Размыть понятия и продать дороже. Как застройщики выдают новостройки комфорт-класса за бизнес-класс
Те, кто следит за московским рынком недвижимости, заметили, что в пределах МКАД совсем не осталось новостроек эконом-класса и стремительно исчезает следующая по доступности категория – «комфорт». Большинство выводимых на рынок проектов заявляются как «бизнес», «бизнес-плюс», «премиум» либо элитные. Причем определение дает сам застройщик, и опровергнуть его некому – официально утвержденного стандарта не существует. Давайте посмотрим, чем отличаются дома категорий «комфорт» и «бизнес», чтобы не попасться на удочку продавца, искусственно завышающего класс объекта.
Исчезающий «комфорт»
На первичном рынке Москвы традиционно преобладает жилье бизнес-класса, чуть меньше представлен комфорт-класс. Так, из 96 объектов, которые будут введены в эксплуатацию в 2024 году, новостроек бизнес-класса 43, а комфорт-класса – 27. Однако такое разделение не всегда носит объективных характер.
«Мы наблюдаем на рынке ситуацию, когда комфорт-класс из Москвы «исчезает» во многом по причине того, что застройщики стараются присвоить своему проекту более высокий класс, пользуясь отсутствием пока общепризнанной классификации жилой недвижимости. Получается, что если дом возводится в «старых» границах Москвы, то он априори относится к бизнес-сегменту, что в корне неверно», – полагает Сергей Шиферсон, управляющий партнер компании TOUCH.
По понятиям рынка
У экспертов рынка все-таки есть понятийное представление о качественных характеристиках ценовых сегментов.
В первую очередь они выделяют архитектурные характеристики разных сегментов. В бизнес-классе архитектура может быть только индивидуальной и авторской, с качественными и долговечными материалами типа клинкерной плитки и витражного остекления. Тогда как в комфорт-классе допускается использование серийных проектов.
Инфраструктурное наполнение жилых комплексов комфорт- и бизнес-классов тоже заметно различается. В комфорт-сегменте территория только огораживается, как правило, без охраны, и делается стандартное благоустройство, включающее детские и спортивные площадки и общее озеленение.
В бизнес-классе двор уже охраняется – установлена пропускная система, шлагбаумы – и облагораживается с помощью ландшафтного дизайна.
Сами характеристики квартир тоже определяют класс проекта. В комфорт-сегменте площади обычно меньше, высота потолков чаще всего не превышает 2,8 м, кухня составляет порядка 8-10 кв. м. В бизнес-классе шире выбор планировочных решений, кухни начинаются от 12 кв. м, высота потолков – не менее 3 м, часто встречаются мастер-спальни – с собственным санузлом и даже гардеробной.
Также в бизнес-классе чаще представлены нестандартные предложения: квартиры с террасами или патио на первом этаже, двухуровневые квартиры и т.д.
И, наконец, отделка, которая будет заметно различаться в бизнес- и комфорт-классах. Финишная отделка в комфорт-сегменте предусматривает обои под покраску, бесшовные натяжные потолки, стандартные стеклопакеты, ламинат в жилых комнатах и керамическую плитку в санузлах.
В бизнес-классе в качестве полового покрытия допустимо использование только инженерной (более прочная разновидность паркета) или паркетной доски, в санузлах – керамогранитной плитки от известных производителей, окна должны обладать повышенной тепло- и шумоизоляцией, а инженерия подготовлена к установке системы «умный дом».
При этом в обоих классах допустимо отсутствие отделки либо отделка «под чистовую». Так, в 2024 году будет сдано в эксплуатацию 20 проектов бизнес- и комфорт-сегментов без отделки и 14 – «под чистовую». Еще в 36 комплексах финишная отделка предлагается в том или ином виде – как дополнительная опция, с мебелью и без.
Кто страдает больше?
В результате подмены понятий и размывания границ в классификации теряют все – и потребитель, вводимый в заблуждение и переплачивающий за несуществующие качество и престиж, и – на долгой дистанции – сам застройщик, ведь правда о характеристиках построенного комплекса рано или поздно выплывет на свет божий.
«По собственному опыту могу сказать как девелопер: сейчас жилье бизнес-класса является очень востребованным в столице, и эта тенденция сохранится – оно оптимально сочетает то, что люди хотят получить от своего дома. При условии, разумеется, что застройщик реализует проект в рамках заявленного сегмента, без подмены понятий и намеренного завышения класса. В противном случае сложно прогнозировать, как это сработает и кто рискует больше: покупатель, которого вводят в заблуждение, недобросовестный застройщик или репутационно пострадавший бизнес-сегмент», – резюмирует Сергей Шиферсон, управляющий партнер TOUCH».