Инвестиции в недвижимость. Часть 1. (Активный подход)

Инвестиции в недвижимость считаются одним из консервативных инструментов инвестирования и прекрасно дополнят любой инвестиционный портфель. Недвижимость славится низкой волатильностью, довольно стабильной доходностью и защищенностью от инфляции (считается, что стоимость недвижимости растет на размер инфляции).

Самый распространенный вариант инвестиций в недвижимость считается покупка квартиры и сдача ее в аренду. В редких случаях используются ПИФы и ЗПИФы недвижимости. Однако на это не все инструменты инвестирования в недвижимость. В этой части мы рассмотрим первый распространенный способ инвестирования в недвижимость, покупая и сдавая в аренду квартиру.

Начнем со стоимости жилья.

Рис.1 Индекс стоимости жилья в Москве.

Как видно из графиков цен, то за 10 лет цена выросла всего на 16%, а инфляция в среднем составляла 8,98% в год. Думаю, каждый увидит, что рост цен уступил инфляции.

Если говорить за стоимость недвижимости в валюте, то цены упали почти на 50%.

Рис.2 График цены на квадратный метр однокомнатной квартиры в долларах США. Источник http://monetarism.ru

Далее рассмотрим стоимость аренды квартир на примере Москвы.

Рис.3 График демонстрирует динамику усредненной цены за 1 квадратный метр для сделок найма квартир (однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных), а также отдельных комнат.

Собственно видим, что стоимость аренды жилья практически не меняется. И сейчас средняя стоимость аренды в Москве составляет 800 руб./кв.м.

Давайте теперь посчитаем:

Учитывая текущий уровень цен на недвижимость, стоимость квартиры, скажем в 50 кв.м., обойдется где-то в 8 млн. рублей. Естественно, прежде, чем сдавать объект в аренду, необходимо сделать ремонт, который обойдется нам еще где-то в 1 млн. рублей. Итого: 9 млн.руб.

Стоимость аренды составляет 800 руб./м.кв. Итого с аренды: 40 тыс.руб./мес. или 480 тыс.руб./год. Отсюда необходимо вычесть коммунальные услуги и тогда получиться где-то 420 тыс. руб./год.

Соответственно при текущих условиях получаем доходность в 5,2% годовых, что только в текущей ситуации выше инфляции. И в данном случае не учитывались затраты на риелтора, время на поиск и прочие косвенные издержки. Выходит, что окупаемость данной инвестиции составляет 20 лет.

Приблизительно также дела обстоят и на рынке коммерческой недвижимости.

Средняя стоимость аренды по состоянию на 2016 год составляла 18 тыс. руб./кв.м. ( согласно исследованиям RRG). А стоимость недвижимости колеблется в районе от 250 до 360 тыс.руб./кв.м.

Теперь посчитаем:

Для простоты расчетов не будем учитывать размеры покупаемого помещения, его расположение и прочее. Просто возьмем стоимость и умножим его на интересуемое количество квадратов.

Итого: 50м.кв. по 250 тыс.руб. – 12млн. 500 тыс.руб.

Стоимость аренды составляет 18 000 руб./кв.м. Итого: 900 000 руб./год. Далее стоит вычесть стоимость налога на недвижимость. Возьмем его равным 2% и кадастровая стоимость будет равна стоимости покупки. В расчет не будем брать стоимость услуг управляющей компании.

Итого получаем: 650 тыс.руб./год или 5,2% в год.

В статье приведены грубые расчеты, которые не учитывают расположение, тип и прочие характеристики недвижимости, но суть прекрасно передают. То есть, чтобы заработать выше рынка (выше того, что здесь указано) требуются специальные навыки поиска, оценки и подбора объекта недвижимости. И обычный инвестор, конечно же, ими не обладает.

Соответственно, этот вариант инвестирования подходит для тех, кто:

1. Разбирается в рынке недвижимости и имеет необходимые знания и навыки.
2. Планирует эту инвестицию с целью передачи потом по наследству (детям, внукам и т.п.)

Во всех же иных случаях я бы не рекомендовал прибегать к такому способу инвестирования.