Досрочно выплатить ссуду или заработать $37К?
Mortgage, mortgage rates, early mortgage payoff, S&P-500, SPY
Напомним, что ссуду с фиксированным процентом: $100K x 30y @ 3% можно погасить на 5 лет раньше, дополнительно выплачивая всего $53 в месяц.
Рассмотрим более рискованный, но потенциально более прибыльный вариант ... это инвестировать лишние деньги, например, в фондовый рынок. Поскольку суммы не велики, этот вариант один из наиболее простых и подходящих. Крупные суммы, разумеется, можно инвестировать и в другие виды активов.
- Делая взносы по $53 в месяц в фонд S&P-500 (например, SPY), за последние 25 лет (1996-2020), можно было бы получить капитал в размере: $60,542.
- Если же предположить средние 7% годовых роста (разумеется негарантированные!), то получим более скромную сумму: $41,736.
После 25 лет, останется на балансе ссуда в размере $23,463, её можно погасить из инвестированного капитала, в результате получим выплаченный досрочно дом и сверху:
- $60,542 - $23,463 = $37,079, если брать последние 25 лет на фондовом рынке.
- $41,736 - $23,463 = $18,273, если предположить рост инвестиций 7% годовых.
Можно ли ещё лучше? OPM!
Давайте попробуем следующую стратегию: как и ранее, $53/месяц направляем в фондовый рынок, но спустя 5 лет, когда баланс достигает размера $88,906.36, делаем рефи на 30 лет. То есть "растягиваем удовольствие", а не укорачиваем.
Рефинансирование закрывает старую ссуду и открывает новую $88,906.36 x 30y @ 3%. По новой ссуде, месячная оплата уменьшается на $44.6 с $419.43 до
Освободившиеся кэш пускаем ... опять в инвестиции сроком на 20 лет.
- На фондовом рынке на интервале 2001-2020, можно было бы получить $34,957.
- Предполагая усреднённый годовой рост 7%, получим капитал в размере: $22,764.
Через следующие 20 лет за счёт, инвестирования в фондовый рынок, капитал составит:
- $60,542 + $34,957 = $95,499 — исторически на фондовом рынке;
- $41,736 + $22,764 = $64,500 — предполагая 7% в год.
При этом у нас останется ссуда с более высоким, чем в предыдущей стратегии, балансом: $31,956.22. После выплаты ссуды, на руках останется:
- $95,499 - $31,956.22 = $63,542 — по историческим данным;
- $64,500 - $31,956.22 = $32,543 — согласно 7% в год.
Даже с учётом возможных closing cost за refi, эта стратегия более прибыльная. Ничего удивительного, ведь так работает leverage ну или OPM (use Other People’s Money).
Разумеется идею можно расширить, в том числе и на cash-out refi (хотя там будут более высокие mortgage rates и closing cost).
Но профи советуют закрывать долги как можно быстрее!
Если речь идёт про кредиты под высокий процент, то их нужно закрывать в первую очередь. Рискованные долги, ссуды с переменным процентом — конечно, закрываем. Но в данном случае, мы фактически используем арбитраж между низкими 3% (по ипотеке) и потенциально более высокими 7% (на инвестициях).
Да риски выше, более высокие шансы оказаться, как без капитала, так и без недвижимости. Очень важны диверсификация и правильная оценка рисков — не всем это подходит.
Если конкретно в вашей ситуации, гарантированное сохранение 3% (на досрочном погашении mortgage) кажется более привлекательным, чем 7%, но под риск, то у вас низкая терпимость к рискам, и в вашем случае стоит пустить весь "лишний" кэш не в инвестиции, а на досрочное закрытие ссуды.
Инфляция, appreciation, налоги.
Инфляция как и appreciation сработают на поднятие цены дома совершенно одинаково во всех рассмотренных случаях. Но там где используется плечо, инфляция может помочь больше.