История Елены Лохиной консультанта Дирекции 001
Расскажу всю цепочку по покупке квартиры.
Задача была такая -продаем 2-х комнатную квартиру в Москве, покупаем 3-х комнатную в ближайшем Подмосковье (г. Долгопрудный) Почти 2 раза больше.
Итак, регистрация в кооператив была 26 февраля , оплатили вступительный взнос 2040 евро.
1 марта (прошли верификацию, стали членом кооператива) Оплатили 10 000 рублей паевые взносы и 2000 рублей членские взносы.
29 марта была продана квартира в Москве, причем договор был составлен очень удачно, что после продажи можно было жить 5 месяцев, если после этого срока не выезжают из квартиры, то живут уже за арендную плату.
1 апреля оплатили юридические услуги ЖК 60 000 рублей, чтобы была возможность загружать документы для предварительной экспертизы.
2 апреля часть денег положили на счет Виста ) для получения доходности по счету и оплаты платежей по кооперативу из этой суммы.
12 апреля внесли 35%, часть платежа разнесли на 6 месяцев вперед, чтобы уже не платить паевые взносы до момента заселения в квартиру, 15 апреля платеж был подтвержден и уже были в очереди 483 …
Выбрать квартиру для покупки не так просто. На самом деле тут надо учитывать несколько факторов :
- Найти квартиру удобную под себя (метры, расположение, транспортная доступность, наличие школ/садов поблизости, если есть дети)
- Чтобы в этой квартире не было никаких нарушений (согласно требований ЖК)
- Чтобы продавец согласился продавать квартиру юр.лицу - ЖК, т.к, в отличии от частного лица - больше документов и срок ожидания до самой сделки, т.к все документы проверяются, справки имеют свой срок действия и прочие накладки, не зависящие от нас.
Список вопросов при первом звонке продавцу:
- Свободная продажа? (ЖК приобретет квартиру только в свободной продаже);
- Сколько собственников? (если в собственниках есть несовершеннолетние, то, продажа не будет свободной, только альтернативной и с привлечением органов опеки и нотариуса, т.к. ребенку в момент сделки должны предоставить аналогичную долю в собственность);
- Сколько лет квартира в собственности? (если квартира менее 5 лет в собственности, продавцу нужно будет платить внушительный налог после продажи квартиры, некоторые пытаются обойти налог с помощью занижения стоимости квартиры в договоре купли-продажи);
- В договоре будет полная стоимость указана? (ЖК работает строго в соответствии с законодательством РФ, занижение стоимости объекта недопустимо. При проверке документов на квартиру, ЖК также будет анализировать ее стоимость, сравнивая аналогичные варианты в том же доме или районе);
- Есть ли перепланировки в квартире, узаконены ли они? (нельзя узаконить: объединение комнаты и балкона,
перенос мокрой зоны в жилую (исключение только если квартира расположена на 2-м этаже),
вмешательство в несущие стены (снос, вырезание проемов);
- Рассматривают ли сделку через аккредитив в сбербанке? (ЖК предлагает несколько вариантов сделок: нотариальную, через аккредитив, с обременением и простую письменную форму. Лучше заранее (при осмотре квартиры) рассказать об этом продавцу, чтобы у него было время решить, какая форма сделки ему подходит.)
У нас в процессе поиска стоимость квартиры была немного изменена, поэтому надо было письменно уведомить ЖК, отправить письмо в офис ЖК в Санкт-Петербург. В кабинете присылают заявление о смене стоимости жилья, которое надо распечатать, подписать и отправить.
Далее у нас стояла задача купить очередь в статусе "на оформлении".
В чате «Обмен очереди в ЖК БестВей» написали сообщение – купим очередь на оформлении....
Обычно быстро откликаются 2-3 человека, можно самим посмотреть, кто продает и написать.
Стоимость очереди 60 тысяч рублей. Но Лена не торговалась.
У Лены попросили 100 % предоплату за очередь.
Нашли продавца 18 апреля, на следующий день 19 апреля были отправлены заявления о обмене позициями в Питер (отправляют оба). Заявления были отправлены «живые» в кабинете не загружали.
Лена : «вчера через СДЕК отправила документы в жк, сегодня в 12.30 уже доставили и расписался председатель ревизионной комиссии. Я прям порадовалась, что так быстро.
Я платила 950 р. доставка на след.день до 12 ч .» ( В СДЕК есть разные варианты доставки по времени и по стоимости - на следующий день до 12ч., до 18ч., в течение 2х дней)
Это если надо все побыстрее))
Параллельно собирали все документы по списку для предварительной и полной экспертизы. Образцы полного пакета документов и видео дал в чате Михаил Измайлов, ориентировались на него.
Заявление на предварительную экспертизу было отправлено в офис ЖК в Питер 22 апреля , с доставкой 24 апреля до 12 часов.
23 апреля - стала 13 я позиция в общей очереди! Уже обменяли через 3 дня, после получения письма!!! И в этот же день документы для юридической экспертизы были загружены в раздел «Юридическая экспертиза».
30 апреля приняты документы на предварительную проверку и и перешли в очередь "на оформлении".
13 мая на вопрос о ходе юридической экспертизы написали :
Добрый день, Елена Николаевна, сообщаем Вам, что в связи с переходом на новую процедуру юридической экспертизы, сроки рассмотрения и согласования объектов недвижимости могут быть увеличены. На сегодняшний день представленные Вами документы находятся на юридической экспертизе, будут рассмотрены в порядке очередности и вынесено юридическое заключение. После вынесения юридического заключения информация будет до Вас доведена и будет сообщено о дальнейших действиях. ЖК "Бест Вей" благодарит Вас за ожидание и обратную связь!
21 мая пришел ответ на юридическую экспертизу :
Информируем Вас, что ЖК «Бест Вей» готов повторно пересмотреть объект недвижимости после минимизации рисков.Предложения по минимизации рисков по Объекту: До заключения договора купли-продажи создать благоприятные, пригодные для проживания условия в Объекте в виде проведение работ по гидроизоляции мокрых зон, а также покрытием напольной стяжки по площади всей квартиры, оштукатурить стены, с последующим предоставлением актов приемки скрытых работ.
2019-05-21 15:39:29 Оператор: Арина - Дополнительно информируем, что стоимость заявленного объекта недвижимости завышена в среднем на 500000.00 рублей.
Этот же объект выставлен на сайте cian.ru по цене 11 299 999 (одиннадцать миллионов двести девяносто девять тысяч девятьсот девяносто девять) рублей 00 копеек.
23 мая Михаил Измайлов составил для Лены ответное письмо :
На сайте cian.ru этой квартиры нет в продаже. Она снята с продажи и продавец ждет нас.Стяжка пола в квартире есть и видна на фото и видео, а также об этом написано в техпаспорте. Это наливная бетонная стяжка, выровненная по уровню.Гидроизоляция мокрых зон также есть и видна на видео. Не заметить стяжку и гидроизоляцию просто невозможно.Штукатурка стен не требуется и об этом совсем недавно говорили на обучении ЛС-2 на Кипре.Прошу вас еще раз внимательно пересмотреть фото и видео, а также документы на квартиру и убедиться, что вы написали замечания ошибочно.Я готова подписать акт приема-передачи с уже оштукатуренными стенами, стяжкой и гидроизоляцией, если это требуется для бумаг, помимо того, что все это уже есть в квартире.Также я готова подписать документ о том, что обязуюсь сделать ремонт в квартире.Мой руководитель готов подписать заявление о том, что берет на себя ответственность за мои обязательства сделать ремонт.Прошу вас ускорить ответ, так как продавец ждет, а я очень долго искала квартиру в нужном мне районе со стяжкой пола и электропроводкой, так как в других домах нет стяжки, проводки и межкомнатных перегородок.Спасибо!
Лене ответили:
Информация доведена до Правления ЖК. О решении сообщим.
В этот же день написали, что юридическая экспертиза пройдена, но в связи с тем, что найдено объявление в агенстве недвижимости на 400 000 меньше, попросили изменить стоимость объекта на меньшую.
Добрый день! Благодарим за информацию. Просьба направить и заполнить шаблон заявления на конкретный объект со стоимостью 11 400 000 рублей , оригинал направить в офис по адресу: 197349, г. Санкт-Петербург, проспект Испытателей д.39, литер А, офис №С-3-8К ,скан-копию документа прикрепить в данное обращение.
27 мая письмо об изменении стоимости получено (было отправлено срочной почтой) и стоимость объекта в личном кабинете изменена на меньшую.
Но с продавцом договорились отдать 400 тыс. руб. лично под расписку, так как на смену цены в договоре он согласился только из за того, что кооператив нашел цену в объявлении ниже (насчет цены это было наше упущение - продавец после заключения предварительного соглашения не удалил свои объявления о продаже квартиры (обращайте на это внимание, т.к. ЖК будет проверять и сайты с объявлениями о недвижимости). И также еще выяснилось, что одно из агенств недвижимости самовольно выставило данную квартиру на продажу с другой стоимостью. Некоторые недобросовестные агентства так поступают в надежде найти клиента и дополнительно заработать на нем).
28 мая
Позвонили из жк, сказали, что одобрили цену, и продавцу завтра или послезавтра позвонит юрист и согласуют договор и дату. И надо обновить справки, которые месяц действуют, перечень в тикает написали.
Позвонил юрист ЖК и сказал, что сделка планируется на следующей неделе. Нужно оплатить госпошлину и доверенность для юристов ЖК, чеки об оплате приложить в тикет.
Доверенность стоит - 2900 рублей
Госпошлина - 22000 рублей ( т.к. ЖК юридическое лицо)
оплачивать по тем реквизитам, которые на членские взносы и юридические услуги. И в назначении платежа писать "оплата госпошлины от Лохина Елена Николаевна N COOP .... " и "оплата за доверенность от .."
29 мая Юридический отдел отправил Продавцу образец договора на подписание, чтобы вернул с пометками, если требуются какие то изменения в пунктах
30 мая Продавец внес свои изменения в договор и отправил в Юридический отдел по электронной почте.
Продавцам квартир не нравится в основном этот пункт:
1.12. Стороны пришли к соглашению о том, что настоящий Договор имеет силу акта приема-передачи Объекта и с момента подписания настоящего Договора обязанность ПРОДАВЦА по передаче ПОКУПАТЕЛЮ Объекта считается исполненной. Передача Объекта ПРОДАВЦОМ и принятие его ПОКУПАТЕЛЕМ осуществлена в момент подписания настоящего Договора. ПРОДАВЕЦ передал ПОКУПАТЕЛЮ Объект в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенный, отвечающий санитарным и техническим требованиям. ПРОДАВЕЦ передал относящуюся к Объекту документацию, ключи. ПОКУПАТЕЛЬ ознакомился с техническим состоянием Объекта, претензий не имеет и принимает его.
1.13. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта переходит к ПОКУПАТЕЛЮ с момента передачи ПРОДАВЦОМ Объекта. С момента заключения настоящего Договора ПОКУПАТЕЛЬ осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт Объекта, а также, соразмерно с занимаемой площадью, участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
31 мая. Ответ юриста:
"Сообщаю, что предлагаемые Вами изменения пункта 1.12. для кооператива Бест Вей неприемлемы. Так как кооператив в соответствии с положением о его деятельности незамедлительно после подписания договора купли-продажи подписывает акт приёма-передачи объекта недвижимости пайщику. В связи с этим в договор купли-продажи включён пункт 2.10 о том, что подписание договора купли-продажи является одновременно и подписанием акта приёма-передачи квартиры от продавца покупателю. Таким образом квартира должна быть освобождена на момент подписания договора".
Так как ЖК не может изменить договор, мы договорились с Продавцом, что он подписывает договор, но ключи отдает только после получения денег. Это устная договоренность между Продавцом и Пайщиком, не имеющая отношения к ЖК.
Изначально у нас планировалась сделка через аккредитив. Но неожиданно произошел технический сбой в налоговой системе, не зависящий ни от нас, ни от ЖК.
Юрист ЖК: “Также информирую, что в настоящее время произошёл технический сбой, в связи с чем проведение сделки с аккредитивом в ближайшую неделю вызывает сомнения, а хотелось бы сделку провести на ближайшей неделе”.
Решили, чтобы не затягивать процесс, выбрать другую форму сделки.
Продавец выбрал нотариальную форму. Для проведения сделки нужен нотариус, который имеет полномочия работать с депозитами.
Стоимость услуг нотариуса в нашем случае будет не менее 35000 руб. (стоимость зависит от суммы в договоре купли-продажи. Например: при сумме свыше 10 000 001 руб. – стоимость будет 32 000 руб. плюс 0,15 % суммы договора, превышающей 10000000 руб., но не более 150000 руб.).
Оплачивает Покупатель (Пайщик).
5 июня. Продавец передал документы нотариусу и внес предоплату 5000 руб.
Далее у нотариуса тоже оказалось не так все быстро, как надеялись. В Росреестре случился технический сбой в информационной системе (как выяснилось, это у них случается довольно часто). Нотариус отправил документы на проверку в электронном виде, но в связи со сбоем проверка затянулась.
14 июня. Сбой устранен. Все заработало, но с задержкой. Теперь идет согласование договора - Продавец, юрист ЖК и нотариус вносят правки, согласовывают окончательные формулировки в договоре.
29 июня. Сделка состоялась. Стоимость нотариальных услуг в нашем случае 40500 руб. + 2600 руб. за открытие депозита.
Продавец и юрист ЖК у нотариуса подписывают договор купли-продажи квартиры.
Пайщик подписывает документы (в 2-х экземплярах):
- Акт приема-передачи объекта недвижимости к соглашению о членстве в ЖК(также в него входят Правила пользования жилым помещением);
- Дополнительное соглашение к соглашению о членстве в ЖК (в нем указано, что объект недвижимости принадлежит ЖК на основании договора купли-продажи, что член ЖК принимает объект недвижимости по акту приема-передачи и обязуется ежемесячно вносить взносы по графику платежей. График платежей прилагается);
- Уведомление о расходах ЖК (куда потрачены деньги, перечисленные Пайщиком за доверенность, прилагаются копии квитанций за нотариальные услуги и копия доверенности на юристов ЖК. В доверенности указано, что юристы представляют интересы ЖК во всех гос. и иных учреждениях по вопросу покупки данной квартиры, подписывают договор купли-продажи и вносят денежные средства на депозитный счет нотариуса).
Один экземпляр остается Пайщику, второй в ЖК.
Далее план действий такой:
В понедельник 01 июля ЖК переводит деньги на депозитный счет нотариуса. После этого Продавец отнесет документы на регистрацию права собственности в МФЦ и заплатит госпошлину (юрист передал ему 22000 руб, которые Пайщик перечислил в ЖК).
Сроки регистрации прав на недвижимое имущество - 3 рабочих дня по нотариальным сделкам (при подаче через МФЦ - 5 раб.дн.). НО! Лучше подавать через МФЦ, потому что, как мы помним, в Росреестре частые сбои системы, а нотариус подает документы только в электронном виде и 3 дня могут превратиться в 5 месяцев! (нотариус лично подтвердил, что у них есть такие случаи).
Далее документы после регистрации забирает ТОТ, КТО СДАВАЛ - Продавец или Пайщик (по доверенности, которую нужно сделать у нотариуса) либо представитель ЖК (у которого есть доверенность и полномочия) и срочной почтой отправляет их в офис ЖК. Как только в ЖК получены документы, Продавец получает доступ к деньгам - нотариус переводит их со своего депозитного счета на счет Продавца. Продавец отдает ключи Пайщику.
01 июля. ЖК перевел деньги на депозитный счет нотариуса.
02 июля. Продавец отнес документы на регистрацию права собственности в МФЦ.
09 июля. Прошло 5 рабочих дней (и 2 выходных). Забрали в МФЦ документы после регистрации. Получили от Продавца ключи от квартиры!
10 июля. Продавец предъявил нотариусу копии документов о регистрации и получил на свой расчетный счет деньги.
Оригиналы документов отправлены в офис ЖК срочной почтой.
Важный момент! Скорее всего Вам потребуется регистрация в объекте (постоянная или временная) и право представлять интересы ЖК в содержании объекта. Нужно будет писать два заявления и лучше всего отправить их в офис ЖК вместе с оригиналами документов о гос.регистрации. Это для экономии времени и денег, т.к. отправляем срочной почтой с курьером для надежности.
Для того, чтобы сделать прописку, необходимо:
1. Отправить в офис ЖК почтой Заявление о согласии на регистрацию и скрин заявления отправить в тикет поддержки пайщиков.
2. Оплатить нотариальные расходы (с пометкой "целевой взнос") (в нашем случае 2600 рублей (1300р. - нотариальное согласие от ЖК, 1300р. - нотариально заверенный комплект уставных документов для регистрирующего органа). Скрин с чеком об оплате также отправить в тикет.
3. После получения подготовленного для Вас комплекта документов от ЖК, дополнив его Вашим экземпляром акта приема-передачи, Вам необходимо будет обратиться в регистрирующий орган для осуществления регистрации.
В регистрирующем органе нотариальное согласие о регистрации заберут, поэтому важно СРАЗУ в заявлении указать, сколько человек будет прописано и их ФИО. Если в дальнейшем нужно будет прописать кого-то еще, то нужно будет заново отправлять заявление в ЖК и получать новое согласие.
Для переоформления финансово-лицевых счетов, подписания договоров с подрядными и ресурсопоставляющими организациями, для представления интересов ЖК по вопросам ЖКХ, на имя пайщика может быть выдана доверенность. В простой письменной форме.
Для этого Вам необходимо прислать в офис ЖК почтой заявление в свободной форме на имя Председателя, а также уточнить:
1. Название и форму собственности поставщика услуг ЖКХ (если в доме есть УК, ТСЖ, ЖЭУ...)
2. Нужно ли указывать наименование поставщика услуг в тексте доверенности.
3. Имеется ли свой образец (шаблон) доверенности у поставщика услуг ЖКХ.
Скрин заявления тоже отправить в тикет в личном кабинете.
