- Цена: $300K.
- HOA: $501 в месяц.
- Home insurance: $131 в месяц.
- Property tax: 1.23% ($3,690 или $308 в месяц).
- Rent: $2,200 в месяц.
Допустим вначале, что покупаем недвижимость за кэш, насколько выгодная эта инвестиция?
Месячная прибыль: $2,200 - $131 - $501 - $308 = $1,260.
ROI (return on investment)
Теперь посчитаем ROI — этот параметр похож на earnings-yield, который используется для оценки доходности компаний:
Обратный ROI — это будет "коэффициент PE-ratio":
то есть потребуется 20 лет, чтобы выйти на точку доходности (break-even point), то есть вернуть свой капитал.
Taxes, Depreciation, 1031, step-up
Мы забыли налоги! С этих $15,120 нужно платить налог, но используя амортизацию, можно показать убытков на $10,890. В результате, налогооблагаемый доход составит: $15,120 - $10,890 = $4,230.
Амортизация (depreciation) применяется к зданию, но не к земле. Предполагаем, что дом падает в цене в течении 27.5 лет, то есть на 3.63% в год или на $10,890.
Отметим, что в случае продажи дома, налоговую льготу от амортизации придётся вернуть, фактически depreciation понижает cost-basis и позволяет отсрочить налог. Чтобы увернуться от возврата налога за depreciation при продаже недвижимости, нужно воспользоваться 1031 Exchange и так ... до самой смерти, что позволит применить step-up in basis и наследники получат недвижимость tax free!
Rental property & mortgage
Теперь допустим, что берём mortgage на 30 лет под 3% годовых.
Месячная прибыль: $2,200 - $131 - $501 - $308 - $1,012 = $1,260 - $1,012 = $248.
То есть получаем примерно ту же скорость возврата инвестиций, break-even: 20 лет!
Опять налоги!
Depreciation позволит задекларировать убытки в размере $10,890 в год, что фактически будет означать, что налог будет 0%, причём с огромным запасом, на случай значительного увеличения rent rate.
Что не учли?
Обновление недвижимости, дополнительные затраты, closing cost, transaction cost и т.д. Можно также сделать cost segregation (более продвинутый способ посчитать depreciation). Также вариант того, что недвижимость могла быть использована два года как residantial property, что даёт льготу на sales tax exmept на $250К/$500К. Возможный appreciation (дома растут в цене?). Проценты по ссуде могут быть выше, если сразу брать как investment property или ниже, если это residential property.