Эксперты обсуждают главные угрозы для рынка недвижимости после частичной мобилизации

Главные угрозы для рынка недвижимости, связанные с мобилизацией: сокращение спроса, проблемы у малого и среднего бизнеса.

Введенный указом президента от 21 сентября 2022 года режим «частичной мобилизации» заставил сотни тысяч людей изменить планы. Тенденции пока не видны, прогнозы бессмысленны. Участники рынка обсуждают возможные траектории изменений.

NSP публикует подборку мнений, которая, надеемся, поможет сориентироваться в текущей ситуации.

«Количество желающих продать недвижимость прибавится, но это не должно сильно изменить соотношение спроса и предложения: все-таки не так много людей может позволить себе переезд за рубеж, а те, кто мог это сделать, уже уехали, – полагает Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства. – Хотя «лидов» с запросом на срочную продажу недвижимости стало явно больше. Резкого спада объема сделок и ценовых перепадов не будет. Рынок очень инертный, недвижимость по-прежнему является безальтернативным способом сбережения средств. Ни акции, ни рублевые вклады, ни валюта не стали более привлекательными по сравнению с недвижимостью.

В Москве и Петербурге цены стали расти, – комментирует Игорь Горский, президент Ассоциации риелторов СПб и ЛО: «Люди предположили, что сейчас те деньги, которые у них остались, лучше инвестировать в объекты недвижимости, потому что недвижимость – самый стабильный ресурс». По мнению Игоря Горского, на рынке может возникнуть краткосрочный ажиотажный рост цен на жилье, после чего ситуация выровняется до ноября–декабря.

По мнению Дмитрия Щегельского, президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, рынок недвижимости опять окажется в «шоке», подобно пережитому весной 2022 года: «Могу предположить, что рынок ипотеки резко просядет. Это потянет за собой проблемы продаж в новостройках. Единственный реальный товар – это «вторичка», которая будет в лучшем положении. Но в целом я ожидаю падения продаж». Дмитрий Щегельский ожидает снижения цен до конца года на 30%.

Действительно, по данным агентства «Этажи» (их приводят «Известия»), за последние несколько дней количество ипотечных консультаций сократилось на треть, а спрос на жилье вырос на 11%. Впрочем, сервис ЦИАН тут же публикует сведения о том, что число ипотечных консультаций, наоборот, возросло. И тоже со ссылкой на агентство «Этажи». Эта нестыковка отражает разброс оценок, к тому же – сильно зависящих от региона.

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, предсказывает падение спроса на 10–20% по сравнению с аналогичными месяцами прошлого года: «Очереди на границах с Грузией, Казахстаном и Финляндией говорят о том, что многим сейчас вряд ли до покупки жилья».

Евгений Коган, инвестиционный банкир и профессор ВШЭ, напоминает, что кредитные каникулы и выплаты ипотечной задолженности государством – «пока лишь планы и рекомендации», он ожидает, что невыплаты по ипотекам будут расти, а условия станут менее выгодными. По крайней мере, по кредитам без субсидий от государства. (Его мнение приводит сайт Finam.ru.)

Впрочем, на ипотечный сегмент могут повлиять и другие факторы: например, анонсированные Центробанком ограничения по совместным программам и по кредитам с низким первоначальным взносом.

В новостройках процессы более инерционные: спад спроса на проектах, защищенных эскроу-счетами, скажется далеко не сразу. В жилищном строительстве также прогнозируется общее снижение активности, в перспективе – проблемы с рабочей силой и логистикой.

По первым аккуратным оценкам, влияние событий, начавшихся 21 сентября, будет не менее значимым, чем те, которые происходили после 24 февраля.