МКДЭксперт -> Ответы на вопросы подписчиков -> Капитальный ремонт
1. Собственники требуют произвести замену стояков по статье «содержание и ремонт»: как ответить? (примечание: за 2 года до этого при капитальном ремонте отказались от их замены).
Вкратце проанализируем основные отличия текущего и капитального ремонтов:
Текущий ремонт проводится при мелких неисправностях – нормальной эксплуатации объекта до 60%. Он является предупредительным и заключается в систематически проводимых работах по предотвращению износа конструкций (п. 18 Правил содержания общего имущества). Источник финансирования – средства за содержание жилого помещения.
Капитальный ремонт проводится при утраченных первоначальных технических характеристиках объекта, когда износ составляет от 61% до 70%. Предполагает полную или частичную замену определенного конструктивного элемента, сооружения, оборудования, направленную на полое восстановление физического и функционального износа (п. 1.3 Методических рекомендаций по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Источник финансирования – фонд капитального ремонта, пополняемый за счет платежей собственников помещений.
Таким образом, жилищным законодательством императивно регулируются случаи, когда проводится текущий ремонт, а когда – капитальный. Эти работы не могут друг друга подменять, у них разные цели.
В Вашем случае необходимо ответить собственникам, что средства за содержание жилого помещения имеют целевое назначение – содержание и текущий ремонт общего имущества (п. 1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ). Эти средства выделены на уже запланированные работы, за счет них не проводится капитальный ремонт.
Замена стояков – это не незначительные недостатки, а работы, которые, в той или иной степени, сказываются на функционировании всех внутридомовых инженерных коммуникаций.
В отсутствие специального решения общего собрания собственников лицо, управляющее многоквартирным домом, не вправе проводить такие работы – они носят капитальный характер и требуют средств фонда капитального ремонта.
Вместе с тем, Вы можете напомнить о праве принять решение о проведении капитального ремонта на общем собрании собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
2. Почему при незначительных работах капитального ремонта (например, смена шифера на железо) все равно требуется проектно-сметная документация?
Согласно ч. 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для разработки проектной документации, если ее подготовка необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
В силу ч. 2 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ, проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения капитального ремонта.
Таким образом, грубо говоря, проектная документация – это техническое обоснование работ, проводимых с крышей, которое позволяет обозначить, что они осуществляются в соответствии с установленными техническими нормами.
Кроме того, существует ГОСТ Р 56193-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов», который в п. 4.5 закрепляет: капитальный ремонт проводится на основании проектно-сметной документации.
Критично ли ее отсутствие? – может быть критично. Есть, например, дело А53-45872/2019, в котором все до одного суды, включая Верховный Суд РФ, отмечают, что капитальный ремонт должен проводиться на основании проектной документации.
Наличие проектно-сметной документации также играет роль и в вопросе ответственности.
Суть в том, что согласно ч. 2.1, 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ организации, управляющие домами, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества. А значит, и за последствия ненадлежащего содержания.
При возникновении какой-либо аварийной ситуации могут появиться вопросы к выполненным работам, а отбить возражения без проектной документации далеко не просто. То есть по итогу затраты могут превысить даже те, которые пошли бы на ее составление (возмещение ущерба + составление экспертизы + штраф о Закону РФ «О защите прав потребителей» + судебные расходы).
Другой вопрос: придут ли завтра органы ГЖН проверять эту самую документацию и привлекать к ответственности за ее ответственности? – вряд ли.
Требуется ли она по букве закона? – к сожалению, какими бы незначительными на первый взгляд работы ни были, на них требуется оформление документации.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
3. В каких случаях можно использовать средства кап ремонта на ремонт подъезда? Можно ли провести ремонт подъезда за счёт средств кап ремонта, если подъезд будет ремонтироваться полностью. Будут очищаться и выравниваться стены, выравниваться пол и уложена керамическая плитка на пол?
Положениями ст. 166 Жилищного кодекса РФ определён перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном жилом доме, оказание и (или) выполнение которых финансируется за счёт средств капитального ремонта:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Указанный перечень является исчерпывающим.
Более того, необходимо отметить статью 174 Жилищного кодекса РФ, в которой установлено, что средства капитального ремонта, независимо от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счёте или на счёте регионального оператора), имеют целевое назначение и не могут быть израсходованы на иные нужды.
Ремонт подъездов относится к работам, выполняемым в рамках текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, и проводится не реже одного раза в пять лет или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа (п. 3.2.9 Постановления Госстроя от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").
Тем не менее, ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса РФ установлено, что перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме может быть дополнен нормативно-правовым актом конкретного субъекта Российской Федерации.
Например, дополнительные меры по ремонту подъездов были включены в краткосрочную программу капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на основании Распоряжения Правительства г. Москвы от 21.06.2018 г. № 07-14-45/8.
Поэтому, рекомендуем Вам учитывать нормативно-правовую базу, регламентирующую проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Вашего региона.
Вместе с тем, обращаем Ваше внимание на пост от 18.01 (https://t.me/mkdexpert/294), в котором мы провели разграничение между текущим и капитальным видами ремонта.
Капитальный ремонт проводится при износе изначальных характеристик элемнтов общего имущества от 61 до 70%.
В Вашем же случае подразумеваются восстановительно-косметические работы (т.е. существенным образом ничего не меняется) – следовательно, проводятся они за счет средств текущего ремонта либо за счет дополнительных сборов.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
4. Можно ли оплачивать выполненные работы по капитальному ремонту в несколько этапов, по мере выполнения (про аванс в размере 30% информирован).
Описание ситуации: Запланировали Капитальный ремонт отмостки МКД. На данный момент денег не хватает на выполнение 100% работ. Думаем провести ОСС по капитальному ремонту отмостки в период с 2022 по 2024 год. Но как оплачивать подрядчику по факту выполненные работы, если к примеру он выполнит работы в 2022 году на 40%, в 2023 на 40% и в 2024 оставшиеся 20%?
Согласно ч. 1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания.
Исходя из ч. 5.1 вышеуказанной статьи, при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества должны быть указаны или утверждены перечень услуг/работ, сроки проведения, источники финансирования.
При этом Жилищный кодекс РФ не устанавливает, что все работы должны быть проведены единовременно; главное – успеть до предельного срока, установленного региональной программой.
Равным образом не отмечается о принципиальной невозможности проведения «поэтапного» капитального ремонта, с оплатой фактически выполненных работ.
Тем более, специальный счет предполагает, что собственники аккумулируют денежные средства «у себя»: владельцем является управляющая домом организация (иногда регоператор).
Согласно ч. 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, по специальному счету могут совершаться операции по списанию денежных средств, связанные с расчетами за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества.
Операции по перечислению денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества, при предоставлении следующих документов:
-) протокол общего собрания с решением об оказании услуг и выполнении работ по капитальному ремонту;
-) соответствующий договор оказания услуг/выполнения работ;
-) акт приемки оказанных услуг/выполненных работ с подрядчиком.
Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору, указанному в пункте 2.
Соответственно, если Ваше ТСЖ хочет оплачивать фактически выполненные работы (т.е. не аванс + окончательный платеж в 2024), то можно, например, заключить 3 отдельных договора на 3 года (2022, 2023, 2024), предусматривающих поэтапное выполнение работ и оказание услуг по капитальному ремонту, и в каждом установить в качестве результата достижение той или иной степени износа отмостки.
Это будет проще, во-первых, с точки зрения взаимодействия с банком: он будет видеть по каждому договору 2 платежа (аванс и окончательный), во-вторых, с точки зрения контроля за выполнением работ (на каждый этап свой акт выполненных работ и свои платежи).
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
5. Дому 10 лет. В настоящее время все отчисления за капремонт идут на счёт регионального оператора. Подскажите, пожалуйста, как перейти на спецсчет?
Согласно части 1 статьи 173 Жилищного кодекса РФ способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
А пункт 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ закрепляет право собственников принимать решение о выборе способа формирования такого фонда, о выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, на совершение операций с денежными средствами на нем.
В силу ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ, решение, предусмотренное п. 1.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, принимается более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Итак, первая стадия – проведение общего собрания собственников. Примерная повестка дня может быть следующей:
-) Выбор/изменение способа формирования фонда капитального ремонта – формирование фонда на специальном счете
-) Выбор лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации;
-) Определение владельца специального счета;
-) Определение кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет;
-) Определение срока, в течение которого лицо, уполномоченное на открытие специального счета, обязано обратиться в российскую кредитную организацию с заявлением об открытии специального счета;
-)Выбор лица, уполномоченного на совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;
-) Выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по предоставлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;
-) Определение порядка представления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;
-) Определение размера расходов, связанных с представлением платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт;
-) Определение условий оплаты услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт.
Одновременно с этим решаются вопросы о размере взносов, перечне услуг и работ капитального характера.
Владельцем спецсчета, согласно статье 175 Жилищного кодекса РФ, может быть лицо, управляющее домом, либо региональный оператор.
Выбранное собранием лицо (обычно это владелец) затем обращается в определенную кредитную организацию с оформленным протоколом собрания и иными документами (предусмотренными банковскими правилами), которая в соответствии со статьей 176 Жилищного кодекса РФ обязана его открыть.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
6. Теплообменник в МКД находится в предаварийном состоянии (постоянно выходит из строя, мастера его восстанавливают, но говорят что еще чуть-чуть и он полностью рассыпется) УК вышла к жителям с предложением заменить теплообменник за счет средств капремонта на спецсчёте, кворум жители не собрали. Если теплообменник выйдет из строя полностью и УК придется его поменять за счёт содержания, УК может каким-либо образом предъявить стоимость расходов собственникам?
Управляющая компания, в силу ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.
По общему правилу управляющая компания выполняет работы и оказывает услуги, предусмотренные перечнем, который является приложением к договору управления и содержит периодичность их оказания и выполнения (п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).
Поскольку теплообменник входит в состав общего имущества, лицо, управляющее домом, поддерживает его надлежащую эксплуатацию за счет выделенных средств на содержание. При достижении определенной степени износа общего имущества (подробнее об этом см. https://t.me/mkdexpert/294) производится капитальный ремонт элемента общего имущества.
Вопрос проведения капитального ремонта в первую очередь зависит от решения собственников: в его отсутствие управляющая компания не вправе произвольно тратить средства фонда капитального ремонта.
Вместе с тем, в судебной практике сформировалась позиция относительно «непредвиденных работ»: этот как раз те работы, которые не предусмотрены планом/договором управления, но их выполнение обязательно для нормального функционирования многоквартирного дома (тоже можно ознакомиться подробнее здесь: https://t.me/mkdexpert/717).
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 29.09.2010 г. № 6464/10 сделал вывод: если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Соответственно, надлежащая степень осмотрительности и заботливости со стороны управляющей организации в данном случае – это попытка инициировать общее собрание собственников.
Иными словами, если управляющая компания надлежащим образом содержала теплообменник, но в силу естественного износа он постепенно вышел из строя, а собственники, предупрежденные об этом, не приняли решение о проведении капитального ремонта, управляющая компания вправе заменить его либо за счет своих средств, либо (что более спорно, но тоже встречается) за счет средств на содержание с дальнейшим выставлением дополнительной платы собственникам (отдельной строкой), поскольку теплообменник необходим для надлежащего оказания коммунальной услуги по отоплению.
Тем не менее, мы всегда в таких случаях рекомендуем пробовать провести общее собрание собственников, например, не о капитальном ремонте, а о дополнительном текущем ремонте (соответственно, с принятием решения о выделении дополнительных средств для управляющей организации на ремонт): для этого требуется большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников. Это снимет лишние вопросы и споры и будет служить надежным аргументом, т.к. некоторые суды критически относятся к выставлению дополнительной платы без решения общего собрания даже в аварийных ситуациях.
⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт
7. В следующем году ожидаем капитальный ремонт дома.(жск-управл.компания).Можно ли до начала работ скорректировать виды работ? За период ожидания кап.ремонта некоторые работы были сделаны самостоятельно.
Под капитальным ремонтом подразумевается восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома, входящего в состав общего имущества, при этом основные технико-экономические показатели дома остаются неизменными. Капитальный ремонт проводится, когда износ общего имущества составляет от 61% до 70%.
В соответствии с ч. 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт крыши, ремонт подвальных помещений (входящих в состав общего имущества), ремонт фасада, ремонт фундамента дома. На уровне субъекта перечень может быть расширен услугами и работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке АИИСу потребления коммунальных ресурсов, установке ОДПУ, узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов, другими видами услуг и работ.
Согласно ч. 1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, проведение капремонта общего имущества осуществляется на основании решения общего собрания собственников.
В любом случае, независимо от того, формируется ли фонд на счете регионального оператора либо на специальном счете, собственники проводят общее собрание и утверждают перечень услуг/работ по капитальному ремонту (п. 1 ч. 5, п. 1 ч. 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ).
Соответственно, перед проведением работ (но не позднее чем за 6 месяцев до наступления года, в котором должен быть проведен капитальный ремонт, если иной срок, опять же, не установлен нормативно-правовым актом на уровне субъекта) ЖСК готовит предложение о перечне/объеме услуг и работ, их стоимости, а затем на общем собрании собственники их утверждают.
Таким образом, капитальный ремонт проводится в отношении элементов, которые на день проведения общего собрания собственников, утверждающего перечень работ и услуг, реально в нем нуждаются.
То, что было отремонтировано ранее за счет средств на содержание, в перечень не включается. Если же перечень уже утвержден, то его можно подкорректировать на общем собрании собственников.