Что происходит с коммерческой недвижимостью в РФ

Коммерческая недвижимость в России переживает далеко не самый лучший период. Уход иностранных компаний и неопределенность стратегии среди отечественных повлияли на объем инвестиций в этой сфере. Эксперты рынка рассказали, как сейчас обстоят дела в этой нише и что ее может ждать в обозримом будущем.

Куда инвестировали

Согласно данным консалтинговой компании IBC Real Estate, по итогам трех кварталов 2022 года общий объем инвестиционных сделок в недвижимость (не только коммерческую) составил 334 млрд рублей. Этот показатель вырос в годовом выражении на 41%.

При этом в III квартале объем вложений за год вырос на 30% и составил 128 млрд рублей. В компании отметили, что значительному росту объема транзакций способствовал как раз выход иностранного капитала из российских активов.

Согласно исследованию CORE.XP, по результатам данного периода наиболее популярными сегментами стали офисный и складской. Они привлекли по 31% и 33% от объема вложений соответственно.

Отмечается, что третье место занял торговый сегмент с долей 19% от вложений. За год показатель вырос на 8%. Это случилось благодаря ряду сделок на региональном рынке.

В CORE.XP пояснили, что в январе-сентябре 2022 года доля гостиничного сегмента составила 12% от объема вложений в коммерческую недвижимость. Росту интереса инвесторов способствовали субсидии со стороны государства и рост внутреннего туризма.

"Нужно больше золота инвестиций"

Теперь рассмотрим только коммерческую недвижимость. В Knight Frank Russia подсчитали, что по итогам первых трех кварталов 2022 года совокупный объем инвестиций в коммерческую недвижимость РФ составил 229 млрд руб.

Показатель остается крайне высоким, но вряд ли достигнет рекорда 2021 года, считают эксперты. Тогда за девять месяцев 2022 года показатель уже приблизился к годовым значениям, зафиксированным в 2017-2020 годах.

Отмечается, что число продаж бизнесов компаний, уходящих с рынка России, к концу III квартала пошло на спад: большинство основных игроков уже реализовали свои активы в пользу локальных инвесторов.

По данным аналитиков, активность иностранных инвесторов ожидаемо остается на минимальном уровне. Так, с января по сентябрь доля зарубежного капитала составила 2,5% от общего объема инвестиций. При этом в III квартале была зафиксирована сделка с иностранным игроком из Казахстана. По мнению экспертов Knight Frank Russia, это подтверждает предположение, что далее основной объем иностранных инвестиций сформируют инвесторы из стран СНГ и Азии.

У нас – товар, у вас – купец

Ожидаемо, лидером в структуре спроса стала Москва. Ее доля с начала года выросла с 60% до 71%. Доля Санкт-Петербурга составила 22% против 35% годом ранее, а доля регионов выросла с 5% до 7%.

С точки зрения структуры спроса лидирующую позицию оставили за собой девелоперы – их доля по итогам девяти месяцев 2022 года составила 55% против 66% годом ранее. Кроме того, высокой является и доля инвестиционных компаний и частных инвесторов, на которые пришлось 29% объема инвестиций.

В Knight Frank Russia подчеркнули возросшую активность конечных пользователей, доля которых увеличилась с 2% в 2021 году до текущих 14%. В основном в рамках таких сделок приобретались офисные и складские объекты под собственное размещение компаний. Доля транзакций ЗПИФ (в том числе ЗПИФН) составила 2% против 3% годом ранее, отметили в компании.

Даль туманная

Несмотря на рост показателей по инвестициям в недвижимость, в IBC Real Estate прогнозируют, что не все будет так гладко идти.

"Возрастание геополитической напряженности в сентябре внесет свои коррективы: горизонт планирования для отечественного бизнеса остается коротким, а выход международных компаний из российских активов ускорится", — полагает замруководителя департамента исследований и аналитики IBC Real Estate Екатерина Космарская.

По мнению члена совета директоров, руководителя департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэла Казаряна, многие инвесторы все еще откладывают покупку крупных активов в ожидании больших дисконтов.

"На этом фоне в ближайший год мы ожидаем, что высокий объем инвестиций сохранится, но их структура будет меняться. (…) В коммерческой недвижимости пиковый объем инвестиций мы будем наблюдать до тех пор, пока продолжится переток активов от международных инвесторов к локальным игрокам, после чего рынок перейдет в стадию постепенной стабилизации", – уверен Казарян.

По словам управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS Алексея Новикова, активность инвесторов будет видна и в последнем квартале 2022 года. Но ожидается из-за ряда факторов, что объемы инвестирования в течение нескольких последующих периодов могут снизиться.