Что выгоднее, аренда или ипотека?

Ох, сколько копий сломано на эту тему!
Пожалуй, я готов раз и навсегда закрыть этот вопрос, ведь все сводится к достаточно тривиальной задачке на проценты.
Чтобы ее решить, я ее переформулирую, т.к. задача на самом деле сводится к вариантам – «купить квартиру и получить арендный доход» и «положить деньги в банк на депозит». Поскольку арендная ставка в нормальной ситуации всегда ниже депозитной, а та в свою очередь ниже ипотечной, то очевидно, что при постоянной цене квартиры, покупка всегда будет проигрышным вариантом. Только рост стоимости самой квартиры может это компенсировать. Поэтому нас также интересует, «какими темпами должна расти стоимость квартиры, чтобы купить квартиру было выгоднее, чем откладывать деньги на депозите»
Задачку мы упростим и не будем считать каждый период (например, если ипотека берется на 10 лет, то периодов будет 120).

Параметры:
Стоимость квартиры F
Первоначальный взнос G
Ипотечная ставка i1=0,10
Депозитная ставка i2=0,08
Арендная ставка i3=0,06

Допущения:
- Квартира, будучи куплена, сразу начинает приносить арендный доход.
- Ставки не меняются весь период
- Свободные деньги отправляются на депозит
- Другие факторы не рассматриваются (например, риски связанные с обладанием квартиры или депозита)

Все расходы /доходы считаем в процентах от первоначальной стоимости квартиры F. Это важный момент – проценты нужно обязательно приводить к одинаковой величине, иначе подсчет будет неверным.
Возьмем две крайние ситуации.
А. Первоначальный взнос G =0
Тогда доходы первого периода по 1 варианту (покупка) составят разницу
1 вариант (покупка)=-0,1+0,06=-0,04, то есть минус 4% от стоимости квартиры
2 вариант (депозит)=0. Нет ни расходов, ни доходов, т.к. первоначальный взнос нулевой.
Итак по ситуации А депозит выгоднее .покупки на 4%. Чтобы компенсировать это, рост стоимости квартиры должен составить 4% в год

Б. Первоначальный взнос G=F, то есть уже имеются все деньги на квартиру и тогда сравниваются два варианта – купить квартиру и сдавать ее, либо положить деньги на депозит

1 вариант (покупка)=0,06 Доход, что логично, равен арендной ставке
2 вариант (депозит)=0,08 Депозитный доход равен депозитной ставке. Тут тоже все просто.
Итак по ситуации Б депозит выгоднее покупки на 2%. Чтобы компенсировать это, рост стоимости квартиры должен составить 2% в год

В. Первоначальный взнос равен половине стоимости квартиры. Интуитивно понятно, что в этом случае выгода от депозита будет среднее между вариантами А и Б, т.е. 3%, но давайте проверим.

1 вариант (покупка)=-0,1*0,5+0,06=0,01 Итоговый доход 1% от квартиры. Платится за кредит не 10%, а только 5% от квартиры, т.к. кредит берется только на половину стоимости квартиры, а вот арендный доход по-прежнему получается со всей квартиры.
2 вариант (депозит)=0,08*0,5=0,04 Депозитный доход в 4% от стоимости квартиры.
Итак по ситуации В действительно депозит выгоднее покупки на 4-1=3% от квартиры. Именно на столько должна расти стоимости квартиры в год, чтобы компенсировать эту разницу.

Ну вот, наконец, можно сделать выводы. Мы разобрали вариант с первоначальным взносом равным нулю, половине квартиры и целой квартире. Понятно, что все другие варианты будут соответствовать линейной функции. По мере того, как выплачивается основное тело кредита (это будет фактически соответствовать росту первоначального взноса), выгода от депозита будет линейно сокращаться.

ВЫВОДЫ:
Покупка квартиры при постоянной стоимости квартиры всегда менее выгодна, чем депозит.
Но чем больше первоначальный взнос, тем эта разница меньше.
Если стоимость квартиры (при оплате полной стоимости без кредита) растет быстрее чем на i2-i3=2%, то покупка будет более выгодной.
Если стоимость квартиры (при нулевом первоначальном взносе) растет быстрее чем на i1-i3=4%, то покупка будет более выгодной.
По мере того, как выплачивается основное тело кредита, выгода от депозита будет линейно сокращаться (от 4% до 2% в нашем примере).

@mydomtg

September 1, 2019
by @kirillnklv
0
10

Делать ли ремонт в квартире под сдачу в аренду?

  • Собственно, вопрос вот в чем: целесообразно ли экономически проводить ремонт в квартире, чтобы сдать ее дороже?
  • С одной стороны, очевидно, что чем лучше ремонт, тем больше денег будет готов платить арендатор за съем. С другой стороны, не факт, что дополнительные выплаты окажутся выше, чем стоимость самого ремонта. Давайте разбираться.

Какова стоимость ремонта?

К сожалению, четкого ответа на этот вроде бы простой вопрос получить невозможно. Оценки могут колебаться «от 100 тыс. руб. и до бесконечности». Многое зависит от того, что вкладывать в само понятие «сделать ремонт».

- Ремонт во вторичной квартире или в новостройке?

- Какова площадь квартиры?

- Капитальный или косметический?

- Каков конкретный перечень работ (замена окон, электропроводки, пола, ремонт санузла и т.д.)?

- Делать ли ремонт самостоятельно или нанимать мастеров / бригаду?

- входит ли в ремонт стоимость замены мебели?

И так далее. Ни на одном профильном форуме окончательного и четкого ответа получить, естественно, не удалось. Единственное, с чем большинство согласно, это то, что финальная смета, как правило, превышает изначально запланированную сумму, а ремонт затягивается.

Поскольку погружение в тонкости ремонтных работ не являются задачей данной статьи, то остановимся на итоговой сумме в 300 тыс. руб. за приведение однокомнатной квартиры во вторичном фонде («бабушкин стайл») в более-менее товарное состояние. Я полагаю, 300 тыс. руб. – это самый минимум, ниже которого вряд ли можно говорить о полноценном ремонте, даже если речь не идет о капитальных затратах.

Насколько дороже можно сдать квартиру после ремонта?

Вот здесь чуть больше конкретики. Квартиру с нормальным ремонтом можно сдать примерно на треть дороже, чем без ремонта (например, квартиру в Москве с изначальной стоимостью в 30 тыс., можно сдать за 40 тыс.). Как обстоят дела в регионах – сказать сложнее, но вероятно там выполняется примерно такое же соотношение (возможно, оно там чуть выше). Как видим, сильно повысить стоимость аренды у арендодателей не получается, а почему происходит именно так – мы ранее касались в статье «Почему дешевую квартиру выгоднее купить, а дорогую снимать. Хотя это и не просто». Если вкратце, арендаторы в силу нехватки денег не готовы сильно переплачивать ни за какие дополнительные «опции», в том числе за ремонт.

Как правильно считать затраты на ремонт?

Собственники квартир зачастую пускаются на различные уловки из области психологии, чтобы убедить себя и окружающих, что они выиграли больше, чем на самом деле (или проиграли меньше, чем действительности). Например, все как один «забывают» про затраты своего времени и сил, не включая это в расходы на ремонт (вывоз мусора, самостоятельную поклейку обоев и т.д.), некоторые «забывают» про купленные материалы. Еще более частый случай – не включать в затраты время простоя. Быстрее, чем месяца за два (это еще оптимистично) все работы в квартире не сделаешь – а пока идет ремонт, собственник не может сдавать свою квартиру и, соответственно, теряет на этом деньги.

Вот как пишут об этом некоторые прозревшие люди:

Не знаю как в провинции, но в Москве ремонт не отбить. Была у меня «бабушкина» квартира, сделал я ремонт под себя,- сдал квартиру после ремонта, хорошо сдал, и радуюсь, какой я молодец, свою прибыль от сдачи в найм значительно увеличил! А потом посчитал. Да у меня ремонт через 14 лет сдачи квартиры без простоя отобьётся! Да за это время 2 новых делать придется!

Есть и еще одна затрата, о которой вряд ли кто вспомнит – это упущенный банковский процент с вложенной на ремонт суммы. Ведь потратишь деньги сразу – а отбивать будешь постепенно (особенно если взять кредит на ремонт – а многие так и делают). Если эти деньги не расходовать, а положить в банк – то набежит еще некоторая сумма, которую по-хорошему тоже нужно закладывать в итоговую смету.

Отбивается ли затраты на аренду

Тут мы подошли к главному, и многие читатели уже, думаю, поняли, к чему я клоню. Затраты на ремонт ради более высокого арендного платежа не отбиваются, особенно если считать правильно – учитывать простои, упущенные проценты и собственный труд. Для нашей квартиры за 30 тыс. руб. даже если считать только сам ремонт (300 тыс.) и простой за два месяца (60 тыс.) и проигнорировать альтернативные издержки, общая величина затрат (360 тыс.) при увеличении арендного платежа до 40 тыс. в месяц, будет отбиваться аккурат 3 года. К сожалению, спустя три года выйти на прибыль вряд ли получится, поскольку квартира «устанет» и ремонт придется повторить, либо все-таки сдавать за меньшие деньги.

В регионах раскладка еще хуже

Для столицы ситуация еще не так печальна – ремонт отбить очень сложно или даже вовсе невозможно, но и много собственник не потеряет. Другое дело регионы – там цена аренды изначально намного ниже, а вот расходы на ремонт – примерно такие же. Условную квартиру в Тамбове сдают за 10 тыс., а после ремонта – за 15 тыс. (на 50% дороже!), но при общих затратах на ремонт в 250 тыс., этот ремонт будет отбиваться более четырех лет. Как видим, не помогли и более скромные затраты и бОльшая наценка за ремонт. Из этого примера можно сделать важный вывод:

Чем выше класс квартиры (например, за счет местонахождения), тем ремонт экономически выгоднее. И наоборот – чем скромнее квартира, тем ниже экономическая целесообразность ремонта.

И что теперь – не делать ремонт совсем?

То, что ремонт нельзя напрямую отбить, не означает, что его совсем не надо делать. Просто к нему надо относиться иначе – не как к инвестиции, а как к постоянным затратам, которые хочешь не хочешь, а приходится нести – вроде налогов и коммуналки и соответственно вычитать (частично) из полученной арендной доходности. Да, есть великий соблазн – квартиру не обновлять, а просто сдавать как есть. Многие так и делают – сдают свои квартиры годами, если не десятилетиями, вообще не вкладываясь ни во что. Однако рано или поздно наступит день, когда из убитой в хлам квартиры сбежит даже самый невзыскательный арендатор – и нового жильца нельзя будет заманить ни на какие скидки – просто потому, что в квартире станет невозможно жить. Тогда придется-таки основательно потратиться – в том числе за все предыдущие годы, когда собственник делал вид, что он тут не при чем.

Диспозиция на рынке аренды постепенно меняется: квартир все больше, а качественных арендаторов все меньше. И последние все реже готовы мириться с убитыми квартирами (ранее за любую вакантную квартиру «у метро» чуть ли не дрались, но те времена давно миновали).

  • Если качество обстановки оставляет желать лучшего, то уровень арендаторов будет снижаться, вплоть до полных маргиналов. Люмпены, если им предоставить квартиру – будут плохо платить и скорее всего быстро добьют ее окончательно (мотивации что-то беречь у них не будет никакой). Поэтому собственники, которые ремонтируют квартиры – пускай вряд ли на этом что-то зарабатывают - во всяком случае получают качественных жильцов и уберегают себя от неприятных историй.

@mydomtg

September 1, 2019
by @kirillnklv
0
1

Как сделать ремонт в новостройке с нуля? Когда приступать и основные этапы

Итак, вы – счастливый обладатель жилой площади в новеньком доме.

Казалось бы, теперь можно заселяться и начинать ремонт в новостройке с нуля.

Однако сразу после принятия здания в эксплуатацию браться за шпатель и укладку плитки не рекомендуется.

Ведь в течение нескольких лет дом дает усадку. А это грозит тем, что на отделанных стенах и гладком, ровненьком потолке могут появиться трещины. Поэтому с серьезными капиталовложениями в отделку квартиры лучше повременить.

Когда начинать капитальный ремонт в разных домах

Как же понять, когда можно делать ремонт в новостройке под ключ? Общее правило таково: чем меньше проседание, тем более готовой для проживания становится квартира.

Разные здания имеют различную скорость усадки. Так, кирпичные дома «усыхают» годами, но происходит это очень плавно и равномерно. Швы между кладкой сужаются на ничтожные доли миллиметров; стены сохраняются вертикальными, а полы – горизонтальными.

Панельные многоэтажки отличаются значительным весом и гибкостью, а потому дают очень неравномерную усадку. Иногда неровности заметны даже невооруженным глазом. Зато «успокаиваются» такие дома довольно быстро – уже через год они прекращают проседать почти полностью.

В сборно-каркасных сооружениях (монолиты) вся нагрузка ложится на жесткие несущие опоры. Они «укорачиваются» равномерно и редко дают перекосы. Специалисты рекомендуют выждать примерно год, чтобы посмотреть, как себя ведет монолитная конструкция. В дальнейшем можно смело затевать ремонт в новостройке с нуля.

Этапы ремонта в новой квартире

Жилье под свободную планировку не имеет отделки. В квартиру подведена электропроводка, стояки водоснабжения, отопления и канализации. Также имеются окна и входная дверь. Все остальное ложиться на плечи хозяина.

С чего же начать? Традиционно ремонт включает в себя следующие этапы:

  1. Планировка. Как показывает практика, отделочные работы без подготовки обходятся в разы дороже, чем при предварительном расчете по площадям поверхностей. Поэтому планирование интерьера поможет сэкономить значительную сумму.
  2. Ремонт без отделки. На этом этапе осуществляется разводка коммуникаций (водоснабжение, водоотвод, электропроводка).
  3. Черновой ремонт. В помещениях штукатурятся стены и потолок, выравниваются откосы, формируется стяжка пола, утепляются окна.
  4. Чистовой ремонт. Включает капитальную стяжку с изоляцией от влаги, укладку плитки; исправляются скрытые трещины от усадки.
  5. Финальная отделка. Уделяется внимание интерьеру и освещению.

Хотите получить идеальный ремонт в новостройке под ключ? Тогда доверьте эту задачу профессионалам!

@mydomtg

September 1, 2019
by @kirillnklv
0
9

Когда нужно брать ипотеку?

Самое выгодное время для кредитов - когда их не выдают.

Все выглядит до безобразия просто: если цены растут, кредит на покупку жилья брать выгодно. Если цены стагнируют, а тем более снижаются - аренда предпочтительнее.

Дело за малым: вычислить, как будут меняться цены.

Разумеется, большинству людей эта задачка не по зубам. Если конечно не гадать на кофейной гуще.

Однако кое-что мы все-таки знать можем. Для этого подключаем логику, здравый смысл и наше знание истории.

Начнем с ретроспективного анализа.

Предположим, у нас есть машина времени, и мы перенеслись на ней в прошлое, чтобы заработать денег, взяв ипотечный кредит.

В каком году нам остановиться, чтобы это осуществить?

Вспомним, что цены на недвижимость бурно росли с 2000 по 2008 год. Также немного они повысились с 2009 по 2012 (или точнее отскочили от дна после кризиса). Больше уверенных трендов на рост не было (90-е годы и ранее в расчет не берем).

Если взять за основу наши выкладки, то получается, что ипотеку надо было брать где-то с 2000 по 2006 год и в 2009-10 годах. Причем больше всего выиграли бы взявшие кредит в начале нулевых.

Наверняка полно таких счастливчиков?

Но не торопитесь.

Смотрим статистику выдачи ипотечных кредитов и немного удивляемся.

До 2005 года ипотеки выдавали так мало, что ее даже нет смысла наносить на диаграмму. ЦБ публикует статистику только с 2006 года. В одном источнике удалось найти такой замечательный пассаж:

В 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56,3 миллиарда рублей, на рынке началась жесткая конкуренция за клиентов, ставки начали снижаться, составив в 2005 году уже 14,9%

Классно, ставки опустились и стали «всего лишь» 15%! А выдача аж 56 миллиарда рублей. Сравните это с сегодняшними 3 (тремя) триллионами!

Адепты вложений в недвижимость очень любят вспоминать 1999-2005 годы. Вот бы взять кредит в 99-м году, сколько можно было поднять бабла. Но читаем дальше:

В 1999 году ставка составляла 35%, а срок кредитования – 5 лет. В 2000 году ставка сократилась до 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет. Но желающих кредитоваться было мало – в 1999-2000 годах в "Миэль" прошло лишь 17 ипотечных сделок"

Уже в принципе в этом месте можно было заканчивать. Что еще можно тут добавить? Когда брать кредит было по-настоящему выгодно, его вам просто бы не выдали. Или по таким ставкам, что закачаешься. А когда появилась возможность (в 2007-2008) цены как раз достигли максимума и перестали расти.

В итоге на ипотечных кредитах, если кто и заработал, то жалкие единицы.

Зачем нужны ипотечные кредиты

Здесь мы подходим к вопросу, а в чем настоящий смысл ипотечного кредитования?

А) Разгонять спрос. В этом случае цены быстро растут.

Б) Замещать выпадающий спрос. В этом случае цены могут даже немного снижаться. Но делают это медленнее, чем если бы ипотеки не было. То есть ипотека своего рода подпорка, чтобы весь рынок недвижимости не рухнул.

В России чаще реализуется сценарий «Б», т.к. основной ценовой бум произошел еще до кризиса 2008 года, и дальнейшая задача ипотеки была не столько разогнать цены, сколько не дать им опуститься.

Но, так или иначе – идем ли мы по варианту «А» или по варианту «Б» - смысл ипотеки, чтобы делать цены выше. Получается, выбор «брать кредит или нет» зависит от цены, но сами цены зависят от того, сколько берут кредитов. Возникает устойчивая обратная связь, которую обычно называют «пузырем» или финансовой пирамидой.

Кредиты надо брать пока ставка высокая, а не низкая

Вот мы плавно и подходим к самому главному. Когда все-таки выгодно брать ипотечный кредит?

Ответ здесь примерно такой же, как на вопрос «когда выгодно брать ваучеры МММ?». По закону пирамиды больше всего выигрывает тот, кто заходит в нее первым. Ведь он покупает по наименьшей цене и у него остается больше всего времени на то, чтобы выскочить обратно, унеся с собой пачку денег. По мере того, как в пирамиду вовлекается все больше участников, риски возрастают. Наконец, самым главным лохом будет тот, кто зашел последним. Он платит наибольшую цену и практически не имеет шансов унести ноги.

Ипотека работает по принципу той же пирамиды. Цены растут за счет входа на рынок новых участников. А новых участников можно привлечь только более низкими ставками. Поэтому ставка должна постоянно снижаться, а количество кредитов расти. Как только это правило перестает выполняться, пузырь лопается.

Как и в случае с МММ брать ипотечный кредит нужно тогда, когда их еще выдают мало, то есть в начале кредитного цикла. Начало кредитного цикла – это период высоких ставок. Поэтому парадоксальным образом, кредит выгоднее брать, когда ставка высокая, а не низкая. По крайней мере, так повышаются шансы на серьезный выигрыш (не будем забывать, что при снижении ставок можно рефинансироваться). Именно это время – золотой момент для инвестора. Почти все истории богатства – отсюда.

По мере того, как ставки снижаются, все больше народа втягиваются в эту игру. С каждым новым взятым ипотечным кредитом риски обрушения возрастают. Ведь ставки приходится делать все ниже и ниже, а количество спекулянтов должно становиться все больше и больше.

Надеяться, что цена на недвижимость будет расти – это то же самое, что надеяться на то, что впереди еще больше дураков, которые возьмут кредит. Если вы сегодня берете ипотеку и рассчитываете получить прибыль, то вам необходимо, чтобы завтра кто-то заплатил эту повышенную цену. Учитывая, что реальные ипотечные ставки и так уже низки, поле для дальнейшего маневра ограничено. Сегодня мы находимся даже не в середине кредитного цикла, а ближе к его завершению. На это намекает и массовая истерика на рынке. Брать кредит уже поздно или по меньшей мере очень рискованно.

Но вкладчики МММ тоже верили, что рост цен это навечно.

August 31, 2019
by @kirillnklv
0
1

Выбираем стиль для кухни

Для каждого человека одним из важнейших критериев полноценной и счастливой жизни является наличие уютного и комфортабельного жилища. А если вы уже относитесь к числу счастливчиков, имеющих его, то в этом случае вашей первоочередной задачей станет грамотный выбор стиля интерьера. А звание сердца любого дома, как известно, принадлежит кухне. Вот с нее и начнем!

К категории наиболее жизнеутверждающих и оптимистичных относится стиль кантри, философией которого являются теплые оттенки, использование природных материалов и мягкое очарование сельского уюта.

Для отделки стен по традиции можно применять классическую плитку светлых тонов или под дикий камень. Идеальным вариантом для пола станет матовый паркет или ламинат, хотя гораздо более практичным будет декорировать его половой плиткой под дерево. Завершающим штрихом станет мебель из ротанга или дерева незамысловатых конструкций, а также льняные занавески и скатерти.

Если же вы имеете непреодолимое желание создать в своем доме атмосферу королевской роскоши, то следует оформить его в стиле ампир. Полы желательно сделать мраморными, плитка для кухни должна быть дорогой и изысканной, а мебель изготовлена из натурального дерева, по возможности ценных пород. Палитра подобного интерьера обычно пребывает в рамках светлых и очень светлых оттенков, допускаются фрагменты позолоты. Например, купив настенную однотонную плитку, подберите к ней дорогой фриз с вкраплениями или бронзовые вставки. Достаточно интересным решением будет выделить обеденную зону с помощью изящного орнамента из плитки с цветами.

А вот любители экзотики смогут воплотить свои вкусовые пристрастия, воспользовавшись идеями восточного стиля в интерьере.

Очень частым явлением в нем бывает наличие яркого фрагмента. Вы можете проявить фантазию и на фоне общего пастельного фона сделать, например, контрастную рабочую часть из мозаики или плитки кабанчика. В такой же цветовой гамме подберите занавески, текстиль и этнические аксессуары.

Общих советов для оформления кухни, конечно же, не бывает! Ведь каждая женщина делает эту обитель домашних посиделок и ароматов на свое усмотрение и с точки зрения личного удобства. Важно другое - чтобы всем членам семьи в ней было комфортно и уютно, а, значит, стиль, цветовую гамму и общую концепцию будущей комнаты желательно разрабатывать все-таки на семейном совете!

August 31, 2019
by @kirillnklv
0
9
Show more