МКДЭксперт -> Ответы на вопросы подписчиков -> Содержание общего имущества

Список вопросов:

1. Регламентирована ли продолжительность ремонта в подъездах?

Согласно пункту 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности МКД, безопасность для жизни и здоровья граждан.

В силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ в договоре управления многоквартирным домом указывается, помимо прочего, перечень работ и (или) работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 4.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.

Из совокупности вышеизложенных норм следует, что перечень работ и услуг, с указанием их периодичности и продолжительности, указывается либо в договоре управления, либо устанавливается дополнительно на общем собрании собственников, либо обговаривается с подрядчиком, с которым заключается договор.

Учитывая, что общее имущество должно поддерживаться в надлежащем состоянии (а ускорение может сказаться на качестве), собственники, самостоятельно не определившие срок, в течение которого ремонт однозначно должен был выполнен, не могут «торопить» лицо, выполняющее работы (либо управляющая компания, либо привлекаемая подрядная организация). Тем более, если срок еще не подошел к окончанию.

Нормативных же требований к продолжительности ремонта не установлено: опять же, все сводится к требованию о поддержании имущества в надлежащем состоянии. Главное не нарушать, например, требования к уровню шума, захламлению МОПов.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

2. Могут ли собственники поменять стояки, не находящиеся в аварийном состоянии, с разрешения УО/ТСЖ/ЖСК?

Согласно пункту 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. То же самое касается и внутридомовой системы отопления (пункт 6).

Любые работы, связанные с заменой/ремонтом стояка так или иначе затрагивают общее имущество и должны выполняться либо в рамках текущего ремонта, либо при капитальном ремонте (замена стояков в целом, не в отдельно взятой квартире).

В обоих ситуациях ремонт производится за счет средств, выделенных управляющей компании – на текущий ремонт и на работы капитального характера.

На практике встречаются случаи, когда собственники готовы по тем или иным причинам заменить стояки самостоятельно, за свой счет. И управляющая компания, конечно, может пойти навстречу, поскольку в результате сохраняются денежные средства на иные работы.

Допустимо ли это? С формальной точки зрения нет, так как в силу части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управляющая компания несет ответственность за все работы и услуги, которые связаны с общим имуществом. С ТСЖ – то же самое.

Но это распространенная ситуация, и если речь не идет о переустройстве, то суд будет смотреть на нарушение под следующим углом: как самостоятельная замена стояка, проходящего через квартиру, за свои средства, без аварийных ситуаций, повлияла на права и законные интересы иных жильцов?

Можно провести аналогию с переустройством (статья 29 Жилищного кодекса РФ): помещение может быть сохранено в переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Так или иначе, нужно помнить, что в первую очередь при возможной аварии вследствие замены ответственность нести будет управляющая компания/ТСЖ – вытекает из все тех же частей 2.2, 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

3. Может ли администрация рассчитать размер платы за содержание для жителей города?

Согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ, плата за жилое помещение включает в себя оплату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В силу части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это означает, в соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), что такая плата должна быть достаточной для соблюдения характеристик надежности и безопасности дома, безопасности жизни и здоровья граждан, обеспечения доступности пользования помещениями, постоянной готовности инженерных коммуникаций, поддержания архитектурного облика дома.

При этом размер платы за содержание для дома, где не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей компании. А размер обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества при ТСЖ и ЖСК – органами управления данных образований (части 7, 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ).

Тариф должен утверждаться с учетом следующего:

1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (пункт 29 Правил содержания общего имущества);

2. Расходы должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Правил содержания общего имущества);

3. Плата должна предполагать выполнение Минимального перечня работ и услуг;

4. Принятый размер платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества.

Есть два условия, при которых тариф устанавливается администрацией – оба содержатся в части 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ:

 Собственники не приняли решение о выборе способа управления;

 Собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание.

Таким образом:

По общему правилу тариф на содержание устанавливается в зависимости от типа дома самими собственниками, с его экономическим обоснованием;

Вместе с тем, при определенном бездействии собственников администрация действительно устанавливает свой тариф, обязательный для такого МКД.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

4. Как заставить УО отремонтировать полы и уложить плитку?

В силу части 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления управляющая компания по заданию собственников обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в МКД (далее – «Минимальный перечень»).

В силу пунктов 8, 12 Минимального перечня лицо, обслуживающее МКД, проводит восстановительные работы в отношении деформаций лестниц, полов.

Такие работы могут проводиться либо в рамках текущего ремонта, либо в рамках ремонта капитального.

Согласно приложению №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170) в рамках текущего ремонта восстанавливаются/заменяются отдельные участки и элементы полов, лестниц.

В силу п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации задний и физического износа.

Однако в конкретном случае перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень определяется, периодичность их оказания и выполнения при управлении домом управляющей компанией, в договоре управления по результатам общего собрания собственников.

Таким образом: текущий ремонт лестниц и подъездов проводится раз в 3-5 лет и подразумевает ликвидацию возникших деформаций. Это именно обязанность.

Что касается укладки напольной плитки, то это дополнительная работа, и порядок проведения, финансирования определяются собственниками в решении общего собрания. Сама управляющая компания укладывать ее не обязана просто из-за ограниченности средств, направленных на текущий ремонт.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

5. Обязана ли УК убирать внутриквартальные дороги, не входящие в состав общего имущества?

Собственникам помещений, в силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Для того чтобы понять, кто убирает внутриквартальные дороги, необходимо обратиться к Федеральному закону от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» («Закон об автомобильных дорогах»).

Согласно статье 5 Закона об автомобильных дорогах, автомобильные дороги в зависимости от значения подразделяются на дороги федерального, регионального (межмуниципального), местного значения, частные дороги. В зависимости от вида разрешенного использования – на автомобильные дороги общего пользования и дороги необщего пользования.

В свою очередь, автомобильные дорогие общего пользования предполагают возможность передвижения по ним транспортных средств неограниченного круга лиц.

Внутриквартальный проезд по данным классификациям относится к местной автомобильной дороге общего пользования.

По договору управления управляющая компания выполняет работы и оказывает услуги в размере не меньшем, чем предусмотрено Минимальным перечнем работ и услуг. Дополнительные работы предусматриваются, в случае с управляющей компанией, в договоре управления. При этом работы и услуги выполняются и оказываются за счет денежных средств, выделяемых на содержание.

Минимальный перечень соответствующей работы не содержит.

В силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относятся, в том числе, дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения, осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог.

Таким образом, по общему правилу лицом, обязанным содержать дороги местного значения, является администрация, а не управляющая компания, если иное не предусмотрено договором управления или границами придомовой территории.

Стоит, однако, быть готовым к тому, что суды могут занять иную позицию – по аналогии с детскими площадками, которые должны обслуживаться управляющими компаниями независимо от того, входят они в состав общего имущества или нет (позиция Верховного Суд РФ в Определении от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685)

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

6. Отливы на лоджиях, балконах, окнах, витражах – это общее имущество?

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, включая ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) конкретизируют этот пункт: общим имуществом считаются балконные и иные плиты, несущие колонные и иные ограждающие несущие конструкции.

Исходя из буквального толкования этого положения, в состав общего имущества входят балконные плиты. При этом состав общего имущества может определяться собственниками помещений в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.

Таким образом, если иное не установлено решением общего собрания/договором управления, в состав общего имущества включаются только балконные плиты.

К подобному выводу приходит, например, Промышленный районный суд г. Ставрополя, разрешая вопрос об ответственном за падение снега с отливов лице (ссылка на судебный акт - https://sudact.ru/regular/doc/EUw8wazrOH6p/).
Но данная позиция, к сожалению, однозначной не является, и по большей части исход зависит от органов ГЖИ и судебной практики на уровне региона (которая тоже может быть не 100% одинаковой).

Где-то, напротив, считают, что отливы являются ненесущими конструкциями дома, предназначенными для отвода атмосферных осадков (решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.02.2015 № А56-67063/2014).
Кроме того, есть, например, ГОСТ 23166-2021.

«Межгосударственный стандарт. Конструкции оконные и балконные светопрозрачные ограждающие. Общие технические условия», согласно которому отлив считается частью балконной конструкции, а последняя, в свою очередь, - это ограждающая конструкция, отделяющая планировочное пространство балкона (лоджии) от внешней среды и служащая для его защиты от внешних климатических воздействий.

С другой стороны, всегда может сработать и стандартный аргумент: отлив предназначен для обслуживания конкретного помещения, как и окно, тем более конструктивные особенности у каждого дома свои.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

7. Должна ли УО ремонтировать крыльцо нежилого помещения?

В силу статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений на праве обще долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Исходя из более расширительного перечня общего имущества, закрепленного в Правилах содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), главным признаком общего имущества является обслуживание более одного помещения.

Состав общего имущества определяется:

1) Императивно – объекты, которые всегда являются общим имуществом в силу прямого указания закона (указаны в ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правилах содержания общего имущества);

2) Собственниками помещений в многоквартирных домах – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества (п. 1 Правил содержания общего имущества). Это, как правило, спорные объекты, которые самостоятельно включаются в общее имущество собственниками.

Если крыльцо не было предусмотрено проектной документацией и оборудовано впоследствии, то в отсутствие решения общего собрания собственников можно говорить, что оно общим имуществом не является.

И как раз в этом случае данные кадастрового учета помогут подтвердить обязанность самостоятельного содержания собственником своего крыльца.

Другое дело, если крыльцо предусмотрено проектом. Тогда даже при отсутствии решения общего собрания собственников суд вполне может исходить из того, что оно является «конструктивным элементом многоквартирного дома и его неотъемлемой частью». Несмотря на то, что обслуживает конкретное помещение.

Таким образом: лицо, осуществляющее управление домом, выполняет работы и оказывает услуги, во-первых, в отношении точно определенного (императивно и собственниками) общего имущества, во-вторых, в рамках утвержденного плана работ за плату.

Обязанность по содержанию возникнет у Вас, когда решится вопрос, входит ли конкретно это крыльцо в состав общего имущества

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

8. Согласно Правилам технической эксплуатации жилищного фонда, удаление наледей и сосулек, снежных навесов осуществляется по мере необходимости. Вопрос – являются ли понятия «сосулька», «наледь», «снежный навес» оценочными или имеют конкретные измерения?

В силу ч. 2.1, 2.2, 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, лицо, управляющее домом, несет ответственность перед собственниками помещений за выполнение всех работ и оказание всех услуг, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества и  качество которых должно соответствовать установленным требованиям.

Одной из работ, выполняемых в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, является проверка и очистка кровли от скопления снега и наледи (п. 7 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме).

Аналогичные положения закреплены и в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. № 170).

Однако Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда используют, помимо прочего, понятия «снежный навес», «наледь», «сосульки».

Сразу отметим: вышеуказанные акты данные понятия не раскрывают. Т.е. с правовой точки зрения не говорится о том, что сосулька – это, например, от 5 см., а наледь – от 1 см. Понятия эти оценочные.

Нет такой конкретики и в Правилах благоустройства территорий (возможно, за редкими исключениями). Так, в п. 10.13 Постановлении Правительства Москвы от 09.11.1999 N 1018  "Об утверждении Правил санитарного содержания территорий, организации уборки и обеспечения чистоты и порядка в г. Москве" удаление наростов льда (сосулек, ледяных свесов, а также иных ледяных образований), снежных свесов на карнизах и других выступающих частях и элементах нежилых зданий, строений, сооружений и многоквартирных домов должно производиться немедленно по мере их образования с предварительной установкой ограждения опасных участков.

Скорее всего, вопрос возник, не в последнюю очередь, из-за опасений перед административной ответственности – на практике инспекторы ГЖН, конечно, не измеряют сосульки и наледь и делают вывод о том или ином нарушении по фотографиям (см., например - Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.10.2021 N Ф04-6514/2021 по делу N А27-4892/202, Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2021 N 07АП-3713/2021 по делу N А27-1869/2021).

Суды также руководствуются оценочными суждениями: «данное обстоятельство опровергается также и тем, что длина сосулек, зафиксированная на момент проведения проверки 08.12.2020, свидетельствует об их длительном их формировании. При таких обстоятельствах, судебная коллегия критически относится к актам обследования и фотоматериалам, представленным обществом» (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2021 N 05АП-2656/2021 по делу N А59-251/2021).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

9. Как рассчитывается плата за ГВС на СОИ при наличии крышной котельной, но при отсутствии договора с РСО?

В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается, помимо прочего, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).
При этом будем исходить из того, что передача во временное пользование (или для целей обслуживания) котельной не влечет само по себе уменьшение общего имущества без принятия об этом отдельного решения на общем собрании собственников (ч. 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с ч. 12 статьи 161 Жилищного кодекса РФ УО/ТСЖ/ЖСК не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями (при “прямых договорах”).
Но даже в отсутствие такого договора плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, а последнее выставляет ее собственникам в составе платы за содержание жилого помещения. Отношения между РСО и ТСН считаются фактически сложившимися.

Таким образом, объем коммунального ресурса на содержание общего имущества в данном случае рассчитывается по общему правилу, предусмотренному пп. «а» п. 21(1) Постановления Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, как разница объема коммунального ресурса, определенного по показаниям ОДПУ, и объема коммунального ресурса, подлежащего оплате потребителями в рамках коммунальной услуги.

В дальнейшем размер расходов рассчитывается согласно правилам ч. 9.2, 9.3 ст. 156 Жилищного кодекса РФ (примечание: с 1 января 2022 г. вступает в силу Постановление Правительства РФ от 03.02.2022 г. № 92, которое вносит изменения в порядок расчета платы).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

10. Каков порядок проведения работ УК по текущему ремонту?

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления указывается перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня.

В силу п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ периодичность оказания услуг и выполнения работ определяется из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ индивидуально для каждого дома в договоре управления (при управлении домом управляющей компанией).

Таким образом, порядок и периодичность проведения работ и оказания услуг из числа включенных в договор управления определяется соответственно договором управления.

Вместе с тем, решения о текущем ремонте могут также приниматься на общем собрании собственников помещений (п. 4.1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ). Кроме того, общее собрание может уполномочить на это Совет дома (п. 4.2 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).

В таких случаях порядок, периодичность определяются либо общим собранием (если решение о текущем ремонте принималось им), либо Советом дома (если решение о текущем ремонте, при наличии таких полномочий, принималось им).

Важно: есть некоторые нормативные требования к порядку и периодичности проведения работ и оказания услуг, предусмотренные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

11. Как «узаконить» самовольно установленные перегородки на лестничных площадках?

В соответствии с ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, включая межквартирные лестничные площадки.

В силу ч. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Соответственно, вопросы расширения и уменьшения общего имущества принимаются на общем собрании собственников. Учитывая, что изначально перегородка установлена без правового основания, в повестку дня можно включить следующие вопросы:

1. Об установке (узаконивании) перегородки на лестничной площадке;
2. О порядке содержания лестничной перегородки.
Относительно количества голосов, которые необходимы для принятия решения, в судебной практике имеется расхождение.

Есть 2 основных позиции:
1) 100% (поскольку уменьшается площадь лестничной площадки - Апелляционное определение Нижегородского областного суда по делу N 33-4550/2015, Апелляционное определение Московского областного суда от 25.03.2015 по делу N 33-6596/2015, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2016 N 33-11559/2016 по делу N 2-1457/2016)

2) 2/3 (поскольку вопрос по своему смыслу подразумевает пользование общим имуществом – лестничной площадкой - Апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 30.06.2017 по делу N 33-4960/2017, Апелляционное определение Московского областного суда от 06.05.2015 по делу N 33-10661/2015)
Хотя имеются и «особые» мнения. Например, Московский городской суд в апелляционном определении от 26.04.2016 по делу N 33-17131/2016 пришел к выводу: квалифицированным большинством должно приниматься решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, то оспариваемый вопрос о передаче в аренду собственнику части общего имущества не относится к числу вопросов, предусмотренных указанным пунктом ЖК РФ, и за его принятие проголосовали более половины всех собственников.

Какой-либо единообразной позиции по вопросу нет, т.к. необходимо смотреть на практику конкретного региона, – мы бы рекомендовали ориентироваться как минимум на 2/3.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

12. В доме проектом предусмотрена горизонтальная разводка отопления и холодной воды. При этом трубопровод от щитовой, где находится запорная арматура до квартир проложен в стяжке пола. Кто несет ответственность за эту часть трубопровода отопления и холодной воды от запорной арматуры в общей щитовой до квартир? Кто должен ремонтировать в случае аварии а также возмещать ущерб? Решения ОСС по поводу признания этих участков общедомовым имуществом не было.

Правилами содержания общедомового имущества в МКД, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., закреплено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

Кроме этого, исходя из ФЗ № 384 от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» следует, что первые отключающие устройства и запорно-регулирующие краны на отводах внутриквартирной разводки являются элементами внутридомовых инженерных сетей. Эти первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Таким образом, инженерное оборудование в виде стояков горизонтальной разводки, расположенное в квартире, является общим имуществом МКД, в связи с чем по окончании гарантии застройщика на данное технологическое оборудование в соответствии с ч. 5.1 ст. 7 ФЗ № 214, ответственность за надлежащее состояние данного оборудования будет нести управляющая компания.

Ответственность по теплоснабжению и водоснабжению в МКД распределяется следующим образом: УК отвечает за стояки системы отопления (ХВС, ГВС), отключающие устройства на ответвлениях от стояков и за запорно-регулирующую арматуру на внутриквартирной разводке.

Ответственность жильцов начинается внутри их жилья, они отвечают за отопительные приборы и за ответвления от стояков системы отопления (ХВС, ГВС) после запорно-регулирующей арматуры.

Другими словами, управляющие компании обязаны следить за состоянием стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, отключающими устройствами на ответвлениях от стояков и запорно-регулирующей арматурой на внутриквартирной разводке.

Собственники помещений в МКД ответственны за ответвления от стояков системы горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры и за сантехоборудование в квартирах.

К сожалению, законодательство отдельно не регулирует «распределение» ответственности для случаев горизонтальной и вертикальной разводок и не учитывает конструктивных особенностей отдельно взятого дома; поэтому необходимо руководствоваться общими правилами либо признавать участок от щитовой до квартир общим имуществом.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

13. Какие обязанности по шлагбауму, установленному на территории мкд (по решению осс), несёт УК?

Закрепленный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту шлагбаума в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядок их оказания и выполнения» отсутствует.

В то же время, согласно п. 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества включен земельный участок, на котором расположен дом, а также иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
К их числу относится и шлагбаум, установленный в границах придомовой территории.

В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников и пр.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Согласно ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления должен быть указан перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Таким образом, шлагбаум содержится как часть общего имущества. Конкретный перечень работ и услуг утверждается на общем собрании собственников либо при заключении договора управления и впоследствии может быть дополнен/изменен.

При этом необходимо помнить, что любые работы и услуги, закрепленные в договоре управления, в т.ч. и по шлагбауму, выполняются за счет средств на содержание и ремонт:

-) расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (пункт 29 Постановления Правительства РФ № 491);

-) расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491);

-) принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22)

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

14. Должна ли управляющая организация проводить работы и оказывать услуги за свой счет: крыльцо со ступеньками, ступеньки не убираются, нет водоотлива?

В силу положений ст. 210 ГК РФ и ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность несения бремени расходов на содержание общего имущества также предусмотрена Разделом III Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее - Правила № 491).

При этом, п. 30 Правил № 491 установлено, что содержание общего имущества обеспечивается собственниками помещений, кроме прочего, за счёт собственных средств.

Законодательством РФ не предусмотрена обязанность управляющей организации осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом за свой счет: работы и услуги выполняются и оказываются за счет средств либо на содержание и текущий ремонт, либо за счет средств на капитальный ремонт.

За оказание услуг и выполнение работ ненадлежащего качества существует возможность снижения размера платы за содержание и ремонт – для этого нужно обратиться с заявлением (форма свободная) в управляющую компанию (п. 7 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Все недостатки в работах и услугах можно устранять путем обращения в ГЖИ, но в данном случае они все равно выполняются и оказываются за счет средств, выделенных на содержание и текущий ремонт.

Отметим, что невыполнение работ и неоказание услуг зачастую вызваны низким тарифом  на содержание в конкретном доме.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

15. Возможно ли исключить из договора управления услугу «уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества», если такого участка нет (не стоит на кадастровом учете)?

Согласно п. 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен дом. Границы и размер земельного участка определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В силу п. 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013) в минимальный перечень включены работы по содержанию придомовой территории.

Тем не менее, выполнение работ и оказание услуг по содержанию тех или иных элементов зависит от их принадлежности (или не принадлежности) к составу общего имущества.

Как мы отметили, в состав общего имущества включается оформленный и поставленный на кадастровый учет земельный участок.

Относительно не перешедшего в общую долевую собственность участка п. 15 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) устанавливает, что его уборку осуществляет собственник.
Это предполагает, что собственники и не обязаны включать в тариф содержание земельного участка, который не является частью общего имущества.

Данный вывод, по существу, подтвердила Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ в решении от 21.08.2019 № АКПИ19-451.

Однако здесь же судебная коллегия делает важное разграничение между придомовой территорией и прилегающей территорией.

Придомовая территория – это земельный участок, перешедший в общую долевую собственность собственников помещений.

Прилегающая территория – это территория общего пользования, которая прилегает, в том числе, к зданию, границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования (п. 37 статьи 1 ГрК РФ).

На основании изложенного суд делает вывод, что правилами благоустройства на лиц, ответственных за эксплуатацию здания, может быть возложена обязанность по участию в содержании прилегающей территории (граница которой устанавливается на уровне муниципалитета в правилах благоустройства).

Прилегающая территория, границы которой определены правилами благоустройства, таким образом, не идентична придомовой территории.

Следовательно, в Вашем случае целесообразно при пересмотре тарифа на общем собрании собственников исключить пункт «уборка земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД» и вместо него включить «уборку прилегающей территории» - в границах, которые установлены в правилах благоустройства в Вашем муниципалитете (если это предусмотрено).

Это также повлечет за собой пересмотр периодичности выполняемых работ, оказываемых услуг.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

16. Может ли УК в рамках текущего ремонта менять один вид отделки на другой (на более дешевый)? (Согласований с жильцам не проводилось)

Согласно п. 11 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) в рамках работ по надлежащему содержанию внутренней отделки, при наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию, - устранение выявленных нарушений.

В соответствии с ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления указывается перечень работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) периодичность выполнения работ и оказания услуг отражается в договоре управления при управлении домом управляющей организацией.

Таким образом, управляющая компания действительно должна менять внутреннюю отделку в рамках работ по надлежащему содержанию, если имеется угроза обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки, с периодичностью, указанной в договоре управления, за счет средств на содержание/текущий ремонт (тоже должно быть указано в договоре управления). Это работа, которая должна выполняться в любом случае, т.к. она вытекает из минимального перечня.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

17. Какой нормой права регламентируется ответственность ОБСЛУЖИВАЮЩЕЙ (но не управляющей) МКД организацией за ненадлежащее содержание общедомового имущества, при непосредственном управлении МКД, повлекшего причинение материального ущерба собственникам МКД?

Согласно ч. 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества.

В силу п. 42 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством и договором.

Таким образом, в силу вышеизложенных норм организация, осуществляющая текущий ремонт и содержание общего имущества на основе договора, отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств, в том числе и за причинение материального ущерба: это будет такой же спор о защите прав потребителей по статье 1064 Гражданского кодекса РФ, которые возникают и при управлении домом управляющей организацией.

Тем не менее, обращаем внимание на словах «в соответствии с договором»:
Статьей 431 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Соответственно, необходимо, чтобы это был именно договор обслуживания, а не разовый договор подряда/оказания услуг, ведь в последнем случае подрядчик будет нести ответственность только за выполненные им работы/оказанные услуги в рамках договора, но не за содержание общего имущества в целом.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

18. У дома класс энергоэффективности F. Должна ли УК проводить какие-либо мероприятия по повышению энергоэффективности дома?

Согласно п. 4 статьи 12 Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 23.11.2009 N 261-ФЗ в целях повышения уровня энергосбережения в жилищном фонде и его энергетической эффективности в перечень требований к содержанию общего имущества собственников помещений включаются требования о проведении мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома.

В соответствии с принципами, установленными Правительством РФ, органы исполнительной власти субъектов РФ утверждают перечень мероприятия по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на проведение указанных мероприятий.
В силу пп. «и» п. 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

Например, на уровне города Москвы такой перечень утвержден Постановлением Правительства г. Москвы от 06.12.2011 № 574-ПП: в отношении системы ГВС установка ОДПУ, обеспечение работоспособности и сохранности, ремонт изоляции теплообменников и трубопроводов системы ГВС в подвальных помещениях с применением энергоэффективных материалов, в отношении системы отопления – установка линейных балансировочных вентилей и балансировка системы отопления, промывка трубопроводов и стояков системы отопления и др. мероприятия.

Резюмируя: в рамках содержания общего имущества управляющая компания проводит мероприятия по повышению уровня энергосбережения и энергетической эффективности, установленные на уровне субъекта, за счет средств, выделяемых собственниками (например, в Постановлении Правительства Московской области от 09.12.2019 N 933/42 прямо указано, что за счет средств на содержание).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

19. Кто должен устанавливать урны около выходов из подъездов и убирать их, если территория МКД не отмежевана?

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, поставленный на кадастровый учет.

В силу п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

По смыслу ч. 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» указанный собственник не праве распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Таким образом, собственники помещений, независимо от того поставлен ли земельный участок на кадастровый учет и перешел ли он в общую долевую собственность собственников помещений, в любом случае пользуются определенным «куском» этой территории (кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 27.05.2020 г. № 89-КАД20-1-К7).

Есть одна особенность: размещение любых объектов (урн, шлагбаумов и т.п.) совершается при условии согласования с местной администрацией, в собственности которой находится земля.

Выглядит это так:

-) проводится общее собрание собственников, решаются вопросы об установке урн, о финансировании (за счет каких средств они приобретаются и в дальнейшем содержатся), о включении в состав общего имущества, о периодичности уборки; определяется лицо, уполномоченное на обращение в администрацию за согласованием;
-) уполномоченное лицо согласует установку с администрацией путем направления заявления в свободной форме с копией протокола общего собрания.

После согласования (проблем на данном этапе, как правило, не возникает) лицо, управляющее домом, устанавливает урны; с этих пор они содержатся как часть общего имущества за счет средств на содержание (либо за счет каких-либо дополнительных начислений, если решение об этом приняло общее собрание).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

20. Затраты на поверку, замену и ремонт общедомовых приборов учёта в МКД путем начисления в квитанции за ЖКУ в соответствующей строке по факту выполненных работ с разбивкой по квадратным метрам собственникам жилых и нежилых помещений в летний период - это законно? Не поглощается ли это строкой "содержание общедомового имущества"?

В данном случае следует исходить из того, что входит в состав платы за жилое помещение.

Так, для собственников помещений в многоквартирном доме, а также для нанимателей помещений по договорам социального найма согласно п. 2 ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, в состав указанной выше платы включается, кроме прочего, плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Необходимо обратить внимание, что согласно п. 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее – «Правила № 491»), в состав общего имущества включены общедомовые приборы учёта тепловой энергии, холодной и горячей воды, газоснабжения, электроснабжения, за исключением интеллектуальных приборов учёта электрической энергии.

В состав общего имущества включены общедомовые приборы учёта тепловой энергии, холодной и горячей воды, газоснабжения, электроснабжения, за исключением интеллектуальных приборов учёта электрической энергии.

В соответствии с пп. «к» п. 11 Правил № 491 содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учёта, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учёта и т.д.).

Более того, п. 18 и 20 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290, установлено, что организации, осуществляющие управление многоквартирными домами, в том числе, должны проверять исправность, работоспособность, регулировку и техническое обслуживание коллективных (общедомовых) приборов учёта, а также обеспечивать сохранность коллективного (общедомового) прибора учёта электрической энергии установленного в помещениях, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, а также иного оборудования, входящего в интеллектуальную систему учёта электрической энергии (мощности).  

Таким образом, плата за содержание общего имущества в многоквартирном доме предполагает выполнение управляющей организацией своих функций по содержанию общедомовых приборов учета. Содержание ОДПУ должно быть предусмотрено установленным тарифом на содержание.
Дополнительные начисления возможны либо по решению общего собрания собственников, либо если это непредвиденные работы (но под ситуацию не подходит).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

21. Правомерно ли ОСС устанавливать оплату за видеонаблюдение (установку) в фиксированном размере?

В данном вопросе необходимо отличать плату за содержание от тех платежей, которые дополнительно устанавливаются общим собранием собственников:
Согласно ч. 1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности (т.е. исходя из квадратных метров).

В силу п. 1 ч. 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Вместе с тем, как отметил Верховный Суд РФ в определении от 18.12.2019 г. № 309-ЭС19-23456, услуги по охране имущества многоквартирного дома не относятся к расходам по содержанию и текущему ремонту жилого помещения, а являются дополнительными.

Суд сделал вывод: общее собрание собственников уполномочено принимать решения об оказании дополнительных услуг и устанавливать правила платы за них, отличные от тех, которые предусмотрены за содержание.

В том числе и фиксированный платеж с жильца, размер которого не зависит от доли собственника в праве общей собственности на общее имущество.

Судебная практика также отражает эту позицию и по сей день (например, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 N 13АП-10271/2022 по делу N А56-41172/2021, Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2020 N 11АП-11715/2020 по делу N А65-12195/2020).

Следовательно, жилищное законодательство не запрещает устанавливать фиксированный (не зависящий от площади квартиры) размер платы за дополнительные услуги.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

22. На подземном паркинге и в приквартирных холлах некоторые жители устроили склад личных вещей. Есть ли какие-то быстрые и законные способы воздействия на собственников вещей, например с привлечением полиции для составления акта изъятия, или только бесконечные проверки мчс, которые выпишут штраф ук, а не собственникам?

В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества.

Надлежащее содержание, в силу ч. 1.1 вышеуказанной статьи, осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области пожарной безопасности, и включает в себя соблюдение требований к надежности и безопасности дома, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в доме.

В силу п. 16 Правил противопожарного режима в РФ (утв. Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479) на объектах защиты запрещается размещать мебель, оборудование и другие предметы на путях эвакуации, у дверей эвакуационных выходов.
Из вышеуказанного следует, что первичная ответственность за различного рода захламления все равно лежит на лице, управляющем домом, т.к. соблюдение правил противопожарного режима является одним из стандартов надлежащего содержания общего имущества, в данном случае – приквартирных холлов, подземного паркинга.
Поэтому при обращении в МЧС существует риск привлечения к ответственности именно УО/ТС/ЖСК.

Если говорить про быстрые варианты действий со стороны УО/ТСЖ/ЖСК, то они крайне ограничены, поскольку речь идет о частной собственности. Но можно выделить следующие, не предполагающие обращение в суд методы:

1) Самое простое – развесить по дому объявления с требованием убрать личные вещи из мест общего пользования и с предупреждением, что, если этого сделано не будет, Вы обратитесь в суд (даже если не обратитесь);
2) При посредстве участкового временно переместить вещи в другое, более безопасное место, где их не украдут, но с обязательным уведомлением собственника (если известен). На практике по разным субъектам и городам участковый не всегда соглашается в этом участвовать;
3) Пойти путем находки (п. 2 статьи 227 Гражданского кодекса РФ): заявить о найденных вещах в полицию (то есть тоже участковому) или в орган местного самоуправления, не конкретизируя, кому они принадлежат, и в порядке пункта 3 попросить временно принять их на хранение, до «объявления» собственника.

Это – касательно законных вариантов. Некоторые управленцы «упрощают» процедуру: просто перемещают вещи в другое место без всякого согласования. Это незаконно, как бы действенно ни выглядело на первый взгляд.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

23. Кто должен проводить ремонт полов и лестниц (нет напольного покрытия) в подьезде в МКД, которому больше 50 лет: УО или Фонд капремонта? Ремонт полов ни разу не проводился.

В соответствии с ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 8 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) в состав работ, выполняемых в целях надлежащего содержания лестниц, входит выявление деформаций, при выявлении повреждений и нарушений – проведение восстановительных работ.

В силу п. 12 минимального перечня, в состав таких работ также входят работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу, в т.ч. восстановление повреждений и нарушений.

Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) в п. 2 закрепляет, что перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения при управлении управляющей организацией отражаются в договоре управления.

Таким образом, данные работы в рамках содержания должна в любом случае выполнять управляющая организация.

Вместе с тем, всегда при ответе на подобные вопросы акцентируем внимание на плате за содержание: вполне вероятно, установленного тарифа на проведение всех работ не хватает, или они вообще не были в него заложены. В таком случае рекомендуем проводить общее собрание собственников и инициировать проведение текущего ремонта, с выделением имеющихся либо дополнительных средств на их проведение.

Ремонт полов и лестниц проводится в рамках капитального ремонта, если общий износ составляет 60% (об этом подробнее см. https://t.me/mkdexpert/294), и если о переносе срока проведения такого ремонта имеется общее собрание собственников.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

24. Мы ЖК, во дворе слез весь асфальт, кто должен его сделать заново: жильцы или ЖЭУ?

В соответствии с ч. 1, 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

В силу ч. 2.3 вышеуказанной статьи, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Исходя из пп. «е», «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается земельный участок, с элементами благоустройства, и иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Согласно п. 4. 1. 7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170) просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.

При этом, в соответствии с п. 17 приложения 7 к Правилам № 170, ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников относится к работам по текущему ремонту.

Невыполнение вышеуказанных работ в силу пп. «а» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110) является нарушением лицензионных требований, а значит – основанием для привлечения к административной ответственности по ч. 2 статьи 14.1.3 КоАП РФ (осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований).

Таким образом, работы должна проводить управляющая компания.

Относительно финансирования: она выполняет их либо за счет заложенных средств за содержание, либо если собственники принимают решение о текущем ремонте за счет дополнительных расходов.

Хотя встречаются решения, когда управляющую компанию привлекали к ответственности и в отсутствие финансирования, аргументируя это так: все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющей компанией независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.06.2022 N Ф01-908/2022 по делу N А43-31789/2021, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2022 N Ф01-695/2022 по делу N А82-10542/2021, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.04.2022 N Ф04-578/2022 по делу N А46-14646/2021 и т.п.)

Если на уровне субъекта РФ установлены дополнительные виды услуг и работ, выполняемых и оказываемых в рамках капитального ремонта, то в зависимости от износа может быть проведен и капитальный ремонт в том числе (подробнее см.: https://t.me/mkdexpert/294)

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

25. Согласно постановлению суда, капремонт крыши, выполненный Фондом капремонта (ФКР) признан некачественным, ФКР обязано устранить нарушения. Однако в настоящее время ФКР "не чешется", крыша протекает аж на два этажа. УК локальные протечки не устраняет, ссылаясь на постановление суда, хотя срок локальных ремонтов крыши установлен в 24 часа. Кто обязан устранять течи до исполнения решения суда ФКР?

Крыша, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, является частью общего имущества.
В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание, в силу ч. 1.1 вышеуказанной статьи, включает обеспечение безопасности и здоровья граждан, имущества физических и юридических лиц.

В соответствии с ч. 2.3 вышеуказанной статьи, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

Из этого правила есть исключение: работы проводятся в рамках капитального ремонта, фонд которого формируется на счете регионального оператора.
Исходя из ч. 1 статьи 188 Жилищного кодекса РФ, убытки, причиненные собственникам помещений в многоквартирных домах в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

При определении объема ответственности регионального оператора необходимо исходить из общих правил ответственности должника по обязательствам: согласно статьям 15, 393, 400 Гражданского кодекса РФ убытки должны возмещаться в полном объеме, если право на полное возмещение убытков не ограничено законом или договором (ограниченная ответственность).

Таким образом, поскольку протечки крыши возникли в результате некачественно проведенного региональным оператором капитального ремонта, именно он должен предпринять меры, направленные на их устранение.

Управляющая компания в данном случае вправе (но не обязана), например, устранить протечки и предъявить стоимость работ региональному оператору. Однако на практике многие организации этого сторонятся: если залив произойдет после выполнения работ, региональный оператор с очень большой вероятностью будет пытаться перенести ответственность на управляющую компанию в судебном порядке, что только затянет разбирательства.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

26. Хотим на собрании изменить тариф на содержание дома. Но УК экономическое обоснование не даёт, ссылаясь на тариф, утвержденный администрацией. Как в таком случае собственникам самостоятельно просчитать тариф?

Согласно ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещение в многоквартирном доме, в котором не созданы ТСЖ/ЖСК, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В силу п. 17 Правил содержания общего имущества, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

В соответствии с п. 31 управляющая организация обязана представить собственникам помещений в доме предложение о размере платы за содержание не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В предложении должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание, а если размер платы превышает установленный в муниципалитете тариф, - то обоснование превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с указанием периодичности их выполнения.

Таким образом, управляющая организация в любом случае обязана предоставить предложения. Если она таковых не делает, то тариф может быть установлен:

• путем выбора тарифа, установленного органом местного самоуправления;

• путем самостоятельного расчета;

• путем проведения экспертизы/оценки – потребуются дополнительные затраты, но некоторые суды признают такой расчет экономически обоснованным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 10.02.2022 по делу N 33-2471/2022).

Самый непростой вариант – самостоятельный расчет: он производится каждым домом индивидуально, исходя из плана работ и услуг на год, площади общего имущества, площади жилых помещений, конструктивных особенностей дома. Зачастую сюда «забывают» включить какие-либо работы, предусмотренные минимальным перечнем работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290).

Это потенциально влечет за собой риск признания такого решения недействительным, если заинтересованное лицо (а часто сама управляющая компания) обратится в суд с соответствующим исковым заявлением.

Экономически обоснованным является тариф, который, во-первых, обеспечивает надлежащее содержание всего состава общего имущества, во-вторых, включает все работы их минимального перечня исходя из конструктивных особенностей дома.

Есть практика, когда суд признавал экономически обоснованным установление тарифа по аналогии с другими похожими домами в городе: установление размера таким образом соответствует требованиям, предъявляемым к установлению и принятию тарифов как к домам находящимся в одной климатическо-территориальной зоне с однотипными данными и техническими характеристиками (Апелляционное определение Московского областного суда от 25.02.2019 по делу N 33-6407/2019); по аналогии с предыдущими периодами управления данным домом (Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2019 по делу N 33-8038/2019)

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

27. Ук не убирает часть ЗУ (1000м2) входящего в состав придомовой территории МКД(5000м2). На устные просьбы об окашивании, уборке мусора, отвечает отказом, типа Вы этой землёй не пользуетесь. Как действовать, что бы убиралась вся придомовая территория?

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Аналогичные положения предусмотрены пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.

В силу п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включается плата за содержание жилого помещения, в состав которой входит плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Положениями п. 24 и 25 Минимального перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290, установлено, что на управляющую организацию возлагаются обязанности по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома, включая работы по уборке и выкашиванию газонов, подметанию и уборке придомовой территории.

Исходя из ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества. Это – лицензионное требование, за нарушение которого возможно привлечение к административной ответственности органом ГЖН.

Таким образом, при неудовлетворительном выполнении управляющей организации своих обязанностей по уборке придомовой территории (всей ее площади), во-первых, Вы вправе обратиться в управляющую организацию с требованием изменения размера платы за уборку из-за ее некачественного выполнения; во-вторых, также направить управляющей компании претензию с требованием провести необходимые работы по обслуживанию земельного участка, с дальнейшим направлением, при необходимости, искового заявления в суд с аналогичным требованием.

При отказе в изменении размера платы или отказе выполнить работы Вы можете обратиться в орган ГЖН с жалобой и с прикреплением фотографий.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

28. Какова процедура получения перерасчёта за ненадлежащее содержание общего имущества УК (например, кровли, фасада, отмотки и тд)?

Вопрос регулируется Порядком изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, далее – Правила № 491).

В соответствии с п. 15 Правил № 491 факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ.

Такой акт и является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.

В силу п. 16 Правил № 491 указанный акт составляется в порядке, предусмотренном разделом Х Правил предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

Алгоритм действий:

1. Направить в управляющую организацию заявление о проведении перерасчета. Заявление регистрируется, ему присваивается номер.

2. С отправителем заявления должно быть согласовано дата и время проведения проверки изложенных в заявлении фактов. При этом отклонение от согласованного с потребителем времени проверки допускается только при наличии обстоятельств непреодолимой силы (аварии на инженерных сетях в многоквартирном доме и т.п.), о чём сотрудник управляющей организации незамедлительно обязан уведомить потребителя и согласовать с ним иное время проведения проверки (п. 108 Правил № 354);

3. В течение 2-х рабочих дней с момента получения заявления управляющая организация направляет ответ об удовлетворении либо об отказе в удовлетворении с указанием причин отказа.

4. Факт нарушения/отсутствия нарушения качества выполненных работ и оказанных услуг по результатам проверки заявления отражается в акте, в котором также указывается дата и время проведения проверки, выявленные нарушения, выводы о дате и времени начала нарушения качества выполненных работ/оказанных услуг.

5. Акт составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвовавших в проверке, и подписывается такими лицами (их представителями): один экземпляр – потребителю, второй – управляющей организации, остальные – заинтересованным лицам, участвующим в проверке (п. 109 Правил № 354);

6. Управляющая организация, если нарушение подтверждено, уменьшает размер платы в соответствии с формулой, установленной п. 10 Правил № 491 (стоимость услуги/работы в составе ежемесячной платы за содержание делится на количество календарных дней в месяце и умножается на количество полных календарных дней, в течение которых услуги/работы оказывались/выполнялись ненадлежащего качества).

Важно!

-) Акт обязательно нужно представить другой стороне (либо собственнику, либо управляющей организации); «односторонние» акты, в т.ч. выполненные собственниками, не являются основаниями для снижения размера платы (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 05.11.2020 по делу N 88-22529/2020).

-) Акт должен указывать конкретную услугу/работу, период, замечания (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2021 по делу N 88-1679/2021, 2-421/2020).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

29. Вправе ли собственник помещения в МКД обратиться единолично (или совместно с другими собственниками) к Застройщику с исковыми требованиями об устранении строительных недостатков в отношении общедомового имущества (например трещины в стенах МОП, протечки в подвальное помещение или паркинг, и т.п.)?

В соответствии с ч. 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве») застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 5 вышеуказанной статьи, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 6 вышеуказанной статьи, участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства.

При этом, в силу ч. 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного с гражданином – участником долевого строительстваисключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части.

Таким образом, собственник помещения вправе единолично обратиться с исковым заявлением к застройщику об устранении недостатков – это будет спор о защите прав потребителей. Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

30. У нас открытая контейнерная площадка для ТБО расположена на земле города (дому принадлежит конкретный участок под домом и все). Можно ли обязать город/администрацию сделать контейнерную площадку закрытого типа, т.к. расстояние от дома до нее менее 20м (мусор разносится ветром, летом запахи ужасные и все птицы района к ней слетаются). С другой стороны от мусорки рядом ещё находится Муниципальный детский сад, т.е. мусорка находится между домом и садиком.

В соответствии с п. 4 раздела II СанПиНа 2.1.3684-21 расстояние от контейнерных и (или) специальных площадок до многоквартирных жилых домов, зданий и игровых, прогулочных и спортивных площадок организаций воспитания и обучения, отдыха и оздоровления детей и молодежи должно быть не менее 20 метров. Уменьшение расстояния допускается не более чем на 25% на основании результатов оценки заявки на создание места (площадки) накопления ТКО на предмет ее соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям.

Согласно Федеральному закону от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ» (п. 24 ч. 1 статьи 16) и федеральному закону от 24.06.1998 № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления»: муниципалитет содержит места накопления ТКО, ведет их реестр, за исключением случаев, когда такая обязанность лежит на других лицах.

В силу вышеуказанного федерального закона «Об отходах производства и потребления» орган местного самоуправления определяет схему размещения мест накопления твердых коммунальных отходов и ведет их реестр. В реестр контейнерных площадок вносятся данные о расположении мест для сбора мусора, их технических характеристиках и собственниках площадок (ч. ч. 4, 5 ст. 13.4 № 89-ФЗ).

По общему правилу обязанность оборудования и содержания контейнерной площадки в соответствии с установленными санитарно-гигиеническими требованиями зависит от принадлежности земельного участка, на котором такая площадка находится либо на котором планируется ее размещение.

Таким образом, с одной стороны, Вы вправе обратиться с жалобой в прокуратуру на данную площадку, нарушающую санитарно-эпидемиологические требования.

Основной риск заключается в том, что администрация, в свою очередь, может обратиться в суд к управляющей домом организации (УО/ТСЖ/ЖСК) с исковым заявлением об обязании либо принять площадку в обслуживание и заниматься ее содержанием (если она этого не делает), либо оборудовать собственную площадку. И на практике суды процентов в 85% случаев все-таки поддерживают администрацию (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.05.2021 N Ф01-1865/2021 по делу N А29-6624/2020).

Логика у такой поддержки крайне простая: контейнером пользуются жильцы конкретного дома, коммунальная услуга по обращению с ТКО им оказывается; дом без площадки функционировать не может – следовательно, УО/ТСЖ/ЖСК обязаны содержать ее самостоятельно за счет средств на содержание (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2021 N Ф09-6761/21 по делу N А50-11869/2020, Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2017 N 19АП-92/2017 по делу N А08-4215/2016)

Это не означает, что Вам не следует обращаться в прокуратуру, просто данный риск необходимо держать во внимании.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

31. УК не ремонтирует подъезд, какой порядок действий жильцов?

В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги, в том числе, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

Ремонт подъезда – это комплекс мероприятий, который входит в перечень обязательных работ по содержанию общего имущества в соответствии минимальным перечнем работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290): выявление деформаций, разработка плана восстановительных работ и их проведение.

При этом, согласно п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (также утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), периодичность оказания и выполнения работ и услуг отражается, если домом управляет управляющая организация, в договоре управления.

Помимо работ по содержанию ремонт в подъезде может выполняться в рамках текущего ремонт, который проводится не реже раза в три-пять лет (п. 3.2.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).

Следовательно, в первую очередь Вам необходимо на основе договора управления понять, какие именно работы должна провести организация и в какие сроки. Первым шагом в данном случае будет направление претензии (желательно коллективной) в адрес компании с требованием провести ремонт либо определить его конкретные сроки.

Если по итогам рассмотрения обращения управляющая компания не дала мотивированный ответ (например, работы не входят в перечень), у Вас есть еще два основных и один дополнительный механизма воздействия:

-) административный;

-) судебный.

Административный предполагает направление жалобы в региональный орган государственного жилищного надзора с перечислением нарушений. Обращаем внимание, что внеплановые проверки проводятся в 2022 г. при согласовании с прокуратурой; соответственно, имеет смысл также направить аналогичную жалобу и в ее адрес.

Второй вариант – через уполномоченное общим собранием собственников лицо обратиться в суд с исковым заявлением об обязании выполнить ремонтные работы, предусмотренны договором управления (и перечислить их).

Здесь же дополнительный вариант: акт о ненадлежащем содержании общего имущества и обратиться в суд с исковым заявлением о произведении перерасчета (об этом подробнее см. здесь - https://t.me/mkdexpert/1108).

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

32. Кто должен вывозить спиленные аварийные ветки, обрезанную поросль после уборки придомовой территории?

Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, имеющий границы и поставленный на кадастровый учет.

В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и утвержден Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Среди работ, обязательных для выполнения лицом, которое управляет домом, имеется подметание и уборка, уборка и выкашивание газонов (п. 25).

Аналогичное положение содержится и в п. 3.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2013 № 170): организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспечивать своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием.

Исходя из указанного первичную ответственность именно за уборку территории от веток и поросли несет лицо, управляющее домом. Оно может как вывезти их за пределы территории за свой счет, так и просто «переложить» в контейнеры на контейнерной площадки.

А вот относительно того, кто должен вывезти ветки и поросль с контейнерной площадки, есть два мнения.

Как отметило Минприроды РФ в письме от 21.07.2020 № 08-25-53/18336, отходы, образующиеся в процессе содержания зеленых насаждений (ветки, листав, древесные остатки) не входят в понятие «ТКО» и не подпадают в соответствующую коммунальную услугу. Поэтому вывозят, соответственно, УО/ТСЖ/ЖСК.

Вместе с тем, есть и противоположная позиция, основанная на Федеральном классификационном каталоге отходов: в тип "Отходы коммунальные, подобные коммунальным на производстве, отходы при предоставлении услуг населению" (код 7 30 000 00 00 0) включены следующие группы ТКО - 7 31 300 00 00 0 Растительные отходы при уходе за газонами, цветниками, древесно-кустарниковыми посадками, относящиеся к твердым коммунальным отходам: 7 31 300 01 20 5 - растительные отходы при уходе за газонами, цветниками, 7 31 300 02 20 5 - растительные отходы при уходе за древесно-кустарниковыми посадками.

Поэтому на практике суды приходят к тому, что вывозить такие отходы с контейнерной площадки в общем порядке должен региональный оператор (см., например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 29.10.2021 N 02АП-7932/2021 по делу N А17-9786/2020). Лицо, управляющее домом, может также вывезти их самостоятельно и предъявить убытки региональному оператору.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

33. Кто должен проводить замену запорного крана перед радиатором?

В соответствии с п. 6 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ и другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Общее имущество может быть предусмотрено конструктивно либо по решению общего собрания собственников, с дальнейшим закреплением в договоре управления/уставе.

При этом, как отмечает Верховный Суд РФ в решении от 22.09.2009 № ГКПИ09-725, по смыслу этого положения во взаимосвязи с п. 6 Правил содержания общего имущества в состав общего имущества включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры.

Чуть позднее Верховный Суд РФ высказался и относительно запорной арматуры: первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков не устанавливаются собственником квартиры, а монтируются при строительстве застройщиком или иной организацией при реконструкциях и ремонтах (Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 14.02.2012 N КАС12-25). И, следовательно, являются общим имуществом.

Аналогичные выводы прослеживаются и в последующих судебных актах (Апелляционное определение Московского городского суда от 26.02.2021 по делу N 33-8121/2021, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.02.2016 по делу N 33-5425/2016).

Таким образом, по общему правилу (иное может быть предусмотрено решением общего собрания собственников/договором управления) первое отключающее устройство является частью общего имущества и заменяется за счет средств на содержание/текущий ремонт.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

34. Земельный участок вокруг МКД не включён в ЕГРН. Обязаны ли собственники оплачивать его содержание?

В соответствии с общим положением п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, поставленный на кадастровый учет в качестве придомовой территории.

Ключевая особенность земельного участка как объекта общего имущества – это определенность, т.е. наличие размера и границ.

В то же время, как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован, собственники вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома и объектов, входящих в состав общего имущества.

При этом пп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества закрепляет, что в состав услуг и работ не входит уборка и очистка земельных участков, не являющихся элементами общего имущества. Этим занимается собственник соответствующего земельного участка.

В связи с этим возник парадокс: с одной стороны, придомовая территория не сформирована, а значит, чисто юридически она не входит в состав общего имущества и ее не нужно содержать. С другой стороны, жильцы ею все равно пользуются.

Данный парадокс исследовал Верховный Суд РФ (решение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.08.2019 № АКПИ19-451) и пришел к выводу: есть «придомовая территория» - это тот самый земельный участок, поставленный на кадастровый учет и входящий в состав общего имущества; а есть «прилегающая территория» - минимально необходимая территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению и содержанием которой должны заниматься лица, обслуживающие многоквартирные дома. Границы прилегающей территории устанавливаются на уровне муниципалитета и обычно составляют 3-5 метра от стены дома.

Практическое воплощение парадокса заключается в том, что органы ГЖН все равно выдают предписания УО/ТСЖ/ЖСК об уборке мусора земельного участка, не входящего в состав общего имущества, в пределах этих самых 3-5 метров. Даже несмотря на то, что работы могут не обеспечиваются финансово жильцами.

Что касается финансирования: по общему правилу плата за содержание предполагает содержание именно общего имущества. Включить сюда уборку несформированной территории можно только по решению общего собрания собственников либо если это предусмотрено договором управления.

Отсюда проистекает соблазн для злоупотреблений: пускай содержат УО/ТСЖ/ЖСК за свой счет, их головная боль. Однако всегда нужно задавать и другой вопрос – будет ли дому выгодно, если за отказ убирать небольшой кусок территории в силу недостатка денежных средств лицо, управляющее домом, оштрафуют (а минимальный штраф, например, для управляющей компании – 50 т.р.)?

Резюмируя: нет, не обязаны, если иное не закреплено в решении общего собрания/в договоре управления.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт

35. В доме общедомовой старый железный стояк холодной воды весь покрыт ржавчиной и конденсатом. Должна ли его заменить/отремонтировать ук или нет и за счёт каких средств?

В соответствии с ч. 1, ч. 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества и соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома.

Согласно п. 5 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного водоснабжения, в т.ч. стояки до первых отключающих устройств.

По договору управления управляющая организация занимается, среди прочего, ремонтом и содержанием общего имущества (ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

Таким образом, выполняет работы в любом случае управляющая организация. Вопрос – а точнее вопросы – в другом: в рамках чего (содержания или текущего ремонта), когда и за какие средства.

Относительно содержания: расходы на него определяются в размере, обеспечивающем ремонт элементов общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 29. Правил содержания общего имущества); при этом размер платы должен быть соразмерен перечню, объемам и качеству услуг и работ. Плата не может устанавливаться произвольно (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).

Исходя из п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290) перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень, периодичность их оказания и выполнения отражается, при управлении домом управляющей организацией, в договоре управления.

Следовательно, если рассматривать вариант выполнения работ за счет платы за содержание, то средства уже должны быть заложены в ежемесячную плату, и вопрос только в периодичности. А она указывается в договоре управления.

Если они не заложены, то варианта 2: либо увеличивать размер платы за содержание и учитывать необходимость проведения этих работ в будущем отчетном периоде, либо проводить их в рамках текущего ремонта. Решения по обоим вариантам принимаются на общем собрании собственников; во втором случае также определяется размер дополнительного взноса с собственников на выполнение данных работ.

Важно: управляющая компания проводит работы только за счет тех средств, которые она получает от жильцов.

⬆️ К списку вопросов ⬆️ | 👉 Перейти в чат-бот МКДЭксперт