Финансирование и 2 refi (реальная история)

Mortgage, Mortgage Rates, Refinance, Conforming Loans, Jumbo Loans, Mortgage Points, Lender Credits

Речь пойдёт про финансирование покупки недвижимости (под 3.625%) и два последующих рефинансирования (на 3.375%, и потом 2.5%). Изначальная ссуда была Jumbo Loan, а refi: Conforming Loan.

В этой реальной истории будут важны следующие параметры ссуд:

Mortgage Term: 30 лет.
Сумма: около 500-600 тыс (в данной истории).
Mortgage Rates: годовые проценты.
Тип ссуды: Jumbo, Conforming.
Lender Credit: скидка от кредитора.
Mortgage Points: доплата с стороны заёмщика (за более низкие проценты).
Closing Cost: комиссионные за закрытие сделки.

Типичная ситуация, когда lender предлагает разные варианты с разными credits/points. Если проценты очень низкие, то с вас берут доплату в виде points, а если проценты выше, чем обычно, то lender вам доплачивает, за вашу доброту.

Напомню, что Conforming Loans имеют пределы на сумму финансирования, а Jumbo Loan — нет!

Итак реальная история, постарайтесь понять логику принятия решений!

Покупаем новый дом, примерная цена: ≈$600,000+. Строительная компания за финансирование именно с ними предлагает скидку $30,000. Поэтому в первую очередь рассматриваем именно их варианты, но помним, что возможно где-то есть лучшие предложения.

В такой ситуации, наша цель получить финансирование с минимальными затратами (closing cost), а не достичь самых низких процентов (mortgage rates).

Поскольку в то (докoвиднoе) время, проценты на Conforming Loan и на Jumbo Loan были примерно одинаковые, выбираем Jumbo, что позволяет понизить down payment.

В результате получаем финансирование от продавца:

Jumbo Loan @ 3.625%;
credit: $30,000;
closing cost: конкретное число не важно (минимальное, что удалось получить).

То есть, из-за высокой скидки, мы оказываемся в плюсе и готовы тут же делать refi!

Ещё параллельно с финансированием, ищем и находим рефи. Причём опять наши цели не достичь минимальных процентов (rates), а не попасть на доплаты по сделке. К тому же, начался кoвид, и можно было ожидать дальнейших понижений процентных ставок. Берём refi:

Conforming Loan @ 3.375;
credit: $13,000;
closing cost: $5,000.

Как видно, мы опять в плюсе, скидка выше комиссионных, при этом понижаем проценты. Единственная проблема — это то, что в то время перестали предлагать Jumbo Loans, поэтому пришлось погасить часть долга по ссуде, чтобы удовлетворить критериям Conforming Loans.

Далее, ждём пока проценты не понижаются существенно (правительственные программы стимуляции экономики и всё такое). Ищем refi с минимальными процентами, но опять же, чтобы получить credit. Предполагаем дальнейшее падение процентов. В результате находим следующие варианты refi:

Опция 1:

rates: 2.5%;
credit: $3,300;
closing cost: $3,300.

Опция 2:

retes: 2.375%;
credit: $2,000;
closing cost: $3,300.

Опция 3:

rates: 2.25%;
points: $1,500;
closing cost: $3,300.

Теперь сравним две последних опции с первой, при этом ещё посчитаем разницу в месячных выплатах, а также точку выхода в 0 (break even):

Опция (2) vs. (3):

дороже на $3,300 - $2,000 = $1,300;
rates ниже на 0.125%;
monthly payments ниже на $35;
break even: $1,300 / $35 ≈ 37 months (или ≈3 года).

Опция (3) vs. (1):

дороже на $3,300 + $1,500 = $4,800;
rates ниже на 0.25%;
monthly payments ниже на $65;
break even: $4,800 / $65 ≈ 74 months (или ≈6 лет).

Выводы: За 3 года мало ли что может случиться, а уж тем более за 6 лет, поэтому выбираем опцию (1)!

Опять удалось понизить проценты, причём без дополнительного кэша, что открывает дальнейшие возможности для рефинансирования (если будет желание и возможности).

Группа в FB: Покупка первой недвижимости в США