Риски покупки недвижимости в Таиланде.
Рынок Таиланда достаточно специфичный. Предложение нового жилья ограничено. В стране преобладает старый жилищный фонд. Поэтому инвесторы больше обращают внимание на строящиеся объекты. Однако такой подход требует особой осторожности.
В Таиланде бывают случаи, когда люди покупают недвижимость и вкладывают свои деньги в несуществующие проекты. На Пхукете минимум к 10% объектов есть серьезные вопросы с точки зрения финансирования: достроятся ли они, сдадутся ли в срок, не зависят ли они исключительно от денег потенциальных инвесторов. Поэтому самая основная группа рисков при вложении — строительная.
При приобретении строящейся недвижимости крайне важно провести детальный анализ проекта и изучить отзывы других покупателей. Например, может выясниться, что застройщик не получил разрешительную документацию. Самый важный документ — это сертификат EIA. Срок его получения может занять от полугода до года.
Другая часто встречающаяся проблема на рынке недвижимости Таиланда — это срыв сроков сдачи в эксплуатацию объектов. Такое может произойти, если застройщик нанимает низкоквалифицированных рабочих или не рассчитывает бюджет. Иногда строительный процесс затягивается из-за внешних обстоятельств, например сильных ливней в момент фундаментных работ.
При покупке недвижимости от застройщика всегда есть готовый контракт купли-продажи. А в случае покупки объекта на вторичном рынке контракт предстоит составить самостоятельно, причем на тайском языке.
Для успешного проведения такой сделки лучше всего сразу привлечь юриста, который будет действовать в интересах покупателя или его представителя, а не от имени продавца.
Кроме того, нужно учесть особенности оплаты. Бывают ситуации, когда продавец просит покупателя перевести деньги на его зарубежный счет вне юрисдикции Таиланда, обязуясь в будущем зарегистрировать недвижимость на нового собственника. Однако если регистрацию так и не проведут, факт оплаты доказать будет крайне сложно.
Приобретая недвижимость по праву лизхолда (leasehold), необходимо внимательно изучить условия контракта. Если планируется сдавать недвижимость в субаренду, важно убедиться, что такая возможность прописана в договоре.
В сделке по leasehold большое значение имеет срок действия аренды. Нужно иметь ввиду, что 30 лет, предусмотренные этой схемой, не обнуляются с каждым новым контрактом. Поэтому если собственник уже владеет недвижимостью 5 лет, то покупатель будет владеть ею всего 25 лет.
Также важно учитывать, что не все локации и объекты одинаково перспективны. Например, на острове Пхукет рекомендуется избегать районов пляжей Банг Тао и Лаян из-за перегретого рынка с завышенными ценами. Особенно это касается тех инвесторов, которые планируют покупать не виллы, а квартиры. Типовые небольшие студии и однокомнатные апартаменты из-за сильной конкуренции могут не обеспечить высокую доходность.
Чем меньше квартир в проекте, тем лучше. Так на комплекс из 500-700 лотов приходится уже достаточно много инвесторов, которые хотят заработать. Они конкурируют между собой и демпингуют цены.