Квартиру продали, а потом забрали обратно

С тех пор, как у нас появилась возможность свободно покупать и продавать жилье, существует риск остаться и без денег, и без квартиры, заключая сделку.

Печальный опыт других показывает, что никогда не повредит лишний раз перепроверить все документы перед тем, как подписывать договор. И даже профессиональным агентам по недвижимости не стоит чрезмерно доверять.

Недавно в судебной практике появился еще один показательный пример, подтверждающий это правило.

Две женщины заключили договор купли-продажи квартиры. Но когда процедура дошла до завершающего этапа — регистрации права собственности за покупателем в Росреестре — дело приняло неожиданный поворот.

Продавец заявила, что не будет подписывать заявление на госрегистрацию и квартира по-прежнему принадлежит только ей. Покупательнице ничего не оставалось, как идти в суд и требовать, чтобы в принудительном порядке ей передали купленную квартиру и зарегистрировали переход к ней права собственности.

На первый взгляд, у ответчика не было ни единого шанса на то, чтобы суд вынес решение в его пользу: договор купли-продажи был оформлен без нарушений, факт передачи денег был зафиксирован и в договоре, и в отдельной расписке, никаких проблем с психическим здоровьем у обеих сторон не наблюдалось.

Одно лишь «но»: от имени продавца договор подписывал его представитель по доверенности (риэлтор, специально нанятый для поиска покупателя и заключения сделки).

Доверенность была удостоверена нотариусом примерно за месяц до дня сделки и содержала все полномочия, необходимые для продажи квартиры от имени продавца.

У покупательницы не было никаких поводов сомневаться в том, что доверенность подлинная: продавец сама присутствовала на сделке и лично получила деньги за квартиру по расписке (2 миллиона 300 тысяч рублей).

Но в суде продавец заявила, что за неделю до сделки, она отменила свою доверенность — значит, риелтор была уже не уполномочена подписывать договор от ее имени. А по закону это влечет недействительность сделки.

Дело в том, что каждый, кто выдал доверенность, может в любое время, досрочно, отменить ее. Нотариальная доверенность отменяется так же, через нотариуса: он вносит в реестр запись об отмене доверенности, и эти сведения тут же публикуются на сайте Федеральной нотариальной палаты в специальном разделе «Проверка доверенностей по реквизитам».

Суд обвинил покупательницу в том, что она не проявила должную осмотрительность и не проверила, действует ли доверенность риэлтора на дату сделки или нет (хотя имела такую возможность, ведь эта информация является общедоступной).

А по закону третьи лица считаются уведомленными об отмене нотариальной доверенности уже на следующий день после того, как нотариус внес запись в реестр об отмене (ст. 189 ГК РФ) — независимо от того, действительно им известна эта информация или нет.

Вполне возможно, и сама риэлтор не знала, что ее доверенность отменили, и не проверила этого накануне сделки. Однако неприятностями это грозило только покупательнице.

Договор признали недействительным — и перед ней замаячила весьма не радужная перспектива заниматься возвратом своих денег.

К счастью, в апелляционной инстанции ей все же удалось склонить весы Фемиды в свою сторону с помощью всего одной, никем не заверенной бумаги под названием «расписка».

Областной суд обратил внимание на то, что продавец, присутствуя на сделке, ни словом не обмолвилась о том, что ее доверенность уже неделю как не действует.

Тогда как закон обязывает того, кто отменил свою доверенность, уведомить об этом и представителя, и всех известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми была выдана доверенность (ст. 189 ГК РФ).

Факт присутствия продавца на сделке подтверждала расписка, которую та подписала, получая деньги за квартиру. Суд принял ее в качестве доказательства, т. к. она юридически действительна после подписания и не нуждается в дополнительном удостоверении нотариусом или свидетелями.

Выходит, что продавец взяла деньги от покупателя и при этом специально умолчала об отмене доверенности, дабы потом отменить сделку. Этот момент оказался решающим: не будь расписки, истцу не удалось бы доказать, что продавец намеренно скрыла факт отмены доверенности.

Тогда покупательница считалась бы уведомленной по факту внесения записи об отмене в нотариальный реестр — и точно осталась бы без квартиры.

А чтобы избежать подобных неприятностей, лучше несколько раз перепроверить (и обязательно в день сделки) действительность нотариальной доверенности своего контрагента на сайте Федеральной нотариальной палаты.