Mortgage Rates, Monthly Payments, Tax Deductions
Предположим mortgage rates: 6% (fixed на 30 лет).
За каждые $100,000 взятые в долг (mortgage), придётся выплачивать:
- в месяц: $600
- за весь год: $7,195
- погашение процентов: $5,967 (в первый год)
- в principle: $1,228 (в первый год)
Для mortgage rates: 7%, выплаты составят:
Standard deductions для семейной пары в 2023: $27,700
Проценты по mortgage: $400,000 @ 7% x 30y: 4 * $6,968 = $27,872.
Без учёта property tax, размер ссуды в $400,000 -- это break even, когда itemized deductions становятся более выгодными, чем standard deductions.
Property tax обычно в пределах 1-2% от home value, но вычитать из налогов можно только до $10,000.
Пример 1
Посчитаем месячные выплаты за ссуду и property tax: 4*$665 + $7,500 / 12 = $3,285
Задекларируем itemized deductions на сумму: $27,872 + $7,500 = $35,372.
Это на $35,372 - $27,700 = $7,672 более выгодным, чем standard deductions.
Предположим что семья находится в налоговой ставке: 22%.
Выгода на налоговых вычетах составит: 22% * $7,672 = $1,688.
Каждый месяц мы "в плюсе" на сумму: $140.
То есть, если на съём такой же дом обходился бы на $140 дешевле, то в случае покупки, получим примерно те же затраты (на ссуду и property tax).
Home rent breaks even: $3,285 - $140 = $3,145.
- С течением времени, выплаты по процентам уменьшаются.
- Возможно через какое-то время mortgage rates понизят и можно будет сделать refi.
- Выгоды от itemized deductions со временем потихоньку уменьшаются, поскольку standard deductions индексируются согласно инфляции.
Эти все процессы могут убрать выгоду itemized deductions для данного примера.
Пример 2
Total monthly payments: 6*$665 + $11,250/12 = $4,928
Itemized deductions: 6*$6,968 + $10,000 = $51,808
Compared to the standard deductions: $51,808 - $27,700 = $24,108
Monthly "profit": 22% * $24,108 / 12 = $442
Если rent стоит на $442 дешевле, то есть $4,928 - $442 = $4,486, то покупка, на этом примере, становится выгодна.