Рынок коттеджей в Подмосковье не успевает подстроиться под запросы потребителя. А покупатели не готовы к новым ценам
Загородные дома комфорт- и бизнес-класса за год существенно подорожали, и покупатели, рассчитывавшие на вчерашние ценники, оказались в затруднительном положении. Им нелегко искать вариант, который соответствовал бы их представлениям. Если же и находится поселок с коттеджами, которые вписываются в бюджеты клиентов, то он или далеко, или в нем не хватает инфраструктуры.
В прошлом году на рынке коттеджных поселков отмечался недостаток ликвидного предложения. С тех пор «ситуация особенно не изменилась. Проблема выбора в сегменте комфорт и выше существует», - замечает Виктор Лукин, генеральный директор ГК «СтройСинтез».
С тем, что дефицит товара, подходящего покупателям по цене и качеству, сохраняется, согласны и другие эксперты.
«Абсолютно точно, в этом сегменте сегодня мало ликвидных предложений, - подтверждает Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» «Инком-Недвижимость». Как напоминает эксперт, на ситуацию повлияла сначала пандемия, а затем - СВО. Загородные проекты требуют долгой подготовки и больших вложений, соответственно, в пандемию их не начинали, а в 2022-м со стабильностью тоже были проблемы. В результате, по словам Максимовой, «спрос сформировался, а товара мало».
Объем предложения сейчас действительно не «на пике», соглашается Ольга Магилина, руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group. Весь 2022 год и часть 2023-го на рынок выходило совсем немного новых объемов, большинство девелоперов на фоне происходящих макроэкономических процессов заняли осторожную позицию. Однако в конце 2023-го и в первом полугодии 2024 года стартовали продажи сразу в нескольких новых поселках, а также новые очереди в существующих поселках. Еще ряд проектов анонсированы, их выход на рынок ожидается до конца текущего года.
Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family, называет еще одну причину дефицита - усложнилась процедура получения исходно-разрешительной документации (ИРД) на коттеджные поселки, и рынок не успевает подстраиваться под требования потребителей.
А то предложение, которое на рынке представлено, часто не по карману покупателю: по оценкам экспертов, стоимость загородного жилья в сегментах «комфорт» и «бизнес» выросла в диапазоне от 15 до 50%. Основная причина, как считают комментаторы, – рост себестоимости строительства, связанный с подорожанием материалов (на 20-70%) и труда рабочих (почти в два раза).
И массовый потенциальный покупатель, как замечает Ольга Магилина, сегодня оказался «психологически не готов к фактической цене». Тем более, что большинство возможных клиентов (85% в комфорт-классе и около 80% в бизнес-классе) хотели бы взять дом в кредит, причем многие наивно рассчитывают на прошлогодние ставки и интересуются займом без первоначального взноса.
То есть лишних денег у людей не водится. А те дома, которые «вписываются» в бюджет покупателей, зачастую не устраивают из-за удаленности или отсутствия инфраструктуры.
По данным Екатерины Коган, около 60% поселков, вышедших в продажу в прошлом и этом году, сосредоточены в локации от 30-50 км от МКАД. «Потребителю нужна другая удаленность. В идеале это должен быть поселок в пределах ЦКАД», - считает эксперт.
А по оценке Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Самолет Дом», большинство застройщиков не включают в свои проекты ни социальные, ни коммерческие объекты. «Тенденции в строительной отрасли достаточно инертны. Дефицит качественного предложения будет сохраняться еще на протяжении нескольких лет, а дом за городом будет ассоциироваться с нехваткой инфраструктуры и неочищенными от снега подъездными дорогами», - полагает эксперт.
Системные застройщики остаются
Некоторое время назад ряд системных застройщиков заявляли о планах освоить загородный рынок. Ажиотажный спрос на коттеджи и дачи в пандемию подогрел их интерес к новому сегменту. Ожидалось, что они смогут наполнить рынок доступным малоэтажным жильем (примерно по цене городской квартиры), обеспеченным инфраструктурой. Как замечает Мария Могилевцева-Головина («Самолет Дом), возможность массового производства позволяет сжать сроки строительства и повысить его качество. Крупные девелоперы могут предлагать проекты по ДДУ (по государственным ипотечным программам), сдавать жилье с отделкой и предлагать ряд дополнительных опций. Но пока, как замечает эксперт, подобные проекты единичны.
Например, сегодня компания «Самолет Дом» реализует два проекта, ГК ФСК (ФСК Family) также вывела на рынок два загородных комплекса и планирует вывести еще пять до конца этого года.
Напомним, что год назад сами девелоперы признавали, что загородные проекты даются им непросто. («Системные застройщики разочаровались в загородном рынке - дорого, сложно, не всегда рентабельно»). «Тем из них, кто сделал решительный шаг и действительно вывел на рынок свои проекты, предстоит пройти долгий путь, инвестируя, рискуя и кропотливо накапливая собственный опыт в таком сложном сегменте, как ИЖС, - комментирует Ольга Магилина (VSN Group). - Уже сейчас очевидно, что наиболее рациональные из крупных девелоперов многоэтажного формата при создании второго по счету коттеджного поселка допускают гораздо меньше ошибок, чем при выводе пилотного проекта».
Конечно, многие процессы требуют адаптации к новому сегменту, но в целом опыт компании играет в этом вопросе ключевую роль, соглашается Мария Могилевцева-Головина.
Новинки есть, не все удачные
По данным компании «Самолет Дом», по итогам I квартала 2024 года на рынке московского региона представлен 71 проект бизнес-класса (из них с подрядом – 55) с общим числом лотов 1780 и 137 проектов комфорт-класс (с подрядом – 77) с 2854 лотами.
А с начала года, как свидетельствует статистика компании, на рынок вышло 36 новых проектов, из них 16 с продажей домов (не УБП). Из них половина (8 проектов) – в комфорт-классе: «Истра дом» («Самолет»), «Пятница берег» (ЮКО), «Вам дом Пятница» (СК «ВамДОМ»), «Riga Holiday» (К2Дом), Forest (ТрастЮнион АйЭм), «Бобров Ручей» (Must Project), «Хемингуэй» («Новые строительные технологии»), «Павлово поле» (физлицо). И два проекта бизнес-класса: «Бережки life» («Инсли»), «Истра Нова» (АрхиWood).
В компании ФСК Family насчитали 12 проектов, вышедших на рынок в текущем году (800 лотов). Две трети от этого объема занимают проекты экономкласса и треть - комфорт-класса.
Не все новинки этого и прошлого года успешные, считает Екатерина Коган (ФСК Family). Некоторые со старта продаж не осуществили еще не одной сделки. А Мария Могилевцева-Головина («Самолет Дом») говорит о растущем числе замороженных поселков: «Только в текущем году приостановлена продажа в 86 проектах, что довольно большой показатель для рынка Подмосковья».
Многие неудачные проекты «начали получать концепцию на ажиотаже пандемии, когда скупалось всё, и даже в 80 км от МКАД. Но сейчас ажиотажный спрос прошел, и расстояние имеет значение», объясняет Екатерина Коган. Также важна инфраструктура внутри проекта, а комплексно занимаются освоением ИЖС и строят инфраструктуру очень немногие девелоперы.
Эксперты привели примеры поселков, где ведутся активные продажи. Авторский коттеджный поселок Art House (компания «АРТ Хаус») строится в 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе. Площади домов - от 74 до 245 кв. м, участков – от 7,5 до 30 соток. Участок без подряда стоит от 2 млн рублей, построенный дом площадью 151 кв. м с участком 14 соток – от 10,4 млн рублей.
Поселок «Московские дачи» («Инком-Недвижимость») находится на территории Новой Москвы, в 40 км от МКАД по Киевскому шоссе, граничит с лесом. Дома площадью 160 кв. м без отделки стоят 11 млн руб.
«Сабурово клаб» от ФСК Family - клубный поселок бизнес-класса в 10 км от МКАД по Пятницкому шоссе, расположен в лесу. Площади домов – от 134 до 250 кв. м, участков - от 6 до 12 соток. Стоимость кв. метра - от 167 тыс. рублей.
Компания «Самолет» реализует проекты «Дмитров Дом» (Дмитровское шоссе, 60 км от МКАД) и «Истра Дом» (Новорижское шоссе, 75 км от МКАД). Поселки с застройкой по единой архитектурной концепции и инфраструктурой. Дома с отделкой и площадями 61-231 кв. м. Цены за домовладение (участок+дом) - 10,9-27 млн руб. («Дмитров Дом») и 12,1 - 31,2 млн руб. («Истра Дом»).
Популярные направления
Лидером среди загородных направлений по коттеджному строительству, Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость») считает Новорижское шоссе. Второе по популярности - Киевское, третье – Калужское.
Самое «плотное» предложение коттеджных поселков комфорт- и бизнес-класса сейчас наблюдается на западном и северо-западном направлении от столицы, причем плотнее всего – от Новорижского до Ленинградского шоссе, комментирует Ольга Магилина (VSN Group).
Мария Могилевцева-Головина («Самолет Дом») также выделяет север и запад в качестве традиционных загородных направлений. Поселки строятся в локациях с хорошей транспортной доступностью; проекты бизнес-класса - в основном на расстоянии до 30 км, там, где имеется развитая инфраструктура (или потенциал для ее развития). Для комфорт-класса выбираются экологически благоприятные районы.
Комментаторы выделяют и Дмитровское шоссе, которое немного отстает от лидеров, но активно развивается. Только в прошлом году здесь вышло сразу три проекта бизнес-класса: КП «Резиденции Пестово», White Hills Residence, Nordic Park.
Что касается Новой Москвы, то здесь, как отмечают эксперты, поселков строится заметно меньше по сравнению с перечисленными локациями. Но это перспективный и быстрорастущий регион, где развивается инфраструктура и строится метро. Популярные поселения - Сосенское, Внуковское, Десеновское.
Благодаря развитию инфраструктуры и открытию новых станций МЦД сейчас осваивают и восток, помимо популярного севера, северо-запада и юго-запада, дополняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet. Но, как уточняет Мария Могилевцева-Головина, новых проектов с подрядом в восточной части Подмосковья не выходило.
Объем первичного загородного предложения по направлениям Подмосковья (сюда входят объекты всех форматов и ценовых категорий)
Направление
Объем предложения объектов
Средняя стоимость, млн руб.
Рублево-Успенское
0%
81,9
Источник: аналитический центр «Инком-Недвижимость»
Цены растут, площади уменьшаются
На сегодня, по данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», средняя стоимость предложения комфорт-класса на первичном загородном рынке составляет 10,8 млн руб. (год назад 8,7 млн руб.). Средняя стоимость предложения бизнес-класса - 31,2 млн руб. (год назад 19,9 млн руб.)
Готовый дом с отделкой можно купить за 20 млн руб., без отделки – за 16 млн руб., дополняет Татьяна Максимова («Инком-Недвижимость»).
По оценке Екатерины Коган (ФСК Family), средняя цена квадратного метра в комфорт-классе – 145-167 тыс. рублей. Сопоставимая цифра у Ольги Магилиной - примерно 140 тысяч рублей в сегменте комфорт-плюс. В бизнес-классе стоимость квадратного метра, по данным ФСК Family начинается от 175 тысяч рублей.
Динамику роста цен за последний год эксперты оценивают несколько по-разному. Самый скромный показатель – плюс 15% у Ольги Магилиной, плюс 30% - у Екатерины Коган.
В агентстве «Инком-Недвижимость» подсчитали, что дома в комфорт- и бизнес-классе подорожали на 24% и 57% соответственно, сходные данные у «Самолет Дом» - в абсолютных величинах стоимость жилья в зависимости от класса повысилась на 30-50%, изменения не коснулись лишь эконом-класса.
При этом часть экспертов полагают, что цены еще не исчерпали потенциал и для дальнейшего роста. А Екатерина Коган уверена в том, что проекты ИЖС сегодня недооценены, особенно по сравнению с городскими проектами. И приводит в пример проект от Kaskad Family – «Март Хаус 2.0» (комфорт + /бизнес) в 28 км от МКАД по Киевскому шоссе. Цена – 180 тысяч руб./ кв. м. с отделкой за дом площадью 100 кв. метров с участком 6 соток. В этой же локации находится крупный многоэтажный проект с ценой 220 тыс. руб./кв. м.
Тем не менее на рост цен девелоперы отвечают снижением площадей. Как сообщает Мария Могилевцева-Головина («Самолет Дом»), на рынок стали выходить проекты с домами в 80-60 кв. метров, появились даже предложения домов в 25 кв. м. В I квартале 2024 года средняя площадь дома в московском регионе составила 183 кв. м, год назад этот показатель был 214 кв. м, а два года назад - 236 кв.м. Аналогично уменьшается и размер участка – сейчас это в среднем 10 соток, а два года назад этот показатель составлял 12,8 сотки.
Данный материал является аналитическим и носит справочно-информационный характер