Правительство предлагает защитить покупателей жилья при отмене сделок в связи с банкротством продавца
Госдума заканчивает собирать отзывы на проект, защищающий покупателей жилья от огромных неприятностей, возникающих при банкротстве продавца. В случае отмены сделки новые жильцы не получат команды "с вещами на выход", пока им не вернут деньги. С соответствующей инициативой выступило правительство России.
Каждый год тысячи покупателей жилья попадают в сложную ситуацию. К ним приходят вежливые люди в костюмах и объясняют, что они здесь больше не хозяева. Потому что человек, продавший им квартиру, объявлен банкротом. И да: теперь это не только его, но и их проблема.
Дело в том, что закон позволяет отменять сделки банкрота, совершенные им за несколько лет до банкротства. Поводом становятся подозрения, что, продавая имущество, будущий банкрот пытался оставить ни с чем кредиторов. Вырученные деньги припрятать, а потом списать долги, выдав себя за неплатежеспособного.
Между тем процедура банкротства предполагает полную проверку финансового состояния должника. Долги с него снимают лишь после того, как отдадут кредиторам все, что можно с него взять. В том числе когда-то проданные им квартиры, если суд сочтет сделки подозрительными.
Согласно статистике, в прошлом году было удовлетворено более 6,4 тысячи заявлений о признании сделок должника недействительными. Возвращались назад квартиры, машины, другое имущество. Иногда покупатели были в курсе, что помогают выполнять хитрый план. Так что нельзя сказать, что они пострадали ни за что. Но нередко новые владельцы были честными людьми, для которых иск становился громом среди ясного неба.
Правительственная инициатива защищает покупателей от выселения как минимум до тех пор, пока им не вернут назад деньги.
"Проектом федерального закона предусматривается, что часть средств, вырученных от реализации помещения, в размере суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, должны быть возвращены этому гражданину, минуя конкурсную массу должника, - говорится в пояснительной записке. - До перечисления денежных средств гражданин и члены его семьи, совместно проживающие в жилом помещении, сохраняют право пользования им".
Иными словами, пока квартира будет продаваться с торгов, люди продолжат в ней жить. Из вырученных средств отнимут ту сумму, которую они заплатили, и вернут им.
"Кроме того, гражданину-покупателю по сделке, признанной недействительной, предоставляется право выкупа жилого помещения до его выставления на торги, - продолжают разработчики проекта. - В таком случае обязательства по договору купли-продажи жилого помещения могут быть исполнены путем проведения зачета суммы денежных средств, переданных гражданином должнику по недействительной сделке, и доплаты разницы между этой суммой и ценой договора".
Проще говоря: люди смогут купить квартиру, которой их пытаются лишить. У них будет два варианта. Первый: заплатить цену, предложенную кредиторами. То есть немного (или не так уж немного) доплатить к тому, что они когда-то заплатили, покупая квартиру в первый раз. Уже заплаченное им зачтут.
Второй вариант, если цена людей не устроит: принять участие в торгах. Вдруг повезет купить дешевле, чем изначально просили кредиторы. Или вообще получится избавиться от конкурентов: никто на аукцион не придет. Такое случается.
"В случае признания торгов несостоявшимися у гражданина возникает право на заключение в разумный срок договора купли-продажи жилого помещения по цене, равной начальной цене продажи первых или повторных торгов, или минимальной цене продажи торгов посредством публичного предложения", - поясняют разработчики проекта.
Таким образом, человек сможет купить квартиру по минимальной цене, с которой начинались торги.
По словам адвоката Вячеслава Голенева, предлагаемые меры защищают покупателей. Но самой лучшей защитой будет должная осмотрительность при сделках. Лучше все-го - воспользоваться процедурой нотариального оформления.
"Суды отменяют далеко не все сделки банкрота, - подчеркивает адвокат. - Есть несколько признаков, по которым сделка признается сомнительной. Пожалуй, главный из них: низкая цена".
В судебной практике сложился подход, согласно которому скидка от рыночной цены до 20 процентов признается допустимой и не дает основания отменять сделку, рассказывает Вячеслав Голенев. Если скидка составляет от 20 до 40 процентов, эту ситуацию суды могут трактовать неоднозначно. Есть вероятность, что занижение цены признают существенным и сделка будет отменена. Скидка более 40 процентов с большей вероятностью приведет к тому, что сделку отменят. Поэтому, если продавец предложит записать в договоре заниженную цену под предлогом экономии на налогах, покупателю лучше отказаться. Суды будут смотреть цену, записанную в договоре. И никакие аргументы покупателя, мол, остальную сумму передал в чемоданчике негласно, приниматься не будут.
"Предлагаемые законопроектом нормы - это в любом случае повышение защиты прав граждан, - считает Вячеслав Голенев. - Практика оспаривания сделок банкротов активно развивается, число отмененных сделок постоянно растет. Вполне возможны ситуации, когда добросовестный покупатель действовал осмотрительно, но сделка все равно окажется отмененной по каким-то причинам. Поэтому то, что человека не выставят с вещами на улицу как минимум без возмещения расходов, важный защитный механизм".
С 1 сентября собственникам жилья и долей в жилом помещении запретили дробить их на части менее 6 квадратных метров. Однако остается исключение - доли менее 6 квадратных метров все еще могут появляться, если право общей долевой собственности возникает в силу закона. Например, если жилье получено новыми собственниками по наследству или в ходе приватизации.
Также осенью вступили в силу поправки в Семейный кодекс, которые затрагивают финансовые отношения супругов. Теперь, если один супруг продал нечто ценное без согласия другого, суды могут уменьшать его долю в общем имуществе в пользу второй половины. Как рассказывают эксперты, такие изменения защищают третью сторону - добросовестных покупателей. Ранее они могли пострадать из-за того, что сделку можно было по суду признать недействительной.