FHA Loans 2022

Downpayment, Credit score, DTI, Mortgage Insurance, MBS, Confirming Loans, Home Hacking, Rental

Начнём с небольшого словарика:

FHA ⏤ Federal Housing Administration (гос. агентство).
MBS ⏤ Mortgage-Backed Security (ипотечные ценные бумаги).
DTI ⏤ Debt to Income (коэффициент долга к доходу).
LTV ⏤ Loan to Value (коэффициент долга по ссуде к оценке дома).
MIP ⏤ Mortgage Insurance Premiums (страхование для FHA Loans).
PMI ⏤ Private Mortgage Insurance (страхование для Conventional Loans).

И кратко приведём основные факты про FHA Loans.

FHA Loans...

гарантируются государством, а точнее агентством FHA;
требуют очень маленький downpayment: 3.5%;
требуют низкий credit score;
предоставляются не только first home buyers;
имеют слабые требования на DTI;
обязывает брать страховку MIP;
не могут быть выданы для инвестиционной недвижимости;
имеют ограничения на размер ссуды;

Кто кому и что гарантирует?

FHA Loans, так же как и некоторые другие типы ссуд, например, Conventional Conforming Loans, перепродаются банками и кредиторами специальным агентствам, которые потом их "заворачивают" в облигации MBS и продают инвесторам на фондовом рынке.

Если заёмщик перестаёт выплачивать ипотеку, страдают не банки или кредиторы, а именно инвесторы. Чтобы облигации основанные на FHA Loans сделать более привлекательными для инвесторов, государство, в лице агентства FHA, гарантирует инвесторам выплату FHA Loans даже если заёмщик обанкротится.

В этом и состоит главное отличие FHA Loans от Conventional Loans для инвесторов (скупщиков этих ссуд в виде MBS).

Credit score vs. Downpayment

Если credit score: 580+, то начальный взнос может быть всего 3.5%.
Если credit score: 500-579, то начальный взнос должен быть минимум 10%.

Эти требования слабее, чем у Conventional Loans. Поэтому FHA Loans могут быть полезны в первую очередь тем, кто не может квалифицироваться на Conventional Loans из-за низких credit score или downpayment.

Отметим, что FHA Loans никак не связаны с first home buyers. На этот тип ссуд может квалифицироваться кто угодно. Но некоторые кредиторы предлагают FHA Loans именно для покупателей первой недвижимости.

MIP vs. Equity/Downpayment

При любом downpayment, FHA Loans обязывают заёмщика взять страховку MIP. Ссуда требуется даже если downpayment 20% или выше. При чём даже если заёмщик выплачивает большую часть ссуды ⏤ это никак не позволяет убрать MIP.

Для Conventional Loans ситуация совершенно другая:

Если downpayment: 20%+ то страховка для Conventional Loans (PMI) не требуется.
Если equity у недвижимости достигает 20% (LTV <= 80%, за счёт возврата ссуды или роста цены недвижимости), то PMI из Conventional Loans удаляется.

Есть только два способа удалить страховку из FHA Loans:

если изначальный размер downpayment был 10%+, то на 11 году выплаты ипотеки, MIP удаляется;
рефинансироваться на Conventional Loan, так чтобы LTV <= 80%.

Очевидно, что только refi является более-мене практичным способом изъятия MIP.

DTI

В то время как у Conventional Loans, DTI не может превышать 50%, FHA Loans ставит для DTI более высокий предел: 57%.

Рассмотрим следующий пример:

Стоимость недвижимости: $300,000.
Downpayment: $30,000 (10%).
FHA Loan: $270,000 @ 3%.
LTV: 90%.
MIP: 0.80%.
HOA: $500 в месяц.
Property tax: 1.23%.
Home insurance: $1,560 в год.

Подсчитаем размер долга (для коэффициента DTI):

Premium + Interest: $14,660 ($1,222 в месяц).
MIP: $2,160 ($180 в месяц).
HOA: $6,000 ($500 в месяц).
Property tax: $3,690 ($308 в месяц).
Home insurance: $1,560 ($130 в месяц).
Debt: $28,070 ($2,340 в месяц).

Минимальный требуемый доход (Income) посчитаем по формуле:

Income = Debt / DTI

То есть доход должен быть не менее: $28,070 / 57% = $49,246 (или $4,104 в месяц).

Для Conventional Loan при максимальном DTI: 50%, минимальный доход должен быть не ниже: $56,140 ($4,678 в месяц). Пока мы тут игнорируем отличия в процентах и страховках для разных типов ссуд.

Очевидно, что более слабые требования на DTI ⏤ это ещё одна причина, по которой покупатель может предпочесть FHA Loans.

FHA Loan Limits 2021/2022

FHA Loans имеет пределы на размер ссуд. Отметим, что похожие ограничения есть и для Conventional Confirming Loans.

Максимальный размер FHA Loan зависит от типа недвижимости (single family, duplex, triplex, fourplex). В 2022 году, пределы на FHA Loans были увеличены на 18%:

1-unit: $356,362 → $420,680
2-unit: $456,275 → $538,650
3-unit: $551,500 → $651,050
4-unit: $685,400 → $809,150

В дорогих районах (надо смотреть по counties), пределы могут быть на 130% выше.

Rental, Multifamily, Home hacking

FHA Loans разрешены только для primary residence, но можно взять такую ссуду, прожить в доме год, а далее конвертировать в инвестиционную недвижимость и сдавать.

Другой интересный вариант: использовать FHA Loan для финансирования покупки duplex (triplex, fourplex). Причём в одной квартире (unit) жить, а другие units сдавать. После того как прожили год, далее можно все units сдавать. Это разрешено правилами FHA.