Home Equity Loan, HELOC, Piggyback, Cash-out Refi, HECM
Home equity, HELOC, HELOAN, Piggyback, Refinance, Cash-out Refi, HECM
Home Equity
Имущественный капитал — это рыночная стоимость недвижимого имущества, которая рассчитывается как разница между рыночной стоимостью дома и непогашенным остатком всех кредитов.
Имущественный капитал растёт за счёт двух компонент:
Чем выше fair market price и чем больше выплачиваем ссуду (то есть понижаем loan balance), тем выше home equity. Фактически в недвижимости скрыт нереализованный капитал (unrealized gains). То есть лежит без дела "неработающий" кеш.
Loan to Value ratio, LTV
LTV считается как баланс по ссуде делённый на рыночную стоимость дома. В примере выше:
Когда при покупки недвижимости вносят начальный платёж (downpayment) 20%, то обычно, но не всегда, речь идёт про LTV = 80%. Рассмотрим пример:
- Дом оценивается (оценщиком кредитора) в $280,000.
- В реальности, предлагаемая цена покупки: $300,000.
- Банк даёт ссуду: 80% от $280,000 = $224,000.
- LTV: 80%.
- Покупатель же должен внести (down): $300,000 - $224,000 = $76,000.
Как видно, оценка недвижимости совершенно не объективна. Рынок и оценщик могут не сойтись по поводу справедливой стоимости дома.
Что делать с Home Equity?
Можно и ничего не делать, выплачиваем ипотеку, и далее наслаждаемся проживанием в выплаченном доме. Home equity может даже продолжать расти (за счёт увеличения рыночной стоимости дома). Но фактически сам по себе не работает. Другие варианты:
- Можно "изъять" этот кэш и потратить. Наверное самый неудачный вариант.
- Home equity можно использовать для закрытия кредитов, взятые под высокие проценты (например, долги по credit cards).
- Некоторые используют home equity для накопления богатства, финансируя покупку инвестиционной недвижимости или инвестируя в свой бизнес или другие классы активов.
Сейчас и рассмотрим все способы, как можно "вытащить" home equity.
Продажа недвижимости
Именно фактическая продажа недвижимости покажет реальную цену дома и как результат получим настоящий (реализованный) home equity. Разумеется нужно учитывать, что продажа влечёт за собой уплату комиссионных (5-6%) и налогов.
В некоторый случаях налоговая нагрузка может быть уменьшена. Например, продавцу недвижимости может полагаться льгота: $250К/$500К home sale tax exclusion для тех, кто использовал недвижимость как primary residence в течении двух лет из 5 последних.
Home Equity Loan, HELOAN
Кредит под залог жилья (home equity installment loan) ⏤ этот тип ссуды берётся, когда в недвижимости накоплен капитал (home equity). Ссуда даётся под залог дома, то есть банк может забрать дом в случае неуплаты.
Заметим, что mortgage тоже использует дом, как залог. Главное отличие mortgage от home equity loan заключается в том, что первый тип ссуды берётся для покупки новой недвижимости, a второй ⏤ применяется для уже купленной недвижимости.
Home equity loan обычно требует:
Home Equity Line of Credit, HELOC
Кредитная линия, обеспеченная жильем ⏤ ещё одна возможность вытащить home equity, но речь идёт не о ссуде (lump sum), а кредитной карточке, обеспеченной недвижимостью (secured credit card).
По HELOC платим проценты только тогда, когда используем кредитную линию. А как только возвращаем долг, проценты погашать не нужно. Обычно HELOC предоставляется с более низкими процентами, чем HELOAN, но у HELOC проценты "плавающие" (adjustable rate loans).
Ещё один важный момент: банк может легко закрыть линию по своему усмотрению.
HELOC может быть удобен для финансирования каких-то ограниченных по времени проектов (оборот товара в бизнесе, house flipping).
Second Mortgage
HELOAN и HELOC могут быть использованы, когда primary mortgage ещё не выплачен. То есть взяли ссуду, купили дом, выплачиваем, цена дома и home equity растут. В какой-то момент нужен кэш. В дополнении к оригинальной ссуде, берём вторую. Отсюда и альтернативное название для HELOAN, HELOC: second mortgage.
Очевидно, что суммарная задолженность по двум кредитам должна удовлетворять ограничениям DTI.
Отметим, что второй кредитор (second lien holder) имеет меньший приоритет по возврату капитала, чем первый. Поскольку для второго кредитора риски выше, то second mortgage rates тоже будут выше.
Piggyback Second Mortgage
Берём second mortgage одновременно вместе с primary mortgage, например, в случае если не хватает ликвидности для начального взноса.
Такой вариант позволяет взять primary mortgage без страховки (PMI), что может оказаться более предпочтительным.
А этот вариант позволяет купить недвижимость вообще без начального взноса.
Mortgage или Home Equity Loan?
Допустим выплатили дом. Хотим купить второй, или как primary residence или как rental. Возможны два варианта:
Что лучше? Обычно home equity loan имеет более высокие rates, но ниже closing cost чем у mortgage. Так что нужно считать и сравнивать.
Но что если новый дом хотим взять для инвестиций? Mortgage для инвестиционной недвижимости имеет более строгие требования и обычно даётся под более высокие проценты. Тогда ценность home equity loan может возрасти.
Cash-out Refi
Это рефинансирование существующей ипотеки с опцией вытащить кэш (home equity). Но в данном случае, речь не идёт про second mortgage, ведь мы старую ссуду закрываем и берём новую (primary mortgage).
Что лучше cash-out refi или second mortgage?
Опять же зависит от ситуации. В большинстве случаев cash-out refi будет иметь меньшие rates. Но что если ситуация ухудшилась, процентные ставки выросли, кредитный рейтинг упал? Тогда refi будет менее невыгодным и возможно лучше взять second mortgage.
Recourse vs. Nonrecourse Loans
- Recourse Loans ⏤ такие ссуды, которые в случае невыплаты, позволяют кредиторам использовать личный капитал заёмщика для покрытия долга.
- Nonrecourse Loans ⏤ такой тип ссуд позволяет кредиторам компенсировать потери только за счёт продажи залогового имущества.
Как правило credit cards и car loans идут как recourse loans.
В большинстве штатов, кроме 12, home loans выдают как recourse loans. Этими штатами являются: Alaska, Arizona, California, Connecticut, Idaho, Minnesota, North Carolina, North Dakota, Oregon, Texas, Utah и Washington.
Но нужно учитывать, что refi, cash-out refi, second mortgage скорее всего буду выданы как recourse loans, даже если оригинальная суда имела тип nonrecourse loan.
Reverse Mortgage
Home Equity Conversion Mortgage, HECM — это специальный тип nonerecourse loan для людей пожилого возраста (62+), который позволяет вытащить home equity без необходимости покрывать долг.
Проценты по ссуде добавляются к основному кредиту при этом заёмщики защищены от банкротства, даже в случае если рыночная цена дома упадёт.