Что ждет рынок офисов, жилья и торговой недвижимости Москвы в 2025 году

Эксперты уже отмечают замедление деловой активности девелоперов во всех секторах недвижимости. По прогнозу аналитиков, из-за высокой ключевой ставки ЦБ эта тенденция сохранится и в 2025 году. Экономическая ситуация не позволяет застройщикам и инвесторам запускать новые проекты, активно приобретать новые земельные участки под будущие проекты. Ставки по проектному финансированию под новые объекты в сегменте жилой и коммерческой недвижимости сейчас могут достигать 28%.

В следующем году рынок недвижимости продолжит существовать в жестких экономических условиях. Участники выставки Mallpic рассказали редакции «РБК-Недвижимости», что будет с инвестициями и запусками новых проектов офисной, торговой и жилой недвижимости в 2025 году.

Что будет с жилыми проектами в 2025 году

2025–2026 годы на рынке земельных участков под жилые проекты в Москве, по мнению экспертов, пройдут под лозунгом «Оптимизация земельного банка». Этим придется заниматься почти всем девелоперам, пока ключевая ставка не снизится настолько, что позволит застройщикам снова наполнять свои портфели площадок про запас, сообщил «РБК-Недвижимости» директор департамента земельных проектов NF Group Максим Чернядьев. «Ключевая ставка ЦБ, безусловно, влияет обратно пропорционально на интерес девелоперов к площадкам, но не является основным фактором, равно как и условия на ипотечном рынке. Когда площадка будет застроена жильем, еще и ипотека снова должна стать доступной для большинства покупателей жилья», — поясняет эксперт.

Из-за сложившейся ситуации видимый рынку объем прямых инвестиций в площадки снизится, при этом часть прямых сделок по приобретению площадок сменится на различные формы партнерства между девелоперами и владельцами активов под редевелопмент и площадок под застройку, прогнозирует Максим Чернядьев. В NF Group ожидают, что более половины сделок на рынке земельных площадок станут партнерскими. С учетом этих сделок общий объем инвестиций составит в 2025 году не менее 200 млрд руб., что также немало для московского рынка.

«В ситуации, когда девелопер заходит на площадку без утвержденных градостроительных регламентов и приобретает ее по партнерской схеме, наиболее разумный подход — переждать период турбулентности на рынке, не спеша занимаясь подготовкой площадки к строительству, что, как правило, занимает не менее 12–24 месяцев», — считает Максим Чернядьев.

Что ждет рынок офисной недвижимости в 2025 году

В конце 2024 года на рынке уже отмечается замедление деловой активности. На фоне дорогих денег в 2025 году компании снизят активность по покупке и аренде офисной недвижимости в Москве, считают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты.

«Мы ожидаем более осторожную инициацию новых крупных сделок на фоне дорогих денег, размытого горизонта планирования и отсутствия достаточного предложения на столичном рынке офисной недвижимости. В целом это приведет к плавному снижению деловой активности», — говорит директор, руководитель департамента исследований и аналитики консалтинговой компании CMWP Полина Афанасьева.

Многие игроки рынка, заинтересованные в наращивании площадей в 2023–2024 годах, уже начали переориентироваться на продажу. В 2025 году эта тенденция продолжится, считает эксперт. По ее оценке, продажа офисных площадей сохранится приоритетной стратегией реализации для девелоперов новых бизнес-центров.

Однако стоит отметить, что спрос на покупку и аренду офисов может быть среди компаний, которые получили бюджетный импульс, считает Полина Афанасьева. С этим мнением согласна и партнер консалтинговой компании NF Group Мария Зимина. Она считает, что спрос на офисы может сохраниться на высоком уровне прежде всего за счет активности компаний с участием госкапитала, производственных и технологических.

Два сценария для офисов: снижение и рост ключевой ставки

Мария Зимина, партнер консалтинговой компании NF Group:

В случае повышения ключевой ставки

Ожидается дальнейшее сокращение объема проектов, строящихся для реализации в аренду. Это усилит и так существующий дефицит подобных площадей, что, в свою очередь, приведет к ускорению роста запрашиваемых ставок аренды. Дополнительным фактором такого роста также будет снижение объемов предложения в аренду в рамках портфелей институциональных собственников — часть проектов, реализуемых сейчас на продажу, выйдет на рынок аренды, однако, учитывая, что такие объекты были реализованы небольшими крупными лотами, для крупных корпораций и компаний качественное предложение на рынке не появится.

Также ожидается отложенный спрос на продажу со стороны компаний, которые до этого выбирали между арендой и продажей. Цены продаж также продолжат расти за счет роста стоимости заемного финансирования и роста стоимости строительства. Спрос в целом, в свою очередь, снизится, будет формироваться за счет государственных компаний и организаций.

В случае снижения ключевой ставки

Возможен опережающий рост ставок аренды, однако преимущественно в ключевых деловых районах. По темпам роста ставки аренды могут догнать цены продажи в среднем по рынку. Институциональные собственники вновь начнут рассматривать реализацию объектов путем аренды.

При этом в первые периоды после снижения дефицит предложения в аренду, скорее, сохранится — новые здания будут уходить с рынка еще до ввода в эксплуатацию. Строительство не будет успевать за спросом. На рынке может наблюдаться активный отложенный спрос на аренду, а те, кто ранее рассматривал покупку в качестве альтернативы, скорее, вновь будут ориентированы на аренду, если говорить о крупных корпорациях. Спрос на покупку, вероятнее, будут формировать инвесторы и конечные пользователи преимущественно государственного сектора.

Что ждет рынок торговой недвижимости в 2025 году

Согласно прогнозу ЦБ, в 2025 году все еще будет наблюдаться ажиотажный потребительский спрос, значимые признаки охлаждения которого могут появиться лишь в конце года. При этом жесткие денежно-кредитные условия по-прежнему будут ограничивать крупные покупки населения и благоприятствовать развитию общепита, услуг и повседневного спроса. «Отражение этого тренда мы еще увидим в появлении новых флагманских пространств, повышении разнообразия набора арендаторов и в апробации новых форматов», — отмечает Полина Афанасьева.

Запланированный объем ввода торговых площадей в Москве в 2025 году будет значительно опережать текущий год, главным образом благодаря открытию крупных торговых центров, говорит Полина Афанасьева. «Экономический фон будет служить ограничением на вход в эту нишу, а ценз станет определяться наличием достаточных финансовых резервов для строительства со сниженным привлечением заемного капитала, поэтому заявлять и вводить новые объекты смогут либо крупные игроки в сфере коммерческой недвижимости, либо жилые девелоперы», — прогнозирует эксперт.

«Текущие ставки по проектному финансированию делают невыгодным для инвесторов вывод новых торговых центров на рынок, так как во многих бизнес-моделях арендные платежи просто не будут покрывать платежи по обслуживанию кредита, что, по сути, делает девелоперов операционными банкротами», — пояснил ситуацию на рынке основатель, управляющий партнер компании RRG Денис Колокольников.

Вывод небольших ТЦ возможен жилыми девелоперами, так как значимым фактором для них является льгота по смене вида размешенного использования земельного участка в рамках столичной программы комплексного развития территорий, считает Полина Афанасьева. Однако в последнее время все больше девелоперов отдают предпочтение возведению складских комплексов формата Light Industrial, чем более дорогому и затяжному строительству торговых центров, что может повлиять на строительную активность в этом сегменте и на долю районных ТЦ в новом строительстве, поясняет аналитик.