Как правильно выбрать недвижимость для инвестиций в Дубае
Рассказываем, чем Дубай привлекает инвесторов, как вложиться в недвижимость и как не ошибиться с выбором
За покупкой недвижимости к нам обращаются не только профи, заработавшие на инвестировании десятки миллионов, но и начинающие инвесторы, которые хотят открыть для себя рынок недвижимости Дубая.
Профи вряд ли найдут в этой статье что-то новое, разве что актуальные цифры о состоянии рынка, а вот начинающим инвесторам рекомендуем читать до конца.
Чем Дубай привлекает инвесторов
Ниже мы собрали основные причины, которые мотивировали наших клиентов инвестировать в недвижимость в Дубае:
Стабильная экономика
Экономика ОАЭ уже несколько десятилетий показывает стабильный рост. Некоторое снижение было только в 2009 и 2020 на фоне мировых кризисов. При этом уже в 2021 году государство восстановилось от коронавирусных последствий:
По итогам 2022 года ожидается рост ВВП до 6%. Этому, в том числе, способствовал активный переезд россиян для ведения бизнеса и жизни. Дело в том, что ОАЭ — одна из немногих стран, которая не вводила санкций против России.
Высокий спрос на недвижимость
В 2022 году в Дубае было совершено 86+ тыс. сделок с недвижимостью, что на 80% больше, чем в 2021 году. Это стало рекордом за все время проведения исследований.
При этом в 2022 году больше всего недвижимости среди нерезидентов купили именно россияне.
Дубай уже не первый год показывает активный рост спроса и цен на недвижимость. Например, в 2022 году цены на элитную недвижимость выросли на 60%.
«Есть некоторое предубеждение, что жилье в Дубае стоит баснословно. На практике, порядка 55% наших клиентов покупают недвижимость в диапазоне 150 -350 тыс. $. И если в Москве за эти деньги может быть убитая квартира, в которую еще нужно инвестировать, здесь это будет современный комплекс с шикарным видом и обслуживанием»
Менеджер Алина, Lazarchuk & Рartners
Как мы писали в предыдущей статье, все последние исследования показывают, что на рынке недвижимости нет пузыря и завышенных цен: все предложения соответствуют текущему спросу и скорости развития самого города.
Кстати, вы сможете самостоятельно отслеживать информацию о состоянии рынка недвижимости через специальный сервис Земельного департамента Дубая. В нем можно проверять число сделок с недвижимостью
где именно покупалась недвижимость
Также эти данные можно посмотреть на карте.
Валютная зона
Несмотря на текущие колебания курсов, в долгосрочной перспективе валютные вложения всегда приносят прибыль. При этом курс доллара к дирхаму остается стабильным более 20 лет, а спрос на местную недвижимость постоянно растет.
Например, в ближайшие несколько лет аналитики прогнозируют рост цен на недвижимость в Дубае а среднем на 8% в год, при этом в отдельных комплексах рост может быть выше.
Безопасная юрисдикция
Государство активно защищает права как своих граждан, так и иностранцев, которые приезжают в ОАЭ на ПМЖ. Законы здесь соблюдаются с обеих сторон:
● Государством — чтобы обеспечить населению максимальный комфорт и продолжать привлекать инвестиции
● Приезжими — чтобы сохранить возможность жить и работать в Дубае
В сети можно найти мнения, что ОАЭ активно следят за репутацией государства и удаляют из сети любую негативную информацию.
Контроль тут и правда есть: местные органы могут анализировать личные переписки на предмет негатива в адрес государства, шейхов, обычаев, сексуального контента и т.д. Однако, если знать эти правила и соблюдать их, никаких проблем не возникнет.
Выгодные ставки от банков
В отличие от многих стран мира, в ОАЭ получить беспроцентную рассрочку и ипотеку на недвижимость могут все иностранцы. При этом рассрочка используется очень редко.
На сайтах некоторых застройщиков есть специальные ипотечные калькуляторы:
А вот так выглядит пример рассрочки от застройщика Meraas:
Более того, индивидуальные условия могут быть при работе с агентствами, у которых есть соглашения с застройщиками.
Например, у агентства LP Estate есть прямые соглашения с проверенными застройщиками, включая Emaar, Damac, Meydan, Cayan, Meraas и Azizi, благодаря чему мы можем договориться об индивидуальных условиях оплаты.
Резидентская виза
Все владельцы недвижимости стоимостью свыше 750 тыс. дирхамов или примерно 204 тыс. долларов получают резидентскую визу на 2 года, при стоимости недвижимости свыше 2 млн. дирхамов — на 10 лет.
С этой визой можно жить в Дубае, открывать счета, работать на местные компании или открывать бизнес.
Кстати, если вы планируете не только купить недвижимость, но и вести бизнес в Дубае, наша команда поможет с открытием юрлица.
Возможность онлайн-покупки
Чтобы стать владельцем недвижимости необязательно приезжать в Дубай. Достаточно иметь представителя на месте, который будет общаться с застройщиком, заниматься документооборотом и представлять ваши интересы.
«Порядка 10% наших клиентов, которые инвестируют в недвижимость, в принципе никогда не были в Дубае. Для этого они нанимают тут агентства, которым доверяют комплекс услуг: подбор объекта, ведение сделки и последующее распоряжение недвижимостью. Тем самым инвестор только получает свой доход»
Мария, менеджер Lazarchuk & Рartners
Однако важно при этом тщательно выбирать агентство: к сожалению, в 2022 году были прецеденты, когда россияне попались на черных риелторов. О том, как выбрать надежного представителя мы подробно расскажем в отдельной статье.
Конфиденциальность
Земельный департамент Дубая(DLD) не хранит данные о владельцах недвижимости. Тем самым можно сохранять анонимность о своих активах в городе.
Какие есть способы зарабатывать на недвижимости
Есть три ключевых способа инвестировать в недвижимость: сдача в аренду, перепродажа и покупка с целью защиты активов.
Сдача в аренду
Аренда делится на два типа: краткосрочную и долгосрочную. Хотя краткосрочная приносит больший доход, жилье изнашивается быстрее. Более того, если владелец постоянно не проживает в Дубае, потребуется помощь посредника, который будет находить клиентов, контролировать процесс заселения и выселения, и приводить жилье в порядок.
В случае долгосрочного варианта в Дубае распространен формат, когда жильцы оплачивают аренду сразу за год вперед, реже
Перепродажа
Если вы планируете заработать на перепродаже, выгоднее всего покупать жилье именно на этапе проекта — pre-launch. При этом в Дубае риски полного недостроя гораздо ниже по ряду причин:
- Все средства от покупателей поступают на эскроу-счет государства. Это значит, что пока объект не будет достроен полностью, застройщик не получит всю сумму.
- Строгое законодательство. Государство внимательно следит за всеми застройщиками и в случае любых претензий быстро принимает меры.
Защита средств
На фоне ситуации 2022 года даже самые прогрессивные инвесторы начали рассматривать более консервативные инструменты инвестирования и защиты средств. В частности, учитывая условия хранения валюты в РФ и риски в любой момент лишиться возможности этими средствами распоряжаться, многие рассматривали возможность вложить в недвижимость.
В т.ч. это связано с тем, что даже за границей происходят блокировки счетов россиян. В случае же покупки недвижимости вы в любом случае получаете материальное вложение, которое в перспективе в любом случае принесет выгоду.
«Чаще всего инвесторов пугает риск недостроя, задержки сдачи проекта, незнание местного законодательства и потенциальный простой недвижимости»
Дмитрий, брокер Lazarchuk & Рartners
В каких районах чаще всего покупают недвижимость
При выборе недвижимости профессиональные инвесторы ориентируются, в том числе на показатель возврата инвестиций — ROI. Согласно данным от декабря 2022, высокими показателями отличаются районы:
Однако проблема таких публичных данных:
- Они считают показатель прошлого, что не гарантирует такой же показатель в будущем.
- Эти данные общедоступны, что может провоцировать искусственно завышенный спрос.
Чтобы действительно заработать на инвестициях в недвижимость, лучше ориентироваться на данные проверенных брокеров, которые смогут предложить уникальные и перспективные объекты.
На что обратить внимание при выборе объекта
Информация о застройщике
Помимо строительства самого здания, застройщики также предоставляют услуги по дальнейшему содержанию недвижимости. Поэтому при выборе объекта важно учитывать ряд факторов о застройщике:
● были ли ситуации с недостроями или срывом сроков сдачи. Обратите внимание, что даже если есть задержка по срокам, некоторые застройщики готовы вернуть деньги и предложить компенсацию
● есть ли жалобы на управляющую компанию
Если объект уже введен в эксплуатацию, отзывы о жилье можно смотреть, например в Google Maps.
Например, вот так выглядят отзывы про строящийся объект Golf Views:
А вот отзывы об объекте Bayz By Danube Properties:
Местоположение объекта
Бывает, что на момент покупки жилье находится на окраине города. Однако, если посмотреть план застройки на ближайшие 5-10 лет, может оказаться, что выбранное жилье окажется если не центром города, то как минимум близко к нему.
Правило работает и в обратную сторону — если не смотреть будущий план, может оказаться, что жилье так и останется на окраине. В этом случае важно будет исследовать, какие есть плюсы у этого местоположения: например, зеленая зона, удобная транспортная развязка, удаленность от аэропорта и т.д.
Еще один важный нюанс: песок и пыл. Как бы ни застраивался Дубай, пустыню никуда не деть: у застройки на окраине это ощущается сильнее всего.
Стоимость недвижимости в этом районе
Если вы рассматриваете строящийся объект, обратите внимание на стоимость жилья, находящегося рядом: сколько оно стоит сейчас, сколько стоит аренда и т.д. Это поможет примерно понять, на какие суммы вы сможете рассчитывать в будущем.
Если вы ищете недвижимость с помощью агентства, эту информацию сможет предоставить брокер.
Транспортная доступность
В Дубае отличные дороги: даже если вы живете не в центре, можно минут за 20-30 доехать до нужного места. При этом иногда бывает, что транспортная доступность не продумана. Например, напротив некоторых ЖК, которые идут рядом, построили только одну полосу, из-за чего выезд мог занимать больше часа.
Дополнительно стоит учитывать общественный транспорт. Например, метро в Дубае в основном наземное и идет вдоль линии побережья. Если объект будет в стороне материка, решением будет только автомобиль или такси, а это подойдет не всем.
Инфраструктура
В Дубае активно развиваются комплексы формата города в городе. Почти в любом ЖК есть спортзал, услуги красоты и место, чтобы взять кофе. Помимо этого важно учитывать такие моменты, как доступность медцентров, садов, школ, культурных мест и наличие зеленой зоны.
Помимо инфраструктуры, важно оценить и сам комплекс: где находится парковка, далеко ли до базовой инфраструктурыс насколько удобная входная группа — иногда бывает, что для входа в лобби нужно обойти все здание по периметру.
Условия покупки
Например, на большую часть объектов застройщики Дубая готовы предлагать беспроцентную рассрочку. Условия будут зависеть от конкретного застройщика и объекта. Как правило, первоначальный взнос составляет 10-20% от стоимости недвижимости, а остаток выплачивается в течение 2-3 лет.
«В зависимости от типа инвестиций покупатель недвижимости в Дубае может получить от 10 до 60% прибыли. Если быстро выхватывать недвижимость на этапе предпродаж, она может принести и большую прибыль»
Менеджер Алина, Lazarchuk & partners
Стоимость обслуживания жилья
Это фактор, который не всегда учитывают инвесторы. Дело в том, что в Дубае нужно ежегодно оплачивать содержание жилья и прилегающих территорий. Размер взноса зависит от площади жилья и условий конкретного застройщика — именно он устанавливает эти цены.
Если в дальнейшем вы планируете сдавать купленную недвижимость, перед покупкой важно рассчитать стоимость обслуживания жилья: в среднем она составляет от 14 до 60 долларов за кв. метр. В некоторых комплексах есть расходы на доп. сервисы.
Есть ли другие строящиеся объекты в районе
Если жилье планируется под сдачу, важно учитывать, есть ли рядом стройка или планируется в ближайшее время. Если да, это может сказаться на стоимости жилья при аренде. При этом это вряд ли станет сильным недостатком в случае перепродажи.