Туманное будущее таунхаусов. Почему застройщики перестали их строить?

То ли строить, то ли не строить

Правовой статус таких строений долгое время оставался неопределенным. Нередко застройщикам, особенно частным, приходилось обжаловать в суде отказы в постановке таунхаусов на кадастровый учет органами регистрации. Пока, наконец, 1 марта 2022 года не были приняты поправки в Градостроительный и Жилищный кодексы Российской Федерации, которые дали определение домов блокированной застройки, а также показали их отличие от индивидуальных и многоквартирных.

Застройщикам выгодно строить таунхаусы только в том случае, если есть возможность провести центральные коммуникации – отопление (или газ), водоснабжение и канализацию. В ином случае экономии не будет. При этом можно, конечно, оставить покупателя один на один с обустройством скважины и септика, но тогда вряд ли кого-то подобные объекты заинтересуют.

На возведении стен, несмотря на наличие смежных между домами, экономию не получить. Они в любом случае должны быть двойными для усиленной шумоизоляции. Никто не захочет покупать жилой дом со слышимостью панельной квартиры. Кроме того, застройщикам приходится заниматься благоустройством прилегающей территории. Тогда как частный дом можно возвести буквально в чистом поле.

Снизить издержки строителям позволяют типовые работы, потому что обычно все таунхаусы возводятся по одному или похожим проектам. Но у этой медали есть и вторая сторона: застройщик не может строить поселок поэтапно, как при возведении коттеджей. Приходится вкладываться в постройку целого ряда блокированных домов.

Наибольшую выгоду девелоперы получают при строительстве таунхаусов на территории с выгодной локацией. Это может быть ближайший пригород, первая линия озера или делянка в городском бору, который запрещено вырубать. В этом случае традиционно небольшой размер участков позволит «нарезать» их как можно больше и, соответственно, добиться максимальной прибыли.

Покупать или не покупать

Покупают таунхаусы обычно те, кто не хочет жить в окружении многочисленных соседей, как в многоквартирном доме, и при этом не хочет заниматься содержанием дома и территории, что неизбежно придется делать при покупке коттеджа на обычном участке. Обычно эксплуатацией таунхаусов и благоустройством общего земельного участка занимается управляющая компания.

Собственникам остается внутреннее убранство дома и обустройство внутреннего дворика, на котором едва помещаются детские качели и мангальная зона. При этом он остается личным, как и прихожая, лестница, подвал и чердак, которые в многоквартирном доме являются общим имуществом.

Благодаря своему статусу таунхаусы не облагаются платежами за капитальный ремонт, и общее количество сборов по содержанию мест общего пользования значительно меньше, как и самих таких мест. С другой стороны, затраты на уборку общей территории могут быть выше, чем в городе, из-за небольшого количества домов.

Кроме того, на собственников накладывается особая ответственность по противопожарной безопасности. Из-за общей конструкции крыши целый ряд таунхаусов может очень быстро сгореть при возникновении огня только в одном из них. И такие случаи не редкость.

Из минусов также можно отметить необходимость получения согласия всего ряда таунхаусов, если вы захотите провести в своем реконструкцию. Хорошо, если с вами в нем только 3-4 дружных соседа. А вот если их значительно больше, то про желание выделиться придется забыть.

Туман без Альбиона

Будущее таунхаусов в России туманно: их судьба зависит от многих факторов, которые или увеличат объемы строительства жилья данного формата со временем, или их окончательно похоронят. Надеяться на то, что дома блокированной застройки станут у нас популярны, как в Англии, пока не стоит. И вот почему.

За рубежом таунхаусы не расположены где-то далеко за линией города. Они сами являются частью города. Это престижные районы с большим количеством блокированных домов и, что немаловажно, с развитой инфраструктурой и коммуникациями. Их жителям не нужно стоять в пробках каждые утро и вечер, чтобы попасть домой и на работу.

В наших реалиях это представляется маловероятным. Надеяться на совесть и творческий подход у застройщиков не приходится, администрации городов коррумпированы, генпланы мегаполисов меняются в угоду статистике. В пригородах вместо малоэтажек возводятся многоэтажки без инфраструктуры и дорог, увеличивая маятниковую миграцию и нагрузку на коммуникации.

Также в ряду проблем – отсутствие проектного финансирования и льготной ипотеки. Получить у банка аккредитацию на понятный формат многоквартирного дома застройщик может быстро и без проблем. Зачем тогда тратить время на индивидуальные проекты? Тем более что государство акцентирует внимание на развитие КРТ ИЖС. Пока таунхаусы не станут частью государственной программы поддержки жилищного строительства, надеяться на рост их популярности бессмысленно.