1031 Exchange и $250K/$500K Home Sale Exclusion

Home Sale Exclusion, 1031 Exchange, Rental Property, Depreciation, Capital Gains, Depreciation Recapture

Разберём две важные налоговые льготы на недвижимости в США и условия, при которых они применяются.

🔹 $250K / $500K Home Sale Exclusion (Section 121)

Эта льгота позволяет исключить часть прироста капитала (capital gains) при продаже primary residence:

до $250,000 — для одного налогоплательщика
до $500,000 — для супружеской пары (MFJ)

Основное условие

Вы должны:

владеть домом и
проживать в нём как primary residence не менее 2 лет из последних 5 лет перед продажей

Эти 2 года:

не обязаны идти подряд
не обязаны быть последними
можно: пожили → съехали → вернулись → продали

Пример

Купили дом за $300,000, продали за $500,000 → capital gain = $200,000.
Если условия выполнены — весь прирост может быть исключён из налога (в пределах лимита).
Если условия не выполнены — платится capital gains tax (long-term: 0% / 15% / 20%).

🔹 Rental + Depreciation

Перед тем как идти дальше, важно понять, что такое depreciation:

Depreciation — это налоговая амортизация rental property. IRS разрешает списывать стоимость недвижимости как износ, обычно равными долями за ~27.5 лет (для residential rental).

Пример: rental + продажа

Купили rental property за $300,000
Сдавали в аренду 5 лет
Допустим, списывали depreciation по $10,000 в год
Продали за $500,000
Накопленная depreciation за 5 лет = $50,000

Во время аренды:

taxable rental income уменьшался на $10,000 каждый год

При продаже, эти $50,000 считаются “возвращённой амортизацией” и облагаются depreciation recapture tax (до 25%).

При продаже платится налог:

depreciation recapture tax на $50,000
capital gain tax на $200,000 (long-term, если объект держали > 1 года)

Это правило работает независимо от Home Sale Exclusion и non-qualified use.

⚠ ВАЖНО: Non-Qualified Use (правило после 2008 года)

Если недвижимость использовалась не как primary residence ДО периода проживания, эта часть использования называется non-qualified use.

📌 Что это означает:

прирост капитала делится пропорционально:
часть за qualified use → может попасть под exclusion
часть за non-qualified use → всегда облагается налогом
depreciation recapture никогда не исключается, даже если дом был primary residence много лет

⚠ Частичный exclusion НЕ считается пропорцией “сколько лет владели”. Пропорция применяется только к non-qualified use.

Пример: non-qualified use (после 2008 года) — rental → primary residence

Купили дом в 2015 году за $300,000:

2015–2020 (5 лет) — сдавали в аренду (rental / non-qualified use)
Depreciation: $10,000 в год
2021–2023 (3 года) — жили как primary residence
Продали в 2023 году за $500,000

Правило 2 из 5 лет выполнено, значит формально имеем право на $250K / $500K exclusion (Section 121)

Общий прирост капитала: $500,000 − $300,000 = $200,000

Для простоты примера capital gain считается от первоначальной цены покупки; depreciation отражается отдельно через depreciation recapture.

Разделение прироста (по non-qualified use):

Non-qualified portion: $200,000 × (5 / 8) = $125,000 → облагается налогом
Qualified portion: $200,000 × (3 / 8) = $75,000 → может быть исключено

Так как $75,000 < $250,000 → вся qualified часть исключается из налога, но non-qualified часть остаётся taxable.

Depreciation, $50,000, начисленная за период аренды, подлежит depreciation recapture и облагается налогом отдельно.

🔹 1031 Exchange (Section 1031)

1031 Exchange — это не “особый вид продажи”, а обмен одной investment property на другую investment property по строгим правилам IRS.

На практике это выглядит так:

продажа старой investment недвижимости
покупка новой investment недвижимости
через специальную процедуру с участием qualified intermediary

Главное требование:

деньги от продажи нельзя получить на руки
они временно хранятся у qualified intermediary
и используются исключительно для покупки новой недвижимости.

Ключевые правила 1031 Exchange:

обе недвижимости должны быть investment / business property
primary residence не подходит под 1031
стоимость новой недвижимости должна быть equal or greater value
нельзя получать cash (“boot”)
identification period — 45 дней
exchange period — 180 дней
обязательно используется qualified intermediary

Что даёт 1031 Exchange

При обычной продаже investment недвижимости возникает:

capital gains tax
depreciation recapture tax (до 25%)

Если же:

продать investment property и
купить новую investment property, соблюдая правила 1031,

налоги сейчас не платятся — они откладываются (deferred) и переносятся на новую недвижимость. При этом налоговый долг не исчезает, а:

снижает cost basis новой недвижимости
может откладываться снова и снова через последующие 1031
при смерти владельца исчезает благодаря step-up in basis
(при действующем налоговом законодательстве)

Пример: rental+depreciation+1031

Купили investment property за $300,000:

Сдавали 5 лет, списывали по $10,000 в год
Накопленная амортизация: $50,000
Adjusted cost basis: $250,000

Продали за $500,000:

depreciation recapture: $50,000
capital gain: $200,000

Если продавать обычным способом (без 1031 Exchange) — налоги платятся

Продажа с 1031 Exchange — налог переносится на новую недвижимость.

Предположим, что:

все правила 1031 соблюдены
используется qualified intermediary
вся выручка реинвестируется

Налоги сейчас не платятся. Но IRS фиксирует отложенный налоговый долг:

deferred depreciation recapture: $50,000
deferred capital gain: $200,000

Всего отложено: $250,000

Покупаем новую (replacement) investment property за $700,000.

Новый (adjusted) cost basis: $700,000 - $250,000 = $450,000

📌 Именно в этом пониженном cost basis “спрятаны” отложенные налоги.

depreciation в новой недвижимости начинается только с adjusted cost basis $450,000, а не с полной цены покупки ($700,000)
при последующей продаже без 1031, будет облагаться старый deferred gain, старый deferred recapture, новая depreciation, новый прирост стоимости
если снова сделать 1031 — налоги снова откладываются

Как налоги исчезают окончательно

Если владелец умирает, не продав объект:

наследники получают step-up in basis до рыночной стоимости
отложенные capital gains и depreciation recapture исчезают при действующем налоговом законодательстве

🔹 Можно ли сочетать $250K / $500K Exclusion и 1031 Exchange?

✅ Да, но осторожно и по правилам. Общая логика:

Сначала применяется Home Sale Exclusion (Section 121)
Затем 1031 Exchange — только к оставшейся налогооблагаемой части
Depreciation recapture исключить нельзя
Non-qualified use всегда облагается налогом
1031 Exchange применяется только к той части, которая по-прежнему является investment property.

Пример: primary residence → rental

Купили дом:

10 лет — primary residence
3 года — rental

Если выполнено правило 2 из 5 лет:

Rental после проживания НЕ считается non-qualified use
Деления прироста пропорционально времени НЕ происходит
ВЕСЬ capital gain (в пределах $250K / $500K) может попасть под Home Sale Exclusion
Depreciation recapture за период аренды всегда облагается налогом

1031 Exchange можно применить к:

depreciation recapture
части gain сверх $250K / $500K (если есть)

Эта налогооблагаемая часть переносится на новую investment property.

Пример: rental → primary residence

Сначала investment property → потом primary residence → продажа.

Section 121 может применяться, если выполнено правило 2 из 5 лет
ВЕСЬ период rental будет non-qualified use
соответствующая часть gain всегда taxable
depreciation recapture остаётся
оставшуюся налогооблагаемую часть можно перенести через 1031 Exchange

Порядок использования недвижимости имеет решающее значение:

rental → primary residence создаёт non-qualified use
primary residence → rental — нет non-qualified use

🔹 Замечания

Существенные улучшения (capital improvements) увеличивают cost basis
1031 работает только для investment property
Step-up in basis зависит от текущего законодательства
Реальные сделки почти всегда сложнее примеров

📌 Для таких операций обязательно нужен CPA и/или 1031 intermediary.

Важно

$250K / $500K home sale exclusion не считается пропорционально годам владения
Non-qualified use зависит от порядка использования недвижимости
Depreciation recapture не исчезает и всегда облагается
1031 Exchange — это перенос налогов, а не их прощение
Комбинация §121 и §1031 возможна, но только при строгом соблюдении правил