Как продать квартиру в России из-за границы. Инструкция

После объявления частичной мобилизации некоторые россияне уехали за границу. Какие-то из них теперь вовсе не планируют возвращаться и хотели бы продать оставшиеся в России дома и квартиры. Однако сделать это из-за рубежа сложнее, чем при личном участии. В такой ситуации продавцу проще всего провести сделку на территории России через доверенное лицо.

Юристы разъяснили, как продать жилье по доверенности, если вы нашли покупателя, но сами находитесь за границей.

1. Выбрать доверенное лицо

Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ, продавец или покупатель, не имеющий возможности лично присутствовать на сделке, может уполномочить на осуществление в своих интересах юридических и иных действий другого человека.

«Это может быть любое физическое лицо, обладающее дееспособностью и правоспособностью. То есть человек должен быть совершеннолетним, отдавать отчет своим действиям и руководить ими, соответственно, не быть лишенным дееспособности или ограниченным в ней на основании судебного решения. Зачастую доверенных лиц выбирают из числа родственников или надежных знакомых, но представителем может стать и юрист или риелтор», — пояснила руководитель департамента контроля качества Amulex.ru Нурида Ибрагимова.

По ее словам, юриста необходимо искать в стране нахождения имущества, то есть в России, поскольку он должен знать нормы действующего законодательства и обладать соответствующими опытом и навыками.

2. Определить полномочия доверенного лица

Оформление полномочий представителя происходит путем выдачи доверенности. Доверенности разделяют на разовые (для совершения конкретного действия — сбор документов или регистрация сделки), специальные (для совершения конкретных периодических действий) и генеральные (для осуществления всех полномочий представляемого), отметила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

Чтобы избежать каких-либо фатальных недоразумений, в доверенности следует отразить полномочия на подписание договора, его заключение, подачу в Росреестр документов для регистрации перехода права, уплату всевозможных госпошлин, связанных с выполнением поручения, а также на получение дополнительных документов (например, из МФЦ, Росреестра, ресурсоснабжающих организаций и т. д.), рекомендует Ибрагимова из Amulex.ru. Кроме того, она подчеркнула, что необходимо предусмотреть полномочия на приостановление и возобновление государственной регистрации перехода права, а также оформление и прекращение залога, если таковой предвидится.

«Лучше прописывать в доверенности максимально широкие полномочия представления интересов доверителя в банке, например: «открывать на мое имя счета», «снимать, переводить денежные средства» и так далее. Можно включить фразы: «продавать квартиру покупателю с ипотечным кредитом», «производить расчеты, в том числе сервисом ЦНС (сервис безопасных расчетов «Сбера»)». Обязательно в доверенности должны быть фразы: «снять меня с регистрационного учета», «поставить меня на регистрационный учет», — пояснила старший юрисконсульт офиса «Миэль» «Измайловский» Анастасия Ромашова.

При этом не рекомендуется указывать в доверенности право на получение денежных средств по сделке. «Желательно прописать в договоре условия безналичного расчета и получение денежных средств непосредственно продавцом. Если у продавца нет счета на территории России или сделка подразумевает открытие нового счета, то в доверенности можно предусмотреть полномочия по открытию счета на имя продавца для зачисления на него вырученных с продажи денежных средств», — рекомендует Ибрагимова.

3. Оформить доверенность

Оформление доверенности для граждан, находящихся на территории России, задача простая: для этого достаточно обратиться к нотариусу — и подпись на доверенности удостоверяется в течение получаса. Но когда речь идет о выдаче доверенности за пределами страны, то работают другие правила.

Необходимо отметить, что доверенность на территории других стран может удостоверить не только нотариус, но и другое лицо (государственные или муниципальные органы и должностные лица) в соответствии с законами страны пребывания, отметила Спиридонова. По ее словам, следует уточнить порядок оформления документа у юриста или в компетентном органе иностранного государства и обратиться за услугой в соответствии с полученными рекомендациями.

Однако удостоверением доверенности дело не окончится. По словам руководителя департамента контроля качества Amulex.ru Нуриды Ибрагимовой, такая доверенность подлежит дальнейшей легализации следующими способами:

- путем проставления апостиля. Этот способ легализации документов заключается в проставлении специального штампа (апостиля) на оригинале или нотариальной копии документа. Данный способ допустим только в странах — участниках Гаагской конвенции от 5 октября 1961 года. Россия входит в эту конвенцию, как и многие другие страны, такие как Австралия, Китай, Португалия, Канада Германия или США. Каждое государство — участник Гаагской конвенции само определяет и назначает органы, которым предоставляются полномочия на проставление апостиля;

- консульская легализация. Этот способ легализации документов необходим для стран, не входящих в Гаагскую конвенцию. Оформление состоит из нескольких этапов: перевод документов, заверение в Минюсте, МИДе и в посольстве страны назначения.

«Не стоит забывать и о выдаче согласия супруга на совершение сделки по отчуждению имущества, если продаваемое имущество было нажито в браке. И это согласие также необходимо будет удостоверить нотариально. На территории России, возможно, дополнительно потребуется соблюсти преимущественное право покупки, если продается доля недвижимости (эту процедуру может осуществить уже доверенное лицо): приобрести долю сначала необходимо предложить сособственнику и только при получении отказа или игнорирования предложения сособственником ее возможно продавать третьим лицам, но по цене не ниже той, которую предложили сособственнику», — комменитирует Ибрагимова. Она отметила, что легализации документов не потребуется:

- в случаях, когда доверенность удостоверена консулом в консульстве Российской Федерации (консульском отделе посольства РФ), поскольку она выдана на основании российского законодательства и приравнена к нотариальной доверенности, так как консульские должностные лица наделены теми же полномочиями, что и отечественные нотариусы. Этот вариант оформления является наиболее предпочтительным как для продавца, экономящего время и средства, так и для покупателя, который отнесется с большим доверием к документу, исходящему от российского государственного органа;

- если между страной пребывания продавца и Россией заключено дополнительное соглашение или договор, который и вовсе отменяет легализацию: документы, выданные официальными органами договорившихся стран, признаются без каких-либо дополнительных условий. Такие договоры заключены, например, с Азербайджаном, Албанией, Болгарией, Вьетнамом, Испанией, Кипром, Киргизией и т. д. В таком случае легализация не нужна, но необходимо помнить, что нотариально удостоверенный перевод документа на русский язык все же понадобится. Обратиться за услугой перевода может доверенное лицо уже на территории РФ, получив доверенность от продавца (присутствия доверителя на переводе не требуется).

4. Передать оригинал доверенности своему представителю

Поскольку передаче подлежит оригинал доверенности, то можно воспользоваться услугами ускоренной почты, которая обеспечит доставку документов быстрее, чем обычная, да и такой способ является более надежным.

5. Согласовать участие представителя от имени продавца в сделке

На стадии переговоров необходимо уведомить покупателя о том, что в сделке от имени продавца будет участвовать представитель. Стоит понимать, что далеко все покупатели готовы заключать сделки с представителем по доверенности. «Зачастую они настаивают на присутствии самого собственника для исключения рисков признания сделки в дальнейшем недействительной по причине мошеннических действий или недостоверной/отозванной доверенности», — отметила Ромашова из «Миэль».

6. Проверить покупателя

На данной стадии доверенному лицу и юристу необходимо проверить покупателя на наличие в отношении него банкротных дел решений судов общей юрисдикции или исполнительных производств, могущих послужить основанием для оспаривания сделки в рамках процедуры банкротства, уточнила Нурида Ибрагимова Amulex.ru. Также, по ее словам, необходимо запросить у покупателя справки из наркологического и психоневрологического диспансеров в подтверждение его дееспособности.

7. Согласовать все условия договора и собрать комплект документов для сделки

Проект договора может быть составлен сопровождающим сделку юристом, согласован им с покупателем и представлен на утверждение продавцу. В проекте должны быть отражены: описание объекта купли-продажи, его цена, порядок расчетов, сроки передачи объекта, а также индивидуальные условия сделки. Кроме этого, по ее словам, необходимо собрать полный комплект документов для регистрации, он может различаться в зависимости от условий сделки и вида имущества.

8. Открыть счет в банке

Желательно заранее открыть банковский специальный счет, на который будут зачислены средства по договору. «Можно выбрать любую кредитную организацию, однако стоит хорошо продумать, как потом выводить деньги в страну пребывания, если банк находится под санкциями. Также можно провести расчет по сделке через ячейку банка. Однако представитель продавца, который будет открывать эту ячейку, пересчитывать деньги и впоследствии заниматься их передачей продавцу, обязан иметь на это полномочия и пользоваться доверием продавца (см. шаг 2)», — уточнила член Ассоциации юристов России Мария Спиридонова.

9. Подписать договор и передать его на регистрацию вместе с комплектом документов

Договор купли-продажи жилой недвижимости подписывается доверенным лицом продавца, при необходимости удостоверяется нотариусом и передается на регистрацию, объяснила юрист Amulex.ru. Нотариус, по ее словам, также может осуществить передачу договора на государственную регистрацию по заявлению сторон.