Стратегии оплаты Closing Cost

Mortgage, Mortgage Rates, Refinance, Loan Originator, Closing Cost

Финансирование ⏤ это взятие ссуды у кредитора, для покрытия недостающей суммы при покупки недвижимости.
Рефинансирование ⏤ это взятие новой ссуды (с более подходящими условиями для заёмщика) и закрытие старой.
Closing Cost ⏤ это комиссионные, которые заёмщик ссуды оплачивает за получение финансирования или рефинансирования (refi).

Closing Cost включают различные комиссионные и fee, которые берут за обработку документов, предоставление услуг и закрытие сделки. Также в closing cost могут добавить Escrow Account, что для анализа выгодности сделки ⏤ это будет не совсем корректно.

Сделки по (ре)финансированию осуществляются напрямую с кредитором или через посредника (кредитного брокера). Обычно так или иначе предполагается сотрудничество с профессионалом: loan originator, loan officer, кредитный специалист или просто "офицер".

Существует несколько вариантов, как closing cost может быть оплачен:

Заёмщик оплачивает closing cost из своего карман. Платим кэш на момент заключения сделки.
Баланс ссуды увеличивается на размер closing cost. Фактически, увеличиваем долг по ссуде и отодвигаем оплату fee на будущее.
Получение кредита от брокера или кредитора. Речь идёт скидке за сделку, которые можно использовать на покрытие комиссионных. При этом, обычно проценты по ссуде оказываются выше.
Покупка mortgage/discount points. Это вариант увеличивает closing fee, но уменьшает mortgage rates.

Опция 1 обычно не является предпочтительной. Опция 2 ⏤ скрывает, а в реальности отодвигает выплату fee. Это может иметь смысл, но в обоих случаях, следует посчитать точку доходности (точку выхода в ноль): break even.

Опция 3 имеет смысл всегда, если срок погашения ссуды остаётся неизменным, проценты по ипотеке (хоть незначительно) уменьшаются, а кредит покрывает closing fee. Вместе с пониженными процентами ⏤ это должно иметь смысл ещё и для вас, с учётом потраченного времени и сил. Также этот вариант имеет смысл рассмотреть, если ожидаем скорого понижения процентов/продажи недвижимости/рефинансирования.

Опция 4 редко когда может иметь смысл, ну может в каких-то случаях, когда есть планы вычесть mortgage points из налогов или если есть кэш, который хотим потратить именно сейчас. Нужно аккуратно планировать и считать break even.