Сохранение единственного ипотечного жилья в процедуре банкротства

Банкротство не всегда приводит к потери единственного жилья. Рассказываем, что делать до подачи заявления о банкротстве и как защитить жилье в ходе самой процедуры.

Если вы понимаете, что скоро не сможете платить по кредитам, медлить нельзя. Кредиторы вправе подать на вас в суд и начать взыскание имущества самостоятельно, что может осложнить ситуацию.

Основные шаги перед подачей заявления

Не допускайте просрочек по ипотечному кредиту. Если вы пропустили несколько платежей, лучше всего немедленно связаться с банком, объяснить ситуацию и попросить отсрочку или кредитные каникулы. Большинство банков готовы пойти на встречу при условии добросовестного поведения, но только если вы сами инициируете разговор. Длительная просрочка может привести к судебному разбирательству и досрочному расторжению договора ипотеки – после этого спасти квартиру будет сложнее.

Кредитные каникулы. Практически у всех банков есть механизм кредитных каникулов – период в течении которого Вы не платите ежемесячный платеж, либо вносите но меньшую сумму. Так, можно не допустить просрочек по платежам.

Поручитель. Если у вас есть близкий человек (супруг, родитель, состоятельный родственник) с подтвержденным стабильным доходом, заранее обсудите с ним возможность взять на себя роль поручителя по ипотеке. Это может быть критически важно при будущих переговорах с банком о мировом соглашении. Банк намного охотнее идет на согласие, если понимает, что есть второй ответственный плательщик. Не стоит ждать кризиса, чтобы просить об этом в панике – лучше обговорить это заранее.

Мировое соглашение с банком – детальное руководство

Что такое мировое соглашение и почему это лучший вариант

Мировое соглашение — это письменный договор между вами, финансовым управляющим и банком-кредитором, который утверждает арбитражный суд. Это оптимальный вариант для сохранения ипотечного жилья потому, что:

ипотечная квартира не включается в конкурсную массу и точно не будет продана на торгах;
вы продолжаете выплачивать ипотеку на новых согласованных условиях;
все остальные кредиты, займы и долги списываются при завершении процедуры банкротства;
согласие других кредиторов не требуется – только банка, который держит залог на квартире.

Это означает, что вы избавляетесь от всех долгов, кроме ипотеки, и получаете возможность сосредоточиться на выплате кредита за единственное жилье.

Этапы заключения мирового соглашения

Этап 1. Переговоры и согласование условий на этапе проведения процедуры банкротства

На этом этапе Вы или ваш юрист:

выступаете инициатором переговоров с банком;
предлагаете условия, которые будут выгодны обеим сторонам;
обсуждаете возможность пересмотра графика платежей – удлинение срока, снижение ежемесячного взноса, временная отсрочка;
согласовываете, будут ли пересчитаны проценты или штрафы за просрочки;
при необходимости договариваетесь о привлечении третьего лица (супруга, родственника), которое внесет часть средств;
уточняете условия, при которых соглашение остается в силе (например, что будет, если вы снова допустите просрочку).

Важный нюанс: переговоры могут быть длительными. Банк изучает вашу платежеспособность, может запросить дополнительные документы о доходах.

Этап 2. Оформление мирового соглашения

Финансовый управляющий (при необходимости совместно с вашим юристом и представителем банка) составляет текст мирового соглашения в четырех экземплярах. В документе должны быть четко изложены:

полные данные сторон;
размер задолженности по ипотеке;
новый график ежемесячных платежей (если он пересмотрен) либо подтверждение прежнего графика;
условия, при которых соглашение может быть расторгнуто;
последствия нарушения условий (например, возобновление взыскания на квартиру);
информация о том, что требования банка исключаются из реестра требований и не подлежат удовлетворению в общем порядке конкурсного производства.

Важный нюанс: мировое соглашение не может ухудшить положение банка по сравнению с исходным кредитным договором. Это означает, что вы не можете предложить меньшую сумму или льготные условия, которые банк не согласен предоставить.

Этап 3. Судебное заседание и утверждение мирового соглашения

Судья рассматривает проект мирового соглашения на отдельном судебном заседании. На этом заседании:

суд проверяет законность документа, убеждается, что соглашение не нарушает права других кредиторов и не противоречит закону;
если все в порядке, суд выносит определение об утверждении мирового соглашения.

Этап 4. Сохранение единственного жилья

После утверждения судом проекта мирового соглашения, никто не вправе продать Вашу квартиру с торгов. Фактически имущество приобретает статус защищенного от реализации в процедуре банкротства.

Нюансы и подводные камни при мировом соглашении

Обязательное исполнение условий. После утверждения соглашения вы обязаны выплачивать ипотеку строго по новому графику. Любая просрочка может привести к расторжению соглашения и возобновлению взыскания на квартиру. Банк вправе обратиться в суд с ходатайством о возобновлении требований и последующей реализации залогового имущества.

Долг по ипотеке не списывается. Это критически важно понимать: в отличие от других кредитов, которые списываются при завершении банкротства, ипотечный долг остается в полном объеме. Вы продолжите платить по этому кредиту даже после того, как остальные долги будут списаны.

Другие долги продолжают взыскиваться. Мировое соглашение касается только ипотеки. Остальные кредиты (потребительские займы, кредитные карты, задолженность перед третьими лицами) будут взыскиваться через реализацию вашего имущества в общем порядке. Однако квартира уже защищена, поэтому взыскание коснется только другого имущества.

Оспаривание соглашения. Редко, но кредиторы могут попытаются оспорить мировое соглашение, если считают его невыгодным для себя. Однако согласно новому закону, согласие других кредиторов не требуется – достаточно согласия только залогового кредитора. Суд учитывает это при рассмотрении возражений.

Риск если условия сорваны. Если вы перестанете платить по мировому соглашению или нарушите его условия, банк может:

подать ходатайство в суд о возобновлении требований в части ипотечного долга;
требовать взыскания залогового имущества;
если банкротство еще не завершено, квартира будет реализована через торги;
если банкротство завершено, банк подаст отдельный иск и будет требовать взыскания через суд.

Альтернативные варианты, если банк не согласен на мировое соглашение

Продажа квартиры с использованием средств на покупку нового жилья

Если банк отказывается заключить мировое соглашение, возможен следующий сценарий:

Ипотечная квартира реализуется на торгах. После продажи из выручки последовательно:

погашается задолженность перед банком в приоритетном порядке;
оплачиваются расходы на проведение торгов и судебные издержки;
выплачивается вознаграждение финансовому управляющему;
остаток средств выделяется вам или переводится другому совладельцу квартиры (если она куплена в браке).

Как это защищает жилье: оставшиеся деньги вы можете потратить на покупку другой квартиры либо комнаты, которая будет снова считаться вашим единственным жильем. Однако такой вариант не гарантирует сохранение прежнего жилья и подходит только если выручка от продажи достаточна для покупки нового помещения.

Нюанс: эта процедура не гарантирует, что денег хватит на новое жилье. Если квартира продана с убытком (стоимость меньше задолженности по ипотеке), остатка может и не быть.

Обращение в суд с ходатайством об утверждении мирового соглашения

Даже если банк первоначально отказывается от переговоров, закон позволяет вам обратиться в суд. Вы можете подать ходатайство об утверждении мирового соглашения по ипотеке, даже если банк не согласился. Суд рассмотрит ваше обращение и оценит:

обоснованность условий;
вашу платежеспособность;
интересы всех сторон.

Если суд согласится, что мировое соглашение выгодно и справедливо, он может утвердить его даже против позиции банка.

Когда это помогает: этот вариант работает, если вы можете доказать, что выполнение мирового соглашения выгоднее банку, чем реализация квартиры. Например, если недвижимость находится в упадке, на нее идет взыскание от других кредиторов, или она залезла в долги на сумму, превышающую стоимость имущества.

Финансовая помощь третьего лица

На любом этапе процесса третье лицо (супруг, родственник, друг) может добровольно полностью или частично погасить ипотеку. Если долг полностью погашен, залог с квартиры снимается, и она становится обычным единственным жильем – ее точно не продадут.

Если погашена часть долга, остаток может быть пересмотрен в мировом соглашении с банком, и условия станут более благоприятными для вас.

Заключение

Сохранение единственного ипотечного жилья при банкротстве возможно благодаря новому законодательству. Главное:

заранее начните переговоры с банком еще до подачи заявления;

подайте заявление о банкротстве первым, а не ждите исков кредиторов;
заключите мировое соглашение – это надежный способ остаться в своей квартире;
обязательно выполняйте условия соглашения, иначе квартира может быть реализована;
не совершайте сомнительных сделок с имуществом перед и во время банкротства;
работайте с опытным юристом, который защитит ваши интересы на каждом этапе.

Помните: банкротство – это не катастрофа, а законный инструмент, который помогает людям избавиться от непосильного долга и начать заново. Правильно организованный процесс позволит вам сохранить крышу над головой и вернуть финансовую стабильность.

Чтобы не допустить ошибок, которые могут привести к утрате жилья или отказу в списании долгов, важно сопровождать процедуру банкротства с самого начала. Практика показывает, что самостоятельные действия часто заканчиваются спорами с банком и неблагоприятными судебными решениями. Юристы Legal Resolve помогают выстроить стратегию банкротства, провести переговоры с кредитором и защитить единственное жилье на всех этапах процедуры.