Дачный сезон на носу. Что происходит и за сколько реально сегодня купить дачу с участком в Московской области

Чего хочет покупатель

По данным компании «Миэль», в этом году вырос спрос со стороны покупателей из регионов и москвичей-пенсионеров, которые выбирают дома, подходящие для всесезонного проживания. Они в основном рассматривают дачи, расположенные поблизости от железнодорожных станций в 45-километровой зоне от МКАД.

«В сторону сезонных домов смотрят те потенциальные покупатели, у которых нет возможности для приобретения или строительства жилья для постоянного проживания, – говорит Вячеслав Котлов, директор по продажам компании Halle House. – Но, как показывает практика, люди, построившие дачный домик, со временем пытаются адаптировать его под круглогодичный дом».

На первичном рынке наметилось несколько трендов: возросший спрос на одноэтажные коттеджи, на дома маленькой площади – до 100 кв. м, и на жилье с отделкой, рассказывает Екатерина Коган, директор департамента маркетинга ФСК Family. Раньше такого жилья было 20% в структуре спроса, а сейчас 70%.

Если 10 лет назад на загородном рынке искали в среднем дом 220 кв. м на участке 12 соток, то сейчас – дом 120 кв. м на участке 6 соток, добавляет Татьяна Ананьева, руководитель отдела загородной недвижимости «Миэль Сущевский». По ее словам, москвичи уже не так охотно уезжают далеко от Москвы, как несколько лет назад, несмотря на увеличившееся количество скоростных платных магистралей, позволяющих сократить время на дорогу, а ищут предложения ближе к Москве.

На первичном рынке треть – неликвид

Покупатели, которые хотят приобрести новую дачу, могут ориентироваться на обширное предложение на всех направлениях Московской области. По оценке компании «Миэль», в сегменте дач сейчас представлено 1050 поселков разной стадии готовности, но треть из них сразу можно отнести к неликвиду – это заброшенные проекты, продажи в них не ведутся или идут очень вяло. За 2022 год прибавилось 58 дачных поселков на разных направлениях Подмосковья, где можно купить дачу или дом стоимостью до 10 млн рублей.

Предложение очень разнообразно – это может быть только участок, участок с подрядом, участок с возведенной коробкой, участок с домом под ключ. Однако качественное предложение, адекватное сегодняшнему спросу, все еще редкость. А дефицит земель в 50 км зоне толкает покупателя на покупку земельного участка с ветхой дачей с прицелом на дальнейший снос строения и строительство нового дома. И это оправданное вложение, считает Татьяна Ананьева.

Вячеслав Котлов говорит, что сейчас на загородный рынок Подмосковья приходят девелоперы из регионов, готовые работать в сегментах «эконом» и «бизнес». Растет и популярность редевелопмента поселков, вышедших на рынок после 2007-2008 годов. В сравнении с прошлым годом, сейчас наблюдается значительное оживление: возобновляются замороженные стройки, появляются заявки на новое строительство. Но пока темпы оживления уступают тем, что были в 2021 году – свою роль сыграла и общеполитическая конъюнктура, и провалы в экономике.

Основной тренд в строительстве дач сегодня — это оптимизация стоимости за счет уменьшения площади домов и применяемых отделочных материалов, рассказывает эксперт. Но с другой стороны, все больше людей понимает, что сезонный дом не является комфортным даже для летнего проживания. Ведь так называемый утеплитель в стенах на самом деле является теплоизоляцией и защищает не только от мороза, но и от жары. Поэтому часто потребитель принимает решение построить домик поменьше, но с технологическими решениями, которые позволят эксплуатировать дом в любую погоду.

«Совсем недавно мы уменьшили стоимость дома нашему клиенту на 4 млн рублей за счет сокращения площади проекта со 154 до 126 кв. м, а также за счет замены отделочных фасадных материалов и материалов внутренней отделки на аналогичные, но более дешевые, – рассказывает Вячеслав Котлов. – Конечно, пришлось переработать и проект дома: отказаться от больших выносов кровли, убрать навес над террасой – но качество коттеджа не пострадало абсолютно, он остался комфортным, с эргономичной планировкой».

На «вторичке» без перемен

На вторичном рынке предложений дач гораздо больше, и они разнообразнее. В базе «МИР КВАРТИР» представлено более 10 тысяч лотов недорогих дач. Это объясняется большими объемами старых дач, расположенных в СНТ, а также продажами собственниками домов в заселенных дачных и коттеджных поселках класса «эконом».

По словам Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимость», покупатели приобретают лоты различного формата исходя из своих финансовых возможностей. Если человек имеет, например, 3 млн рублей, то он купит дачу в СНТ. Если же средства позволяют, он приобретет дом в организованном поселке классом повыше.

Продавцам с каждым годом все сложнее найти покупателей на дачи в СНТ. Людям такие дома не интересны, плюс они сильно переоценены, считает Татьяна Ананьева. Свободный участок всегда можно найти дешевле, чем участок с домиком, который все равно, скорее всего, придется сносить. Этими объектами рынок затоварен, спрос не увеличивается, но и цены не падают. Такие дачи продаются точечно и только по разумной рыночной цене – как правило, по цене земельного участка, да еще и за минусом стоимости ликвидации строения. «За год в этом смысле ничего не изменилось и полагаю, не изменится в будущем», – говорит эксперт.

Цены: от 500 тыс. рублей и выше

Традиционно весенний спрос на дачи толкает цены вверх. Но в этом году за первые три месяца роста цен на вторичном рынке не произошло, говорит Елена Мищенко. Если же сравнивать ситуацию с прошлыми годами, то, по оценке Вячеслава Котлова, участки в СНТ в пределах 80 км от Москвы подорожали.

В связи с ростом цен на строительство некоторые покупатели стали рассматривать достройку недостроя и реконструкцию старых дач. Так что, если в дом подведены коммуникации – вода в дом из колодца на участке, есть санузел, то такую дачу можно продать не по цене участка, за 500-700 тыс. рублей, а за 3-5 млн рублей, в зависимости от расстояния от Москвы, направления, размера участка и состояния самого дома.

Самые дешевые предложения сосредоточены в Егорьевском, Орехово-Зуевском и Воскресенском районах. Например, участок 7 соток с дачей 40 кв. м в Егорьевском районе Московской области предлагается всего за 500 тыс. рублей. Дачу в СНТ в Орехово-Зуевском районе, общей площадью 50 кв. м, на участке 5 соток, выставили за 1,5 млн рублей. А дом 90 кв. м в Одинцовском районе (около Кубинки), на участке 5 соток, продается за 2,3 млн рублей.

Ну а на первичном рынке цены зависят от стадии готовности поселка. Чтобы дать представление о ценах на «первичке», дадим несколько примеров. Например, в коттеджном поселке «Купавна city» в 14 км от МКАД по Носовихинскому шоссе одноэтажный дом общей площадью 140 кв. м на участке 6 соток продается за 12,9 млн рублей. В поселке «Подсолнух парк» в престижном Истринском районе новый дом общей площадью 164 кв. м на участке 9 соток выставлен за 9,9 млн рублей. А в КП «Экодиво» в Раменском районе МО двухэтажный коттедж площадью 146 кв. м на участке 8 соток продают за 7,9 млн рублей.

Вячеслав Котлов подсчитал, что средняя стоимость строительства дома для всесезонного проживания составляет примерно 80 тыс. руб./кв. м. И, если заказчик готов обойтись отделкой среднего ценового сегмента, а площадь дома будет примерно 60 кв. м, комфортная дача обойдется всего за 8,8–9,8 млн рублей даже в ближнем Подмосковье.

По словам Екатерины Коган, снижения цен на первичные предложения за год не было замечено. Но Елена Мищенко отмечает, что стоимость лотов увеличивается исходя из затрат застройщиков на дорожающие стройматериалы в пределах 15%. «Однако бывают переоцененные предложения, и тогда мы видим снижение цены до 30% при сделке, – рассказывает Татьяна Ананьева. – В среднем, рост цен на импортные материалы и снижение стоимости российских позволяют держать цены на дома на том же уровне, что и в 2022 году».