Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду?

  • Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?
  • С одной стороны, очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.

Какова стоимость ремонта?

К сожалению, четкого ответа на этот вроде бы простой вопрос получить невозможно. Оценки могут колебаться «от 100 тыс. руб. и до бесконечности». Многое зависит от того, что вкладывать в само понятие «сделать ремонт».

- Ремонт во вторичной квартире или в новостройке?

- Какова площадь квартиры?

- Капитальный или косметический?

- Каков конкретный перечень работ (замена окон, электропроводки, пола, ремонт санузла и т.д.)?

- Делать ли ремонт самостоятельно или нанимать мастеров / бригаду?

- входит ли в ремонт стоимость замены мебели?

И так далее. Ни на одном профильном форуме окончательного и четкого ответа получить, естественно, не удалось. Единственное, с чем большинство согласно, это то, что финальная смета, как правило, превышает изначально запланированную сумму, а ремонт затягивается.

Поскольку погружение в тонкости ремонтных работ не являются задачей данной статьи, то остановимся на итоговой сумме в 300 тыс. руб. за приведение однокомнатной квартиры во вторичном фонде («бабушкин стайл») в более-менее товарное состояние. Я полагаю, 300 тыс. руб. – это самый минимум, ниже которого вряд ли можно говорить о полноценном ремонте, даже если речь не идет о капитальных затратах.

Насколько дороже можно сдать квартиру после ремонта?

Вот здесь чуть больше конкретики. Квартиру с нормальным ремонтом можно сдать примерно на треть дороже, чем без ремонта (например, квартиру в Москве с изначальной стоимостью в 30 тыс., можно сдать за 40 тыс.). Как обстоят дела в регионах – сказать сложнее, но вероятно там выполняется примерно такое же соотношение (возможно, оно там чуть выше). Как видим, сильно повысить стоимость аренды у арендодателей не получается, а почему происходит именно так – мы ранее касались в статье «Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто». Если вкратце, арендаторы в силу нехватки денег не готовы сильно переплачивать ни за какие дополнительные «опции», в том числе за ремонт.

Как правильно считать затраты на ремонт?

Собственники квартир зачастую пускаются на различные уловки из области психологии, чтобы убедить себя и окружающих, что они выиграли больше, чем на самом деле (или проиграли меньше, чем действительности). Например, все как один «забывают» про затраты своего времени и сил, не включая это в расходы на ремонт (вывоз мусора, самостоятельную поклейку обоев и т.д.), некоторые «забывают» про купленные материалы. Еще более частый случай – не включать в затраты время простоя. Быстрее, чем месяца за два (это еще оптимистично) все работы в квартире не сделаешь – а пока идет ремонт, собственник не может сдавать свою квартиру и, соответственно, теряет на этом деньги.

Вот как пишут об этом некоторые прозревшие люди:

Не знаю как в провинции, но в Москве ремонт не отбить. Была у меня «бабушкина» квартира, сделал я ремонт под себя,- сдал квартиру после ремонта, хорошо сдал, и радуюсь, какой я молодец, свою прибыль от сдачи в найм значительно увеличил! А потом посчитал. Да у меня ремонт через 14 лет сдачи квартиры без простоя отобьётся! Да за это время 2 новых делать придется!

Есть и еще одна затрата, о которой вряд ли кто вспомнит – это упущенный банковский процент с вложенной на ремонт суммы. Ведь потратишь деньги сразу – а отбивать будешь постепенно (особенно если взять кредит на ремонт – а многие так и делают). Если эти деньги не расходовать, а положить в банк – то набежит еще некоторая сумма, которую по-хорошему тоже нужно закладывать в итоговую смету.

Отбивается ли затраты на аренду

Тут мы подошли к главному, и многие читатели уже, думаю, поняли, к чему я клоню. Затраты на ремонт ради более высокого арендного платежа не отбиваются, особенно если считать правильно – учитывать простои, упущенные проценты и собственный труд. Для нашей квартиры за 30 тыс. руб. даже если считать только сам ремонт (300 тыс.) и простой за два месяца (60 тыс.) и проигнорировать альтернативные издержки, общая величина затрат (360 тыс.) при увеличении арендного платежа до 40 тыс. в месяц, будет отбиваться аккурат 3 года. К сожалению, спустя три года выйти на прибыль вряд ли получится, поскольку квартира «устанет» и ремонт придется повторить, либо все-таки сдавать за меньшие деньги.

В регионах раскладка еще хуже

Для столицы ситуация еще не так печальна – ремонт отбить очень сложно или даже вовсе невозможно, но и много собственник не потеряет. Другое дело регионы – там цена аренды изначально намного ниже, а вот расходы на ремонт – примерно такие же. Условную квартиру в Тамбове сдают за 10 тыс., а после ремонта – за 15 тыс. (на 50% дороже!), но при общих затратах на ремонт в 250 тыс., этот ремонт будет отбиваться более четырех лет. Как видим, не помогли и более скромные затраты и бОльшая наценка за ремонт. Из этого примера можно сделать важный вывод:

Чем выше класс квартиры (например, за счет местонахождения), тем ремонт экономически выгоднее. И наоборот – чем скромнее квартира, тем ниже экономическая целесообразность ремонта.

И что теперь – не делать ремонт совсем?

То, что ремонт нельзя напрямую отбить, не означает, что его совсем не надо делать. Просто к нему надо относиться иначе – не как к инвестиции, а как к постоянным затратам, которые хочешь не хочешь, а приходится нести – вроде налогов и коммуналки и соответственно вычитать (частично) из полученной арендной доходности. Да, есть великий соблазн – квартиру не обновлять, а просто сдавать как есть. Многие так и делают – сдают свои квартиры годами, если не десятилетиями, вообще не вкладываясь ни во что. Однако рано или поздно наступит день, когда из убитой в хлам квартиры сбежит даже самый невзыскательный арендатор – и нового жильца нельзя будет заманить ни на какие скидки – просто потому, что в квартире станет невозможно жить. Тогда придется-таки основательно потратиться – в том числе за все предыдущие годы, когда собственник делал вид, что он тут не при чем.

Диспозиция на рынке аренды постепенно меняется: квартир все больше, а качественных арендаторов все меньше. И последние все реже готовы мириться с убитыми квартирами (ранее за любую вакантную квартиру «у метро» чуть ли не дрались, но те времена давно миновали).

  • Если качество обстановки оставляет желать лучшего, то уровень арендаторов будет снижаться, вплоть до полных маргиналов. Люмпены, если им предоставить квартиру – будут плохо платить и скорее всего быстро добьют ее окончательно (мотивации что-то беречь у них не будет никакой). Поэтому собственники, которые ремонтируют квартиры – пускай вряд ли на этом что-то зарабатывают - во всяком случае получают качественных жильцов и уберегают себя от неприятных историй.

@mydomtg