МКДЭксперт -> Ответы на вопросы подписчиков -> Споры с УК и собственниками

Список вопросов:

1. Процессуальные особенности спора о защите прав потребителя: установка заглушки на водоотведение. Предмет доказывания

Верховный Суд РФ неоднократно отмечал, что отношения между собственником как потребителем и управляющей компанией как исполнителем попадают под действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 No 2300-1 (например, Определение Верховного Суда РФ No 16-КГ16-38 от 8 ноября 2016 г.).

Одной из процессуальных особенностей рассмотрения споров о защите прав потребителей является то, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере).

По договору управления, в силу части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязуется предоставлять коммунальные услуги.

Таким образом, вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг, так же регулируются Законом РФ «О защите прав потребителя», в том числе - связанные с ограничением и приостановлением предоставления коммунальных услуг.

Основной факт, который Вам нужно будет доказать – законность установки заглушки на водоотведение, соблюдение предусмотренного разделом 11 Правил предоставления

коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 No 354) порядка ограничения, приостановления предоставления коммунальных услуг.

Отметим, что перед приостановлением обязательно должно быть ограничение предоставления коммунальной услуги, если техническая возможность ограничения имеется – об этом суд Верховный Суд РФ пояснил в Постановлении от 05.03.2019 No 47-АД19-2.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

2. Собственник установил перемычку на трубу ГВС, выявленную в ходе комиссионного осмотра обслуживающей компанией. В уведомлении расписываться отказывается. Что делать и кто подает в суд?

Если Вам принципиально именно понудить собственника к демонтажу перемычки, то Вы можете подойти с позиции подпункта «е» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354), в котором закрепляется запрет потребителю несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

Работы, связанные с общим имуществом, в любом случае требуют согласования либо с общим собранием собственников, либо с управляющей компанией как лицом, обязанным следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома.

А согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Таким образом, Вы можете подать от управляющей компании исковое заявление об обязании демонтировать байпас.

Почему именно от управляющей компании? Истоки следует искать в части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, согласно которой управляющая компания оказывает, помимо всего прочего, услуги по управлению МКД.

Кроме того, Президиум ВАС РФ в Постановлении от 20.05.2014 № 19488/13 по делу № А73-762/2013 сделал вывод, что управляющая компания, фактически, при обращении в суды действует от имени собственников.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

3. Собственник нежилого помещения самостоятельно перекрасил часть фасада. Что можно сделать?

Примечание: в посте рассматривается ситуация, когда собственником нежилого помещения является владелец магазина - ИП/юридическое лицо.

Если собственник - физическое лицо (не ИП), то исковое заявление подается в суд общей юрисдикции, без соблюдения претензионного порядка (в случае, если Вы решите подавать его в отношении именно собственника, а не арендатора).

Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома.

Следовательно, фасад является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом такого дома.

Собственники принимают решения о проведении работ, связанных, в том числе, с покраской фасадной стены.

Помимо прочего, в муниципальном образовании могут существовать определенные правила к архитектурному облику домов – их тоже необходимо принимать во внимание.

В Вашем случае, поскольку согласования с владельцами общего имущества не было и цвет выбивается из общего архитектурного облика, порядок действий может быть следующим:

1️⃣ Подготовить претензию (именно претензию, не письмо) к собственнику нежилого помещения об обязании привести фасад в первоначальное состояние, в которой сослаться на вышеуказанные положения законодательства и местные правила об архитектурном облике домов (при наличии);

2️⃣ В случае оставления претензии без ответа по истечении 30 дней – подготовить исковое заявление в Арбитражный суд об обязании привести фасад в первоначальное состояние.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

4. Может ли управляющая компания изменить тариф на содержание без общего собрания собственников?

Управляющая компания, даже путем закрепления этого в договоре управления (и речь не про индексацию), не может самостоятельно менять размер платы за содержание без проведения общего собрания собственников. К сожалению, и тогда, когда это экономически обосновано.

Какой есть выход?

В соответствии с частью 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года.

По общему правилу договор управления заключается на срок не более пяти лет – это закреплено в части 5 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.

Соответственно, в каждом доме рано или поздно наступает момент, когда собственникам приходится решать вопрос о тарифе за содержание. Он поднимается либо самостоятельно, либо при решении вопроса о пролонгации договора управления/смене управляющей компании/способа управления в целом.

Значит, в отсутствие общего собрания собственников управляющая компания может попытаться определить новый тариф при пролонгации договора управления, выразив несогласие с тем, который был установлен ранее, в силу его несоответствия выполняемому/оказываемому перечню работ и услуг.

Здесь есть два отрицательных варианта развития событий: собственники утверждают собственный тариф без учета мнения управляющей компании или вовсе отказываются его утвердить.

Первый исход уникален тем, что управляющая компания может обратиться в суд с исковым заявлением о признании решения недействительным, несмотря на то что по Жилищному кодексу РФ такое право принадлежит только собственникам. Суды исходят из того, что волеизъявление жильцов влияет на права и законные интересы лица, обслуживающего дом.

Положительный для управляющей компании пример - дело № 2-6635/2019, Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

Во втором случае в цепочке появляется еще один субъект: в силу части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ если собственники помещений не приняли решение о размере платы за содержание, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. И теоретически Вы могли бы «повлиять» на него, направив в администрацию свое экономическое обоснование, поскольку каждый дом имеет свои особенности и, следовательно, требует индивидуального перечня работ и услуг, их объемов.

Вместе с тем, оба способа требуют времени, имеют риски, и самый простой путь – традиционный, через инициацию собрания.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

5. Собственник заменил общедомовые коммуникации, а доступ к ним закрыл гипсокартоном. Кто несет ответственность за аварии: собственник или лицо, обслуживающее МКД?

❗️Согласно ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, лицо, осуществляющее управление домом, несет ответственность за содержание общего имущества в доме в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства дома.

Таким образом, по общему правилу презюмируется, что ответственность за любые неполадки во внутридомовых инженерных сетях лежит на лице, которое управляет домом (т.к. данные категории споров квалифицируются как споры о защите прав потребителей).

Причем суды в частностях (например, что обслуживает сети подрядчик) могут и не разбираться и удовлетворить исковые требования, напомнив о праве УО/ТСЖ/ЖСК обратиться с регрессными требованиями к лицу, в результате действий которого, как они считают, возник вред.

К сожалению, и к этому нужно быть готовым, формально данное правило работает даже при вмешательстве собственника в работу инженерных сетей.

Избежать ответственности можно с помощью подачи искового заявления о понуждении привести инженерные сети в первоначальное состояние, поскольку в силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ и положений Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) стояки включены в общее имущество; а любые решения, связанные с заменой и/или их ремонтом, принимаются общим собранием собственников.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

6. Является ли поводом для судебных разбирательств несоблюдение УО качества оказания услуг по содержанию общего имущества МКД?

В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме.

Согласно ч. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам.

В силу ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правилам содержания общего имущества.

Поскольку соблюдение требований к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию общего имущества является одним из лицензионных требований (что подтверждается п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами – утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), при их не соблюдении, во-первых, управляющую компанию могут привлечь к административной ответственности, а, во-вторых, это является основанием как для споров о защите прав потребителей, так и для иных споров, связанных с ненадлежащим содержанием общего имущества (в т.ч. об обязании провести какие-либо работы, в случае отказа проводить их добровольно).

Но нужно подтверждать некачественное оказание и выполнение работ и услуг документально.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

7. Может ли управляющая компания отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке?

При ответе будем исходить из того, что согласно сложившейся судебной практике договор управления имеет особую правовую природу и социальную направленность (см., например, - решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу A47-16318/2018).

В силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из совокупного толкования статей 450-453 Гражданского кодекса РФ, существует 3 пути расторжения договора:

1.      Соглашение сторон;

2.      Судебный порядок – если одна из сторон не исполняет свои обязательства либо если существенным образом меняются обстоятельства;

3.      Отказ от исполнения в одностороннем порядке.

Относительно последнего варианта – судебная практика едва ли не однозначная и основывается на том, что мы отметили в самом начале: договор управления имеет особую природу и направленность. Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, не может отказаться от его исполнения в одностороннем порядке.

Относительно второго варианта – добиться удачного результата здесь будет очень и очень трудно.

На практике управляющие компании часто ссылаются на неуплату долгов за жилищно-коммунальные услуги как на неисполнение собственниками своих обязательств по договору управления. А что касается существенных изменений обстоятельств, то это, например, аварийность дома, о которой не было известно изначально.

Первый аргумент не работает – опять же, можно рассмотреть это на примере вышеуказанного решения Арбитражного суда Оренбургской области.

Второй аргумент, несмотря на его кажущуюся логичность, также судебной практикой опровергается: договор управления имеет социальную направленность, и, пока в доме живут люди, такой дом должен обслуживаться (см., например, постановление 17 Арбитражного апелляционного суда по делу А50-25826/2017).

Таким образом, самый простой (и самый реальный) вариант – соглашение сторон. В нашем случае – расторжение путем проведения общего собрания собственников с включением соответствующих вопросов в повестку дня.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

8. Управляющая компания направила в адрес собственника претензию об обязании привести инженерные коммуникации в первоначальное состояние в указанный срок. Собственник требование не исполнил. В какой срок управляющая компания должна подать иск в суд и будет ли нести ответственность за затягивание обращения в суд?

В силу ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг гражданам; при прямых договорах – постоянную готовность инженерных коммуникаций к предоставлению коммунальных услуг.

Надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать, помимо всего прочего (ч. 1.1 вышеуказанной статьи):

-) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

-) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

-) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

-) постоянную готовность инженерных коммуникаций к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг.

Запрет собственников самовольно вносить изменения в инженерные коммуникации, предусмотренный Правилами предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства № 354), обусловлен, во-первых, тем, что это грозит аварийными ситуациями, а во-вторых – изменения могут сказаться на качестве коммунальной услуги для всех собственников в целом.

Согласно ч. 2.3 вышеуказанной статьи, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Таким образом, императивно установлено, что ответственность практически за все недостатки в общем имуществе несет управляющая компания.

Чем грозит бездействие, связанное с не подачей иска? – в краткосрочной перспективе – практически ничем.

Но есть два основных возможных неблагоприятных исхода (не считая административной ответственности):

1. Собственники имеют право подать в отношении управляющей компании иск об обязании исполнить свои обязательства, наложенные договором управления, тем более, что ей известно о факте несанкционированного переустройства – наименее неблагоприятный исход;

2. В случае аварии управляющая компания, так или иначе, может быть ответчиком в споре о защите прав потребителей.

Иными словами, управляющая компания несет ответственность не за сам факт не обращения с иском в суд в какой-либо срок (его нет, если только собственники не приняли конкретное решение на собрании), а, по сути, за то, что в результате такого бездействия существует риск (подчеркнем: речь даже о вероятности) наступления неблагоприятных последствий.

Такие неблагоприятные последствия сами по себе могут свидетельствовать о ненадлежащем исполнении договора управления.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

9. Управляющая организация оказывает услуги ненадлежащего качества, нарушения зафиксированы актами. Можно ли в споре о защите прав потребителей о ненадлежащем исполнении договора управления заявить требование о компенсации морального вреда, и в каких размерах?

В силу ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и правил содержания общего имущества.

При нарушении управляющей компанией вышеуказанных положений – в частности при неисполнении (ненадлежащем исполнении) своих обязательств по договору управления – любой собственник, права которого нарушены, может обратиться с исковым заявлением о защите прав потребителей.

В соответствии со ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения его прав, подлежит компенсации причинителем вреда. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Как отмечено в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием является установленный факт нарушения прав потребителя.

Проще говоря: суд удовлетворил Ваши основные требования – суд удовлетворяет и производное требование о компенсации морального вреда.

Размер присуждаемой потребителю компенсации в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Таким образом, суд самостоятельно присуждает определенный размер компенсации морального вреда, даже если потребитель заявил конкретную сумму. По практике, обычно это 5 тысяч, гораздо реже – 10. Однако это – в случае с имущественными требованиями; в спорах о понуждении к исполнению обязательств он может быть и меньше.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

10. Жители одной из квартир поставили дверь в подъезде, не согласовав это с общим собранием. Каков порядок действий ТСЖ?

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из п. 1 ч. 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Следовательно, любые вопросы, связанные с использованием общего имущества, в том числе его уменьшение, решаются совместно собственниками на общем собрании собственников.

В силу ч. 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Установив дверь в подъезде, собственники фактически самовольно ограничили права других жильцов на часть общего имущества. А кроме того – создали условия, нарушающие действующие правила противопожарного режима, в силу которых на путях эвакуации не должно быть препятствий.

Согласно ч. 4 статьи 17 Жилищного кодекса РФ, пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности.

Алгоритм действий можно разделить на две стадии – досудебную и судебную:

1. На досудебной стадии Вы направляете претензию об обязании привести общее имущество в предшествующее состояние, а значит – демонтировать дверь; можно привлечь пожарную инспекцию для составления акта фиксации нарушения;

2. Если собственник в указанный в претензии срок не устраняет нарушения – подать исковое заявление с аналогичным требованием.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

11. Управляющая компания отказывается ремонтировать ворота и забор, ссылаясь на то, что они не входят в общедомовое имущество. Как быть?

В соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме.

В силу п. 1 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, существенным условием договора управления является состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление.

Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей компанией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать правилам содержания общего имущества и требованиям технических регламентов.

В силу ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, по договору управления одна сторона (управляющая компания) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Исходя из совокупности вышеизложенных положений жилищного законодательства, первое, что Вам нужно сделать, — определить, входят (с очень-очень большой вероятностью – да; вряд ли ворота и забор образовались «сами собой») или нет эти элементы в состав общего имущества. Перечень общего имущества отражен в договоре управления.

Если входит, то УК обязана его содержать, в противном случае нарушает лицензионные требования, предусмотренные пп. «а», пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110).

А за нарушение лицензионных требований УК органом государственного жилищного надзора может быть привлечена к административной ответственности (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Таким образом, алгоритм следующий:

▸ Изучите договор управления;

▸ Если ворота и забор в составе общего имущества – пишите претензию в адрес управляющей компании;

▸ При не выполнении работ составьте жалобу в региональный орган государственного жилищного надзора.

Также можно пойти путем обращения в суд о понуждении к исполнению договора управления (спор о защите прав потребителей). Но это более долгий путь.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

12. Как управляющей компании расторгнуть договор управления с МКД, если у собственников есть задолженность перед управляющей компанией?

Односторонний отказ управляющей организации от осуществления своих обязанностей по договору управления не допускается из системного толкования норм жилищного и гражданского законодательства РФ:

В соответствии с ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из совокупного толкования статей 450-453 Гражданского кодекса РФ, существует 3 пути «прекращения» договорных отношений:

1. Соглашение сторон;

2. Односторонний отказ от исполнения договора;

3. Расторжение договора в судебном порядке (при существенном нарушении условий другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом).

Согласно сложившейся судебной практике договор управления имеет особую правовую природу и социальную направленность (см., например, — решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу A47-16318/2018).

Кроме того, есть вполне обоснованная позиция, что он содержит в себе признаки публичности, т.е. заведомо не предполагает односторонний отказ исполнителя от предоставления услуг при наличии возможности их оказания (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.06.2002 г. № 115-О и Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.07.2010 г. № 1027/10).

При этом суды, как правило, не признают в качестве существенного нарушения условий договора невнесение платы за жилищно-коммунальные услуги.

Таким образом, если долги являются единственной причиной, по которой управляющая компания намеревается отказаться от исполнения договора, то суд с большей вероятностью откажет в расторжении в связи с правовой природой договора управления как соглашения, имеющего социальную направленность и признаки публичности.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

13. Как правильно актировать неоказание услуг управляющей компанией (при отсутствии/в отсутствии представителя управляющей организации?

В соответствии с п. 15 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

В силу п. 16 Правил содержания общего имущества, акт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ составляется в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам для составления акта непредставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Требования к составлению акта содержатся, соответственно, в п. 109 Правил предоставления коммунальных услуг:

▸ в акте указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;

▸ использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений;

▸ выводы о дате и времени начала нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ;

▸ если в ходе проверки факт нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, то в акте проверки делается об этом отметка;

▸ если в ходе проверки возник спор относительно факта нарушения, то акт проверки составляется в соответствии с п. 110 Правил;

▸ акт составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверки, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке;

▸ при уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки он подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.

В соответствии с п. 110 Правил предоставления коммунальных услуг, если в ходе проверки между потребителем и исполнителем возник спор относительно факта нарушения качества, то потребитель, исполнитель, иные заинтересованные лица определяются порядок проведения дальнейшей проверки качества, в том числе путем экспертизы.

Стоит отметить, что нормативно форма акта не закреплена.

УК в лице ее представителя должна присутствовать и при проверке, и при подписании. Но возможна ситуация уклонения от участия: тогда порядок действий такой же, как и при уклонении от подписания.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

14. Мы на доме создали ТСЖ. У людей прямые платежи с РСО. Мы как ТСЖ начали заключать договора на коммунальные ресурсы на обслуживание общего имущества, с холодной и горячей водой + электроэнергия. Прошлая УК с собственников брала плата за КР на СОИ по-среднему, ввиду отсутствия общедомовых приборов учета. При заключении договора холодной и горячей воды ресурсники подтвердили, что действительно им платила УК столько сколько и собирала с жителей. А вот РСО по электроэнергии в устной беседе сообщили, что начисляли в среднем 4000 тыс на дом, и оплата велась по приборам учета, а прошлая УК собирала с дома по 10000 тыс рублей. Каким то образом можно это оспорить с прошлой УК?

В соответствии с ч. 12 статьи 161 ЖК РФ, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоотведение.

УК, которая управляла домом до создания ТСЖ, должна была взаимодействовать с ресурсоснабжающей организацией, занимающейся электроснабжением, в рамках отдельного договора на цели содержания общего имущества.

Этот договор, с очень большой вероятностью (т.к. они типовые) содержал порядок расчета объема коммунального ресурса, подлежащего оплате управляющей компанией, со ссылкой на п. 21(1) Правил, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом договоров с ресурсоснабжающей организацией (утв. Постановлением Правительства от 14.02.2012 № 124).

Правила в п. 21(1) содержат порядок определения объема коммунального ресурса, подлежащего оплате управляющей компанией в рамках договорных отношений, отдельно для домов с ОДПУ и домов без ОДПУ.

Таким образом, первое, что Вам необходимо сделать – это запросить сведения о начисленных УО суммах на оплату объемов КР на СОИ, а затем сравнить их с фактически выставленными суммами.

Это возможно как в рамках претензии, так и путем направления простого запроса управляющей организации.

В случае выявления нарушений в порядке расчета платы за КР на СОИ в сторону увеличения переплаченная сумма может быть взыскана с управляющей организации как неосновательное обогащение с последующим перерасчетом для жильцов:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (ст. 1102 Гражданского кодекса РФ).

Делается это путем предварительного направления претензии о возврате излишне уплаченных денежных средств с дальнейшим обращением в Арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

15. Собственник нежилого помещения самовольно установил циркуляционный насос на систему отопления, который, помимо прочего, шумит и мешает другим жильцам. Управляющая компания в суд не подаёт. Что делать?

Согласно части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.

В силу подпункта «е» пункта 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.

В Вашем случае, по существу, имеется два нарушения со стороны собственника нежилого помещения:

❗️Незаконный монтаж циркуляционного насоса;

❗️Нарушение установленных требований к уровню шума.

Оба решаются путем подачи претензии и, в дальнейшем, искового заявления об обязании привести внутридомовую систему в первоначальное состояние.

Однако доказательства переустройства и того, что нынешнее состояние не соответствует проектному, должна представить управляющая компания (Решение № 2-1317/2019 от 18 марта 2019 г. по делу № 2-1317/2019, Советский районный суд г. Казани).

Относительно обязания управляющей компании обратиться в суд: в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания оказывает также услуги по управлению МКД, осуществляет иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Соответственно, варианта разрешения два:

1.      Обратиться в суд как собственник (поскольку нарушаются его права);

2.      Направить в управляющую компанию письмо с просьбой обратиться с исковым заявлением в защиту прав и законных интересов собственников помещений МКД (о такой возможности Президиум ВАС РФ говорит в Постановлении от 20.05.2014 № 19488/13 по делу № А73-762/2013).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

16. В квартире со стояка через биде идет подмес в стояк холодной воды. Обратный клапан отсутствует, собственник отказывается его ставить. Из-за этого поступают жалобы на горячую воду из холодного крана. Можно ли заставить собственника поставить обратный клапан?

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях, и иных элементов.

В силу ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам надлежащего качества.

В соответствии с ч. 2.1, 2.2, 2.3 вышеуказанной статьи лицо, управляющее многоквартирным домом, несет ответственность за предоставление коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя его содержания, а также обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного отношения, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая подмес воды, отсутствие обратных клапанов влияет на права и законные интересы других собственников: они не получают коммунальную услугу надлежащего качества.

Поэтому в данной ситуации Вы можете:

1. Направить претензию собственнику о необходимости провести работы по установке обратного клапана;

2. В случае отказа удовлетворить требование добровольно, обратиться с исковым заявлением о возложении на собственника обязанности провести работы по установке обратных клапанов.

Вместе с тем, нужно всегда быть готовым к тому, что суд может переложить эту обязанность на лицо, управляющее МКД, с учетом конструктивных особенностей дома, инженерных сетей.

Однако есть положительная судебная практика – например, решение № 2-4209/2018 2-4209/2018~М-3046/2018 М-3046/2018 от 9 октября 2018 г. по делу № 2-4209/2018, Свердловский районный суд (https://sudact.ru/regular/doc/SaFeE8fSc9l/):

«…поскольку установлено нарушение прав собственников помещений в жилом доме, в чьих интересах фактически выступает ООО, для нормальной и необходимой эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества в этом доме, а также нарушение прав других собственников помещений в многоквартирном доме, исковые требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме».

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

17. Как составить акт о количестве проживающих в квартире, если в ней периодически появляются посторонние люди, которые не открывают дверь? Соседи говорят, что проживают 5-7 человек; хозяин утверждает, что только он один.

Основная проблема при расчете платы при отсутствии ИПУ – то, что норматив зависит от количества проживающих в квартире лиц. А это – только от добросовестности собственника.

Здесь есть три варианта действий:

Первый вариант – идти по пути обязания установить ИПУ. Вариант работает, если имеется техническая возможность, и заключается в «стимулировании» собственника установить прибор учета потребленного коммунального ресурса, с напоминанием, что при отказе в силу Правил предоставления коммунальных услуг Вы можете применять повышающий коэффициент при расчете платы.

Второй вариант – определение количества проживающих при проведении периодических осмотров внутридомовых инженерных коммуникаций.

В силу пп. «е» п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан допускать представителей исполнителя в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.

Суть здесь – исключительно в хитрости: есть вероятность застать «неучтенного» жильца при проведении очередного осмотра. Сразу скажем, что способ растянут во времени, и собственник может обеспечить «исчезновение» других жильцов до окончания осмотра. Поэтому время лучше подбирать такое, когда, по сведениям соседей, данные люди чаще находятся в квартире.

Третий вариант – комиссионное составление Акта о количестве проживающих при участии, во-первых, самого собственника, во-вторых, соседей, которые замечали посторонних лиц, в-третьих, участкового.

Соседи и участковый здесь нужны для установления обстоятельств. Зачем эти обстоятельства Вам? – Вы, как лицо, управляющее домом, потенциально оплачиваете неучтенный объем в составе КР на СОИ, и цель – максимально снизить эти объемы.

Поможет ли этот способ? – опять же, необходимо понимать: без добросовестного отношения собственника и без ИПУ практически невозможно определить, проживает ли кто-то посторонний в квартире на постоянной основе. Ведь участковый не вторгнется в помещение, а сам собственник может настаивать, что это родственник, который периодически заходит проверять состояние квартиры, но не проживает в ней.

Иными словами, задача – не только (и не столько) определить факт проживания посторонних (т.к. высока вероятность, что сразу не получится), но выяснить обстоятельства, при которых, по сведениям соседей, они появляются в отсутствие собственника, и зафиксировать это в акте. Ведь в дальнейшем обстоятельства могут развернуться иным образом, и необходимо иметь доказательства, скрепленные подписью собственника.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

18. Собственник отказывается допускать исполнителя для проверки ВКГО. Как оформить отказ в допуске? Куда сообщать? Кто несет ответственность? (в контексте ТСЖ)

В силу ч. 2.2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом товариществом оно несет ответственность за содержание общего имущества в соответствии с требованиями технических регламентов и правил содержания общего имущества, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

Исходя из п. 128 Правил предоставления коммунальных услуг, Исполнитель осуществляет газоснабжение потребителя в помещении при наличии отвечающего установленным техническим требованиям бытового газопринимающего оборудования, вводного и внутреннего газопровода и другого необходимого ВКГО.

В силу п. 129 Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан обеспечивать надлежащее техническое содержание и безопасную эксплуатацию ВКГО.

В силу пп. «г» п. 42 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению («Правила пользования газом») Заказчик (в случае с ВКГО – собственник) обязан обеспечивать доступ представителей исполнителя к ВКГО для проведения работ по его техобслуживанию и ремонту.

Согласно п. 44 Правил пользования газом, Исполнитель вправе посещать помещения, где установлено ВКГО, при проведении работ по его техобслуживанию и ремонту.

В соответствии с п. 53 Правил пользования газом, если собственник не ответил на 2 уведомления исполнителя о необходимости обеспечить доступ либо 2 раза и более не допустил сотрудников исполнителя, сотрудники исполнителя составляют акт об отказе в допуске к ВКГО, и о невозможности проведения работ по техобслуживанию этого оборудования в соответствии с договором. Акт подписывается сотрудниками исполнителя и собственником, а в случае отказа собственника – сотрудниками исполнителя и 2 незаинтересованными лицами.

В акте указываются дата и время прибытия сотрудников исполнителя для выполнения работ по техобслуживанию ВКГО, причины отказа собственника в допуске сотрудников исполнителя к ВКГО (если он о них сообщил) и иные сведения, свидетельствующие о действиях (бездействии) собственника, препятствующих сотрудникам исполнителя в проведении работ.

Один экземпляр акта передается собственнику, при отказе от принятия делается соответствующая отметка.

Далее Вы должны направить копию акта в орган ГЖН.

Смысл этого уведомления – в том, что не выполнение работ вызвано бездействием не ТСЖ, а собственника. Таким образом, Вы не можете быть привлечены к ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Вместе с тем, если собственник и в дальнейшем будет отказывать в допуске, имеет смысл обращаться в суд с исковым заявлением об обязании обеспечить доступ в помещение.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

19. Обязана ли УК/ТСЖ после проведения ремонта общедомовой трубы ГВС, восстанавливать/подключать все приборы после первого запорного устройства (крана), а именно - фильтр грубой очистки, ИПУ, коллектор (грубенка) и т.д.?

Описание ситуации: В квартире на общедомовом стояке ГВС образовался свищ (прорыв), для замены участка трубы было необходимо демонтировать все подключения после первого запорного устройства (крана). После выполнения ремонтных работ по замене поврежденного участка общедомового стояка ГВС, собственник потребовал всё подключить обратно. Договором управления не предусмотрены ремонтные работы имущества, принадлежащее собственником, на правах частной собственности.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом, исходя из сложившейся судебной практики, находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру – следовательно, в состав общего имущества не включаются (Решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).

Т.е. если на радиаторе имеется отключающее устройство, УО/ТСЖ/ЖСК обслуживают участок до этого крана.

В силу ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Исходя из ч. 2.1, 2.2, 2.3 этой же статьи, УО/ТСЖ/ЖСК несут ответственность перед собственниками за выполнение всех работ и оказание всех услуг по содержанию общего имущества.

В Вашей ситуации отключение радиатора было связано с ремонтом участка, находящегося до радиатора, за обслуживание которого несет ответственность сам собственник.

Вместе с тем, поскольку отключение оборудования вызвано не проблемами в участке, за который несет ответственность собственник, а необходимостью провести работы по содержанию общего имущества, то по окончании таких работ Вы должны подключить все обратно.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

20. Ук провела ОСС и включила вопросы - "оплата за обслуживание запирающего устройства" (которое уже входит в тариф, т.е. двойная оплата за одно и то же), и "вывоз строительного мусора" (при том, что квартиры сдавались уже с ремонтом, почему один собственник, у которого не образовался строительный мусор должен оплачивать его вывоз за другого собственника, у которого он образовался?) - по которым якобы принято решение, и за договор с УК, в котором прописаны эти допуслуги. Насколько законно включение таких вопросов в повестку ОСС, и можно ли (и как) заключить договор с УК без допуслуг?

Рассмотрим вопрос с двух сторон:

1) Общее собрание собственников уже приняло решение о заключении договора на данных условиях;

2) Решение о заключении договора на данных условиях еще в процессе принятия.

В первом случае, если решение уже принято на общем собрании собственников, Вы как собственник обязаны заключить договор на принятых условиях, поскольку в силу ч. 4 статьи 162 Жилищного кодекса РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время, поскольку формально имеется завышение суммы и включение услуг, которые не входят в утвержденный Правительством РФ минимальный перечень, Вы можете инициировать общее собрание собственников и поднять вопрос об исключении этих услуг с корректировкой тарифа и, соответственно, изменением договора управления.

Данное решение общего собрания собственников принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений.

Поскольку тариф устанавливается с учетом мнения управляющей компании, необходимо присутствие ее представителей.

Второй случай менее критичен, поскольку Вы можете подкорректировать условия договора в процессе проведения собрания по согласованию с управляющей компанией.

Обращаем Ваше внимание:

1) В силу пункта 10 Постановления Правительства РФ № 491, общее имущество в МКД должно содержаться в соответствии с требованиями НПА к соблюдению характеристик надежности и безопасности МКД;

2) Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (пункт 29 Постановления Правительства РФ № 491);

3) Расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491) 4) Собственники должны предусмотреть плату, обеспечивающую исполнение Минимального перечня работ и услуг;

5) Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Относительно законности включения дополнительных услуг – это действительно законно, поэтому необходимо внимательно читать проект предлагаемого договора управления на этапе выбора управляющей компании.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

21. Как обязать управляющую компанию устранить нарушения, связанные с превышением нормативного уровня звука?

СанПиНом 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания» утверждены нормируемые параметры шума.

Согласно таблице 5.35, максимальным уровнем звука для жилых комнат квартир является с 07:00 до 23:00 55 дБА, а с 23:00 до 07:00 45 дБА. Несоблюдение этих нормативов свидетельствует о нарушении санитарно-эпидемиологических требований.

В силу ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать, среди прочего, благоприятные и безопасные условия проживания граждан.

Исходя из ч. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, среди прочего, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц.

Если нарушение нормативов шума происходит из-за источников в местах общего пользования, то приводить их в соответствие должна управляющая компания.

Есть два варианта воздействия:

1) Административный;

2) Судебный.

Что касается первого, то в Вашем случае его реализовали Роспотребнадзор и орган государственного жилищного надзора.

Причем управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности Роспотребнадзором по ст. 6.4 КоАП РФ (превышение допустимого уровня шума), органом ГЖН – по ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований)

Если тот или иной административный орган (Роспотребнадзор, орган ГЖН, прокуратура) бездействует или принимает формальное исполнение требований (т.е. шум исчезает на несколько дней, а затем появляется снова), то Вы можете обжаловать такое бездействие в порядке административного судопроизводства.

А уже суд дальше обяжет предпринять административные инстанции все необходимые меры.

Второй вариант подразумевает подготовку и подачу искового заявления о защите прав потребителей, поскольку в силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ управляющая компания как сторона договора управления обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований, выразившееся в превышении уровня звука в Вашей квартире, по сути, является нарушением условий договора управления и по решению суда может повлечь за собой наложение обязанности устранить эти нарушения.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

22. Ситуация следующая: Между собственниками МКД и управляющей компанией заключен Договор управления, в котором ни в едином пункте нет ни слова о том, что обслуживать дома будут другие юридические лица. Однако по факту все МКД переданы этой управляющей компанией на обслуживание другим юрлицам. То есть - договор с управляющей компанией, обслуживают (и грубо говоря хозяйничают в подвалах и квартирах) представители другого юрлица. Но при любой попытке выяснить степень ответственности обслуживающего постороннего лица и основания его присутствия в доме управляющая компания считает, что все законно. Как Вы прокомментируете это? Необходимо ли в Договоре управления МКД между управляющей компанией и собственниками внести пункт о том, что непосредственно работы по обслуживанию теплоузлов и иных пунктов обеспечения дома, ремонту и содержанию МКД будет осуществлять ИНОЕ юрлицо (по сути - субподрядчик)?

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, если собственники на общем собрании выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, то выбранная компания в течение срока действия договора управления за плату обязана выполнять работы и оказывать услуги для надлежащего содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

При этом управляющая организация имеет право привлекать к этому подрядчиков, в том числе выбирать их на конкурсной основе, что позволяет проводить работы по содержанию и ремонту имущества собственников в МКД на выгодных для них условиях. Соответствующее право УО на заключение договоров с третьими лицами закреплено в пп. «д» п. 4 ПП РФ №416.

Следовательно, выбранная собственниками управляющая компания может заключать договоры с контрагентами, например, для обслуживания лифтов и котельных, уборки подъездов, придомовой территории, домофонов и т.п. По сути, теоретически все вопросы обслуживания можно отдать на подряд, если это позволяют бюджеты лица, управляющего домом.

Вместе с тем, ответственность за качество оказания услуг и выполнение работ по договору управления перед собственниками несёт управляющая организация (ч.ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 ПП РФ № 491). Есть и общая норма из статьи 14 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»: вред, причиненный вследствие недостатков работы или услуги, подлежит возмещению исполнителем.

Исполнителем по договору управления является управляющая организация – соответственно, она же несет «первоначальную» ответственность за качество услуг.

Управляющая компания не может ссылаться на причинение вреда имуществу из-за действий или бездействия третьих лиц. Она должна контролировать, как подрядчики проводят работы и оказывают услуги.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

23. Имеет ли право управляющая компания поставить "заглушки" в квартире собственника МКД, если у него приведены в негодность (являются аварийными) смеситель, унитаз. При этом собственник не предоставляет другие смеситель и унитаз для замены. Если не поставить "заглушки" могут пострадать другие собственники, в том числе остаться без водоснабжения и канализации при отключении стояков и им может быть причинен ущерб в результате пролива. Каким образом это должно быть оформлено и какая ответственность может грозить УК? Каково может быть решение проблемы с собственником?

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен, в том числе, Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Сантехническое оборудование (унитазы, раковины, смесители и т.п.), расположенное в квартире, не входит в перечень общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.

Таким образом, замена этого оборудования возлагается на собственника квартиры, поскольку ст. 210 Гражданского кодекса РФ, ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ устанавливают обязанность собственника содержать принадлежащее ему имущество.

Тем не менее, статья 10 Гражданского кодекса РФ запрещать злоупотреблять предоставленными правами. А согласно ч. 4 статьи 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения должен соблюдать права и законные интересы соседей.

В связи с этим, если несвоевременная замена сантехнического оборудования повлечет за собой порчу общего имущества в многоквартирном доме или нанесет вред другим собственникам помещений в таком доме, то виновное лицо может быть привлечено к гражданско-правовой ответственности в рамках статьи 1064 Гражданского кодекса РФ.

Для разрешения данной ситуации мы бы рекомендовали Вам сперва связаться с собственником квартиры и убедить его в том, что бездействие может повлечь за собой негативные последствия как для жильцов (авария, залив квартир и дальнейший их ремонт), так и для него самого. Эти последствия выражаются в судебных разбирательствах, в долгосрочных перспективах влекущих за собой гораздо большие финансовые затраты на удовлетворение требований пострадавших лиц, нежели покупка и монтаж нового сантехнического оборудования.

Затем Вы можете предупредить собственника квартиры, что если им не будет произведена замена сантехники, у Вас в таком случае возникает право ограничить или приостановить предоставление коммунальной услуги (водоотведение) в связи с возникновением угрозы наступления аварии в канализационных сетях МКД.

Обращаем Ваше внимание: угроза возникновения аварийной ситуации должна подтверждаться.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

24. Несколько жильцов паркуются с грубыми нарушениями разметки, не на своих местах в фиксированной парковке, ставят второй автомобиль имея только 1 машиноместо (парковка фиксированная, все места в собственности). Как можно узаконить применение блокиратора на колесо и платную услугу по разблокировке?

Необходимо понимать, что применять блокиратор Вы как управляющая компания (товарищество, кооператив) можете только в случае, если собственник оставляет автомобиль на части парковки, отнесенной к общему имуществу (т.е. не на выделенных в собственность машино-местах).

Машино-место по смыслу Постановления правительства № 354 является нежилым помещением, находящимся в собственности определенного лица.

Например, собственник 1 поставил автомобиль на машино-место собственника 2, чем нарушил право пользования конкретного жильца – это отношения между собственником 1 и собственником 2; они, как таковые, не распространяются на управляющую компанию, т.к. вытекают из владения машино-местами. В этом случае собственнику 1 необходимо обратиться в правоохранительные органы.

Другое дело, если собственник ставит автомобиль не на выделенное машино-место, а на части парковки, отнесенной к общему имуществу – с нарушениями.

Согласно п. 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

В силу ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ решение о введении ограничений пользования участком принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений.

Таким образом, для установки блокираторов в этом случае необходимо провести общее собрание собственников с включением такого вопроса в повестку дня (Решение от 29 октября 2018 г. по делу № 2-1173/2018, Синарский районный суд. г. Каменска-Уральского Свердловской области).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

25. ОСС утвердило список работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Есть статья «непредвиденные расходы» - по ней УК выполняла якобы непредвиденный ремонт общего имущества, а также ремонт по заявкам жителей. При этом ОСС не принимало решение, на что тратить средства по данной статье. В 2021 г. УО без предупреждения собственников помещений повысило годовую стоимость некоторых работ по текущему ремонту, за счет увеличения расходов на непредвиденный ремонт.

1. Имеет ли право УО за счет непредвиденных расходов увеличить годовую стоимость работ?

2. Можно ли расценивать это как нарушение ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ?

В соответствии с ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления, помимо прочего, указывается перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня.

Согласно п. 1 ч. 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за жилое помещение включает в себя плату за его содержание (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества).

Исходя из ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание в МКД, в котором не созданы товарищество/кооператив, определяется на общем собрании собственников в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее 1 года.

В силу п. 29 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491) расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491).

Таким образом, размер платы за содержание устанавливается на общем собрании собственников на срок не менее года. УО должна придерживаться этой платы.

Для работ текущего характера и работ по содержанию общего имущества используются средства за содержание жилого помещения – это их целевое назначение.

«Непредвиденные расходы» - это расходы, которые управляющая компания объективно не могла предвидеть (Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ раскрыл еще в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10). Например, кровлю сорвало ураганом, и на ее восстановление требуются дополнительные средства, которые собираются с собственников.

Управляющая компания не может расходовать средства из статьи на содержание выполнение заявок по ремонту или подменять плановые работы, не учтенные при определении размера платы, работами непредвиденного характера.

Необоснованное увеличение размера платы влечет за собой обязанность для управляющей компании произвести перерасчет с уплатой штрафа в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить (ч. 11 статьи 156 Жилищного кодекса РФ).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

26. Панельный, серийный дом 1982г. Под управлением гос.бюджетной организации, которая в разные года меняла свои названия. На текущий момент отсутствует вся проектная документация на МКД. УК кивает на прошлую, что та не передала (фактически саму на себя), но никаких актов приёма-передачи не сохранилось. Можно ли нынешнюю УК по суду принудить к восстановлению всей проектной документации на МКД?

В соответствии с пп. «а» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416) одним из стандартов управления многоквартирным домом является прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также их актуализация и восстановление.

В силу п. 21 правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, такая организация обязана принять меры к их восстановлению и передать по отдельному акта приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом.

Перечень технической документации и иных документов указан в п. 24, 26 Правил содержания общего имущества.

Таким образом, поскольку в Вашем случае, по всей видимости, домом управляла одна компания, имеющая разные наименования, то Вам следует направить в ее адрес претензию о необходимости восстановить техническую документацию и впоследствии обратиться в суд с аналогичным требованием.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 09.04.2021 № 307- ЭС20-19764 по делу N А21-4354/2019 отметила, что отсутствие или утрата технической документации не может являться основанием для прекращения обязанности ее хранить и актуализировать. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Логика следующая: Вы как собственник (-и) можете обратиться к действующей управляющей компании с претензией и иском об обязании восстановить документацию, а уже она, если полагает, что документация утрачена по вине кого-то другого, вправе предъявить требования в порядке регресса или в виде возмещения убытков.

У нас в практике была подобная ситуация, подробнее см. здесь - https://t.me/mkdexpert/466

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

27. Новостройка. Во всех жилых помещениях установлены ИПУ, большинство введены в эксплуатацию, показания передают не все.

Каждый год в отопительный сезон жильцы просят управляющую организацию вести расчет по расходу теплоэнергии по ИПУ и получают отказ: то не все 100% ИПУ на учет поставлены, то говорят, что это невыгодно, то ссылаются на не предоставление всеми жильцами показаний ИПУ.

Как заставить УО рассчитывать дом по ИПУ тепла, если показания передают только 50%, а на учет поставлены не все счетчики. Законно ли в Самарской области требовать от управляющей компании рассчитывать плату за тепло по ИПУ только в отопительный сезон, если нормативным актом области предусмотрена оплата за отопление круглый год.

В соответствии с абз. 4 п. 42(1) Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354) в многоквартирном доме, который оборудован ОДПУ и в котором хотя бы одно, но не все жилые/нежилые помещения оборудованы ИПУ размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется по формулам 3(1) и 3(4) приложения № 2 к настоящим правилам на основании показаний ИПУ тепловой энергии.

Таким образом, нормативно урегулированы правила расчета платы за отопление для четырех случаев:

-) МКД не оборудован ОДПУ (и тогда рассчитывается по нормативу);

-) Вышеуказанная ситуация (есть ОДПУ, в хотя бы одном, но не во всех помещениях есть ИПУ);

-) есть ОДПУ, ни в одном помещении нет ИПУ;

-) есть ОДПУ, во всех помещениях имеются ИПУ.

Нарушение этих правил влечет за собой последствия, предусмотренные ч. 6, 7 статьи 157 Жилищного кодекса РФ, в случае необоснованного увеличения размера платы:

Лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику/нанимателю штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы над размером платы, которую надлежало начислить (ч. 6 статьи 157 Жилищного кодекса РФ).

В случае установления нарушения порядка расчета платы за коммунальные услуги лицо, предоставляющее коммунальные услуги, обеспечивает выплату штрафа не позднее 2х месяцев со дня получения обращения собственника путем снижения размера платы за коммунальные услуги, а при наличии подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности - путем снижения размера задолженности по внесению платы за коммунальные услуги до уплаты штрафа в полном объеме (ч. 7 статьи 157 Жилищного кодекса РФ).

То, что показания передают не все жильцы, влечет последствия в виде изменения порядка расчета платы только для этих жильцов (тоже в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг), но не для всех остальных.

Следовательно, Вы можете обратиться к управляющей компании с претензией о проверке правильности начисленной платы с учетом показаний ИПУ, а если будет превышение – потребовать зачесть вышеуказанный штраф в счет будущих платежей.

Аргументы Вашей управляющей компании неубедительны, как минимум, потому, что формулой 3(4) предусмотрена формула корректировки размера платы при оплате равномерно в течение календарного года, которая предусматривает показатель Pkpi – размер платы за коммунальную услугу по отоплению, определенный по вышеуказанной формуле 3(1) исходя из ИПУ.

И в этой же формуле сказано, что объем индивидуального потребления, при оплате в течение календарного года, определяется исходя из среднемесячного объема потребления тепловой энергии на отопление, полученного на основании показаний ИПУ за предыдущий год.

Поэтому, кроме собственного перерасчета, Вы также можете обратиться с жалобой в орган ГЖИ.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

28. В квартире холодно. Написали заявление в ук на проверку межпанельных швов и их ремонт, устранение трещин на фасаде. Специалисты ук приходили с замерами. В комнате наименьшая температура по углам 15-16°С. Сделали вывод, что нужно заменить батареи, т.к. у них низкая теплопроводность. Можно ли как-то заставить ук заменить батареи за их счёт?

Положениями п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности иное обслуживающее более одного помещения оборудование.

Конкретизирующая норма содержится в п. 6 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491): в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ, другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Судебная практика выработала следующее правило: радиатор включен в общее имущество в случае отсутствия отключающего устройства.

Находящиеся в квартирах элементы системы отопления (радиаторы), имеющие отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, обслуживают только одну квартиру (Решение Верховного Суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725).

Аналогичная позиция Минстроя России, изложенная в письме от 01.04.2016 № 9506-АЧ/04: внутриквартирные обогревающие элементы обслуживают только одну квартиру, а использование отключающих устройств не влечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений, в состав общего имущества такие элементы не включаются.

Таким образом, лицо, ответственное за замену, зависит от конструктивных особенностей системы отопления в доме:

1. Отключающее устройство имеется – зона после него (в т.ч. радиаторы) находится в границе ответственности собственника; меняет он за свой счет.

2. Отключающее устройство отсутствует – УО/ТСЖ/ЖСК полностью обслуживают всю систему отопления и меняют радиаторы за счет средств текущего ремонта.

Если аналогичная картина (низкая теплопроводность) наблюдается во всех помещениях многоквартирного дома, то можно попробовать произвести полную замену во всех квартирах за счет средств капитального ремонта.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

29. Управляющая компания не получает заказные письма на почте, приём её руководителем не ведётся. Как наказать?

Рассмотрим вопрос в двух аспектах:

1. УО вообще не получает писем;

2. УО получает письма, но не предпринимает действий к их рассмотрению.

Первая ситуация:

В силу п. 1 ст. 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Проще говоря, если УО не получает уведомления или письма, и они возвращаются обратно отправителю, то здесь можно говорить об уклонении от получения корреспонденции. Это, в свою очередь, нарушает положения раздела 7 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. № 416).

Вторая ситуация:

Законодательством Российской Федерации установлены различные сроки рассмотрения обращений граждан управляющими организациями.

Так, например, рассмотрение УО заявлений собственников о предоставлении информации о перечнях, объёмах, качестве и периодичности оказанных услуг ограничивается 5 рабочими днями с даты получения соответствующего запроса (пп. "а" п. Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом), запрос о получении сведений, размещаемых на стендах, досках объявлений, сайте УО, должен быть рассмотрен УО не позднее дня, следующего за днём поступления запроса (п. 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом).

Предусмотрены и иные сроки рассмотрения обращений собственников, но, в любом случае они ограничены тридцатью днями (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 г. № 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации).

УО, согласно Разделу VII Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом, обязана организовывать взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в МКД при осуществлении управления. При этом, в соответствии с п. 29 указанного Постановления, УО обязана раскрывать информацию о днях и часах приёма собственников и пользователей помещений в МКД уполномоченными лицами УО. При этом такой приём должен осуществляться не менее одного раза в месяц.

В обеих ситуациях УО нарушает права собственника на получение информации об управлении многоквартирным домом и на рассмотрение заявлений. Вы можете обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора.

Рекомендуем приложить к заявлению доказательства нарушения Ваших прав на рассмотрение обращения (почтовые уведомления и письма при их возврате отправителю, экземпляр обращения в УО на котором указан его регистрационный номер и дата регистрации в УО и т.п.).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

30. В перечне работ по содержанию ОИ имеется статья аварийно-диспетчерское обслуживание. С 2016г УО не оформила ни одного акта приемки выполненных работ по заявкам жителей на ОИ или на инженерных сетях МКД. На АДС предусмотрено более 200т.руб.На что тратятся эти средства неизвестно. В текущем ремонте имеется статья Непредвиденные расходы.УО все расходы по выполнению заявок от жителей в квартире по ремонту ОИ, по ремонту инженерных сетей выполняет по этой статье. Является ли такая организация работ нарушением? Как УО должна отчитываться по статье АДС?

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления, помимо прочего, указывается перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня.

В силу п. 2 части 1 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение состоит, в том, числе, из платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества.

Исходя из части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание жилого помещения, в котором не созданы товарищество собственников жилья или жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников.

Согласно п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества.

Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

Таким образом, размер платы за содержание и текущий ремонт устанавливается соразмерно запланированному перечню работ и услуг. Такая плата должна позволять обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Непредвиденные расходы - это расходы, которые управляющая компания объективно не могла предвидеть (Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ раскрыл еще в Постановлении от 29.09.2010 № 6464/10).

Нельзя подменять работы, которые обычно проводятся планово или по решению общего собрания собственников понятием «Непредвиденные расходы».

Скорее всего, управляющая компания делает это по причине того, что в соответствии с частью 12 статьи 162 Жилищного кодекса РФ разница между заложенным размером работ на содержание и ремонт и фактическими расходами остается в распоряжении компании.

Что касается отчетности, то она производится в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) путем составления актов оказания услуг и выполнения работ по договору управления.

В любом случае, Вы можете написать жалобу в орган государственного жилищного надзора с просьбой проверить правильность начислений.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

31. Собственник нежилого помещения обратился в суд к Управляющей компании с иском об обязании выполнить работы по текущему ремонту общего имущества в части ремонта фасада и косметического ремонта подъезда. Решение по проведению текущего ремонта в данном МКД принимает Совет дома. Собственник нежилого помещения с заявлением о включении в план работ на текущий год к Совету МКД не обращался. Удовлетворение иска собственника нежилого помещения нарушит интересы собственников жилых помещений, так как они не получат запланированных на текущий год работы по текущему ремонту, в связи с тем,что на выполнение работ по текущему ремонту, заявленных собственником нежилого помещения необходим большой объём денежных средств. Как быть в такой ситуации Управляющей компании?

Согласно п. 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а в силу п. 4.2 части 2 этой же статьи, - принятие решений о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества.

В соответствии с частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

В целях выполнения запланированных работ и оказаниях услуг в полном объеме собственники утверждают экономически обоснованный размер платы за содержание, обеспечивающий надлежащее содержание общего имущества.

Отметим, что управляющая компания не проводит работы и не оказывает услуги произвольно, для этого нужно основание: либо аварийная ситуация, либо ранее запланированная работа/услуга, либо решение общего собрания собственников (совета дома) о проведении дополнительных работ/оказании дополнительных услуг.

А кроме того, управляющая компания не обслуживает интересы отдельно взятого собственника; только всех собственников как совместных участников общей долевой собственности.

В Вашем случае необходимо изготовить мотивированный отзыв, в котором:

1) Подчеркнуть, что Вы лишь исполнитель договора управления; объем услуг и работ, не противоречащий минимальному перечню, утверждается общим собранием собственников. Собственник нежилого помещения вправе инициировать общее собрание собственников в порядке статьи 45 Жилищного кодекса РФ и поставить вопрос о необходимости провести определенные работы с указанием источника их финансирования, либо выйти с соответствующим предложением к совету дома;

2) Подтвердить надлежащее содержание (и состояние) общего имущества.

Для выполнения второго пункта предъявите в качестве доказательства акты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления, подписанных со стороны представителей собственников. Это будет свидетельствовать об отсутствии претензий касательно содержания общего имущества.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

32. УК не предоставляет годовой отчёт о своей деятельности. Каков механизм получения этого документа и сведений? Если ли ответственность для УО за непредставление этих данных?

В соответствии с ч. 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.

Это же закреплено и в п. 15.3 раздела 10 Приказа Министерства связи и массовых коммуникаций и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29.02.2016 г. № 74/114/пр.

Кроме того, в силу раздела 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416) управляющая организация обязана раскрывать информацию об осуществлении своей деятельности.

Таким образом, неразмещение отчета о деятельности управляющей организации за год, как минимум, подпадает под состав ч. 1 статьи 13.19.1 КоАП РФ: неразмещение в соответствии с законодательством о ГИС ЖКХ информации в ГИС ЖКХ организацией, осуществляющей деятельность по управлению многоквартирными домами. Влечет за собой предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 3 000 до 10 000 руб., на юридических лиц – от 30 000 до 50 000 руб.

В первую очередь Вам необходимо обратиться в управляющую организацию с письменным запросом о предоставлении соответствующего отчета (рекомендуем делать в двух экземплярах, один остается у Вас с отметкой о получении).

В случае отказа предоставить отчет (если он не выложен в ГИС ЖКХ) Вы можете обратиться в орган государственного жилищного надзора с жалобой.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

33. Как можно контролировать качество уборки подъездов? Как разводы грязи на полу правильно оформить? На жалобы жильцов, от УК один ответ, что уборка проходит своевременно и качественно.

В соответствии с п. 23 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290, управляющая организация обязана проводить сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов.

При этом, п. 3.2.7. Раздела 3.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утверждённых Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. № 170, периодичность основных работ, выполняемых при уборке лестничных клеток, определяется в установленном порядке.

Согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется и отражается:

-) в решении общего собрания собственников помещений (при непосредственном управлении);

-) в договоре управления (при управлении управляющей организацией);

-) в уставе ТСЖ/ЖСК (при управлении соответственно ТСЖ/ЖСК) и пр.

В силу ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Согласно п. 4 ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления указывается, помимо прочего, порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Исходя из совокупности вышеизложенного, порядок контроля за уборкой подъездов, по большей части, определяется договором управления.

Управляющая организация в любом случае должна будет отчитаться перед собственниками о выполненных работах и оказанных услугах (ч. 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Улучшить контроль за качеством уборки можно, предусмотрев в договоре управления, например:

1) Видео- и/или фотофиксацию по итогам уборки;

2) «Приемку» (больше формальную, нежели влекущую юридические последствия) одним (или несколькими) собственником (-ами) качества проведенной уборки с фиксацией в акте.

Можно пойти и путем улучшение контроля за выполнением работ и оказанием услуг управляющей организацией: фиксировать нарушения, составлять акты о некачественной уборке и отправлять претензии в ее адрес с обращением, при злостных и многократных нарушениях, в орган государственного жилищного надзора.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

34. Балконная плита в квартире в аварийном состоянии. УК составила акт осмотра, признала аварийное состояние, но не обещает, что произведет ремонтно-восстановительные работы. Какие могут быть предприняты шаги со стороны собственника помещения, чтобы УК по закону восстановила плиту?

В силу ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом.

Согласно ч. 1.1 вышеуказанной статьи, надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

В соответствии с ч. 2.3 вышеуказанной статьи управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

В состав общего имущества включены, помимо прочего, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе балконные плиты (пп. «в» п. 1 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Аварийное состояние балконной плиты создает угрозу как для жильца, так и для иных лиц – соответственно, управляющая компания должна произвести ремонт за счет соответствующих средств.

В Вашем случае можно:

1) Обратиться к управляющей организации с претензией об обязании провести ремонтные работы с дальнейшим обращением в суд;

2) Написать жалобу в орган государственного жилищного надзора для выдачи соответствующего предостережения.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

35. Москва, УК- ГБУ Жилищник игнорирует 170 постановление Госстроя в пунктах 3.3.5 и 4.1.14- выдачи копий ключей от крыши и подвала жителям близлежащих квартир.

Аргументы УК

1. Обеспечивает антитеррористическую безопасность

2. Нет гарантий, что жители ничего не сломают или не убьются, проникнув в помещения без ведома УК

3. Нет гарантий, что жители обеспечат сохранность ключей и не допустят посторонних Гжи, прокуратура на стороне УК и не видят нарушений. Кто прав и что делать в этом случае?

Согласно п. 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй - в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.

Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

В силу п. 4.1.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись), двери должны быть утеплены, уплотнены и обиты с двух сторон кровельной сталью.

Как видно из формулировок («необходимо»), («должны»), указанные требования являются императивными – обязательными для исполнения управляющей компанией. Последняя при не может ссылаться на возможные последствия: это сугубо теоретические рассуждения, которые не влияют на предусмотренную обязанность.

Они работают в случае, например, с председателем Совета дома, но не с теми собственниками, у которых ключ должен быть в силу прямого предписания.

Вы (а конкретно – собственник верхней или «близлежащей» квартиры) можете обратиться в суд с исковым заявлением об обязании управляющей компании предоставить ключ (-и).

Также рекомендуем ознакомиться с постом с судебной практикой по вопросу: https://t.me/mkdexpert/174

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

36. Как юридически правильно сформулировать пункт в договоре управления с УК о предоставлении актов выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества? В отчёте УК всё "размазано" одним словом содержание ОИ и сумма. По нашей просьбе предоставить акты работ на эту сумму отвечают что в договоре управления не прописан такой пункт. Хотим внести изменения в договор на ОСС.

Обязанность управляющей компании отражать сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, в актах прямо предусмотрена п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме – для этого нет необходимости проводить собрание.

А в силу п. 40 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) собственники помещений вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ.

Для этих целей Минстрой РФ Приказом от 26.10.2015 № 761/пр утвердил форму акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Единственное, что не вполне урегулировано – периодичность составления такого акта (подробнее об этом: https://t.me/mkdexpert/520). Ее можно конкретизировать на общем собрании собственников и установить, например, раз в месяц или в квартал.

Сформулировать вопрос можно примерно так: «установить периодичность составления акта выполненных работ и оказанных услуг по договору управления – в последний рабочий день каждого месяца/каждые три календарных месяца» и т.п. Для этого также потребуется внести изменения в договор управления.

Согласно п. 24 Правил содержания общего имущества указанные акты входят в состав технической документации на многоквартирный дом.

Соответственно, утверждение управляющей компании, как минимум, не вполне соответствует действительности: годовой отчет об управлении, предусмотренный ч. 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, не снимает обязанности составлять акты выполненных работ и оказанных услуг.

В Вашем случае при отказе управляющей компании предоставить для подписи акты оказанных услуг и выполненных работ можно обратиться в орган государственного жилищного надзора с жалобой.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

37. Значительная часть машиномест в многоуровневом паркинге принадлежит застройщику (УО тоже от застройщика) . Застройщик инициирует ОСС с повышением платы за обслуживание в 2 раза и др невыгодными для собственников условиями. Есть ли возможность у собственников противодействовать данному ОСС или застройщик, имея большинство голосов, может принимать любые удобные для себя решения?

Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание жилого помещения, в котором не созданы товарищество/кооператив, определяется на общем собрании собственников. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (пункт 29 Постановления Правительства РФ № 491);

Расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491).

Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).

В силу ч. 5 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, для принятия решения об утверждении размера платы за жилое помещение необходимо 50%+1 голос от общего числа голосов принимающих в данном собрании собственников помещений.

Исходя из вышеизложенного, во-первых, установленная плата должна соответствовать утвержденному перечню работ и услуг; во-вторых, собственники вправе сами инициировать общее собрание собственников об утверждении нового, более обоснованного тарифа (поскольку если это не собрание собственников машино-мест, принимать в нем участие могут и другие собственники помещений).

Несмотря на то что размер платы устанавливается исходя из ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ на срок «не менее чем один год», на практике суды исходят из волеизъявления собственников.

Таким образом, линий действий несколько:

1) Принять собственный, экономически обоснованный тариф с опорой на необходимые работы/услуги;

2) Обжаловать имеющееся решение об установке необоснованного тарифа в судебном порядке.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

38. В случае, если в суде выяснится, что траты не подтверждаются первичными документами, и по факту на счете дома имеется не переданный в УК-2 остаток средств, то каким образом лучше истребовать этот остаток - могу ли я как председатель совета дома потребовать его передачи в УК-2 (или я буду ненадлежащим истцом в данном случае, и УК-2 должна сама взыскивать эти деньги как неосновательное обогащение через арбитражный суд?) или лучше просить передачи его на мое имя (в доверенности собственников на судебное ведение дел есть пункт о принятии на себя присужденных сумм) с предоставлением гарантийного письма, что деньги будут истрачены на ремонт и содержание общего имущества?

Денежные средства на цели текущего ремонта и содержания аккумулируются на счете лица, на которого, соответственно, возложена обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, т.е. на управляющую домом организацию.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Выбор новой управляющей организации и, следовательно, наделение ее правами по выставлению квитанций на оплату услуг и сбору денежных средств означает прекращение всех прав у управляющей организации, осуществляющей функции управления ранее.

Средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном доме в качестве обязательных платежей, в том числе на капитальный ремонт, не потребляются по мере их поступления и не поступают в собственность управляющей организации, а носят целевой накопительный характер. При смене управляющей организации аккумулированные средства на капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации.

Вышеуказанная позиция подтверждается в т.ч. и Верховным Судом РФ (Определение Верховного Суда РФ от 26.07.2017 N 301-ЭС17-8997 по делу N А31-1118/2016, Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2016 г. № 301-ЭС16-15328 по делу №А17- 4032/2015).

Исходя из этого следует вывод, также подтвержденный Верховным Судом РФ: у управляющей компании имеются полномочия действовать в интересах собственников помещений многоквартирных домов в рамках судебного производства (вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ в Определении от 17.07.2020 года № 305-ЭС19-20516 (5) по делу № А40-217303/2016).

С обращением председателя совета дома могут быть некоторые проблемы: с одной стороны, он вправе на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг, с другой, нигде не прописано полномочие собирать денежные средства на текущий ремонт и содержание, даже если и временно. Они так или иначе должны будут поступить в распоряжение новой управляющей компании.

Прямого запрета нет, но мы бы рекомендовали придерживаться сложившейся судебной практики – обратиться с претензией и затем с исковым заявлением от управляющей компании.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

39. В квитанции УК выставляет счета за обслуживание шлагбаума, видеонаблюдения, домофона отдельными строками. Решения собрания собственников на установку, обслуживание нет. Нарушает ли УК закон?

Согласно п. 1 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

В стандартный перечень общего имущества, приведенный в статье 36 Жилищного кодекса РФ и в Правилах содержания общего имущества, не входит шлагбаум, камеры видеонаблюдения, домофон, - они включаются по решению общего собрания собственников. И устанавливаются им же.

Согласно ч. 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Плата за содержание общего имущества устанавливается на общем собрании собственников в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества. Расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491).

В случае, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании выбран способ управления домом управляющей организацией, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Таким образом, плата за содержание определяется исходя из состава общего имущества, работ и услуг по его содержанию. Дополнительные услуги – обслуживание домофона, видеокамер, шлагбаума – также устанавливаются на общем собрании при условии включения вышеуказанных элементов в состав общего имущества.

Исключения в части дополнительных услуг могут быть закреплены в договоре управления. Но, так или иначе, они касаются содержания только общего имущества.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

40. УО заключила договор с рег.оператором на вывоз ТКО. В договоре прописано, что место накопления ТКО в контейнеры, расположенные в мусороприемных камерах. Другой площадки накопления ТКО - нет. В перечне работ по содержанию ОИ УО включило пункт: удаление мусора из мусороприемных камер с контейнерами (1 м3 ТБО). УО вывозит контейнеры из мусороприемных камер до мусоровоза. Дальше регоператор выгружает мусор в мусоровоз. Таким образом УО вывозит ТКО из мест накопления. Это правильно?

Исходя из положений ст. 1 Федерального закона от 24.06.1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» деятельность регионального оператора по обращению с ТКО начинается с момента сбора ТКО в местах их накопления.

Законодательно понятие «место накопления ТКО» не закрепляется. Из смысла действующего законодательства (совокупное толкование Постановления Правительства РФ от 31.08.2018 г. № 1039 «Об утверждении Правил обустройства мест (площадок) накопления ТКО и ведения их реестра», ст. 13.4 Федерального закона «Об отходах производства и потребления», п. 10 Правил обращения с ТКО, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156) следует, что контейнеры, расположенные в мусороприемных камерах, предназначены для складирования ТКО; при этом нельзя однозначно поставить знак равенства между мусорокамерой и местом накопления ТКО.

Установление тождества осложняется еще двумя аспектами:

-) СанПиН 2.1.3684-21 устанавливает (п.132): удаление ТКО из мусороприемной камеры должно проводиться хозяйствующим субъектом, управляющим домом. Удаление ТКО из мусороприемной камеры не предполагает, что мусор сразу же будет вывезен регоператором;

-) место накопления ТКО должно быть в специальном реестре мест (площадок) накопления ТКО.

Согласно п. 26 (1) Минимального перечня № 290, работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления ТКО включают обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок.

В силу пп. «г» п. 5.9.10 Правил № 170 персонал, обслуживающий мусоропроводы, должен обеспечивать вывоз контейнеров с отходами с места перегрузки в мусоровоз.

Исходя из п. 5.9.13 Правил № 170, контейнер с отходами следует к моменту перегрузки в мусоровоз удалить из мусоросборной камеры на отведенную площадку.

Согласно п. 148 (12) Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) региональный оператор по обращению с ТКО отвечает за обращение с ТКО с момента погрузки таких отходов в мусоровоз.

Погрузка ТКО включает в себя уборку мест погрузки ТКО. В свою очередь, п. 2 Правил № 1156 установлено, что погрузка ТКО включает в себя также и перемещение ТКО из мест (площадок) накопления ТКО или иных мест, с которых осуществляется погрузка ТКО, в мусоровоз в целях их транспортирования.

Таким образом, из совокупности вышеизложенного следует, что управляющая компания отвечает за удаление ТКО из мусороприемных камер путем перемещения контейнеров к месту погрузки ТКО в мусоровоз; при этом мусорокамеру нельзя однозначно назвать местом накопления ТКО.

В связи с этим, перевоз управляющей компанией контейнеров с ТКО из мусороприемных камер к мусоровозу не противоречит нормам действующего жилищного законодательства Российской Федерации.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

41. Из-за протечки по вине собственника квартиры была испорчена стена в подъезде. Управляющая организация прилепила претензию с предписанием отремонтировать стену на дверь виновного в протечке жильца и умыла руки – третий месяц стену никто не ремонтирует. Законны ли действия управляющей организации? Если нет, то как она должна была поступить в данной ситуации?

Согласно п. 3 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

В силу ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов.

Отношения между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»: это означает, что стандартно за все недостатки в общем имуществе при предъявлении требований ответственность несет управляющая организация.

Остановимся на двух моментах: обязана ли управляющая компания проводить восстановительные работы, и какие действия она должна предпринять для урегулирования ситуации.

Первый момент: на основании вышеизложенного управляющая компания выполняет работы по содержанию и ремонту в рамках утвержденного тарифа на содержание (и текущий ремонт) и исходя из утвержденного перечня работ и услуг, который является приложением к договору управления.

Соответственно, нужно смотреть на закрепленные в договоре управления работы, связанные с содержанием стен, и хватит ли имеющихся средств.

Если хватит, то Вы вправе обратиться с требованием провести ремонт; в случае отказа – в орган ГЖИ. Работы обеспечены, их нужно выполнить. А что затем – см. второй момент.

Если средств не хватает, то здесь со стороны жильцов остается провести общее собрание собственников с выделением дополнительных. И уже тогда, с решением, управляющая организация должна будет однозначно провести все нужные работы (обеспеченные, что важно, денежными средствами).

Второй момент: управляющая компания в таких случаях должна обратиться в суд от имени собственников с исковым заявлением к виновному жильцу о возмещении материального ущерба (статья 1064 Гражданского кодекса РФ), а вырученные средства направить на нужды содержания общего имущества/текущего ремонта.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

42. В каждом подъезде МКД есть на 1 этаже консьержная и туалет, однако УК держит эти помещения закрытыми от собственников, ссылаясь, что в консьержной хранятся ключи, а туалет используется только для целей клининга. Правомерно ли такое закрытие и есть ли законодательные акты, подтверждающие такое ограничение?

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Органом, уполномоченным решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, является общее собрание собственников (ч. 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ). Это же касается и пользования общим имуществом третьими лицами.

При этом даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

Таким образом, без решения общего собрания собственников управляющая компания не вправе ограничивать доступ к консьержной и туалету: правила пользования данными помещениями определяют сами собственники. Единственное, проверьте, не принималось ли когда-либо в действительности решение об ограничении доступа в эти помещения.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В данной ситуации Вы имеете право предъявить претензию, а затем и исковое заявление управляющей компании с требованием устранить препятствия в пользовании общим имуществом.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

43. В нашей УК сменился мастер, после чего появилось много противостояний между мастером и собственниками. Как законно добиться, чтобы мастера сменили?

В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона – управляющая организация по заданию другой стороны – собственников помещений многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управляющая компания несет ответственность перед собственниками помещений за надлежащее содержание общего имущества, которое должно соответствовать установленным требованиям.

В связи с тем, что работник управляющей организации уполномочен на выполнение работ, определенных договором управления, они должны выполняться надлежащим образом.

В противном случае у Вас появляется как минимум 2 пути решения проблемы:

- ) путем коллективных жалоб в адрес управляющей организации;

- ) путем жалоб на ненадлежащее выполнение работ в орган ГЖН.

Первый вариант предполагает подготовку и направление жалобы на некачественное выполнение работ, с прикреплением доказательств, свидетельствующих о необходимости замены мастера (фотографии, видеозаписи, аудиозаписи).

Второй вариант – обратиться в орган ГЖН по факту ненадлежащего содержания управляющей компанией общего имущества. Это должно дать стимул организации на действия в отношении мастера, если он действительно выполняет свои обязанности с нарушением.

Вместе с тем, отметим, что у управляющей компании нет обязанности увольнять работника, если жалобы связаны не с качеством работ, а с какими-либо аспектами его личности, поскольку в первую очередь организация должна поддерживать функционирование многоквартирного дома.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

44. Подскажите, пожалуйста, как можно УК заставить наладить нормальную подачу горячей и холодной воды и чтобы температура горячей воды соответствовала требованиям?

Согласно ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу ч. 1.1 вышеуказанной статьи, надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей компанией она несет ответственность за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах.

Требования к качеству коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению закреплены в разделах 1 и 2 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 № 354).

Если управляющая компания их не соблюдает, это является нарушением лицензионных требований (пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110).

В таком случае, если Вы хотите именно привлечь управляющую организацию к ответственности, Вам необходимо обратиться с жалобой в региональный орган государственного жилищного надзора.

Отметим, что согласно п. 98 Правил предоставления коммунальных услуг предоставление коммунальной услуги ненадлежащего качества является основанием для снижения размера платы за такую услугу.

Также рекомендуем ознакомиться: https://t.me/mkdexpert/763

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

45. Обязана ли уо предоставить собственнику свои договоры с рсо и рег.оператором по вывозу мусора?

В настоящее время жилищным законодательством Российской Федерации не установлена обязанность управляющих организации именно по предоставлению договоров поставки коммунальных ресурсов и договоров с региональным оператором по обращению с ТКО.

Тем не менее, ч. 11 ст. 162 ЖК РФ предусмотрено, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчёт об исполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчёт в системе "ГИС ЖКХ".

Более того, пп. "б" п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее - Правила № 354), установлено, что потребитель имеет право получать от исполнителя сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, а также о наличии (об отсутствии) задолженности или переплаты потребителя за коммунальные услуги, наличии оснований и правильности начисления исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней).

Также пп. "г" п. 33 Правил № 354 закреплено, что потребитель может потребовать от исполнителя предоставить информацию, которую он обязан предоставить потребителю в соответствии с законодательством Российской Федерации и условиями договора управления, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

В договорах с РСО и региональным оператором содержатся условия, касающиеся цены договоров и сроков их исполнения, а также об объёмах поставляемых коммунальных ресурсов.

Таким образом, положения указанных договором прямо связаны с управлением многоквартирным домом; они оказывают влияние на финансовые затраты собственников помещений в таком доме (пр. расчёт платы за предоставленный объём коммунального ресурса, периодичность вывоза ТКО и т.п).

В связи с этим, Вы можете обратиться в Вашу управляющую организацию с просьбой либо ознакомиться с договорами непосредственно в офисе, либо за предоставлением копии таких договоров. Рекомендуем именно первый вариант, т.к. законодательством не регламентируется обязанность предоставления копий этих документов (если только они не изготавливаются за Ваш счет).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

46. Хотим на собрании изменить тариф на содержание дома. Но УК экономическое обоснование не даёт, ссылаясь на тариф, утвержденный администрацией. Как в таком случае собственникам самостоятельно просчитать тариф?

Согласно ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещение в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу п. 17 Правил содержания общего имущества, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В соответствии с п. 31 управляющая организация обязана представить собственникам помещений в доме предложение о размере платы за содержание не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание, а если размер платы превышает установленный в муниципалитете тариф, - то обоснование превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с указанием периодичности их выполнения.

Таким образом, управляющая организация в любом случае обязана предоставить предложения. Если она таковых не делает, то тариф может быть установлен:

• путем выбора тарифа, установленного органом местного самоуправления;

• путем самостоятельного расчета;

• путем проведения экспертизы/оценки – потребуются дополнительные затраты, но некоторые суды признают такой расчет экономически обоснованным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2022 по делу N 33-2471/2022).

Самый непростой вариант – самостоятельный расчет: он производится каждым домом индивидуально, исходя из плана работ и услуг на год, площади общего имущества, площади жилых помещений, конструктивных особенностей дома. Зачастую сюда «забывают» включить какие-либо работы, предусмотренные минимальным перечнем работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

Это потенциально влечет за собой риск признания такого решения недействительным, если заинтересованное лицо (а часто сама управляющая компания) обратится в суд с соответствующим исковым заявлением.

Экономически обоснованным является тариф, который, во-первых, обеспечивает надлежащее содержание всего состава общего имущества, во-вторых, включает все работы их минимального перечня исходя из конструктивных особенностей дома.

Есть практика, когда суд признавал экономически обоснованным установление тарифа по аналогии с другими похожими домами в городе: установление размера таким образом соответствует требованиям, предъявляемым к установлению и принятию тарифов как к домам находящимся в одной климатическо-территориальной зоне с однотипными данными и техническими характеристиками (Апелляционное определение Московского областного суда от 25.02.2019 по делу N 33-6407/2019); по аналогии с предыдущими периодами управления данным домом (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2019 по делу N 33-8038/2019)

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

47. Определение территориальной подсудности в гражданских делах. Кейс: - собственник зарегистрирован не по месту нахождения объекта недвижимости и УО; - в ДУ прописано, что все возникающие споры решаются по месту нахождения УО; - ДУ подписывал ПСД от лица всех собственников; Вопрос: может ли собственник как Истец обратиться в суд по вопросу компенсации за залив квартиры с кровли в суд по месту своей регистрации, а не нахождения пострадавшей квартиры и УК?

В силу статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность спора до принятия дела судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

На практике суды исходят из того, что наличие подписанного между сторонами договора управления, в котором имеется пункт о рассмотрении споров в том или ином суде, является основанием для согласования территориальной подсудности (см. например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.07.2021 N 88-15048/2021 по делу N 2-64/2021, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 19.07.2021 N 88-14747/2021, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 21.06.2021 N 88-8228/2021 по делу N 9М-265/2021-35): «… руководствуясь принципом диспозитивности гражданского процесса, стороны, воспользовавшись правом выбора подсудности между несколькими судами, определили подсудность споров по искам к собственникам помещений МКД, связанных с исполнением договоров управления многоквартирным жилым домом, по месту нахождения управляющей организации».

Управляющая компания обязуется содержать общее имущество, в т.ч. кровлю; поэтому спор вытекает из осуществления ею своих обязательств по договору управления, заключенному с собственниками (в лице председателя совета дома, действующего от их имени).

Встречаются, тем не менее, и обратные решения (например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 19.04.2021 по делу N 88-9655/2021).

Однако, поскольку это спор о защите прав потребителей, есть общее правило, вытекающее из п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17: выбор между несколькими судами, которым подсудно дело, принадлежит истцу.

Некоторые суды толкуют данное положение следующим образом: да, соглашение имеется. Но есть также предусмотренная ГПК РФ гарантия обращаться в суд по выбору истца, и ее нельзя ограничивать (Первый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88-25635/2021).

Хотя и здесь позиция неоднозначная. Есть и суды, которые приходят к выводу: договорная подсудность в приоритете (Саратовский областной суд, дело № 33-1845/2018).

Резюмируя: если, после обращения собственника с иском в суд управляющая компания представит подписанный договор управления, предусматривающий рассмотрение споров по месту нахождения управляющей организации, у суда имеются основания для передачи дела по подсудности:

Суд передает дело на рассмотрение другого суда общей юрисдикции, если при рассмотрении дела в данном суде выявилось, что оно было принято к производству с нарушением правил подсудности (п. 3. ч. 2 статьи 33 ГПК РФ).

Однако на практике споры о защите прав потребителей составляют исключение - не совсем ясно, что в приоритете: договорная подсудность или предусмотренная законодательством гарантия обращаться в суд по месту жительства Истца. Зависит это от оценки конкретного судьи и от практики "на месте".

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

48. Купили квартиру у застройщика уже с отделкой. Через полгода проживания УО выставляет в ЕПД вывоз сверхнормативного строительного мусора (первичная отделка). На нормы права не ссылается. Законны ли действия УО?

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, по управлению домом.

Обязательным приложением к договору управления (ч. 3 вышеуказанной статьи) является перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию общего имущества, который должен быть не меньше минимального (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).

По общему правилу вывоз строительного мусора не является обязательной услугой, подлежащей включению в договор управления.

В то же время строительный мусор (определение которого нормативно, к слову, не дается: сюда включаются отходы, которые образуются в результате ремонта/сноса/возведения объектов – кирпичи, блоки, арматура, бетон, штукатурка и т.п.) исходя из сложившейся практики не подпадает под понятие «твердые коммунальные отходы», а потому и не вывозится (опять же, это общее правило, допускающее исключение на местах) региональным оператором в рамках соответствующей коммунальной услуги.

Поэтому есть два варианта его вывоза:

-) вывоз строительного мусора предусмотрен договором управления в качестве дополнительной услуги, за которую взимается дополнительная плата (это признал правомерным, например, 13 арбитражный апелляционный суд в постановлении от 22.02.2022, дело А26-5389/2021);

-) это делает собственник мусора – т.е. лицо, которое его оставило.

Следует отметить, что на уровне муниципального образования правилами благоустройства может быть предусмотрена именно обязанность управляющей компании организовывать места накопления строительного мусора и заниматься его вывозом (постановление 7 арбитражного апелляционного суда от 10.06.2022 № 07АП-4272/2022 по делу № А03-15659/2021).

Таким образом, начисление является законным, если договором управления предусмотрена возможность для управляющей организации оказывать дополнительную услугу – вывоз строительного мусора.

Действия управляющей компании обусловлены тем, что в 90% случаев органы ГЖН не углубляются в то, должна ли организация этим заниматься или нет, и выдают предписания с дальнейшим привлечением к административной ответственности. Судебная практика стоит на том же. Поэтому многие из них играют «на опережение» и вывозят мусор, предъявляя к оплате его собственнику.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

49. Назначенная администрацией города на один год до определения собственниками способа управления УК отказывается производить осмотр общего имущества дома, отказывается составлять акты сезонных осмотров и предоставить председателю совета МКД план текущего ремонта. УК приняла дом в управление в соответствие с приказом 1616, дом включён в лицензию УК. Вопрос: к подобным УК предъявляются те же лицензионные требования , или УК действительно не обязана проводить сезонные осмотры, составлять акты и публиковать их в ГИС ЖКХ?

Исходя из буквального толкования ч. 17 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, осуществляется управляющей компанией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления, в порядке и на условиях, которые установлены Правительством РФ.

Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в доме способа управления или до заключения договора управления с управляющей организацией, но не более 1 года.

В соответствии с п. 2 Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616) решение о выборе временной управляющей компании содержит в себе, помимо прочего, перечень работ/услуг по управлению домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, устанавливаемый в зависимости от конструктивных и технических параметров дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный и числа работ и услуг, указанных в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.

В состав минимального перечня работ и услуг, согласно вышеуказанному Постановлению Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, относятся проверки элементов общего имущества и разработка, при необходимости, плана восстановительных работ, их проведение.

Жилищное законодательство предъявляет к временным управляющим организациям те же лицензионные требования, что и к управляющим организациям, которые были выбраны по итогам общего собрания собственников/открытого конкурса:

При управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение всех работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества (ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), лицензионным требованием к лицензиату является, помимо прочего, соблюдение правила ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

Это же касается и заполнения ГИС ЖКХ: ч. 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ не выдвигает каких-либо исключений из общего правила для организаций, временно управляющих многоквартирными домами.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

50. Законно ли в одностороннем порядке со стороны УО разбитие единого лицевого счета на несколько лицевых счетов, для начисления по статье содержание жилья, по количеству собственников в одном жилом помещении, без волеизъявления последних?

Согласно ч. 3 статьи 30 Жилищного кодекса РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Исходя из этого, каждый собственник доли в праве собственности на жилое помещение обязан вносить плату за содержание и коммунальные услуги в рамках, соответственно, размера своей доли.

Тем не менее, ч. 2 статьи 1 Жилищного кодекса РФ установлено, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований.

Пункт 27 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» устанавливает, что по смыслу ст. 155 Жилищного кодекса РФ и ст. 249 Гражданского кодекса РФ, каждый из сособственников жилого помещения в многоквартирном доме вправе требовать заключения с ним отдельного соглашения, на основании которого вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, и выдачи отдельного платёжного документа.

В то же время, как отмечает Президиум Верховного Суда РФ (Постановление от 07.03.2007), закон не содержит запрета на внесение платы за жилое помещение, находящееся в собственности нескольких лиц, несколькими собственниками на основании одного платежного документа. Здесь же Президиум говорит о праве собственников заключить соглашение между собой и производить оплату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании одного платежного документа.

Из изложенного следует, что при наличии единого лицевого счета на помещение управляющая компания не вправе произвольно «дробить» его по числу собственников, без учета согласований между собой самих жильцов (поскольку плата, например, полностью может вноситься за всех только одним из них – в таком случае разделение в принципе нецелесообразно). При возникновении задолженности управляющая организация по общему правилу все равно будет взыскивать ее пропорционально доле каждого собственника, независимо от того, открыт ли один или несколько лицевых счетов.

То есть наличие или отсутствие соглашения между собственниками должно приниматься компанией во внимание.

Таким образом, Вы вправе обратиться в управляющую организацию с требованием о начислении платы за жилое помещение на единый лицевой счёт. При отказе Вы также имеете право обратиться в суд с требованием о признании её действий незаконными и возврате к начислению платежей на единый лицевой счёт, закреплённый за жилым помещением.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

51. Управляющая организация не фиксирует результаты выполнения работ/оказания услуг по договору управления, несмотря на то, что такое условие в договоре есть. Как добиться от управляющей организации выполнения обязательств по предоставлению Актов выполненных работ на подпись Председателю Совета дома, учитывая положения Постановления Правительства РФ от 10.03.2022 N 336 "Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля"?

В соответствии с п. 4 ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Согласно п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах

Жилищное законодательство регламентирует обязанность актирования работ и услуг, а вот порядок, периодичность составления и подписания акта – отдает на усмотрение собственников и управляющей компании, которые могут прописать это подробно в договоре управления в соответствующем разделе.

Есть, например, позиция Минстроя РФ, которую он изложил в письме от 04.04.2016 г. № 9667-ОД/04: сроки оформления актов приемки определяются соответственно фактическим срокам выполнения работ и услуг, указанным в перечнем работ, услуг, включенном в договор управления.

Но в любом случае – не реже раза в год, до отчетного периода, т.к. смысл составления акта в этом и заключается: принять все работы и услуги за годовой период управления. Неважно, будет ли это фактическая приемка, ежемесячная или годовая.

Согласно п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), одним из лицензионных требований для управляющей организации является исполнение обязанностей по договору управления.

Таким образом, поскольку договором управления предусмотрена обязанность фиксировать результаты выполнения работ, оказания услуг и составлять акты, бездействие (т.е. в целом отказ от представления на подпись председателю акта выполненных работ за отчетный период) в данном случае является нарушением лицензионных требований.

Исходя из этого, в краткосрочной перспективе Вам имеет смысл писать жалобу в орган ГЖН, в долгосрочной – менять управляющую компанию/способ управления.

Правовым последствием не составления акта может являться наложение на управляющую организацию обязанности произвести перерасчет за не оказанные услуги/не выполненные работы (Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2019 N 310-ЭС19-24505 по делу N А83-9973/2018)

Относительно проведения контрольных мероприятий в 2022 году: Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 допускает их проведение органом ГЖН в рамках регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и регионального государственного жилищного надзора в случае поступления жалобы (жалоб) граждан за защитой (восстановлением) своих нарушенных прав при условии согласования с органами прокуратуры (абз. 6 пп. «а» п. 3).

При условии согласования с органами прокуратуры орган ГЖН все равно может проводить внеплановые контрольные мероприятия в отношении управляющих организаций в рамках осуществления лицензионного контроля на период действия вышеуказанного постановления.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

52. Подскажите, пожалуйста, Акт подготовки к осенне-зимнему периоду из собственников кто может подписывать? Председатель или член СД, или любой собственник? И надо ли вообще его подписывать? УК просит подписать, но не позвали нас на промывку и опломбировку системы, хотя мы их просили об этом. Теперь просят председателя и СД подписать, но мы, естественно, отказываемся. Представители Ук ловят жителей МКД и просят их подписать эти акты. Вот вопрос, будет ли законна подпись обычного собственника?

Как практически в отношении любого акта, к форме и содержанию акта подготовки к осеннее-зимнему периоду также выдвигаются определенные требования.

Проверка готовности дома к зиме осуществляется в соответствии с Приказом Минэнерго РФ от 12.03.2013 г. № 103 «Об утверждении Правил оценки готовности к отопительному периоду» («Правила оценки готовности к отопительному периоду»).

В рамках проверки готовности, согласно Правилам оценки готовности к отопительному периоду, проводятся гидравлические испытания отопительной системы и осмотр жилищного фонда.

Результаты проверки, в силу п. 7 вышеуказанных правил, оформляются актом проверки готовности к отопительному периоду, который составляется не позднее одного дня с даты завершения проверки, по рекомендуемому образцу согласно приложению № 1 к Правилам.

Акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду впоследствии становятся частью технической документации на дом (пп. «в(1)» п. 24 Правил содержания общего имущества).

Рекомендуемый образец предполагает наличие подписи представителя потребителя, в отношении которого осуществлялась проверка. При этом из Правил прямо не следует, что председатель совета дома должен в обязательном порядке участвовать в проведении проверок и подписывать акты: этим занимаются уполномоченные сотрудники управляющей компании как лица, ответственного за содержание общего имущества (см., например, постановление 10 арбитражного апелляционного суда № 10Ап-21607/2020 от 28.01.2021 г. по делу А41-2564/2020).

Однако подписание акта уполномоченным представителем собственников может потребоваться для подтверждения надлежащего контроля за исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору управления (в данном случае – подготовки внутридомовой системы отопления к предоставлению коммунальной услуги). В противном случае управляющая компания, например, может сделать пометку об отказе в подписании либо попробовать подписать акт незаинтересованными лицами – другими жильцами.

Доказательственную силу такого акта суд оценивает самостоятельно, исходя из обстоятельств дела.

Что касается подписи по общему правилу: представлять интересы собственников могут лица, уполномоченные на то общим собранием собственников - обычно при управлении домом управляющей компанией им является председатель совета дома. Соответственно, он (или иное уполномоченное лицо) и подписывает, если акт все же представляется на подписание жильцам.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

53. За нарушения лицензионных требований УК лишили лицензии, был открытый конкурс и получили новую УК. Старая УК не передаёт техническую документацию на дом и не участвует в передаче дом просто отказалась. А новой УК всё равно нету никаких действий. В доме огромное количество проблем. У меня такой вопрос, куда могут обратиться собственники , чтобы дом был передан и принят как положено, то есть как ЖК РФ. На наши обращения новая УК не отвечает. Обращаться в ГЖИ толку нету запрет на проверки , прокуратура не даёт разрешение.

Прием, хранение и передача технической документации на дом и иных связанных с управлением таким домом документов является, в силу п. 4 раздела 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416), стандартом управления домом.

Согласно п. 27 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) ответственные лица обязаны принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом.

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления одна сторона – управляющая организация – по заданию другой стороны – собственников помещений – обязуется в течение согласованного срока за платы выполнять работы и оказывать услуги, в том числе, по управлению многоквартирным домом.

Неисполнение обязанностей по договору управления, согласно пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110) является нарушением лицензионных требований.

Следовательно, новая управляющая компания в любом случае должна предпринять действия по приему либо истребованию технической документации – обратиться с претензией и, при необходимости, с исковым заявлением. В противном случае появляется основание для привлечения ее к административной ответственности по ч. 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ (осуществление управления с нарушением лицензионных требований).

Соответственно, есть два механизма воздействия:

-) административный: направлять жалобы в прокуратуру до получения мотивированного отказа; в случае отказа – обжаловать в вышестоящий орган прокуратуры;

-) гражданско-правовой: попробовать обратиться в суд с исковым заявлением об истребовании технической документации у старой управляющей компании.

Для этого желательно провести общее собрание и уполномочить определенного собственника (председателя совета дома, если таковой есть) обратиться в суд с таким исковым заявлением.

«Попробовать» - потому что суд все равно может посчитать уполномоченное лицо ненадлежащим истцом, т.к. приемом и хранением технической документации занимаются УО/ТСЖ/ЖСК, управляющие домами.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

54. УК не ремонтирует подъезд, какой порядок действий жильцов?

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Ремонт подъезда – это комплекс мероприятий, который входит в перечень обязательных работ по содержанию общего имущества в соответствии минимальным перечнем работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290): выявление деформаций, разработка плана восстановительных работ и их проведение.

При этом, согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), периодичность оказания и выполнения работ и услуг отражается, если домом управляет управляющая организация, в договоре управления.

Помимо работ по содержанию ремонт в подъезде может выполняться в рамках текущего ремонт, который проводится не реже раза в три-пять лет (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Следовательно, в первую очередь Вам необходимо на основе договора управления понять, какие именно работы должна провести организация и в какие сроки. Первым шагом в данном случае будет направление претензии (желательно коллективной) в адрес компании с требованием провести ремонт либо определить его конкретные сроки.

Если по итогам рассмотрения обращения управляющая компания не дала мотивированный ответ (например, работы не входят в перечень), у Вас есть еще два основных и один дополнительный механизма воздействия:

-) административный;

-) судебный.

Административный предполагает направление жалобы в региональный орган государственного жилищного надзора с перечислением нарушений. Обращаем внимание, что внеплановые проверки проводятся в 2022 г. при согласовании с прокуратурой; соответственно, имеет смысл также направить аналогичную жалобу и в ее адрес.

Второй вариант – через уполномоченное общим собранием собственников лицо обратиться в суд с исковым заявлением об обязании выполнить ремонтные работы, предусмотренны договором управления (и перечислить их).

Здесь же дополнительный вариант: акт о ненадлежащем содержании общего имущества и обратиться в суд с исковым заявлением о произведении перерасчета (об этом подробнее см. здесь - https://t.me/mkdexpert/1108).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

55. МКД под управлением УО.Спец.счет на кап.ремонт решением ОСС передан в управление УО, там же протоколом определен банк и порядок предоставления отчетности (раз в квартал). Сроки отчетов нарушаются (более года), запросы в УО игнорируются. Пожалуйста, уточните порядок действий собственников.

В соответствии с п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416) под деятельностью по управлению понимается выполнение стандартов, направленных на достижение целей, которые определены, в том числе, решением общего собрания собственников помещений.

Согласно пп. «з» п. 4 одним из стандартов управления многоквартирным домом является, с одной стороны, осуществление собственниками помещений контроля за исполнением решений собраний, с другой стороны, предоставление управляющей организацией собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению с периодичностью и в объеме, которые установлены таким решением общего собрания.

В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация обязуется, среди прочего, оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.

Неисполнение вышеуказанной обязанности, в соответствии с пп. «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), является нарушением лицензионных требований и потенциально влечет за собой административный штраф (ч. 2 статьи 14.1.3. КоАП РФ).

Исходя из этого первый вариант (хотя вовсе не обязательно первый, к которому Вы прибегнете) – административное воздействие: обратиться в орган государственного жилищного надзора с жалобой на неисполнение обязательств по договору управления, наложенных на управляющую организацию решением общего собрания собственников.

Альтернатива: урегулировать спор в рамках договорных отношений. В этом случае, во-первых, можно начать с претензии в адрес управляющей организации; если она останется без ответа, то возможно также подать исковое заявление об обязании управляющей компании исполнить свои обязательства по договору управления в части предоставления отчетности, т.е. истребовать отчетность в судебном порядке.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

56. Вытяжка в кухне сквозная, через отверстие видна квартира соседей, ошибка застройщика, у каждой квартиры должен быть свой вентиляционный канал. УК не хочет решать вопрос в рамках обслуживания, предлагает сделать мне это за свой счёт наняв работников. Насколько я понимаю эти вентканалы являются общедомовым имуществом, потому должны ремонтироваться за счёт УК. Какие пункты законодательства, нормы и снипы я могу привести в заявлении в управляющую компанию, прежде чем обращаться в жилинспекцию и другие надзорные органы?

В соответствии с ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более 1 жилого и нежилого помещения.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу относятся объекты, отвечающие следующим юридическим признакам:

-) оно обслуживает более одного помещения в доме;

-) оно обслуживает многоквартирный дом в целом.

Согласно п. 3, 4 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, технической документации на дом.

По общему правилу система вентиляции, в т.ч. вентиляционные каналы в жилом помещении, является общим имуществом, поскольку обеспечивает нормальные условия в доме в целом. Исключения могут быть предусмотрены технической документацией/договором управления.

В соответствии с ч. 1, 1.1, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в соответствии с установленными нормативными требованиями; управляющая компания несет ответственность перед собственниками за выполнение взятых на себя обязательств по договору управления.

Два основных нормативно-правовых акта, регламентирующих обязанность лица, управляющего домом, обслуживать систему вентиляции, - это минимальный перечень услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

В силу п. 5.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, персонал, обслуживающий системы вентиляции жилых домов, обязан производить плановые осмотры и устранение всех выявленных неисправностей системы, замену сломанных вытяжных решеток и их крепление, устранение неплотностей в вентиляционных каналах.

Согласно п. 15 минимального перечня, надлежащее содержание систем вентиляции подразумевает техническое обслуживание систем вентиляции.

Относительно действий: рекомендуем посмотреть договор управления и определить, какие работы/услуги по содержанию вентканалов туда включены. Если таковые имеются, можно направить в адрес управляющей организации претензию, при отказе выполнять работы/услуги – обратиться с жалобой в орган ГЖН.

Обращаем внимание: если это новостройка, то вопрос можно управляющая компания может решить через застройщика, поскольку гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет не менее чем 3 года (ч. 5.1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Если работы/услуги вообще не предусмотрены, целесообразно поднять этот вопрос на общем собрании собственников и утвердить новую редакцию договора управления, соответственно, с увеличением платы за содержание.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

57. Есть квартира, собственник которой пропал, а мать проживает в другой части города. Можно ли обеспечить доступ в квартиру для осмотра общедомового имущества и на случай аварийной ситуации?

Можно пойти путем подачи искового заявления о допуске в жилое помещение, причем указать в качестве соответчика родственника.

Какой в этом смысл?

Дело в том, что в силу Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) лицо, управляющее МКД, проводит осмотры технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. А согласно частям 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Вы также несете ответственность за надлежащее содержание общего имущества.

Подав заявление об обязании предоставить доступ (причем Вас не должно смущать, что ни собственника, ни второго жильца в квартире нет), Вы можете добиться судебного решения, на основании которого будет выдан соответствующий исполнительный лист.

И уже Федеральная служба судебных приставов поможет обеспечить доступ в квартиру, если мать не явится на судебное заседание и, впоследствии, не будет исполнять решение (что также может повлечь для нее неблагоприятные последствия).

Неявка же в суд не является препятствием для рассмотрения дела и вынесения решения, особенно в Вашей ситуации.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

58. Вопрос по кондиционерам на фасаде дома. Практически у большинства кондиционеров не обеспечен слив конденсата в канализацию, вода течет на отмостку и часто с таким шумом, что мешает людям спать. Какие мероприятия необходимо провести ТСЖ, если на словах владельцы кондиционеров не понимают что они создают неудобства жителям. Собраний никаких по кондиционерам в МКД не проводилось.

Фасад как ограждающая несущая конструкция дома является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст. 244 ГК РФ, п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме»).

В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как показывает судебная практика, отсутствие согласия собственников помещений дома на установку кондиционера влечет за собой обязанность демонтировать этот кондиционер, если нарушаются права других собственников помещений.

Такие нарушения, в частности, выражаются в громком шуме, вибрациях, нарушающих покой граждан. Кондиционер может быть установлен на внешней стене здания непосредственно у окна квартиры в периметре принадлежащего другому жильцу помещения. Дренажная трубка может быть смонтирована таким образом, что конденсат стекает на окна квартир, влияет на состояние стены.

Иными словами, существенным условием для демонтажа является нарушение прав других жильцов.

Это не означает, что в отсутствие такого условия суд откажет в удовлетворении иска об обязании демонтировать кондиционер. Просто суды (в т.ч. Верховный Суд РФ) зачастую делают подобны выводы:

«Само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде многоквартирного дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия (в частности, повышенный шум, вибрация и т.д.); объективных доказательств того, что внешние блоки кондиционеров на фасаде многоквартирного дома нарушают права и законные интересы других собственников, не представлено» (Определение Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20-10204 по делу N А60-23442/2019).

В подобной ситуации Вам в любом случае стоит провести информационно-разъяснительную работу с жильцами с просьбой демонтировать кондиционер, если он существенно мешает другим жильцам, либо привести их в состояние, не влияющее на общее имущество. Можно оформить это в виде претензии.

И, конечно, Вы всегда можете обратиться в суд с исковым заявлением об обязании демонтировать кондиционер, установленный, во-первых, с нарушением порядка, во-вторых, с существенными нарушениями технических характеристик (не обеспечен слив конденсата).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

59. Как УК отказаться от управления домом на законных основаниях?

В соответствии с положениями ч. 8.1, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ собственники в ряде случаев вправе отказаться от исполнения договора управления в одностороннем порядке.

В то же время, односторонний отказ управляющей организации от осуществления своих обязанностей по договору управления не допускается из системного толкования норм жилищного и гражданского законодательства РФ:

Согласно ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Из совокупного толкования статей 450-453 Гражданского кодекса РФ, существует 3 пути «прекращения» договорных отношений:

1. Соглашение сторон;

2. Односторонний отказ от исполнения договора;

3. Расторжение договора в судебном порядке (при существенном нарушении условий другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законом).

В силу сложившейся судебной практике договор управления имеет особую правовую природу и социальную направленность (см., например, — решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу A47-16318/2018).

Кроме того, есть вполне обоснованная позиция, что он содержит в себе признаки публичности, т.е. заведомо не предполагает односторонний отказ исполнителя от предоставления услуг при наличии возможности их оказания (Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.06.2002 г. № 115-О и Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 15.07.2010 г. № 1027/10).

Поэтому самый простой вариант – инициировать общее собрание собственников и поднять вопрос о выборе новой управляющей компании либо об изменении способа управления.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

60. УК обслуживает дом по договору управления. Контейнерная площадка стоит за пределами придомовой территории, жители обращаются в УК, чтобы перенести площадку, т.к. мешает выезду с гаражей. Земля на которой стоит площадка принадлежит ОМСУ, организация которая занимается вывозов ТКО ссылается, что должны переносить ОМСУ. Обратились к ним с просьбой решить вопрос о переносе площадки, но они отказывают и отписывают УК. Как быть в данной ситуации? В перечень услуг УК входит обслуживание контейнерной площадки, но земля на которой стоит площадка за пределами территории.

В Вашей ситуации необходимо исходить из принадлежности контейнерной площадки.

В силу п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом.

Согласно пп. «ж» п.2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества входят объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В состав общего имущества входят контейнерные площадки в границах земельного участка, на котором стоит дом. Площадки за пределами такого участка предназначены для обслуживания дома, но в состав общего имущества не включены (если об этом не принято решение на общем собрании собственников).

Таким образом, существующую контейнерную площадку вправе перенести:

1. Сама администрация;

2. Управляющая организация с разрешения администрации (за счет средств на содержание/дополнительного финансирования).

Другой вариант – оборудовать новую площадку в пределах земельного участка, но это нецелесообразно с точки зрения финансов.

С очень большой вероятностью администрация все равно откажется переносить площадку: у нее, как таковой, нет этой обязанности.

Вместе с тем, поскольку перенос (как за счет имеющихся средств за содержание, так и за счет дополнительных средств) не предусмотрен плановыми работами (если нет статьи вроде «непредвиденные расходы», «непредусмотренные работы» и пр.), во избежание возможных споров может потребоваться поднять этот вопрос на общем собрании собственников.

Следовательно, порядок примерно следующий:

1. Решить вопрос о переносе на общем собрании с указанием источника финансирования и назначением УО лицом, ответственным за взаимодействие с администрацией.

2. Получить соглашение на перенос от администрации.

3. Провести работы, связанные с переносом площадки в границы придомовой территории (принять ее в состав общего имущества).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт