Особенности английской недвижимости

Вообще про жилфонд надо писать отдельную серию статей, и я это сделаю позже, в том числе про процесс купли-продажи, а сейчас коротенько в стиле, что вижу, то пою.

Качество жилья в Британии оставляет желать лучшего. Самые главные проблемы – это сырость, плохая звукоизоляция, неудобная планировка.

Британцы привыкли жить вертикально. На первом этаже гостиная, кухня, а на втором – спальни и ванная с туалетом. Это стандартная планировка таунхаусов, но и в многоквартирных домах часто бывают двухуровневые квартиры. Даже в муниципальных

Аналогом российской городской дореволюционной застройки в Британии будут дома следующих эпох: Georgian - 1714-1830, Regency - 1811-1820, Victorian -1837-1901, Edwardian - 1901-1910.

После этого идет ар деко – самое известное здание этого стиля электростанция Баттерси, которую сейчас полностью по периметру застроили стеклобетонным муравейником с квартирами и ее теперь совсем не видно ни из какой точки города. Отличное архитектурное решение, ничего не скажешь.

И после этого идет уже пост военная застройка, которая мало чем привлекательная, в эту застройку входят и всё муниципальное жилье, которое бесплатно раздавалось малоимущим, при Тэтчер разрешили выкупать. Это будет аналогом хрущевок наверно.

Современное жилье строят неплохое, но очень зависит от района и ценовой категории. Но могу сказать одно - человейников, фото которых я вижу на окраинах Москвы, - такого ужаса нет. Но застройщики все равно всячески всячески экономят и стараются извлечь выгоду из каждого метра, поэтому в современной застройке почти не бывает высоких потолков. Например, построили понтовые башни из стекла и бетона на Найтсбридже (один из самых дорогих районов), прямо у метро, квартиры там стоят какие-то сумасшедшие миллионы, настолько сумасшедшие, что у меня эти числа не сохраняются даже примерно в голове – и везде низкие потолки. Есть современные застройки рядом с историческими зданиями, где делают высокие потолки, но это редкость.

Сырость в домах это самая главная проблема именно period застройки, словом period в Британии называется всё, что было в «раньшее время», т.е. это все стили до ар деко по сути. Я сырость чувствую сразу, как только попадаю в помещение. Чтобы избавиться от сырости надо делать капитальный ремонт, а когда это квартира – это невозможно.

Далее планировка. У меня был дом, который я купил именно под кап ремонт, так вот там было три уровня. Я задолбался просто с этими лестницами. Сейчас, когда моя квартира на одном уровне – это наслаждение. Что еще плохо с планировкой – отсутствие холлов нормальных под "прихожку" что называется. Всё дико узкое, эти лестницы тоже ужасно узкие. Если еще и низкие потолки, то кошмар. Если вы были в районе ноттинг хилла особенно на рынке Портобело, то наверняка обратили внимание на разноцветные пряничные terraced houses там. Так вот выглядит может и открыточно, но внутри вам не понравится. Всё узкое, маленькое, сырое и трухлявое, только если там не было капитального ремонта внутри с полной переделкой всего.

Еще проблема с планировкой – неравномерность размеров комнат. Гостиная и master bedroom могут быть нормальных размеров, а вторая спальня как shoebox, т.е. коробка для обуви, куда еле-еле влезет детская колыбелька.

Вездесущее ковровое покрытие. Я вам передать не могу как я его ненавижу, меня аж трясет. Оно везде, от лачуг, до королевских хором, да-да, если посмотрите на фото домов аристократии – там везде этот ужас. Почему это ужас? – Это пылесборник, там плодятся всякие пылевые клещи, которые вызывают аллергию и вообще они обычно ужасных цветов и просто уродство. Новые застройки, особенно таунхаусы тоже делают с этим покрытием, стало традицией. В спальнях прямо обязательно

Раньше такие покрытия служили как утепляющий и звукоизоляционный материал. Но даже сейчас их все равно продолжают использовать в том же качестве, хотя технологии уже ушли давно вперед.

Что еще с планировкой, маленькие кухни, прямо буквально метр на метр бывает. Особенно в квартирах. В таунхаусах чаще попадаются приличные кухни, а если нет – то есть вариант снести стену и совместить с гостиной или отдельной столовой. Раньше кухня и столовая всегда разделились. Но уже лет 20 идет тенденция на большое совмещенной открытое пространство – где кухня, столовая и гостиная зона совмещены.

Метраж. За ваши деньги можно купить любой метраж. Но если вы слышите --дом в Лондоне, то это скорее всего будет таунхаус с метражом от 70 до 100 метров. Я видел «дома» и в 50 метров. Нда. Самое раздражающее это на сайтах агентств недвижимости, когда фотографируют широкоугольной линзой, по фото понять истинный размер невозможно, а метраж может быть просто не указан. Примерно в 30 процентов случаях нет указания метража и нет планировки.

По данным исследования кембриджского университета в 2014 году средний метраж дома новой застройки был примерно 76 кв метров. К примеру в Дании дома в два раза больше. Средняя гостиная в 70х была примерно 25 метров, а сейчас 17. Всё сжимается.

В Британии нет аналога по качеству сталинкам и домам ЦК. Сталинки и дома ЦК – это я вам скажу просто космос и по качеству, и по инновационной для своего времени, да и для сегодняшнего дня в принципе. Еще в Британии отсутствует система центрального отопления как в России. Это опять-таки уникальнейшая вещь, и не знаю где еще она так же развита, наверно нигде. То, что в Британии называется central heating – это обычно значит, что есть бойлер, который отапливает и нагревает воду в доме или квартире. К началу 70х лишь 15 процентов жилищ в Британии имело центральное отопление, т.е. были оборудованы бойлерами. В многоквартирных council houses, т.е. в муниципальных домах с соц жильем стоят общие для дома котлы и отопление по расписанию. похоже как в России. На самом деле я со временем оценил и бойлерную систему, когда ты можешь включать и отключать отопление когда захочешь, тоже плюс

Проблема жилья в Британии стоит остро, и по ценам и по доступности. Британия одна из самых густонаселенных стран в мире. Земли мало. А людей все больше и больше. Строят, да, но земли не прибавляется. Это конечно рай для спекулянтов. В частности, есть такая схема как HMO (house in multiple occupation) - самый гнилой вид бизнеса на мой взгляд. Это когда покупается дом и делится либо на конурки-студии и сдается – продается в раздробленном состоянии, либо сдается по комнатно и обычно с ужасными условиями.

В Англии и Уэльсе существует два основных типа владения недвижимостью: leasehold и freehold. Есть еще share of freehold.

Дело в том, что земля и недвижимость на ней – немного разные вещи. Ты можешь купить квартиру, но ты не можешь купить землю, на которой стоит дом с квартирой, значит не можешь стать полноправным владельцем, земля - понятие ключевое. Поэтому квартиры часто попадают под лизхолд. Это значит, что у тебя право на аренду на определенное кол-во лет, обычно от 99 до 120. Бывает и до 999. Аренду возможно передавать в наследство до истечения срока аренды, и продлевать за отдельную плату. Это по сути то же владение, только со своими заморочками. Есть квартиры с share of freehold, когда принадлежит и часть земли, на которой стоит дом, это лучший вариант, так как не надо будет заморачиваться со сроками лизхолда. У меня как раз такой тип владения. Если лизхолд от 120 лет и выше, то проблем с перепродажей не будет. Фрихолд – полное владение и обычно идет на таунхаусы и дома, если те не поделены на конуры-квартиры ушлыми спекулянтами.

В Британии существует property ladder – т.е. лестница недвижимости. Сначала люди покупают то, что могут позволить и как можно раньше. Даже студию какую-нибудь. В ипотеку. Спустя несколько лет продают и покупают уже побольше и получше. И так примерно раза два-три за жизнь. Таким образом наращивается капитал одного домохозяйства. На первичный залог по ипотекам обычно дают либо родители, либо получают из наследства.

Про ставки и доступность ипотеки я писала недавно. Ипотека это совершенно нормальное дело для развитой экономики, когда процент низкий, то это никакая не кабала. В РФ все совершенно по-другому по понятным причинам

Законодательство и налогообложение в части недвижимости и жилья в Британии сильно отличается от РФ. Хорошая сторона – тут почти нет мошенничества с недвигой. Потому что нет института прописки. Вообще и в принципе. И законодательство разумное. Например такого сумасшествия – как продавать одну недвижимость по долям – такого нет. Или что обнаружится какой-то сто лет назад прописанный родственник уголовник. Или весь потенциальный кошмар, который в России может вылезти при покупке наследуемой недвижимости. У меня после продажи дома была сумасшедшая идея купить за кэш хорошую квартиру в центре Москвы, продолжая жить и работать в Лондоне, хорошо, что я решила до этого проконсультироваться с очень умным человеком и он меня от этой авантюры отговорил.

Плюс в Британии ты не сможешь вообще совершить сделку с недвижимость без юристов. Когда я слышу, что в России люди вполне покупают-продают без юристов, а только с риелторами – у меня волосы дыбом.

Но есть другие вещи, как налог stamp duty, который прогрессивный и чем выше стоимость жилья, тем выше налог. Теоретически его можно включить в стоимость ипотеки, но будет влиять на процент и коэффициент "кредит/залог", поэтому все пытаются оплатить его наличкой.

Строгое разграничение жилья для себя и на сдачу. Потому, что когда на сдачу – это уже бизнес. И это другой расклад уже. С другими налогами и всем прочим. Если вы купили себе жилье, то сдавать жилье, которое было куплено для себя, можно только через два года. Это да, геморройно, но с другой стороны считаю, что справедливо, потому как хоть немного, но не дает спекуляционной стороне рынка выйти уж на совершенно ужасный уровень

В Британии, да и в США количество комнат определяется спальнями. Two bedroom flat например будет значить, что в квартире две спальни, и еще плюс гостиная с кухней, совмещенные или раздельные. Такая квартира по российским меркам будет называться скорее трехкомнатной.

Еще пару слов о жилой застройке. В Британии в основном жилая застройка малой этажности и компактная.

Такого, чтобы строили 10-этажки вокруг пустырей, что практиковалось при СССР да и сейчас так же популярно – этого не делается. В основном строят пятиэтажные дома, со внутренними двориками или детскими площадками. Особенно это хорошо видно в районе Стратфорда, где к олимпийским играм застроили пустыри неплохими жилыми районами

По ценам жилье очень разное в зависимости от района города или региона. На данный момент средняя цена двух-спаленного жилья примерно в 70 квадратов (дома или квартиры) по Лондону примерно от 400 до 500 тысяч, это не центр, примерно зона третья или четвертая. В пригородах можно купить такое же, но уже в два раза дешевле.

Building regulations - т.е. все законы и регуляции по строительству - все строгие. Даже если это ваша земля и ваш дом в трех поколениях. ремонт внутри можно сделать какой хочешь, но вот снаружи - нет. Все строго регулируется. С ремонтом квартир тоже строго конечно. Такого ужаса - как самовольно застекленные балконы - в Британии нет и никогда не было.

Если дом принадлежит к listed buildings – это государственный реестр зданий и сооружений, представляющих архитектурную и историческую ценность - то там вообще всё очень строго. Владелец такого дома не имеет права что-то изменять в строении без разрешения соответствующих инстанций. Ни в коем случае такое здание не должно быть заброшенным или в плохом состоянии, это влечет уголовную ответственность для владельца.

Если необходим ремонт, то изменять ничего нельзя. Грубо говоря если крыша из красного шифера и она прохудилась, то замена должна быть таким же шифером такого же типа и качества. Это касается всего, вплоть до дверных ручек и ставней. И это отлично я считаю, я бы зеркально такое ввел в России.

П.С. Без риелторов вы не получите доступ к самым распространенным сайтам по недвиге – rightmove и zoopla. Т.е. продать или купить без риелторов можно только в одном случае – у вас есть в ближнем окружении человек, который хочет купить вашу недвижимость или вы хотите это сделать. В России любой может частным образом может запостить объяву на яндексе или циане. В Британии тоже можно, но на gumtree, но там покупателей хороших не будет. Плюс риелторы хотя бы на начальном этапе проверяют платежеспособность клиента.

Поэтому без риелторов и без оплаты им процентов – ничего не купите и не продадите. Процент платит всегда тот, кто продает.

П.П.С. Забыл еще написать про звукоизоляцию, с которой большие большие проблемы. Железобетонные перекрытия это редкость в старых домах. Вообще сам принцип кап ремонта это редкое явление и подразумевает почти что полную перестройку здания за исключением фасада. Поэтому если жилье формата “period”, то приготовьтесь к скрипучим половицам над головой и вообще приличной слышимости. Если соседи сверху убрали ковролин – будет совсем плохо. По закону обязаны прокладывать звукоизоляционное покрытие при убирании ковролина – но какого качества они его там проложили – вопрос. И это не выяснить.

Мистер Х