1031 Exchange & $250K/$500K Home Sale Exemption

Home Sale Exemption, 1031 Exchange, Rental Property, Depreciation, Capital Gains, Depreciation Recapture

Кратко напомним что это за налоговые льготы:

$250К/$500К home sale exemption

Использовали недвижимость в качестве primary residence два года из 5 последних (перед продажей). Два года не обязательно должны быть в конце. Можно пожить год, потом 3 года дом (условно) пустует, потом ещё год пожили и продаём. Можно получить налоговый вычет на capital gains.

Пример: купили дом за $300,000, продали за $500,000, а значит имеем capital gains: $200,000. Если не имеем право на этот вычет, то платим capital gains tax. Если владели домом более года, то попадаем на уменьшенные налоговые ступеньки: 0%, 15%, 20% (long-term capital gains tax).

Если же получили право на налоговый вычет, то первые $250,000 прироста исключаются из налога. Для семейной пары: $500,000. В некоторый случаях можно получить эту льготу частично, смотрите ниже.

1031 Exchange

При обычной продажи investment property, требуется заплатить налог на прирост (capital gains tax), а также вернуть льготу за амортизацию (depreciation recapture). Но если продать инвестиционную недвижимость и купить новую используя 1031 Exchange, то налоговый долг переходит на новую купленную недвижимость. То есть нам дают возможность отодвинуть налоговые обязательства на какой-то момент в будущем. В идеале — до самой смерти, а там наследники унаследуют недвижимость и долг "испариться" благодаря step-up in basis.

Пример: купили дом за $300,000. В течении 10 лет сдавали. Использовали depreciation: $10,000 в год, то есть платили налог на rental income после вычета $10,000. В данном случае, каждый год, амортизация уменьшает cost basis инвестиционной недвижимости на $10,000. За 10 лет получим: adjusted cost basis: $300,000 - 10 ∙ $10,000 = $200,000.

Допустим решили продать дом за $500,000. Тогда придётся заплатить налог:
capital gains tax на $200,000 (=$500,000 - $300,000) и
depreciation recapture tax на $100,000 = (10 ∙ $10,000).

Capital gains tax ещё может оказаться пониженным (long-term capital gains tax). Depreciation recapture tax — это income tax, но с максимальной ставкой в 25% (cap). Что тоже может быть всё равно выгодно тем, кто находится на более высоких налоговых ставках.

Если же воспользоваться 1031 Exchange, соблюсти все правила, то этот долг в $300,000 (=$200,000 + $100,000) переходит на новую недвижимость. 1031 Exchange освобождает нас от налога на продажу. Но новая, купленная под 1031 Exchange, недвижимость, скажем за $700,000, получит пониженный adjusted cost basis в $400,000 (=$700,000 - $300,000). Если продать её обычным способом, то попадаем на эти же налоги, от которых освободились при первой продажи. Поэтому делаем опять 1031, и так далее, до самой смерти, а там step-up in basis.

$250К/$500К home sale exemption + 1031 Exchange

При продажи недвижимости можно получить обе налоговые льготы.

Пример: допустим жили в доме 10 лет, потом конвертируем в инвестиционную и сдаём 3 года. Решили продать, и удовлетворяем всем условиям для получения обоих льгот: проживали в доме 2 года из 5 последних, а также сдавали дом 2 года перед 1031 (имеем полную документацию о 2 years of rental history).

В данном случае, мы хоть и имеем право только на частичный на home sale exempt, поскольку дом использовался как primary residence только 10 лет из 13 лет. Максимальный вычет, который можно получить: $250,000 ∙ 10 / 13 = $192,307 (для семейной пары: 2x). Оставшийся налоговый долг и depreciation recapture переходят на новую недвижимость купленную через 1031 Exchange.

Пример: купили дом для как investment property. Сдаём 10 лет, далее конвертируем в primary residence и через 2 года продаём под 1031 Exchange. Имеем право на налоговый вычет до $250,000 ∙ 2 / 12 = $41,666 (для семейной пары: 2x). И далее согласно 1031 Exchange.

Разумеется сценарии выше очень упрощённые. Например, можно повысить cost basis, если слдеать существенные улучшения в недвижимости. И конечно, нужен профи, что б всё сделать правильно.