МКДЭксперт -> Ответы на вопросы подписчиков -> Иное
1. Должна ли управляющая компания утилизировать разбитые жильцами бытовые градусники?
В соответствии со статьей 4.1 Федерального закона от 24.06.1998 No 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» отходы в зависимости от степени негативного воздействия на окружающую среду подразделяются на классы:
· Чрезвычайно опасные отходы (1 класс)
· Высокоопасные отходы (2 класс)
· Умеренно опасные отходы (3 класс)
· Малоопасные отходы (4 класс)
· Практически неопасные отходы (5 класс).
При этом, согласно статье 12 Федерального закона от 04.05.2011 No 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», лицензируемой деятельностью является, помимо прочего, деятельность по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению отходов 1-4 классов опасности. Ртуть относится к подобным веществам.
Соответственно, как минимум, управляющая компания (по общему правилу) не имеет лицензию на сбор и транспортировку ртутьсодержащих отходов.
Можно было бы сказать, что ртутьсодержащие приборы следует складировать до их вывоза вместа накопления отработанных ламп. Однако загвоздка в том, что совместное хранение поврежденных и неповрежденных ртутьсодержащих отходов запрещено, опять же, из-за опасности паров ртути.
Кроме того, градусники (в большинстве случаев) разбиваются по неосторожности самого собственника. Исходя из логики жителя, управляющая компания должна вследствие этой самой неосторожности за свой счет (поскольку это не текущий ремонт) организовать уборку ртути, что является заблуждением.
То же относится и к товариществу/кооперативу. Лицо, осуществляющее управление, должно оказать содействие (для локализации), если у него имеется такая возможность.
Например, подсказать номер организации, которая занимается транспортировкой отходов 1-4 класса, или самостоятельно сообщить ей о происшествии. Все остальное – за счет самого собственника.
При этом обращаем внимание, что ртуть крайне опасна и для других собственников. Поэтому в случае поступления запроса оперативное содействие все же лучше оказать, несмотря на потенциальные затраты.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
2. Как организовать место парковки для инвалида?
Необходимо исходить из того, что парковка – это общее имущество.
Согласно части 4.1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, приспособление общего имущества в МКД для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в МКД допускается без решения общего собрания собственников только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
Следовательно, если место для инвалидов оборудуется за счет средств текущего ремонта (а по общему правилу именно за них), требуется предварительно провести общее собрание с включением в повестку дня вопроса об оборудовании специальных мест, поскольку это требует, например, установки соответствующего знака.
Данное решение, по смыслу части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, входит в категорию вопросов о пределах использования земельного участка, а значит - принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).
Обращаем внимание, что в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 24.11.1995 No181 «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» 10% парковочных мест на парковках общего пользования должно отводиться под инвалидов (при наличии придомовой парковки).
Таким образом, организация парковочного места для инвалидов требует решения общего собрания, если на это пойдут денежные средства собственников. Но такое решение не нужно, если парковочное место оборудуется за счет управляющей компании (исходя из смысла части 4.1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
3. Можно ли провести общее собрание собственников изначально в заочной форме, без очной части?
Согласно статье 44.1 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников может проводиться посредством:
Для ответа на вопрос остановимся на сравнении двух форм: очно-заочной и заочной.
В силу части 3 статьи 47 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего очную и заочную части.
Как отмечает Минстрой РФ в Письме от 24 марта 2020 г. № 9062-ОГ/04, эти части очно-заочного собрания проводятся всегда и независимо друг от друга, при этом каждая - в обязательном порядке. Из позиции Минстроя РФ следует, что очная часть может и не предшествовать заочной– главное, чтобы были обе этих составных части единого очно-заочного голосования.
В соответствии с частью 1 статьи 47 Жилищного кодекса РФ, если при проведении общего собрания собственников путем совместного присутствия собственников для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по поставленным вопросам такое собрание не имело кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования.
Исходя из буквального толкования этой нормы, голосование в заочной форме проводится после обязательно несостоявшейся очной. Чего не скажешь о голосовании в очно-заочной форме.
Перечень судебной практики, который подтверждает этот вывод:
Определение Верховного Суда РФ от 12 декабря 2017 г. № 306-КГ17-18440, дело А65-20776/2016;
Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2020 N 11АП-22574/2019 по делу N А55-28402/2019;
Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.11.2019 N 88-196/2019;
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу N 33-48006/2019.
Разумеется, есть и обратная практика, но она, в основном, старая (2017 год и ранее).
Можно ли с таким ходом судебной практики поспорить? – разумеется, тем более, учитывая последний год с его ограничениями на совместные мероприятия. Однако бороться с буквальным толкованием положений законодательства достаточно непросто.
Какой довод можно использовать? – в статье 44.1 Жилищного кодекса РФ заочное голосование выделено как отдельная форма. А при буквальном чтении получается, что она не является полностью самостоятельной.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
4. Можно ли исключить человека из членов тсн?
Если говорить о товариществе собственников жилья как специальной форме ТСН, то обратиться необходимо к части 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ: членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
На практике суды толкуют этот перечень оснований для выхода как закрытый (например, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 19.03.2019 по делу N 33-1989/2019, Решение Октябрьского районного суда города Саратова от 11.07.2017 по делу № 2-3226/2017). Это – буквальное чтение нормы. Есть судебные акты, но их крайне мало, которые допускают возможность исключать из членов ТСЖ по основаниям, предусмотренным уставом – например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16 ноября 2017 года, дело № 33-40420/2017.
Таким образом, судебная практика неоднозначная, однако стоит ориентироваться на то, что суды примут более формальную позицию, основанную на исчерпывающем перечне оснований для исключения в статье 143 Жилищного кодекса РФ.
ПОЧЕМУ ТАК? – потому что членство ТСЖ возникает у собственника помещения в МКД на основании заявления о вступлении (часть 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ). То есть ничто не помешает исключенному участнику вновь подать заявление – и оно не может быть отклонено (апелляционное определение Свердловского областного суда от 19.02.2019 по делу N 33-2386/2019).
Если речь идет о других формах ТСН, то действующим законодательством не запрещается устанавливать в Уставе основания для исключения (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.08.2021 по делу N 88-11883/2021, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 28.01.2021 по делу N 88-2651/2021, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2020 N 88-15123/2020, 2-3132/2019)
Указанные судебные акты дополнительно прикрепляем: https://vk.com/wall-92994281_4289
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
5. Договор управления: публичный или нет?
В силу статьи 426 Гражданского кодекса РФ, публичным признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую (иную приносящую доход) деятельность, устанавливающий обязанность по продаже товара, выполнению работ либо оказанию услуг, которое это лицо должно осуществлять в отношении каждого обратившегося.
Согласно этой же статьи, отказаться от заключения публичного договора такое лицо не может.
В силу пункта 2 статьи 426 Гражданского кодекса РФ, цена товаров, работ и услуг, а также иные условия публичного договора устанавливаются одинаковыми для всех потребителей.
Таким образом, основных признаков публичного договора три:
1) договор заключается с лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность;
2) его отказ от заключения договора не допускается;
3) цена и иные условия устанавливаются одинаковыми для всех.
Нет сомнений, что договор, например, водоснабжения является публичным, и РСО должна заключить его с каждым обратившимся абонентом.
А что насчет договора управления? – здесь все сложнее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая компания по заданию собственников в согласованные сроки обязуется выполнять работы/услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги.
В пользу того, что договор управления публичным не является, говорит тот факт, что плата за содержание устанавливается по согласованию с управляющей компанией, т.к. она должна быть экономически выгодной для нее. Если плата ставится без учета мнения управляющей компании (как, впрочем, и другие существенные условия договора управления), то она имеет право обжаловать протокол общего собрания в судебном порядке, причем – с положительным исходом. Подтверждение, например, - дело № 2-6635/2019, Петрозаводский городской суд.
Далее – публичный договор предполагает, что условия одинаковы для всех. Однако это не так: они устанавливаются конкретно для каждого дома с учетом его специфики, скажем, состава общего имущества, конструктивных особенностей. И, более того, условия даже по категориям собственников могут быть разными (для жилого и нежилого комплексов).
Таким образом, договор управления имеет некоторые признаки публичности, но вряд ли его можно назвать таковым. Суды чаще ссылаются на «особую правовую природу» (решение Арбитражного суда Оренбургской области по делу A47-16318/2018).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
6. Как оформляется доверенность на участие в общем собрании собственников?
Согласно части 1 статьи 48 Жилищного кодекса РФ, голосование на общем собрании собственников помещений в МКД может осуществляться через представителя.
В силу части 2 статьи 48 Жилищного кодекса РФ представитель собственника действует, в том числе, на основании составленной в письменной форме доверенности на голосование.
Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в МКД и его представителе (имя или наименование, место жительства/нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями п. 3, 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ или удостоверена нотариально.
В силу п. 3, 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ доверенность также может быть удостоверена:
-) Организацией, в которой доверитель работает/учится;
-) Администрацией стационарного лечебного учреждения;
-) От имени юридического лица – за подписью руководителя, иного уполномоченного лица.
Таким образом, существуют следующие способы удостоверения доверенности:
-) По правилам пунктов 3, 4 статьи 185.1 Гражданского кодекса РФ.
Как делать не нужно: заверять доверенность председателем собрания, председателем правления ТСЖ, председателем совета дома.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
7. Алгоритм, как убрать металлические гаражи с придомовой территории
В силу п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в доме принадлежит общее имущество, в том числе земельный участок, на котором расположен дом, с элементами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома.
Согласно части 2 этой же статьи, собственники владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в доме.
В соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о пределах использования земельного участка.
В силу статьи 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы они не были соединены с лишением владения.
Следовательно, использование земельного участка допускается только с согласия общего собрания; это касается и собственников помещений.
Алгоритм действий зависит от двух факторов:
1) Собственник гаража известен;
2) Собственник гаража неизвестен.
Если собственник гаража известен, то следует составить исковое заявление об обязании освободить общее имущество многоквартирного жилого дома в отношении собственника такого гаража.
Факт законности установки металлического гаража будет лежать на каждом Ответчике. По сути, в отсутствие решения общего собрания можно сказать о незаконности установки.
Пример положительной судебной практики - Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19.12.2019 N 88-1814/2019 (прикладываем).
Во втором случае дела обстоят сложнее.
Так как документов на гараж нет (а их нет, если не получено согласие собственников), вполне вероятно, что собственника установить будет сложно даже с помощью сотрудников правоохранительных органов.
Поэтому один из вариантов – сначала подать заявление о признании металлических гаражей бесхозяйными вещами (статья 225 Гражданского кодекса РФ), а затем, получив положительное решение, демонтировать их по согласованию с администрацией (т.к. уровне Вашего муниципалитета может быть предусмотрено, что демонтажом таких гаражей занимается администрация).
Желательно при этом предварительно принять решение на общем собрании собственников о демонтаже гаражей: это может помочь установить собственников; в таком случае проблема с неустановленным лицом решается сама собой.
Документ с практикой вышлем Вам в личном сообщении Телеграмм.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
8. Правомочно ли решение ОСС о выборе нового председателя совета дома без выбора нового совета в целом?
Для наиболее полного ответа проанализируем в совокупности положения статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Согласно части 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, совет многоквартирного дома избирается на общем собрании собственников.
В силу части 6 указанной статьи из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников избирается председатель совета многоквартирного дома.
В соответствии с частями 9, 10 указанной статьи совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений. Совет подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.
При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет дома может быть досрочно переизбран - также общим собранием.
Таким образом: председатель совета дома избирается из числа членов действующего совета.
Законодательством не предусмотрены ограничения на переизбрание председателя совета дома в рамках не только нового, но и действующего состава совета дома. Ведь обстоятельства могут быть разными, в том числе и волеизъявление самого председателя.
Другое дело, если собственники сделали это самовольно и просто поставили председателя и совет перед фактом о переизбрании. В таком случае решение может быть обжаловано по правилам части 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
9. Как обозначить, что посторонним лицам возможна только гостевая парковка, если нет принятых собранием документов?
В силу ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом.
Исходя из ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, общее собрание собственников вправе принимать решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе вводить ограничения пользования им.
Таким образом, в случае, если общее собрание принимает решение об ограничении парковки на придомовой территории в отношении не собственников, порядок «реализации» такого решения также принимается собранием и оформляется в правила пользования парковкой.
Следовательно, во-первых, если документа нет, его следует принять: это поможет аргументировать свою позицию в случае возникновения спора (т.к. появляется много вопросов: что считается под «гостевой парковкой?», Как долго гости могут оставлять автомобиль? Как и кем это фиксируется?)
Что касается обозначения, то это можно сделать с помощью специальных знаков, решение об установке которых также принимается на общем собрании собственников.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
10. Могут ли собственники выбрать организацию в качестве управляющей ДО получения лицензии и заключить договор управления уже после ее приобретения?
Вопрос, по существу, сводится к следующему: можно ли «отодвинуть» заключение договора до момента, когда организация приобретет статус управляющей?
Для правильного и всестороннего ответа обратимся к нормам о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и к положениям Жилищного кодекса РФ.
В силу п. 51 ст. 12 Федерального закона от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» предпринимательская деятельность по управлению домами подлежит лицензированию.
Таким образом, организация считается управляющей с момента получения соответствующей лицензии – для этих целей Правительством РФ (Постановление Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110) было утверждено Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
Это же закрепил законодатель и в ч. 1 ст. 192 Жилищного кодекса РФ: деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, предоставленной органом ГЖН на основании решения лицензионной комиссии.
При этом, согласно ч. 2 указанной статьи, под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления.
Следовательно, второй промежуточный вывод: деятельность по управлению – это осуществление управляющей компанией, уже имеющей лицензию, своих функций на основании заключенного договора управления.
В силу ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.
В соответствии с ч. 7 указанной статьи, управляющая организация приступает к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
Из совокупного толкования данных норм следует, что организация приобретает статус управляющей (а значит – право на осуществление деятельности по управлению) только после получения лицензии.
А значит, выбрать собственники могут только ту организацию, которая на сегодняшний день имеет лицензию.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
11. Как самому уйти с поста председателя ТСЖ?
Несмотря на кажущуюся простоту, вопрос урегулирован неоднозначно – начиная с формы правоотношений между товариществом и председателем (гражданско-правовые/трудовые) и заканчивая отсутствием нормативно закрепленной процедуры ухода «по собственному желанию».
Напомним: в 2019 году Верховный Суд РФ заявил (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 N 84-КА19-1), что трудовые отношения с председателем правления ТСЖ в принципе не могут существовать. С этой позицией можно спорить, но на данный момент Верховный Суд РФ ее не изменил. Поэтому будем исходить из того, что отношения носят гражданско-правовой характер.
Председатель правления ТСЖ избирается либо правлением из числа его членов, либо общим собранием членов товарищества собственников жилья – также из числа членов правления (п. 3 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ, ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ).
Органом, уполномоченным решать судьбу отношений с председателем, является общее собрание членов ТСЖ (также ч. 3 ст. 147 Жилищного кодекса РФ). Причем это работает во всех случаях: если просто написать заявление в адрес правления о сложении полномочий, с юридической точки зрения до внесения соответствующих изменений в ЕГРЮЛ (а вносятся они по решению собрания) Вы все равно останетесь председателем до переизбрания состава правления.
Как действовать, если общее собрание не голосует нужным количеством голосов? – есть еще один, более радикальный способ: выход из членов товарищества.
В силу ч. 2 статьи 147 Жилищного кодекса РФ правление товарищества избирается из числа членов товарищества. Это – императивное условие.
Согласно ч. 3 статьи 143 Жилищного кодекса РФ Вы можете подать заявление о выходе из членов ТСЖ, и членство прекратится с момента подачи такого заявления.
И, следовательно, исходя из буквального толкования Жилищного кодекса РФ, Вы не сможете быть ни председателем, ни членом правления – поскольку не состоите в товариществе. У Вас исчезают все права и обязанности, связанные с членством.
Примечательно, что после этого Вы снова можете стать членов товарищества, подав соответствующее заявление (ч. 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ).
Однако мы бы все равно рекомендовали попробовать сложить полномочия через общее собрание членов товарищества, тем более, что требуется набрать всего большинство голосов от числа присутствующих на собрании членов.
Повторимся: способ несколько радикальный, по сути, позволяет сложить полномочия, никого не предупредив, но как к этому отнесутся жильцы – неизвестно.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
12. Обязаны ли УК/ТСЖ иметь в штате паспортиста и оказывать соответствующие услуги: готовить документы для регистрации граждан РФ, справки о количестве проживающих, ведение домовой книги и т.д.?
Согласно п. 2 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (далее – «Правила регистрации», «Перечень лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов») органами регистрационного учета в городах, поселках, сельских населенных пунктах, закрытых военных городках, а также в населенных пунктах, расположенных в пограничной зоне или закрытых административно-территориальных образованиях, являются территориальные органы Министерства внутренних дел РФ. В силу п. 3 Приказа МВД России от 31.12.2017 № 984, государственная услуга предоставляется Министерством внутренних дел РФ.
В соответствии с п. 3 Правил регистрации, ответственными за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации являются лица, предусмотренные перечнем.
Исходя из Перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов, к лицам, ответственным за прием и передачу, относятся, в том числе, собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими жилыми помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей жилищным фондом организации.
Таким образом, управляющая компания/товарищество только передают информацию в территориальный орган МВД, который в свою очередь осуществляет регистрационные функции.
Что касается ведения домовой книги, то форма № 11 утратила силу вместе с Административным регламентом предоставления ФМС государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации от 11.09.2012 г. № 288; следовательно, исчезла и необходимость по ее ведению.
Следовательно, паспортист как штатная единица сейчас имеет место быть только по желанию собственников, управляющей организации либо товарищества: главное обеспечить своевременную передачу документов в орган регистрационного учета при обращении жильца.
В чем паспортист действительно может быть полезен (либо организация, оказывающая данные услуги), так это в том, что у управляющей компании/товарищества будет информация о проживающих совместно с собственником лиц. А значит, упрощается процедура взыскания с должников за жилищно-коммунальные услуги.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
13. Каким документом регламентируется объем раскрытия информации о деятельности УК после отмены Постановления 731 от 23.09.2010?
Обязанность раскрытия информации управляющими организациями, товариществами и кооперативами была предусмотрена частью 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Для этих целей Правительство РФ утвердило Постановление Правительства РФ от 23.09.2010 № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» («Стандарт раскрытия»).
В силу ч. 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны были размещать информацию в соответствии со стандартом раскрытия.
И часть 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, и Стандарт раскрытия имеют несколько запутанную историю отмены.
Согласно Федеральному закону от 21.07.2014 № 263-ФЗ, положения ч. 10 статьи 161 Жилищного кодекса РФ применялись до 1 января 2018 г., а на территориях городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя – до 1 июля 2019 г. Связано это с развитием и распространением ГИС ЖКХ. Стандарт раскрытия информации, в свою очередь, утратил силу с 1 января 2021 г.
«На смену» вышеуказанной части 10 Федеральным законом № 263-ФЗ была введена часть 10.1, которая закрепляет обязанность управляющей организации обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения.
Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных Жилищным кодексом, товариществом либо кооперативом, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.
Состав, периодичность и сроки размещения информации поставщиками информации в ГИС ЖКХ утверждены Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016.
Это – о размещении информации в ГИС ЖКХ.
Есть также раздел 8 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, который в пункте 31 закрепляет, какую информацию необходимо раскрывать управляющей организации путем ее размещения на постоянной основе.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
14. Если в квартире горизонтальная схема разводки отопления и стоит индивидуальный счётчик. Все равно нельзя убрать одну батарею?
Вопрос основан на одной из публикаций (https://t.me/mkdexpert/397) канала
Данный предмет обсуждения интересен практической направленностью: горизонтальные и вертикальные разводки систем отопления несколько отличаются своими техническими характеристиками. Так, одно из достоинств горизонтальной разводки – возможность отключать отдельные отопительные приборы.
Но есть ли какие-то существенные различия в правовом регулировании вертикальной и горизонтальной разводок?
В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления до отключающего устройства, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры.
Согласно пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный дом.
Таким образом, исходя из прямого толкования этих норм, запрет самовольно демонтировать радиаторы отопления не зависит от используемой в доме системы отопления.
Следовательно, это правило действует и в отношении «горизонтальной разводки», предусмотренной проектной/технической документацией.
Опять же, когда речь заходит о незаконном переустройстве, смотреть на ситуацию нужно с точки зрения многоквартирного дома и возможного влияния на систему отопления в целом.
Обязательность данного требования обусловлена целостностью системы отопления: приведение в негодное состояние одного элемента может повлечь за собой ухудшение температурного режима в других квартирах. Во избежание такого исхода законодатель предусмотрел процедуру согласования переустройства помещения, в которое входят и работы с инженерными сетями:
В соответствии с ч. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ переустройство помещения проводится с соблюдением требований по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
При отсутствии такого согласования демонтаж радиатора отопления считается незаконным.
Переустройство, проведенное при отсутствии согласия органа местного самоуправления, считается самовольным. Лицо, осуществившее самостоятельное переустройство, обязано привести помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Важный нюанс: исключением из рассмотренной ситуации являются помещения, перешедшие на автономное отопление.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
15. Вопрос касаемый новостройки. Можем ли мы собственники, которые купили квартиры по ДДУ, выбрать на осс совет дома без образования ТСЖ. Который будет заключать договор с УК и управлять домом. Или ТСЖ обязательно?
В соответствии с ч. 2 статьи 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
➢ непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 30;
➢ управление товариществом собственников жилья либо иным жилищным кооперативом;
➢ управление управляющей организацией.
На основании ч. 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае, если в МКД не создано ТСЖ, либо данный дом не управляется жилищным кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений данного дома на ОСС обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Из совокупности вышеуказанных норм следует, что способа управления может быть только три: непосредственное, ТСЖ/ЖСК, УК. Причем выбор в качестве способа управления непосредственное управление возможно, если квартир в доме не более чем 30. В остальных случаях – ТСЖ/ЖСК или УК.
Совет дома, в свою очередь, согласно статье 161.1 ЖК РФ, выполняет исполнительные и контролирующие функции - осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Более обширные полномочия он может иметь только при непосредственном способе управления и при наличии соответствующего решения общего собрания собственников.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
16. В тсж в техсодержание включена статья "непредвиденные расходы", в которую бухгалтер включает штрафы ГЖИ, расходы на суды - привлечение юристов, уплата штрафов и исков, и это всё входит в техобслуживание. Какие расходы ТСЖ не должен оплачивать собственник НЕ член ТСЖ?
В соответствии с ч. 1 статьи 153 Жилищного кодекса РФ, граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
В силу ч. 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества.
Согласно ч. 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом товарищества.
В случае управления домом ТСЖ есть расходы, которые в обязательном порядке несут все собственники помещений в МКД, а есть расходы, обязательные только для членов ТСЖ.
Так, согласно ч .1 статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений (без привязки к членству в ТСЖ) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны оплачивать расходы, включенные в статью содержания жилого помещения.
Ведь, как отметил Конституционный Суд РФ еще в Постановлении от 03.04.1998 № 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет у собственников утраты с ТСЖ иных правовых связей, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
Необходимые расходы на содержание и ремонт определяются общим собранием членов товарищества (ч. 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ). Здесь же отмечено, что Товарищество вправе устанавливать и иные расходы на цели, предусмотренные уставом.
Например, если уставом ТСЖ предусмотрена возможность создания резервных фондов, то взносы в него в ряде случаев будут обязательны для всех собственников помещений в МКД (подробнее об этом – см. https://t.me/mkdexpert/227).
Иными словами: все то, что включено в утвержденную статью «плата за содержание», должно оплачиваться всеми собственниками в равной степени. В том числе и непредвиденные расходы. Причем неважно, какие именно направления у этих расходов – это больше вопрос контроля за движением денежных средств.
Не член ТСЖ не должен платить за статьи, которые определяются на общем собрании членов ТСЖ исключительно на нужды товарищества (т.е. не связаны с содержанием и ремонтом общего имущества).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
17. В нашем доме одна из квартир переделана в парикмахерскую, в нежилой фонд не переведена. Что нам можно сделать чтоб ее перевели в нежилой фонд?
В соответствии с п. 4.5 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятия решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
Таким образом, для перевода жилого помещения в нежилое необходимо провести общее собрание собственников.
Имеются некоторая особенность принятия решения о переводе, установленная частью 1.2 статьи 46 Жилищного кодекса РФ.
1) При наличии в многоквартирном доме более одного подъезда – большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений в многоквартирном доме при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающими большинством голосов от общего числа голосов таких собственников, принимающих участие в этом собрании;
2) При наличии в многоквартирном доме одного подъезда большинством от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников помещений.
Сам порядок перевода регламентирован статьей 23 Жилищного кодекса РФ.
Получив решение общего собрания, собственник переводимого помещения должен обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о переводе, приложив указанное решение, правоустанавливающие документы на переводимое помещение, план переводимого помещения с его техническим описанием, поэтажный план дома, проект переустройства/перепланировки (если они необходимы для обеспечения использования такого помещения в качестве нежилого), согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое.
Орган местного самоуправления рассматривает заявление, приложенные документы и принимает решение о переводе или об отказе в переводе помещения.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
18. ТСЖ многодомовое, 3 дома. Проведено общее собрание которым установлены тарифы на содержание МКД, разные для каждого дома. Кворум подсчитан исходя из площади всех домов и голосов собственников. ГЖИ утверждает что голосование должно было проводиться в каждом доме отдельно. Но ТСЖ же одно, в ЖК нет указаний на проведение голосования в отдельно взятом доме.
В силу ч. 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, «многодомовое» ТСЖ может быть создано собственниками помещений в нескольких домах при соблюдении условий:
-) Дома расположены на участках, которые имеют общую границу;
-) Имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования.
Создание многодомового ТСЖ предопределяет некоторые особенности проведения общего собрания членов Товарищества.
Согласно статье 137 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ вправе определять смету доходов и расходов на год, необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 1.1 статьи 146 Жилищного кодекса РФ, положения статей 45-48 кодекса распространяются на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Исходя из этого, решение по увеличению тарифа в конкретном доме, входящем в состав многодомового ТСЖ, считается принятым, если за него проголосовало большинство принимающих участие в данном собрании членов ТСЖ всех трех домов (к такому выводу приходит, например, Арбитражный суд Алтайского края в решении от 04.06.2020 по делу А03-20139/2019). Нельзя «делить» голосование на дома – право голоса члена товарищества по любым вопросам любого собрания проистекает из членства в таком товариществе, неважно, что оно многодомовое.
Таким образом, поскольку ТСЖ как юридическое лицо существует одно для трех домов, точно так же проводится и одно общее собрание членов товарищества всех домов, без разделения.
Отдельно могут проводиться только общие собрания собственников помещений.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
19. Законна ли установка ОДПУ тепловой энергии на несколько МКД? Новостройки в целях экономии подключают несколько блок секций от одного ИТП, в последствие каждая блок-секция получает отдельный адрес и зачастую эти МКД обслуживаются разными УК. Алгоритма деления показаний единого ОДПУ между МКД нет.
Судебная практика выработала ряд условий, при которых один прибор учета может использоваться в качестве расчетного для нескольких многоквартирных домов.
Все проистекает из терминологии: ОДПУ – средство измерения (их совокупность, дополнительное оборудование), устанавливаемое в многоквартирном доме при наличии технической возможности и используемое для определения объемов коммунального ресурса, поданного в многоквартирный дом (п. 2 Постановления Правительства РФ № 354).
При буквальном толковании можно выделить существенную характеристику ОДПУ: он должен определять объем коммунального ресурса, поданного в конкретный многоквартирный дом.
А значит прибор, отражающий совокупное потребление, так или иначе должен позволить определить его в разрезе каждого дома, причем – достоверно (вывод судов в деле А56 – 135599/2018, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области). Это первое условие.
Второе условие – документально подтвержденное отсутствие технической возможности установить прибор в каждом доме (следует из судебной практики – апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2018 г. по делу 33-3382, дело A42-10580/2017, Арбитражный суд Мурманской области).
Третье условие - единые инженерные сети (также из судебной практики - дело А42-7017/2018, Арбитражный суд Мурманской области, Определение 3 кассационного суда общей юрисдикции от 25.12.2019 г. No 88-2084/2019).
Отметим, вместе с тем, что некоторые суды напрочь отрицают возможность использования одного ОДПУ на несколько домов и занимают более консервативную позицию: один ОДПУ – один дом (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.10.2019 г. № Ф07 – 9799/2019 по делу № А56 – 135599/2018, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2020 г. № Ф08 – 8729/2018 по делу № А53 – 21291/2017).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
20. Что такое придомовая территория? Что в неё входит? Обязана ли быть придомовая территория у каждого МКД (от чего это зависит)? Где можно узнать о её границах? Какие работы должна выполнять УК на этой территории?
Согласно п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты. Границы и размер такого участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Если земельный участок был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, право общей долевой собственности у собственников на него считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ (ч. 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 статьи 16 вышеуказанного федерального закона).
Поскольку как такового законодательно закрепленного определения «придомовой территории» нет, ее можно охарактеризовать на основе указанных норм права как земельный участок под многоквартирным домом, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, имеющий определенные границы и включенный в состав общего имущества.
Есть также определение из "СП 476.1325800.2020. Свод правил. Территории городских и сельских поселений. Правила планировки, застройки и благоустройства жилых микрорайонов»: территория, часть участка МКД, примыкающая к зданию, находящаяся в преимущественном пользовании жителей дома и предназначенная для обеспечения бытовых нужд и досуга жителей дома.
Придомовую территорию составляет, во-первых, сам земельный участок, во-вторых, находящиеся на нем объекты (п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Существуют многоквартирные дома, у которых по сей день придомовая территория как таковая отсутствует (т.е. не сформирован отдельный земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме).
Обязанность по ее формированию в силу ч. 3 вышеуказанного федерального закона лежит на органе местного самоуправления/органе государственной власти в зависимости от того, в чьей собственности изначально (до постановки на кадастровый учет) находился земельный участок.
Границы участка, поставленного на государственный кадастровый учет, можно узнать либо обратившись в управляющую организацию, у которой находится техническая документация, либо самостоятельно заказав выписку в территориальном управлении Росреестра в Вашем субъекте.
В отношении работ и услуг, которые выполняет УО на придомовой территории: они определяются договором управления с учетом требований минимального перечня работ и услуг, закрепленного в Постановлении Правительства РФ № 290 («работы по содержанию земельного участка», включающие в себя очистку от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывку; уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд; уборку от снега в зимний период.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
21. При прямых договорах с РСО какие показания ИПУ приоритетны для РСО: поданные собственником помещения при оплате квитанции или переданные товариществом (собственник предоставил ТСЖ другие показания)?
Показания ИПУ с точки зрения законодательства не дифференцируются на показания, переданные собственником помещения в МКД, и показания, переданные ТСЖ.
В соответствии с пп. к(1) п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) потребитель имеет право при наличии ИПУ ежемесячно снимать его показания и передавать полученные показания исполнителю или уполномоченному им лицу, а также в РСО, не позднее 25-го числа текущего расчетного периода.
В то же время, пп. «е» п. 31(1) Правил предоставления коммунальных услуг устанавливает, что управляющая организация, товарищество, кооператив обязаны предоставлять ресурсоснабжающей организации ежемесячно, не позднее 26-го числа текущего месяца, показания ИПУ при предоставлении таких показаний собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме управляющей организации, товариществу, кооперативу.
Согласно пп. «ж» п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг, потребитель обязан допускать исполнителя в занимаемое жилое помещение для проверки достоверности переданных потребителем исполнителю сведений о показаниях ИПУ.
Исходя из части 11 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, УО/ТСЖ/ЖСК обязаны предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию о показаниях ИПУ (при предоставлении таких показаний жильцами УО/ТСЖ/ЖСК)
Регламентируя возможность предоставлять показания напрямую в РСО или УО/ТСЖ/ЖСК, Правила не описывают, какие из них имеют приоритет.
Тем не менее, Исполнитель в любом случае проверяет показания ИПУ на протяжении года, и в случае выявления несоответствий производит перерасчет платы.
С этой точки зрения целесообразно рассчитывать плату на основании показаний, которые были поданы позднее (если они отличаются от первых).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
22. Может ли супруга(супруг) собственника жилья быть в правлении МКД. Квартира приобретена в браке.
В соответствии с п. 1 статьи 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В силу п. 2 этой же статьи общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи.
Согласно ч. 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом/иным кооперативом и при этом в данном доме более чем 4 квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании избирают совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.
Поскольку приобретенная в браке недвижимость является имуществом супругов и собственность регистрируется как совместная, право вхождения в состав совета дома имеется у обоих супругов. Причем каждый супруг волен самостоятельно за себя решать, входить ли в совет дома или нет; при этом нет ограничений на совместное членство в совете.
То же самое – с товариществом и его правлением.
Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья (ч. 1 статьи 143 Жилищного кодекса РФ).
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества (ч. 2 статьи 147 Жилищного кодекса РФ).
Проще говоря, оба супруга имеют все права и несут все обязанности собственника, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
23. Кто имеет право подписывать ежемесячный акт выполненных работ со стороны УК (директор УК или акт может подписать бухгалтер, который подготовил отчёт)?
В соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома.
В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, сторонами договора управления являются управляющая организация и собственники помещений в многоквартирном доме (органы управления товарищества и т.п.).
Поскольку исполнителем является управляющая организация, подписывать акт выполненных работ и оказанных услуг имеет право лицо, наделенное полномочиями действовать от имени организации без доверенности либо на основании доверенности.
Согласно п. 3 статьи 40 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор/директор) действует без доверенности от имени общества. Аналогичное положение содержится в Федеральном законе от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах».
Следовательно, первый субъект, который может подписывать акты, - это генеральный директор/директор управляющей компании.
Однако при наличии надлежащим образом оформленной доверенности подписывать может и другое лицо, если в соответствии с доверенностью у него имеется такое полномочие: доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами (п. 1 статьи 185 Гражданского кодекса РФ).
В этой связи неважно, будет ли подписывать бухгалтер или кто-либо еще: главное, чтобы у него имелось полномочие (по доверенности) во взаимоотношениях с собственниками подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
24. ТСЖ самостоятельно управляет домом. Имеет ли право член правления работать в ТСЖ по трудовому договору, имея при этом рабочее место, круг обязанностей и рабочий день с 9 до 18?
В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 Жилищного кодекса РФ член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
В силу ч. 1 ст. 15 Трудового кодекса РФ трудовыми отношениями признаются отношения, основанные на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату трудовой функции в интересах, под управлением и контролем работодателя.
В соответствии с ч. 1 ст. 143 Жилищного кодекса РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Более того, согласно п. 1 ст. 291 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников жилья образуется собственниками помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в таком доме и осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей по управлению многоквартирным домом.
Следовательно, товарищество собственников жилья является формой самоорганизации граждан, члены правления которого являются собственниками помещений, действующими в интересах жильцов (и своих в т.ч.) в отсутствие лица, которого можно было бы квалифицировать в качестве работодателя.
В свою очередь, членам товарищества может быть назначено определённое вознаграждение за их деятельность в товариществе.
Таким образом, член правления в товариществе собственников жилья:
1. действует исходя из личных интересов и интересов других собственников помещений в многоквартирном доме;
3. заработная плата не начисляется - отношения не являются трудовыми;
4. не может работать в товариществе по трудовому договору, совмещая разные должности по штатному расписанию.
Для справки - Кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2019 г. № 84-КА19-1:
«члены правления товарищества собственников жилья… и его председатель действуют исключительно в интересах собственников жилых помещений, то есть в своих интересах, что делает невозможным вывод о существовании в рассматриваемых отношениях по самоуправлению признаков трудовых отношений»
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
25. На какой срок заключаются договора с энергетиками на поставку электроэнергии в частный жилой дом?
Согласно п. 1 статьи 540 Гражданского кодекса РФ, в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.
Если иное не предусмотрено соглашением сторон, такой договор считается заключенным на неопределенный срок.
В силу п. 2 вышеуказанной статьи, договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.
Аналогичное положение установлено в п. 45 Постановления Правительства РФ от 04.05.2012 № 442 «О функционировании розничных рынков электрической энергии, полном и (или) частичном ограничении режима потребления электрической энергии»: если иное не предусмотрено соглашением сторон, договор энергоснабжения считается заключенным на неопределенный срок.
Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия потребитель (покупатель) не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора.
Если за 30 дней до окончания срока действия договора, заключенного на определенный срок, потребителем (покупателем) внесено предложение об изменении договора или заключении нового договора, то отношения сторон до изменения договора или до заключения нового договора регулируются в соответствии с условиями ранее заключенного договора.
Таким образом, строгих сроков нет: заключается либо на неопределенный, либо на любой срок, на практике исчисляемый годами (3 или 5).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
26. Согласно п. 110(1) Правил предоставления коммунальных услуг... (постановление Правительства РФ № 354) потребитель вправе составить акт проверки качества коммунальных услуг в отсутствие исполнителя. При этом такой акт подписывается не менее чем 2 потребителями и председателем совета многоквартирного дома... Что делать, если в доме нет совета и председателя?
Рассмотрим вопрос с двух аспектов: нет совета дома при управлении многоквартирным домом управляющей организацией и при непосредственном управлении; нет совета дома при управлении ТСЖ/ЖСК.
Начнем со второго случая: такой акт подписывается в соответствии с п. 110 (1) Правил предоставления коммунальных услуг председателем правления ТСЖ/ЖСК как уполномоченным на то лицом и 2 жильцами.
Первый случай – более сложный.
Согласно ч. 1 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ, в случае, если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ/ЖСК и при этом в доме более чем 4 квартиры, собственники помещений обязаны избрать совет многоквартирного дома.
Таким образом, создание совета дома – это именно обязанность, выполнение которой необходимо жильцам, в том числе, для контроля за выполнением работ/оказанием услуг по договору управления/договору оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества (при непосредственном управлении).
Логика в данном случае та же, что и для приемки выполненных работ/оказанных услуг (рекомендуем ознакомиться с постом - https://t.me/mkdexpert/202): составление акта проверки качества – это право собственников, которое они могут реализовать с помощью лица, уполномоченного на взаимоотношения с управляющей компанией/со сторонними подрядными организациями.
В отсутствие председателя совета дома/иного уполномоченного лица реализация этого права фактически затрудняется. Иное бы означало, что акт могут составить любые собственники исходя из субъективных представлений о качестве. Хотя некоторые суды могут принимать во внимание и акт за подписью инициативной группы жильцов.
Тем не менее, Вам в любом случае нужно, по крайней мере, выбрать уполномоченное на лицо (а в идеале совет дома с председателем).
1. Есть позиция, основанная на буквальном толковании п. 110(1), которая сводится к следующему: указан председатель совета/ТСЖ/ЖСК и жильцы – значит, подписывают они. С натяжкой – иной уполномоченный собранием собственник (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 17.03.2020 по делу N 33-780/2020, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 20.12.2018 по делу N 33-8611/2018, Апелляционное определение Саратовского областного суда от 03.07.2018 по делу N 33-3893/2018, Апелляционное определение Воронежского областного суда от 01.03.2018 по делу N 33-1707/2018).
2. Есть суды (и судьи), которые принимают в качестве надлежащего доказательства акт, составленный, например, членами правления (без председателя) и группой собственников, или только собственниками (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.11.2016 по делу N 33-9110/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2020 по делу N 33-3888/2020).
Так что все зависит от того, насколько у Вас срочная ситуация: если терпит до следующего собрания, то целесообразно просто избрать совет дома с председателем; если не терпит, можно попробовать подписать акт инициативной группой собственников и приобщить его в качестве доказательства.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
27. Какой пакет документов ТСЖ нужно передать ресурсоснабжающим организациям для перехода на прямые договора?
Перечень документов и иной информации содержится в п. 6, 6(1) Правил предоставления коммунальных услуг:
-) ФИО, дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты (при наличии) каждого собственника/пользователя жилых помещений, наименование и место регистрации юридического лица, контактный телефон (если собственником является юридическое лицо);
-) адреса жилых помещений, собственникам или пользователям которых предоставляются коммунальные услуги, с указанием общей площади жилого помещения, общей площади помещений, входящих в состав общего имущества, а также количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, иные сведения, необходимые для расчета платы за коммунальные услуги;
-) сведения о наличии и типе установленных ИПУ и распределителей, дате и месте их установки, сроках поверки, дате опломбирования приборов учета, а также их показания за 12 расчетных периодов, предшествующих дате предоставления таких сведений;
-) сведения о составленных актах обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки ИПУ в жилых помещениях многоквартирного дома;
-) сведения, подтверждающие отсутствие в помещениях, входящих в состав общего имущества собственников помещений, отопительных приборов или иных теплопотребляющих элементов внутридомовой инженерной системы отопления, в том числе копии документов, входящих в состав технической документации и подтверждающих указанные сведения;
-) сведения о применении в отношении собственника или пользователя жилых помещений мер социальной поддержки по оплате коммунальных услуг;
-) сведения о жилых помещениях, в отношении которых введено ограничение или приостановление предоставления соответствующей коммунальной услуги на дату предоставления сведений, а также сведения об устранении оснований для введения такого ограничения или приостановления;
-) сведения о случаях, периодах и об основаниях перерасчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные потребителю, копии документов, подтверждающих право потребителя на перерасчет размера платы за предыдущие 12 месяцев;
-) реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в многоквартирном доме и (или) их копии (при их наличии);
-) реестр собственников, позволяющий идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (ФИО/полное наименование и ОГРН юридического лица, номер помещения), а также сведения о размерах принадлежащих собственникам долей в праве общей собственности на общее имущество в случае изменения указанных сведений не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения.
Предоставление указанных сведений осуществляется одновременно на бумажном носителе за подписью единоличного исполнительного органа УО/ТСЖ/ЖСК и и на электронном носителе.
До последнего времени считалось, что РСО может отказать в переходе на прямые договоры при отсутствии каких-либо сведений. Но в 2021 году Правила предоставления коммунальных услуг пополнись нормой, согласно которой если УО/ТСЖ/ЖСК предоставляют недостоверные сведения (либо не предоставляют их вообще), убытки РСО, понесенные в связи с уплатой штрафа за необоснованное увеличение размера платы за коммунальные услуги, подлежат возмещению УО/ТСЖ/ЖСК, предоставившими недостоверные сведения (либо не предоставившими их).
Данная норма предполагает, что на прямые договоры можно перейти и в отсутствие некоторых сведений: просто УО/ТСЖ/ЖСК будут нести ответственность за случаи неправильного РСО расчета платы из-за их не предоставления. Иначе это положение Правил теряло бы смысл.
Примечание: само собой, решение общего собрания собственников в копии также направляется.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
28. На придомовой территории нет дорожки для пешеходов, дорогу проезжую заняли машины. Машины с других регионов больше, чем машин с этого дома+установили шлагбаум. Можно не пускать машины с других регионов? Или запретить въезд полностью для машин? Двор должен быть для пешеходов или хотя бы иметь дорожку какую-то для пешеходов, сперва чем делать какую-то стоянку во дворе. Стало машин больше, после запрета остановки на основных дорогах.
Вопрос блокировки проезда рассмотрим с двух сторон: запрет заезжать жильцу и запрет проезжать третьим лицам.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Поскольку проезд на земельный участок – это пользование – ограничить въезд жильцу на придомовую территорию, независимо от того на какой машине он проезжает, запрещено. К такому выводу приходит Верховный Суд РФ, например, в определении от 14.11.2017 № 78-КГ17-80.
Законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа для жильца даже на основании решения общего собрания собственников. Тем более, парковка как раз и создана для обслуживания нужд проживающих в доме лиц.
В данном случае мы бы рекомендовали оказывать воздействие на владельцев автомобилей-жильцов иным образом, например, при посредстве правоохранительных органов (скорее всего недовольство связано с неправильной парковкой).
Относительно третьих, посторонних лиц: общее собрание собственников полномочно в силу п. 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т.ч. ограничить пользование им.
Это решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов в доме и обычно оформляется в правила пользования земельным участком. И вот уже они могут наложить ограничение на проезд на территорию дома лиц, которые не являются собственниками помещений/арендаторами/иными жильцами. К слову, в них же можно закрепить правила парковки для жильцов.
Остается только вопрос практической реализации ограничения, но он обычно и решается шлагбаумом. Если после установки шлагбаума автомобилей меньше не стало, то принадлежат они, с очень большой вероятностью, жильцам – ну или причину стоит искать в охраннике.
Относительно разметки и иных мероприятий для повышения безопасности пешеходов: даже при наличии обязательных требований УО/ТСЖ/ЖСК выполняют работы, направленные на их выполнение/соблюдение, за счет выделенных средств на содержание – они не вправе по своему усмотрению тратить денежные средства на содержание и ремонт общего имущества нецелевым образом.
Подобные работы выполняются по решению общего собрания собственников, которое и определяет их финансирование.
Конечно, формально в этом можно усмотреть нарушение. Но парадоксальность заключается в том, что нарушением будет и выполнение данных работ без решения общего собрания собственников.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
29. Собственники многоквартирного дома хотят отказаться от центрального отопления, как они могут перевести МКД на автономное газовое отопление?
В первую очередь с представителями теплоснабжающей организации необходимо выяснить, имеется ли техническая возможность перехода для дома в целом, и насколько это целесообразно с точки зрения расходов. Если имеется и собственники готовы оплатить такой переход, перед проведением общего собрания собственников с компанией-поставщиком газа можно предварительно согласовать возможность изготовления всей проектной документации, связанной с установкой необходимого для отопления оборудования, и другие работы, которые нужны для автономного отопления (это уже технический аспект).
Дальше – проведение общего собрания собственников:
В соответствии с пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) потребитель не вправе самостоятельно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный дом.
Относительно голосов есть две позиции: первая основывается на том, что требуется не менее 2/3 голосов от общего их числа в доме (т.к. это реконструкция, п. 1 ч. 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).
Вторая, более, на наш взгляд, обоснованная, предполагает 100%: хоть это и реконструкция, но в ходе нее так или иначе происходит уменьшение состава общего имущества (ч. 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
Рекомендуем ориентироваться на 100%: суды зачастую принимают именно эту позицию (например, решение Новозыбковского городского суда Брянской области от 09.10.2018 г. по делу № 2-948/2018).
В повестку необходимо включить вопросы:
-) об отключении дома от центральной системы отопления;
-) об изменении схемы теплоснабжения многоквартирного дома (переход на автономное газовое отопление);
-) об утверждении проектной документации, связанной с переходом на автономное газовое отопление;
-) об определении источников финансирования работ, связанных с переходом на автономное газовое отопление;
-) об определении условий договора (-ов), предусматривающего (-их) выполнение работ по переходу на автономное газовое отопление (это может быть как одна компания, так и несколько подрядчиков – нужно искать на месте).
Полный переход на газовое отопление предполагает переустройство, в том числе, помещений, - поэтому каждому жильцу также отдельно нужно будет согласовать его с администрацией в порядке статьи 26 Жилищного кодекса РФ.
Дальше происходит выполнение всех необходимых работ в соответствии с договором (-ами) – разумеется, не в отопительный период.
Когда работы завершены, можно перейти к расторжению договора теплоснабжения и к заключению договора газоснабжения; фактически, ввод системы в эксплуатацию, переход всех (или большей части) квартир на автономное отопление будет означать завершение реконструкции.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
30. Должен ли собственник, НЕ член ТСЖ, исправно оплачивающий все платежи по содержанию дома и коммунальным услугам, оплачивать ещё и руководителя организации, членом которой он не является?
Согласно ч. 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества в соответствии с уставом.
В силу ч. 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя, в том числе, плату за управление многоквартирным домом.
При осуществлении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья у собственников или нанимателей помещений в таком доме возникает обязанность по внесению платы за осуществление товариществом управления домом, независимо от членства в товариществе, и независимо от того, что дом может фактически управляться сторонней организацией по договору управления с ТСЖ.
В соответствии с ч. 6 статьи 155 Жилищного кодекса РФ, пп. «б». п. 16 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491), не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Согласно п. 11 ч. 2 статьи 145 Жилищного кодекса РФ к компетенции общего собрания членов товарищества относится вопрос определения размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества.
Исходя из п. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Из совокупности указанных положений следует, что при управлении ТСЖ домом есть две «разновидности» платы:
-) обязательные платежи за содержание и текущий ремонт;
Если вознаграждение включается в состав обязательных платежей за содержание и текущий ремонт, то оно оплачивается всеми жильцами, включая и тех, которые в состав ТСЖ не входят, поскольку тарифы не зависят от членства в товариществе.
Более спорная ситуация, если это дополнительный платеж: здесь нужно смотреть на устав и на формулировку вопроса повестки дня об установлении вознаграждения. Но и в таком случае ТСЖ вполне может попробовать взыскать денежные средства с не членов ТСЖ (по аналогии с резервным фондом – см - https://t.me/mkdexpert/227)
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
31. Имеет ли право председатель правления ТСЖ подписывать доп.соглашение к договору на использование общедомового имущества (реклама на крыше МКД) на другую сумму без дополнительного ОСС по этому вопросу?
Ситуация: На крыше МКД была установлена реклама (проводилось ОСС, утверждали стоимость и кто подписывает договор). Договор с организацией заключен на 10 лет. На данный момент, данная организация (рекламный агент) не может найти клиента на размещение рекламы на крыше и просит ТСЖ снизить арендную ставку. Общее собрание собственников утвердило ранее данную рекламу с определенной стоимостью. Назначили представителя правления лицом, на подписание такого договора. Как быть, проводить новое ОСС на снижение стоимости или председатель правления ТСЖ может единолично подписать такое доп.соглашение? Рекламное агентство сказали, что если мы не согласимся на такие условия, то они вообще уходят и расторгают с нами договор.
В соответствии с ч. 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно п. 3, 4 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания относится принятие решений о пользовании общим имуществом, в т.ч. о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников.
Решение о пользовании общим имуществом включает в себя, помимо прочего, определение размера платы за такое пользование, условия договора со сторонней организацией.
Председатель правления, действующий от имени товарищества, в данном случае представляет интересы собственников во взаимоотношениях с третьим лицо в рамках договора, но не определяет его условия. Цена договора (стоимость пользования), в свою очередь, является его условием.
Таким образом, при всей бюрократичности процесса, снижение платы за пользование общим имуществом, которая ранее была установлена общим собранием, – также прерогатива общего собрания. Исключение может быть предусмотрено уставом.
Вместе с тем, если у Вас нет возможности провести собрание сейчас, Вы можете, например, подписать дополнительное соглашение, а затем на ближайшем собрании принять решение, в котором изменение платы за пользование датировать днем подписания соглашения.
Выглядит примерно так: 15.01.2015 общее собрание установило плату за пользование в размере, условно, 5 000 р. 15.06.2022 арендатор сообщил о проблемах с оплатой и предложил заключить дополнительное соглашение об изменении платы в сторону уменьшения (3 000 р.).
Вы его подписываете и на следующем общем собрании собственников принимаете решение «об установлении размера платы за пользование общим имуществом с 16.06.2022 в размер 3 000 р.»
Вариант крайне рискованный, если имеются нелояльные к деятельности правления собственники. Если жильцы в целом лояльны, Вы можете сначала обойти квартиры, выяснить мнение собственников о снижении платы (аргументировав тем, что 3 000 руб. – это не 5 000, но явно лучше 0), устно «зафиксировать» это решение, а затем закрепить его юридически на ближайшем общем собрании.
При этом договор к этому времени уже будет изменен.
Важно: нужно быть твердо уверенным в том, что за решение действительно проголосуют 2/3.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
32. Выборы председателя правления ТСЖ необходимо осуществлять каждые 2 года собранием собственников жилья или достаточно нового решения членов правления ТСЖ?
В соответствии с ч. 1 статьи 147 Жилищного кодекса РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья (ТСЖ) осуществляется правлением товарищества.
Правление ТСЖ вправе принимать решения по вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ.
В силу ч. 2 статьи 147 Жилищного кодекса РФ, правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Согласно ч. 3 статьи 147 Жилищного кодекса РФ, правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом.
Исходя из ч. 1 статьи 149 Жилищного кодекса РФ, председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.
Таким образом, вопрос того, кто по истечении срока полномочий выбирает (либо продляет полномочия действующего) председателя правления ТСЖ, решается с учетом устава: по общему правилу – правление ТСЖ (и тогда будет достаточно нового решения правления); если в уставе указано общее собрание членов товарищества, то выборы/продление проходят на нем.
При этом в судебной практике имеется позиция, что срок окончания полномочий правления является «основанием для возбуждения процедуры созыва общего собрания членов товарищества с целью избрания нового состава правления, но не прекращения полномочий действующих исполнительных органов» (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.10.2020 N 88-14906/2020 по делу N 2-7442/2019, апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 10.02.2015 по делу № 33-536/2015), истечение срока полномочий правления и его председателя фактически не влечет прекращение полномочий указанных органов управления ТСН, обязанность которых по исполнению своих полномочий в силу положений Жилищного кодекса РФ сохраняется до избрания в установленном порядке органов управления на новый срок (Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 29.10.2020 N 88-6789/2020 по делу N 2-4069/2019).
Аналогичные выводы - Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 29.09.2016 N 33-24677/2016, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 07.05.2015 по делу N 33-2552/2015, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 10.01.2017 по делу N 33-218/2017(33-22967/2016).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
33. Может ли одно лицо быть одновременно директором двух управляющих компаний?
Деятельность обществ с ограниченной ответственностью на территории Российской Федерации основывается на положениях главы 4 Гражданского кодекса РФ и положениях Федерального закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ).
Согласно п. 2 ст. 40 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ единоличным исполнительным органом (генеральным директором, президентом и др.) общества может выступать только физическое лицо, за исключением случая, предусмотренного ст. 42 данного закона (передача полномочий управляющему).
В силу п. 1 ст. 40 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ единоличный исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью избирается общим собранием участников общества.
Ограничения для единоличного исполнительного органа установлены, например, п. 2, п. 4 ст. 32 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ: генеральный директор не может осуществлять полномочия председателя совета директоров общества, так как он подотчётен такому совету.
Порядок деятельности генерального директора в соответствии с п. 4 ст. 40 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ определяется уставом общества с ограниченной ответственностью, внутренними документами общества, а также договором, заключённым между обществом и лицом, осуществляющим функции его единоличного исполнительного органа.
Таким образом, анализ текущего гражданского законодательства Российской Федерации, позволяет сделать вывод, что несколько обществ с ограниченной ответственностью могут возглавляться одним генеральным директором. Это же касается и управляющих организаций – вышеуказанные нормы распространяются на них в том числе.
Ограничение на занятие должности генерального директора в нескольких обществах с ограниченной ответственностью может быть предусмотрено уставом общества или иной внутренней документацией, а также договором между генеральным директором и обществом.
Если лицо является участником общества и было против назначения директора, который уже возглавляет иную управляющую организацию, оно вправе оспорить решение общего собрания участников общества в порядке, установленном ст. 43 Закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
34. ОСС по созданию ТСН (других вопросов не поднимается), есть ли перечень обязательных вопросов, без которых данное ОСС не легитимно или же особенности формулировок на которые стоит обратить внимание инициатору.
Создание товарищества собственников жилья (недвижимости) (далее также – «Товарищество») является реализацией способа управления многоквартирным домом исходя из статьи 161 Жилищного кодекса РФ.
На основе требований к решению о создании товарищества, закрепленных в статье 136 Жилищного кодекса РФ и положений о выборе способа управления, указанных в статье 161 Жилищного кодекса РФ, в повестку дня следует включить вопросы (Определение Верховного Суда РФ от 07.12.2020 N 306-ЭС20-20255 по делу N А49-13779/2019):
1. О выборе способа управления – управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья;
2. О создании товарищества собственников жилья и об утверждении наименования;
3. Об утверждении устава товарищества собственников жилья;
4. Об избрании членов правления товарищества собственников жилья;
5. О выборе председателя правления товарищества собственников жилья;
6. О выборе лица, уполномоченного на регистрацию товарищества собственников жилья в налоговой (чаще им же является председатель).
Причем главные вопросы здесь – это собственно выбор в качестве способа управления домом управление товариществом, утверждение его устава и определение лица, уполномоченного на регистрацию.
Если одновременно с выбором способа управления происходит расторжение договора с управляющей организацией (т.е. если ранее управляла она), то необходимо также включить вопрос о расторжении договора управления.
В соответствии с ч. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.
Решение о создании товарищества собственников жилья считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 статьи 136 Жилищного кодекса РФ).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
35. Интересует весь спектр полномочий совета МКД, а также минимальный и максимальный его размеры.
Минимальный перечень полномочий совета многоквартирного дома закреплен в ч. 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
-) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
-) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом;
-) представляет собственникам помещений предложения по вопросам планирования управления домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в доме;
-) представляет собственникам помещений в доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений своем заключение по условиям проектов договоров;
-) осуществляет контроль за оказанием услуг/выполнением работ по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества в доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг;
-) представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной работе;
-) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений.
Максимальный перечень определить затруднительно, т.к. в судебной практике, например, есть позиция: поскольку председатель Совета дома является членом Совета дома, то полномочия, отнесенные вышеуказанными нормами права к компетенции председателя Совета дома являются полномочиями и Совета дома (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2022 N 88-3794/2022). Полномочия председателя совета, в свою очередь, в соответствии с п. 4.3 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ могут быть значительно расширены на общем собрании собственников.
Примерных ориентиров здесь нет – например, председателю совета дома могут передать полномочия по заключению агентских договоров с третьими лицами на использование общего имущества в интересах собственников (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 29.03.2021 N 88-3287/2021 по делу N 2-17/2020).
В связи с этим максимальный перечень, как таковой, отсутствует. Поэтому при определении правомерности того или иного действия рекомендуем прибегать к 3-м вопросам:
-) есть ли относительно него решение общего собрания собственников?
-) оно совершается в интересах собственников?
-) не отнесено ли оно к компетенции иного лица (управляющей организации)?
В любом случае необходимо исходить из того, что совет дома – это представительный орган, который отражает волю собственников во взаимоотношениях с третьими лицами и управляющей организацией (в первую очередь – по вопросам пользования общим имуществом, подписания договоров и соглашений) и который действует в пределах, очерченных общим собранием и статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ. Сам по себе он не является ни юридическим лицом, ни общественной организацией, поэтому не имеет полномочий, «оторванных» собственников жилья и их интересов (в отличие, например, от ТСЖ).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
36. Дом вводился в эксплуатацию застройщиком постепенно (6 секций).При выборе УК голосовали собственники только 1 секции,по факту управляет всеми секциями (домом) все та же УК (в реестре лицензий ГЖИ числится та же УК)нужно ли проводить собрание всеми секциями по выбору УК вновь или достаточно собрания 1 секции и подписывать договор управлениями всеми секциями?
Многоквартирные дома, вводимые в эксплуатацию «секционно», на практике вызывают немало проблем, связанных с проведением общих собраний собственников.
В частности, Конституционный Суд РФ в Постановлении от 12.07.2022 N 30-П указал, что в судебной практике есть следующая позиция: дом, построенный в несколько этапов, все же представляет собой единый объект недвижимого имущества, и жильцы, секции, получившие помещение ранее жильцов секций, еще не введенных в эксплуатацию, наделяются предусмотренными жилищным законодательством правами в полном объеме.
Данная позиция согласуется с ч. 1.1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, которая закрепляет у лиц, принявших от застройщика помещение по передаточному или иному документу, право принимать участие в общих собраниях собственников и принимать решения по вопросам повестки дня. Одним из таких вопросов, в силу ч. 2 вышеуказанной статьи, является определение способа управления многоквартирным домом.
Таким образом, фактически нарушений процедуры нет: лица, принявшие помещения ранее других, действительно могут провести общее собрание собственников и выбрать управляющую компанию, которая будет управлять всем многоквартирным домом. С этой управляющей организацией должны будут подписать договор управления и другие жильцы, не принимавшие участия в собрании.
При этом собственники секций, вводимых впоследствии, не лишены права провести еще одно общее собрание собственников и либо выбрать новую управляющую организацию, либо выбрать иной способ управления.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
37. Можно ли на свои окна в МКД повесить внешние жалюзи? Это регулируется теми же законами, что и установка блока кондиционера или это другое?
В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включены ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, в том числе фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконы и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Действительно, в одном из постов (https://t.me/mkdexpert/1007) мы вкратце обобщали некоторые позиции о необходимости согласования установки кондиционера на фасаде. Согласно одной из них, согласование требуется, поскольку кондиционер может мешать другим жильцам.
С одной стороны, в силу п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170), организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек подвесок, вывесок, указателе (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Установка дополнительного оборудования производится на основании разрешения и согласования с органами местного самоуправления, что исходит из п 6.11.5 ГОСТ Р 56192-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов» (утв. и введен в действие Приказом Росстандарта от 27.10.2014 N 1444-ст).
С другой стороны, суд учитывает степень нарушения прав и законных интересов жильцов (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2014 по делу N А56-39389/2013).
В случае с кондиционером (как бы обратное ни отстаивали их собственники) вероятность нарушения прав и законных интересов других жильцов все равно имеется – шум, конденсат и т.п. И именно по этой причине, а не формальности ради, законодатель ввел процедуру согласования.
Чего нельзя сказать о внешних жалюзи, которые закрывают окно конкретного собственника, пусть и без вышеуказанного согласования.
Таким образом, да, регулируется вопрос одними и теми же нормами (использование общего имущества. Однако, если по такому незначительному поводу разгорится спор и дело дойдет до суда, суд, даже при формальном нарушении, скорее всего не будет удовлетворять исковые требования. Не соблюдается главное условие: нарушение прав и законных интересов. Противная аргументация выглядит несколько натянутой.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
38. Под 3-мя корпусами дома находится подземный паркинг. На территории паркинга – общее имущество дома. У подземного паркинга адрес: дом № … корпус № … сооружение 1 (т.е. принадлежность к одному из корпусов). Можно ли проводить отдельно ОСС по подземному паркингу без участия собственников МКД?
Общее собрание собственников помещений в МКД – это орган управления, уполномоченный принимать все ключевые решения, связанные, в том числе, с содержанием и использованием общего имущества. Решения принимаются всеми собственниками помещений, включая жилой комплекс и владельцев машино-мест.
При этом жилищное законодательство не предусматривает возможность создания каких-либо иных органов управления именно в многоквартирном доме (кроме совета дома).
Однако судебная практика под влиянием домов с подобными конструктивными особенностями (подземный паркинг) выработала несколько возможных решений – либо создание ТСН владельцев парковочных мест, либо простое проведение общего собрания собственников парковочных мест:
1. Согласно статье 123.12 Гражданского кодекса РФ, под ТСН понимается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (перечень которого открыт), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных пределах распоряжения имуществом, в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей.
Можно возразить, что в соответствии с Жилищным кодексом РФ способ управления в МКД может быть только один. Но в данном случае речь идет не о ТСЖ как способе управления многоквартирным домом, а об объединении «групп по интересам» - владельцев машино-мест. Которые, заметим, могут быть даже из разных домов.
Внутри такого образования можно предусмотреть дополнительные статьи расходов, которые будут обязательны для членов ТСН, но не повлияют на объем прав и обязанностей иных собственников помещений МКД. Например, владельцы машино-мест будут за свой счет проводить более частую уборку на парковке.
У нас есть клиенты, которые для целей управления подземным паркингом создавали ТСН, - и у них это срабатывало.
2. По смыслу статьи 181.1 Гражданского кодекса РФ под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия.
По сути, ничто не мешает владельцам парковочных мест решать вопросы и без создания какого-либо юридического лица – эту возможность признают суды некоторые суды (см., например, Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.07.2021 по делу N 88-16425/2021). К такому собранию будут применяться положения жилищного и гражданского законодательства, связанного с инициацией и проведением, по аналогии (Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022 по делу N 88-8776/2022).
Однако есть ВАЖНЕЙШАЯ ремарка! – такие решения (неважно, в рамках ТСН либо просто на общем собрании) являются второстепенными по сравнению с решениями общего собрания собственников многоквартирного дома.
Наглядно: если на общем собрании собственников установили плату за содержание общего имущества, расположенного в паркинге, то Вы можете лишь принять «локальное» решение о проведении каких-либо дополнительных работ/услуг за свой счет, без отнесения на всех собственников. А уменьшить размер установленной платы – нельзя.
Равным образом нельзя принимать решения о пользовании, ограничении пользования подземным паркингом.
Проще говоря, в обоих вариантах Вы можете улучшать, но не можете ухудшать.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
39. Лестница в подвал оформлена в частную собственность, возможно ли ее вернуть в состав оди?
Согласно п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.
Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 64 и Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, установлено, что в связи с тем, что при определении состава общего имущества в многоквартирном доме следует исходить не из формального наименования помещения или части помещения (подвал, лестница и т.п.), а из их фактического предназначения.
В п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 закреплено, что, если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Таким образом, Вы можете включить лестницу в состав общего имущества, где она и должна находиться, путем обращения в суд с исковым заявлением о признании права общей долевой собственности на эту лестницу.
В то же время, если собственник не возражает, Вы можете на основании общего собрания собственников заключить с ним соглашение и включить лестницу в состав общего имущества без обращения в суд.