Место под солнцем. Что происходит с рынком недвижимости на юге России?
Ипотечная ставка упала, вторичное жильё дешевеет, застройщики устраивают акции и скидки для покупателей. Сегодня многие россияне стремятся приобрести жилье именно в южных регионах РФ, рассматривают покупку недвижимости - как выгодную инвестицию, так как цены и на новостройки, и на вторичку постоянно растут. За три года цены на кубанскую недвижимость цены выросли в среднем в три раза. Что происходит на рынке недвижимости Краснодарского края и как выгоднее покупать - за наличные или в кредит - рассказывает kuban.aif.ru.
Долгожданная «двушка»
Юлия и Алексей Михайловы из Краснодара несколько лет копили деньги на собственное жильё. Молодые люди не ездили в отпуск, не тратили деньги на развлечения и лишние вещи. В позапрошлую весну, когда мечта ребят стала ближе, резко выросли цены на квартиры, и покупка отложилась на неопределённый срок. Но не так давно супруги все-таки получили ключи от заветной «двушки».
«Месяц назад нам попалось объявление, что застройщики предлагают рекордно-низкие ипотечные ставки и можно купить квартиру в ипотеку под 0,01 %, - рассказывает Алексей. – Правда, такие условия предусмотрены только для семей, у которых есть ребёнок, рождённый после 2018 года, а мы пока без детей. Но и для нас нашёлся хороший вариант.
Определились с районом и застройщиком, посмотрели будущий дом, выбрали квартиру. На принятие решения потратили один день. Двухкомнатная квартира в 60 квадратных метров вышла в шесть млн рублей. Внесли первоначальный взнос и получили ипотеку под 2,1 %. С нетерпением ждём, когда начнём ремонт и обустройство нашего долгожданного жилья».
По данным на май 2022 года, выдача ипотечных кредитов в России увеличилась на 40,4 % - до 457,84 тысяч кредитов, а их сумма - на 53,4 % до 1,6 трлн рублей по сравнению с прошлым годом. Россияне стремятся взять ипотеку на большой срок – в среднем на 20 лет. Скачок спроса на льготную ипотеку отмечается на 70 %.
Не в цене дело?
Если брать ипотеку, то сегодня выгоднее купить жильё у застройщиков, они предлагают низкие ипотечные ставки на весь срок. Конечно, у девелоперов разные условия - есть даже те, кто даёт без первоначального взноса под 0,1 %. Некоторые предлагают включить ремонт в счёт ипотеки. Заезжаешь в готовую квартиру и не тратишь время и силы на поиск мастеров и закупку и привоз стройматериалов, что в условиях западных санкций особенно актуально.
«Цены на новостройки растут и снижаться пока не будут. Поэтому, если планировали покупать квартиру, то лучше брать сейчас, пока застройщики предлагают субсидированную ипотеку по низкой ставке», - говорит старший эксперт по недвижимости одного из крупных агентств города Краснодара Екатерина Кремнева.
Что касается «вторички», то она продолжает дешеветь. По словам специалиста, причин несколько. Во-первых, упал спрос. Если раньше половину сделок совершали приезжие, то сейчас таких почти нет. Немаловажную роль в этом сыграло закрытие аэропорта в Краснодаре.
«Обычно северяне и жители средней полосы сначала прилетали в город, изучали местный рынок и бронировали жильё, сейчас с этим проблематично. Просто так уже не прилетишь в Краснодар, - продолжает Екатерина Кремнева. - Вторая причина - высокая ставка на жильё от собственника. Даже несмотря на то, что она снизилась в среднем до 10 %, с учётом того, как выросли цены на недвижимость, переплаты внушительные. Поэтому, если есть наличные деньги, то выгоднее купить квартиру от собственника - уже в сданном доме с ремонтом или по договору переуступки ещё в строящемся доме. Разница с аналогичной напрямую от застройщика может достигать миллион рублей. Сейчас в среднем однокомнатную квартиру от собственника с ремонтом можно купить за 3,5 млн, от застройщика - от 4,5-5 млн.
За три года стоимость квадратного метра в Сочи выросла в 3,4 раза, в Анапе - в 3 раза, в Новороссийске - более чем в 2 раза.
Но давайте посчитаем. В первом случае мы берём вторичку за 3,5 млн под 10 % годовых на 30 лет. Минимальный первоначальный взнос - 15% - это 525 тысяч. Ежемесячный платёж будет 26 тысяч. И за 30 лет переплата составит почти 2 стоимости этой квартиры - 6,5 миллионов. Во втором случае берём новостройку с ремонтом от застройщика за 5 миллионов под 0,1%. Первоначальный взнос будет 750 тысяч (почти как маткапитал, но, повторюсь можно взять и без первоначального взноса под низкий процент). Ежемесячный платёж составит всего 12 тысяч в месяц. И за 30 лет переплата составит 64 тысячи. Поэтому, когда клиенты хотят брать новостройку в ипотеку и задают вопрос: «Сколько стоит квартира?», то я объясняю, что надо смотреть не на цену, а на ипотечную ставку и сумму ежемесячного платежа, который должен быть комфортным для вас и не в ущерб семейного бюджета».
Приемлемая ставка
Размер ежемесячного платежа сейчас является главным критерием для принятия решения. В этом с риэлтором согласна генеральный директор инвестиционной компании и федерального девелопера Надежда Барачина.
«Для заёмщиков важно брать на себя те обязательства, которые точно смогут выполнить в условиях быстроменяющейся ситуации в стране. Поэтому ставка 7 % по льготной ипотеке приемлема для большинства клиентов и соответствует той, что была в 2021 году, - комментирует эксперт. - Однако необходимо учитывать, что ситуация с текущей и будущей платёжеспособностью сейчас не такая стабильная, как была ранее. В сегодняшних условиях брать на себя новые финансовые обязательства многие опасаются. К примеру, во втором квартале текущего года мы наблюдали формирование отложенного спроса на покупку недвижимости. Клиенты откладывали покупку, ожидая более выгодных условий по ипотеке. Если говорить про сегмент курортной недвижимости, то спрос на неё остаётся высоким. В Сочи у нас увеличилось количество сделок.
Это объясняется инвестиционной привлекательностью такого вида недвижимости для последующей сдачи в аренду или перепродажи. По нашим прогнозам, спрос на недвижимость не только в Краснодарском крае, но и по всей стране начнёт увеличиваться. Во-первых, большинство покупателей хотят защитить сбережения от инфляции, инвестируя в недвижимость. Во-вторых, важную роль играет увеличение популярности внутреннего туризма в связи с ограничениями поездок на зарубежные курорты, а также сложности с покупкой недвижимости за границей».
Стоимость жилья на курортах нашего края в последние годы значительно выросла. Так, за три года в Сочи ценник за квадратный метр увеличился в 3,4 раза, в Анапе - в три раза, в Новороссийске - более чем в два раза. Наибольшее подорожание наблюдается в сегментах премиального и элитного жилья.
В настоящий момент в Краснодаре стоимость квадратного метра составляет 113-114 тысяч за квадратный метр, в Сочи - около 400 тысяч рублей.
Спрос на ипотеку растёт
Управляющий банком в Краснодарском крае и Республике Адыгея Сергей Кадакин:
«Спрос на ипотеку в Краснодарском крае продолжает расти. C января по май наши региональные клиенты оформили около 4 тысяч займов на общую сумму 15,5 млрд рублей. Это в два раза больше по объёму продаж, чем за аналогичный период прошлого года. В первую очередь рынок стимулируют субсидированные программы, где доля ипотечных сделок в общей сумме выдач выросла с 47% в январе этого года до 75% в мае. Жители края могут приобрести новостройку в кредит от 6,7% в рамках ипотеки с господдержкой, семьям с детьми доступна ставка от 3%.
Если говорить о рынке вторичного жилья, когда в апреле фиксировалось некоторое охлаждение, сейчас потребительская активность начинает восстанавливаться от месяца к месяцу. Рост интереса заёмщиков связан с улучшением условий по базовым ипотечным программам: с конца мая наш банк дважды снизил ставки в общей сложности на 3,4 п.п. и теперь минимальный уровень составляет 10,5 %, что уже существенно меньше параметров апреля».
Рынок оживает
Генеральный директор агентства недвижимости, президент гильдии риэлторов Сочи Юлия Усачева:
«С мая в Сочи наблюдается небольшая стагнация на рынке недвижимости, она приостановилась. Во-первых, это связано с высокими ипотечными ставками, которые были весной. Во-вторых, март и апрель были активными, а после такого, как правило, наступает небольшой спад. На сегодня в сегменте эконом-класса видим снижение стоимости квартир. Двухкомнатную квартиру без ремонта можно найти за 10-11 млн рублей, есть даже предложения за 9 млн рублей, при том, что в феврале-марте такая квартира стоила 13-14 млн рублей. Элитное жильё и бизнес-класс в стоимости не двигается и пользуется неплохим спросом. В целом интерес на рынке уменьшился, но несколько дней назад получили новую ипотечную ставку и сразу же почувствовали внимание к недвижимости. Люди, которые были на паузе и только присматривались к квартирам, стали обращаться за одобрением ипотеки. Это значит, к июлю получим спрос и продажи. По моим прогнозам, такая ситуация продержится около двух-трех недель, а со второй половины июля рынок начнёт оживать».