«Главный дурак в цепочке»: как инвесторы раздувают пузырь в коммерческой недвижимости

Московские офисы и небольшие магазины в жилых домах стремительно дорожают еще на стадии строительства, потому что с некоторых пор они стали объектом пристального интереса со стороны частных инвесторов, и девелоперы, увидев растущий спрос, сильно подняли цены. В аналогичной ситуации застройщики проектов light industrial, наоборот, предпочли ввести квоты на продажу инвесторам, отдавая предпочтение конечным пользователям. Как данная ситуация скажется на рынке и чем рискуют люди, решившие заработать на коммерческой недвижимости, — разбирался Forbes

Усредненный портрет розничного инвестора в коммерческую недвижимость составить невозможно, потому что они представляют собой довольно пеструю компанию, которую, однако, можно разделить на несколько больших групп, говорят собеседники Forbes.

Первая и весьма обсуждаемая группа частных инвесторов — это люди, которые прежде инвестировали в жилую недвижимость, но из-за сложностей рынка новостроек стали искать другие инструменты для вложений. «Офисами в основном заинтересовались те, кто ранее покупал жилую недвижимость для заработка на аренде, — говорит генеральный директор West Wind Group Константин Мартынычев. — Доходность от арендного бизнеса в офисном сегменте сейчас минимум в два раза выше, чем в квартирах». В последнее время из-за того, что цены готовых квартир перестали отличаться от цен котлована так значительно, как раньше, эти инвесторы переключились на офисы, соглашается генеральный директор Remain Дмитрий Клапша.

Ряд экспертов уточняют, что «квартирные» инвесторы пришли не только в офисы, но и в стрит-ретейл. «Часть мелких инвесторов перешла с квартир на коммерческую недвижимость, стрит-ретейл в первую очередь — и спекулятивно, и в формате арендного бизнеса», — отмечает соучредитель технопарка «IЩелково» и управляющий партнер «ЦКАД 165» Александр Шабанов.

Другая группа розничных инвесторов — это предприниматели, для которых коммерческая недвижимость является способом диверсификации бизнеса и инструментом сохранения капитала. «У большинства владельцев помещений формата стрит-ретейл есть либо высокооплачиваемая работа, либо собственный бизнес, прибыль от которого и перекладывают в нежилые помещения, — рассказывает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. — Бывает и так, что человек, купивший 10–15 помещений, по доходу от их сдачи получает больше, чем от основного бизнеса, и уже реинвестирует заработанные от аренды деньги в покупку новых помещений».

Третью категорию условно можно назвать профессиональными розничными инвесторами. «Профессиональные игроки, которые занимаются коммерческой недвижимостью и покупают объекты чуть ли не каждый день, — описывает их генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — Представители этой категории редко покупают объекты на долгий срок. Приобретение осуществляется в спекулятивных целях: купить пустое, посадить арендатора, продать как готовый арендный бизнес. Обычно покупают объекты стоимостью от 10 до 100 млн рублей. В этом диапазоне есть большой выбор объектов, и они оборачивают свой капитал несколько раз за год».

Неисчислимый легион

Сколько таких инвесторов действуют на рынке и каким капиталом они обладают? Обобщенный ответ собеседников Forbes сводится к «неизвестно, но очень много».

«Точных данных о количестве розничных инвесторов и их совокупном капитале нет, однако можно предположить, что россияне, чей капитал варьируется в среднем от 20 млн до 200 млн рублей на одного — это и есть частные лица, инвесторы, — рассуждает управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов. — Они намерены удерживать свои позиции в коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе».

Чаще всего это ИП с капиталом 10–50 млн рублей, у него есть основной бизнес, а инвестиции — это способ сохранить деньги и получить дополнительную доходность, добавляет сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Он также выделяет в отдельную группу профессиональных инвесторов с капиталом 50–200 млн рублей. «Однозначно это тысячи людей, десятки или даже сотни миллиардов капитала, — говорит Заглумин. — Крайне сложно сказать, какой капитал обращается на рынке. Но это точно десятки, если не сотни миллиардов и тысячи, если не десятки тысяч людей».

Трудно уверенно назвать количество инвесторов, но счет определенно идет на десятки тысяч, ежегодно инвестируемый ими капитал составляет более 100 млрд рублей, а весь их совокупный капитал определенно составляет триллионы рублей, заключает Корниенко из SimpleEstate. «По итогам 2024 года инвестиции в коммерческую недвижимость составили порядка 1 трлн рублей, в том числе это розничные инвестиции, — рассуждает директор по продажам Praedium Нелля Имаметдинова. — Я думаю, они составляют порядка 30–40% от этой суммы».

Разумеется, такой объем капитала не мог не оказать существенного влияния на рынок коммерческой недвижимости, причем некоторые сегменты трансформировались под натиском розничных инвесторов особенно сильно.

Мелкий бес

Одна из самых заметных трансформаций под влиянием мелких инвесторов произошла с московским рынком офисной недвижимости, о чем ранее писал Forbes. Речь о том, что в строящихся качественных бизнес-центрах существенная доля площадей стала продаваться небольшими лотами до 100 кв. м, которые приобретают как раз розничные инвесторы.

В данном случае, по словам экспертов, первичным было появление такого предложения, которое оказалось востребованным настолько, что в офисном сегменте образовался полноценный субрынок «мелкой нарезки». «Продажи офисов небольшими блоками действительно начали расти после появления соответствующего предложения, — рассказывает управляющий партнер NF Group, соучредитель УК «Парус Управление активами» Алексей Новиков. — До этого момента подобный продукт практически не существовал на рынке, и спрос со стороны розничных инвесторов не был сформирован».

Сложно предположить, что ко всем сразу пришли инвесторы с запросом на продажу, продолжает он. «Скорее всего, основная заслуга принадлежит Stone, который активно развивает этот сегмент, ведет масштабную рекламную кампанию и разогревает рынок в этом направлении, — полагает Новиков. — Другие застройщики наблюдают за этим примером, видят успешные продажи и стремятся повторить этот подход».

Упомянутый Stone — крупнейший офисный застройщик Москвы с объемом портфеля строящихся и готовых объектов более 1 млн кв. м. «Офисы класса А «в нарезку» появились на рынке не так давно, примерно пять лет назад, — вспоминает директор коммерческого управления Stone Кристина Недря. — Если посмотреть на рынок в тот период, то предложение качественных офисов в розницу было единично, и в целом по рынку строительство бизнес-центров класса А весьма ограниченно. В тот период начал расти и спрос на качественные офисы небольших площадей, которые тогда были представлены на рынке в единичных объектах. Ориентируясь на запросы клиентов, профессиональные офисные девелоперы начали создавать качественные бизнес-центры с разноформатной линейкой офисных площадей».

Развитие данной тенденции началось в 2019–2020 годах в результате массового изменения стратегии девелоперов к подходу к реализации новых зданий, говорит член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. «На рынок стали выходить новые застройщики с предложением на продажу «в нарезку» — А101, Pioneer, Coldy, Sminex, — перечисляет он. — В настоящий момент экспонируемый объем офисов в строящихся проектах составляет 205 000 кв. м в 26 проектах. По итогам трех кварталов 2024 года продажи офисных площадей блоками в общем объеме спроса достигли 11%. За этот период было продано 150 000 кв. м площадей в строящихся объектах (+45% год к году), а суммарные инвестиции в такие проекты составили 50 млрд рублей, что уже превышает годовой показатель всего 2023 года».

Напрасные надежды

О том, что доходность при инвестировании в небольшие офисы превышает аналогичный показатель в жилой недвижимости вдвое, сказали большинство собеседников Forbes. Однако некоторые из них подчеркнули, что речь идет о прогнозном показателе, тогда как в реальности объекты, купленные розничными инвесторами, пока никому не сданы в аренду, а многие все еще строятся.

«Пока ни один бизнес-центр класса А, который строится в мелкую нарезку на продажу, не введен в эксплуатацию, — обращает внимание Мартынычев из West Wind Group. — Все в ожидании, какими окажутся результаты этого эксперимента для розничных инвесторов. Далеко не все инвесторы, особенно когда речь о непрофильных игроках, корректно оценивают риски. В частности, они могут не просчитать, что на рынок одновременно с ними выйдет большое количество других небольших инвесторов в том же самом бизнес-центре».

Еще один риск состоит в том, что офисы дорожают на высоком спросе, поэтому для каждого следующего инвестора, зашедшего на этот рынок, доходность получается ниже. По данным IBC Real Estate, за год аренда офиса класса А подорожала на 10%, средневзвешенная цена продажи квадратного метра — на 14%. При этом, как отмечают офисные девелоперы, в проектах, продающихся в мелкую нарезку, цена квадратного метра растет куда выше среднерыночных темпов. Директор по коммерческой недвижимости Level Group Александра Захарова оценивает рост цен за время строительства в 40–50%. «Сегодня первые инвесторы, зашедшие в сегмент в 2019–2020 годах, начали получать возврат своих инвестиций, — объясняет директор по аналитике и маркетинговым концепциям компании Pioneer Екатерина Петрова. — Для них окупаемость не будет превышать шесть-восемь лет. Ввиду роста цен в сегменте офисов на продажу окупаемость офисов несколько удлинилась, однако остается в диапазоне 10–12 лет, что сегодня является очень неплохим показателем».

«Вопрос цены — самый больной на рынке коммерческой недвижимости для частного инвестора и в офисах, и в стрит-ретейле, — констатирует Корниенко из SimpleEstate. — Частный инвестор зачастую совершенно не понимает, что он делает. Застройщик скажет ему, что это сейчас стоит 600 000 рублей за квадратный метр, а к моменту ввода в эксплуатацию будет стоить 800 000, а инвестор ему поверит и уже посчитает в голове прибыль в 20–30%. А на самом деле 600 000 — это дорого даже для готового объекта. В результате он не просто не заработает, а, вероятнее всего, уйдет в минус, но его экспертизы недостаточно, чтобы это понять».

Таким образом, розничные инвесторы действительно не получат ожидаемой доходности, прогнозирует Корниенко. «Многие из них будут внушать сами себе, что это была хорошая инвестиция, и будут безуспешно пытаться продать все это по безумным ценам, — полагает он. — Часть разочаруется, но люди не любят признавать, что приняли неправильное решение. Однако отток клиентов из рынка не будет катастрофическим».

Маркетинг сильнее аналитики

Сходная ситуация сейчас и на рынке стрит-ретейла, говорят эксперты. По данным SimpleEstate, высокий спрос розничных инвесторов на помещения в строящихся домах привел к тому, что они в пересчете на квадратный метр продаются дороже готовых магазинов с действующими арендаторами: стоимость готового арендного бизнеса (помещения с арендатором, ГАБ) в объектах площадью до 300 кв. м за III квартал 2024 года снизилась на 1% и составила 426 000 рублей, а пустые помещения стрит-ретейла подорожали на 2%, до 437 000 рублей, и стали на 2,6% дороже ГАБов.

«Куда бы ни пришел частный инвестор, с ценами начинается полная вакханалия, — сетует Корниенко из SimpleEstate. — Они не понимают, дорого купили объект или дешево, не анализируют ставки аренды. Они верят обещаниям застройщика и в итоге, получается, обманывают сами себя».

Повторяется и ситуация с арендными ставками, которые в стрит-ретейле, как и в офисах, растут медленнее цены продажи. «В настоящий момент рынок стрит-ретейла уже перегрет, в связи с чем наблюдается активный рост цен», — констатирует Казарян из IBC Real Estate.

«Мы наблюдаем сейчас такую тенденцию, что рост ставок аренды не догоняет инфляцию и рост цены квадратного метра, — констатирует директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова. — На маленькие помещения существует высокий стабильный спрос, и они распродаются относительно быстро, особенно в бюджетах до 40 млн рублей. Это связано в том числе с неопытностью инвесторов и завышенными ожиданиями по арендной ставке».

«Лучше всего на этот вопрос ответили в сериале «Кремниевая долина»: когда у тебя еще нет прибыли, можно нарисовать любые цифры в будущем, — говорит Заглумин из Bright Rich | CORFAC. — А когда у тебя есть реальная прибыль, ее всегда слишком мало. Пользуясь этим принципом, отделы продаж застройщиков убеждают инвесторов покупать мечту, а не цифры. Маркетинг сильнее аналитики».

«Сейчас на рынке уже существует феномен продажи даже ГАБов с окупаемостью 15–20 лет, — заключает Корниенко. — Никто не покупает, но продавец сам приобрел по высокой цене и пытается найти еще большего дурака, чтобы не признавать собственную ошибку. Главным дураком в этой цепочке останется тот, на ком закончатся перепродажи и кому придется сажать арендатора».

Инвест на стопе

Еще одним сегментом, к которому активно проявляют интерес розничные инвесторы, постепенно становится light industrial (производственно-складские помещения, разделенные на блоки). Здесь тоже наблюдается быстрый рост цен, который, по словам собеседников Forbes, вызван в том числе и инвестиционным спросом. Однако девелоперы индустриальной недвижимости пошли по иному пути, нежели застройщики офисов и стрит-ретейла.

«Мы ограничиваем долю частных инвесторов во всех наших проектах, такую практику мы ввели осознанно и целенаправленно, — рассказывает управляющий директор ХСА (крупнейший девелопер light industrial) Александр Никишов. — Подобную практику у других застройщиков мы не встречали».

«В этой позиции согласен с Александром, так как инвестор-перепродавец в будущем конкурирует при перепродаже с лотами девелопера, — комментирует решение Шабанов из «ЦКАД 165». — Эта конкуренция гораздо более заметна по сравнению с квартирами, так как цикл от продажи на нулевом этапе до ввода объекта в эксплуатацию занимает от полугода до года. Если у девелопера в моменте нет нехватки финансирования, большого экономического эффекта такая инвестиционная сделка не несет».

«Практика ограничения доли инвесторов в проектах действительно существует, и Александр Никишов из ХСА — яркий и успешный пример такого подхода, — комментирует решение CEO агентства индустриальной недвижимости Herzen Ярослав Туа. — Эта стратегия позволяет ему контролировать качество и состав резидентов, что позитивно влияет на общую атмосферу и функциональность комплекса».

Такой позиции придерживаются не все девелоперы индустриальной недвижимости. «Спрос со стороны инвесторов на приобретение площадей light industrial вырос относительно прошлого года в три раза, в нашем портфеле доля инвесторов по итогам трех кварталов 2024 года достигла 16%», — говорит управляющий партнер Parametr Александр Манунин.

Собеседники Forbes полагают, что доля инвесторов в сегменте light industrial неизбежно будет расти. Одна из причин этого — быстрый рост арендных ставок. По оценке компании Ricci (есть у Forbes), по итогам III квартала 2024 года средневзвешенная ставка аренды на готовые и строящиеся объекты light industrial выросла на 43% в сравнении с аналогичным периодом 2023-м — до 12 150 рублей за квадратный метр в год. Учитывая динамику арендных ставок и принятую на рынке практику ежегодной индексации, арендная доходность light industrial достигает 15% годовых, подсчитал Манунин.

«Проблема в том, что инвесторы, владеющие крупными долями, иногда затрудняют девелоперу своевременное повышение цен, — добавляет Ахмедзянов из IBC Global. — Инвестор, желающий далее перепродать свой лот и вытащить деньги из проекта, может демпинговать и рушить финансовую стратегию девелопера или управляющей компании. Кроме того, при значительном оттоке инвесторов может возникнуть давление на рынок, что затрудняет регулирование цен на аренду и продажи».

Большинство опрошенных экспертов также полагают, что в 2025 году конечные пользователи будут все чаще выбирать аренду, а не покупку помещений, таким образом у девелоперов появится дополнительный стимул пускать инвесторов в свои проекты.

«Бизнес будет не готов покупать при такой стоимости кредита, — объясняет тенденцию независимый эксперт, основатель телеграм-канала Skladexpert Александр Перфильев. — Поэтому такие потенциальные покупатели будут перетекать в аренду. Я считаю, что в 2025 году основными покупателями станут инвесторы, которые будут приобретать блоки без привлечения кредитов. Доля аренды в light industrial может достигнуть 80%». По оценке Манунина, сейчас соотношение аренды и продажи в запросах — 50 на 50, но по факту арендаторов интересуют уже готовые либо близкие к вводу помещения, а до 100% площадей распродаются еще до получения проектом разрешения на ввод. «Изначально этот сегмент был привлекателен для девелоперов тем, что большую часть помещений удавалось продать на первых этапах, а значит девелопер, по сути, строился за счет покупателей и старался уменьшить долю банковского финансирования, — продолжает Перфильев. — Если покупателей станет меньше, значит, придется увеличивать суммы кредита, а значит, цена продажи вырастет».

В условиях высокой стоимости банковского финансирования возможности конечных пользователей по приобретению в собственность сильно ограничены, поэтому приходится арендовать помещение на условиях инвестора, а таких готовых объектов сейчас немного, вот сильный спрос и порождает существенный рост арендных ставок, соглашается президент ассоциации агентств коммерческой недвижимости КОКОН Александр Ошурко.

«Часть розничных инвесторов активно изучают, а некоторые начинают покупать light industrial, — добавляет советник по работе с инвесторами и резидентами федерального проекта «ИТМО Хайпарк» Михаил Мастин. — Причина — более высокая инвестиционная привлекательность: короткий срок инвестиционной окупаемости, быстрый рост ставок аренды и цены продажи квадратного метра. Срок окупаемости составляет на текущий момент порядка семи лет. Значительным ограничителем сейчас является низкая осведомленность инвесторов о потенциале light industrial».

«Когда частные инвесторы в большом количестве перешли на рынок light industrial, покупали объекты и раздували цены, безусловно, они оказывали влияние на рынок, — заключает Ахмедзянов. — В этом процессе, конечно, были заинтересованы и девелоперы, и брокеры, и инвесторы. Хайповый рост на коротком этапе помогает хорошо заработать, но только после наступает фаза реальности, когда мы видим реальное лицо рынка light industrial. Я очень люблю малый бизнес, но я не вижу там даже потенциально стабильного и уверенного спроса на объекты такого формата. И в ближайшее время ситуация в этом сегменте будет стремительно ухудшаться».